房地產(chǎn)基金風靡亞太

1、房地產(chǎn)基金風靡亞太房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱房地產(chǎn)基金）在美國已有超過30年的歷史，現(xiàn)在美國上市的房地產(chǎn)基金市值超過2000億美元，顯示房地產(chǎn)基金的發(fā)展?jié)摿κ志薮?。最近?shù)年間，作為一種新型投資工具，房地產(chǎn)基金在亞太區(qū)各國放寬其有關上市及監(jiān)管規(guī)定后，陸續(xù)發(fā)展起來。截至2004年7月初，在澳大利亞、日本、韓國、新加坡等地上市的房地產(chǎn)基金分別有44、13、7及4只，而臺灣地區(qū)9月將有第一只房地產(chǎn)基金上市。作為一種集體投資計劃，房地產(chǎn)基金通過集中投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項目，如商場、寫字樓、酒店及服務式住宅，為投資者提供定期收入。事實上，房地產(chǎn)基金的價格也會隨旗下的物業(yè)升值而同步上升，從而為投資者提供

2、一種風險較股票低、但收入較穩(wěn)定的投資選擇。房地產(chǎn)基金可為地產(chǎn)發(fā)展商及投資者帶來多種好處。首先，有助于地產(chǎn)發(fā)展商釋放旗下資產(chǎn)的價值。由于現(xiàn)在地產(chǎn)發(fā)展商或地產(chǎn)投資公司的股票價格往往低于其凈資產(chǎn)價值，部分股票的價格更只有其凈資產(chǎn)價值的6070。而房地產(chǎn)基金能有助于這些地產(chǎn)公司通過把某些物業(yè)資產(chǎn)按測量師的估價（即市價）賣給房地產(chǎn)基金，來釋放旗下物業(yè)資產(chǎn)的價值。由于這些資產(chǎn)是以市價賣給房地產(chǎn)基金，所以地產(chǎn)公司無需折讓。當然，投資者需要特別留意，地產(chǎn)公司在按估值把資產(chǎn)賣給房地產(chǎn)基金時，這個估值是否合理。如果估值不合理，就意味著投資者要以高于市價的價錢來購入這些資產(chǎn)。其次，可為地產(chǎn)公司提供新的融資渠道。以往

3、地產(chǎn)公司在需要籌集資金用以擴充其業(yè)務時，往往只能依靠銀行借貸、變賣資產(chǎn)或配股集資三種方法來籌得資金，但是這些方法各具利弊。若從銀行借貸，銀行會因應其公司的信貸狀況、項目風險和項目回報來厘訂貸款的金額和利率；而公司要按固定的還款時間表來還款，公司也較難就一些短期內沒有回報的項目向銀行申請借款。若變賣資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)不像股票設有公開市場作自由買賣，所以變賣資產(chǎn)時，特別對于全幢寫字樓、商場或一些質素較差的物業(yè)，地產(chǎn)公司往往需要較長的時間或以較差的價錢才能把物業(yè)出售。若配股集資，會分薄地產(chǎn)公司對其公司的控制權，也會攤薄股東每股所得的利潤，所以普遍不受股東歡迎。而配股也往往是眾多的集資途徑中，最昂貴的方

4、法之一。房地產(chǎn)基金可為地產(chǎn)公司提供多一項集資途徑，并且?guī)矶囗椇锰帲嚎稍诘禺a(chǎn)公司的悉心安排下，將一些質素較高與質素較低的物業(yè)捆綁在一起合并推出，增加其資產(chǎn)的吸引力，以較佳的價錢賣出；有助地產(chǎn)公司釋放旗下資產(chǎn)的價值；地產(chǎn)公司有權通過持有部分房地產(chǎn)基金繼續(xù)控制旗下的資產(chǎn)，并通過房地產(chǎn)基金每年的股息獲得穩(wěn)定的收入；地產(chǎn)公司如日后需要再融資時，也可透過減持房地產(chǎn)基金來獲得資金。第三，為投資者提供多一種投資選擇。以往如果投資者希望投資于房地產(chǎn)市場，他們可以選擇直接投資在房地產(chǎn)物業(yè)或間接購買地產(chǎn)股，但房地產(chǎn)基金可以為投資者帶來一個風險較股票低、具穩(wěn)定收入的投資選擇。相對于直接投資物業(yè)，房地產(chǎn)基金可以讓小投

5、資者參與大型優(yōu)質的房地產(chǎn)項目的投資。此外，房地產(chǎn)基金可以在交易所內自由買賣，其流通性較高，投資者無需像直接投資物業(yè)般在急需資金時把物業(yè)賤價沽售。此外，由于房地產(chǎn)基金的投資組合擁有不同租期和租戶類別，有助分散風險。在房地產(chǎn)基金下的各項物業(yè)均會由專業(yè)的物業(yè)管理隊伍負責管理及維修，投資者無需承擔因持有物業(yè)所帶來的煩惱。與地產(chǎn)股比較，房地產(chǎn)基金也有一定的優(yōu)勢。根據(jù)監(jiān)管規(guī)則，房地產(chǎn)基金需要把超過90的資金投資于可以帶來收入的房地產(chǎn)項目，而地產(chǎn)公司則可以從事房地產(chǎn)投資以外的活動，這項監(jiān)管可以增加房地產(chǎn)基金投資的透明度；房地產(chǎn)基金的股息分派比率最少為90，而地產(chǎn)公司則可以不時改變其股息政策。此外，房地產(chǎn)基金

6、的借貸比率只可占其資產(chǎn)總值的35，反觀地產(chǎn)公司則可以作出更大幅度的借貸，增加了股東所承受的風險。因此，房地產(chǎn)基金是一項能提供穩(wěn)健的回報，而風險較低的投資工具。另一方面，對于一些投資者希望得到較高的股息回報而言，房地產(chǎn)基金也具吸引力。以往投資者為了得到穩(wěn)定的股息回報會選擇投資公用股，如電力公司，電話公司或巴士公司等。但是隨著公用事業(yè)公司面對專營權開放所帶來的龐大競爭，其股東回報及派發(fā)股息將受到一定程度的影響。這些公用事業(yè)公司需要拓展其他業(yè)務來支持其盈利水平，其相對的風險也會較高。相對于債券投資而言，房地產(chǎn)基金不單可以提供較短至中期、比政府債券高的利息回報，還可以享有物業(yè)升值令房地產(chǎn)基金價格上升所帶來的收益。世界各地的監(jiān)管機構均對房地產(chǎn)基金提供一定程度的稅務優(yōu)惠，如美國，除個別的股東需要按其稅階為所得的股息繳納個人入息稅外，只要房地產(chǎn)基金按規(guī)定派發(fā)90或以上的經(jīng)營溢利給股東作為股息，基金便無須繳納高達3至4成的利得稅或物業(yè)稅。這個做法避免房地產(chǎn)的收入雙重征稅，也令房地產(chǎn)基金較其他投資產(chǎn)品有較佳的回報。此外，新加坡提供更有吸引力的稅務優(yōu)惠，房地產(chǎn)基金不單無須繳納利得稅或物業(yè)稅，而就個人投資者而言，其股息收入也獲豁免而無須征稅，這樣房地產(chǎn)基金的收入對個人投資者來說是完全免稅的。不過，房地產(chǎn)基金并非完全沒有風險。房地產(chǎn)基金將取決于物業(yè)市場的表現(xiàn)，基金所持