國(guó)家房地產(chǎn)新政下的行業(yè)趨勢(shì)

1、國(guó)家房地產(chǎn)新政下的行業(yè)趨勢(shì)國(guó)家房地產(chǎn)新政下的行業(yè)趨勢(shì)針對(duì)2010年春開(kāi)始的新一輪全國(guó)性的樓市泡沫，中央最新一輪調(diào)控在4月中旬出招，15日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議研究和部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加強(qiáng)保障性住房安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等四條措施；17日，國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，十條舉措細(xì)化前述四項(xiàng)要求。這次的政府出臺(tái)的房地產(chǎn)新政被俗稱(chēng)為“新國(guó)四條”和“新國(guó)十條”，政策要求，購(gòu)買(mǎi)第二套住房，二套房貸首付不得低于50%且貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)首套住房且建筑面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%新政

2、出臺(tái)后，樓市開(kāi)始進(jìn)入了觀望期，房貸退單、交易量?jī)r(jià)格下跌等情況紛紛出現(xiàn)。然而，國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的組合拳遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，4月26日，住建部公布了關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知c這次在中央定調(diào)嚴(yán)打樓市過(guò)熱，投機(jī)性炒房，各地政府也遙相呼應(yīng)，各部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列配套舉措及實(shí)施細(xì)則。全國(guó)各大銀行也開(kāi)始了新個(gè)人房貸政策的調(diào)整，雖然各地對(duì)政策的解讀并不完全一致，根據(jù)相關(guān)配套措施的下達(dá)執(zhí)行力度也各不相同，但是全國(guó)性的對(duì)樓市過(guò)熱的抑制形勢(shì)已經(jīng)非常明朗。新一輪國(guó)家房地產(chǎn)政策出臺(tái)的背景，影響背景：1、今年經(jīng)濟(jì)工作三大目標(biāo)：調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹、保增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賺錢(qián)效應(yīng)成為經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的一大障礙。2、高房?jī)r(jià)嚴(yán)重壓抑居民

3、消費(fèi)需求，使得巨大的消費(fèi)潛力得不到釋放，同時(shí)削弱了國(guó)家刺激消費(fèi)的政策效果。3、2009年房?jī)r(jià)超越2007年高位并持續(xù)上漲，高房?jī)r(jià)成為民生重大問(wèn)題，政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心非常大。政策出臺(tái)起因：1、2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.7%,環(huán)比上漲1.1%;全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)5193元/平米，同比09年一季度上漲16%,房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲態(tài)勢(shì)；2、高價(jià)地從一線城市向二三線城市蔓延，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加劇；與今年房地產(chǎn)政策調(diào)控的穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期目標(biāo)背道而馳；3、去年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售強(qiáng)力回暖，開(kāi)發(fā)放緩，導(dǎo)致今年上半年供應(yīng)持續(xù)偏緊，而累積的剛性需求旺盛，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)向上攀升；4、5月前后

4、是樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場(chǎng)預(yù)期下，容易引起房?jī)r(jià)再次飆升，增加調(diào)控的難度。5、201L季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.9%,比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)。全年預(yù)計(jì)保八無(wú)憂，政府可以方開(kāi)手腳調(diào)控樓市。影響：本次新國(guó)十條調(diào)控措施出臺(tái)后在半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)深切的影響到了全國(guó)樓市，自5月初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮。在預(yù)期各地政府，銀行將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列新政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上觀望盛行。1、對(duì)樓市的影響：全國(guó)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望趨勢(shì)，成交量驟減。在北京，5月1日一2日的二手房日均簽約量比4月下降了82%二手房?jī)r(jià)格明顯松動(dòng)；在深圳，5月1日，深

5、圳全市新房?jī)H成交26套；5月2日，新房成交量跌至個(gè)位數(shù)，成交7套，幾乎為歷史最低，成交均價(jià)跌破每平方米2萬(wàn)元；在上海，5月2日一手房簽約套數(shù)106套，成交84套，其中住宅僅為24套。2、對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響：在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，各地銀行已經(jīng)紛紛取消了原來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商寬松的貸款政策。銀行信貸的收緊，信托融資門(mén)檻的提高，對(duì)于一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)尚可支撐。長(zhǎng)期如此，勢(shì)必對(duì)其資金鏈產(chǎn)生重大影響。這也就形成了一個(gè)市場(chǎng)擠出效應(yīng)，一些能力不足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商勢(shì)必被淘汰。3、對(duì)買(mǎi)房者的影響：本次新政，主要打擊的是市場(chǎng)投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)于自住用購(gòu)房、改善性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響并不是很大。相對(duì)于07年的“9.27

6、”政策而言，公民購(gòu)買(mǎi)首套房的政策沒(méi)變，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套的首付僅提高到了50%。而“新國(guó)十條”規(guī)定對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的，大幅度提高首付利率水平，這就為各地銀行出臺(tái)各種相應(yīng)政策限制貸款炒房定下了基調(diào)。行業(yè)未來(lái)走勢(shì)分析：09年樓市上漲的原因，此番新政打壓房?jī)r(jià)是否能成功：1、09年為了振興經(jīng)濟(jì)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)4萬(wàn)億的救市資金方案，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性充沛，公眾對(duì)市場(chǎng)的通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)，具有良好的保值，升值潛力。2、從2008年的從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變到2009年寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的信貸支持得到了改善。低首付和低貸款利率降降低了買(mǎi)房的門(mén)檻，使市場(chǎng)的剛性需求釋放，投機(jī)活動(dòng)活躍，退高了房?jī)r(jià)預(yù)期。3、

7、對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買(mǎi)房的政策。4、土地供應(yīng)量上升，但主要城市核心地塊土地缺乏現(xiàn)象依然嚴(yán)重，市場(chǎng)供需決定了價(jià)格的遠(yuǎn)期上漲。在“新十條”頒布，嚴(yán)打房?jī)r(jià)的情況下，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨融資的“寒冬”而此次新政后的市場(chǎng)成交萎縮可以說(shuō)并未只是指標(biāo)，并未治本。市場(chǎng)的冷淡很大程度上只是一種觀望而并不能說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)整體上升發(fā)展趨勢(shì)受到了影響。就整體而言，影響樓市上漲的根本原因有如下幾個(gè)方面：1、土地供應(yīng)量整體不足1999至2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地總量，按全國(guó)城鎮(zhèn)人口計(jì)算

8、，只有人均5.2平方米。同期累計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地31.3億平方米，2008年全國(guó)城鎮(zhèn)人口則為6.07億。這里還包括一部分非住宅用地。住宅只占房地產(chǎn)商建造房屋的81.3%o這樣，1999至2008年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置的住宅用地,按城鎮(zhèn)人口計(jì)算，全國(guó)僅為人均4.1平方米。2009年全國(guó)房地產(chǎn)大漲，雖然具有投資投機(jī)等復(fù)雜因素，但與2005至2008年土地購(gòu)置量較少應(yīng)該是有直接聯(lián)系的。2、城市化進(jìn)程及戶籍制度的不完善:改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，城鎮(zhèn)化率明顯提高。到2009年，我國(guó)的城鎮(zhèn)人口按統(tǒng)計(jì)口徑算，已經(jīng)達(dá)到了622億人,城鎮(zhèn)化率提高到46.6%。2008年是45.7%,20

9、09年比2008年提高了近1個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)逐步接近中等收入國(guó)家的平均水平。這就造成了現(xiàn)實(shí)的城鎮(zhèn)土地需求。同時(shí)在現(xiàn)行的二元化的戶籍制度造成了人口必然向城市流動(dòng)和集中，為了落戶而買(mǎi)房的現(xiàn)象亦屢見(jiàn)不鮮。3、地方財(cái)政支持造呈高地價(jià)的形成進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格:統(tǒng)計(jì)顯示,2009年,中國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元,比2008年增加140%,比“瘋狂”的2007年增加49%。土地出讓金在不少地方政府的財(cái)政收入中所占比重相當(dāng)驚人。日前，北京市公布數(shù)據(jù)顯示,2009年全市地方財(cái)政收入2026.8億元。928億土地出讓金占財(cái)政收入比重達(dá)到了45.8%o還有統(tǒng)計(jì)顯示,一些地方的土地出讓金

10、甚至占到了政府財(cái)政收入的60%。在如此環(huán)境下，勢(shì)必造成地方財(cái)政對(duì)“賣(mài)地”的依賴(lài)從而造成“地王”頻出，房?jī)r(jià)居高不下。如2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，地方政府一方面不愿意降低拍賣(mài)底價(jià)，另一方面推出的土地較少，這就導(dǎo)致市場(chǎng)成交土地大幅減少，并進(jìn)一步導(dǎo)致后續(xù)商品房供給減少，終致2009年房?jī)r(jià)大漲.4、以GDP為綱：近些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資做出了舉足輕重的貢獻(xiàn)，因此導(dǎo)致部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了嚴(yán)重的依賴(lài)性。來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，08年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資13196億元人民幣，占固定資產(chǎn)投資的近三分之一，同比增長(zhǎng)33.5%。其中，住宅完成投資9497億元，同比增長(zhǎng)36.5

11、%。以北京為例，08年1至5月，北京市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1208.6億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資615.9億元，占固定資產(chǎn)投資的一半以上，對(duì)北京市GDP直接的拉動(dòng)作用約在10%。而在上海，去年上半年房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資近40%o除以上幾個(gè)主要原因外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還受到一下一些原因的影響：1、非健全的金融市場(chǎng)造成投資渠道的狹窄，房地產(chǎn)成了最值得親睞的“保值”投資渠道。2、通貨膨脹。3、對(duì)人民幣升值的預(yù)期，國(guó)際游資進(jìn)入。4、恐慌性購(gòu)房。本次調(diào)控力度之言，遠(yuǎn)超以前。但總體而言，政策的最終效果還是要落實(shí)到各地政府頭上，在“國(guó)十條”出臺(tái)后，各地也紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，如北京的“京十一條”對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊，但也可以看到政策也有靈活寬松之處。對(duì)于政策的解讀和界定上，除了諸如北京，上海等房地產(chǎn)過(guò)熱的城市需嚴(yán)厲打擊樓市外，其他二、三線城市可以根據(jù)自身情況進(jìn)行靈活的調(diào)控。這也預(yù)示就遠(yuǎn)期而言，房?jī)r(jià)全面下調(diào)并不能成為一種大的趨勢(shì)。在2010年