設(shè)計(jì)成本控制及溢價(jià)分析ppt課件

1、奧園集團(tuán)重慶區(qū)域公司設(shè)計(jì)本錢控制及溢價(jià)分析重慶區(qū)域公司2021.1.8目錄一、規(guī)范化設(shè)計(jì)戶型規(guī)范化立面規(guī)范化入戶大堂規(guī)范化二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品三、設(shè)計(jì)本錢控制一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-戶型規(guī)范化半贈送全贈送高贈送：套內(nèi)約52m2實(shí)得約60，贈送率13.33%一變二：陽臺和空中院館，經(jīng)改造后可得規(guī)范兩室一廳一衛(wèi)；關(guān)注點(diǎn)：陽臺、貯藏室、空調(diào)機(jī)位功能齊全，戶型緊湊，贈送多。一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-戶型規(guī)范化半贈送全贈送高贈送：套內(nèi)約75m2實(shí)得約90，贈送率20%二變?nèi)宏柵_和空中院館，經(jīng)改造后可得規(guī)范三室兩廳兩衛(wèi)；關(guān)注點(diǎn)：陽臺、大飄窗、貯藏室、空調(diào)機(jī)位、入戶門外開；功能齊全，戶型緊湊，贈送多。一、規(guī)范化

2、設(shè)計(jì)-戶型規(guī)范化高贈送：套內(nèi)約70m2實(shí)得約81，贈送率15.7%二變?nèi)宏柵_和空中院館，經(jīng)改造后可得規(guī)范三室兩廳一衛(wèi)；關(guān)注點(diǎn)：陽臺、貯藏室、空調(diào)機(jī)位、入戶門外開；功能齊全，戶型緊湊，贈送多。半贈送全贈送一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-立面規(guī)范化盤龍壹號、越時(shí)代采用哥特式風(fēng)格，提取風(fēng)格主要元素：1、三段式構(gòu)圖頂部中段基座3、重點(diǎn)部分歐式線條2、大角度坡屋頂、做出類似于老虎窗的效果重點(diǎn)部位資料手冊，進(jìn)展封樣對比一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-立面規(guī)范化一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-立面規(guī)范化立面細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-立面規(guī)范化立面細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-入戶大堂洋房入戶大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、做平坡入口，取消踏步2、單元門禁在負(fù)一樓，室內(nèi)室外自

3、然交融3、兩層挑高6米一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-入戶大堂洋房入戶大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)：4、裝修以及家具擺放規(guī)范化5、建筑、裝修、景觀一致設(shè)計(jì)一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-入戶大堂高層入戶大堂設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、首層3600凈高、門禁以外可不計(jì)容2、電梯廳標(biāo)高與大堂標(biāo)高相差三步以內(nèi)3、無妨礙坡道設(shè)在次要通道上入口門禁3600無妨礙坡道踏步一、規(guī)范化設(shè)計(jì)-入戶大堂高層入戶大堂效果圖電梯前室入戶大堂二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅1、陽臺根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄：二套型建筑面積大于60平方米的住宅，其陽臺進(jìn)深大于2.4米的，或者每戶陽臺構(gòu)造底板投影面積之和占該戶套內(nèi)面積的比例大于17%的，超出部分按照全面積計(jì)入計(jì)容建筑面積，未超出部分按照一半

4、計(jì)入計(jì)容建筑面積；右圖戶型套內(nèi)面積73.06m2，陽臺面積12.2m2，占比約16.7%，陽臺1作為景觀陽臺、陽臺3作為生活陽臺必不可少，陽臺2和貯藏室一同改呵斥一個(gè)規(guī)范臥室。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅1、陽臺構(gòu)造設(shè)計(jì)： 陽臺邊梁降至板平，砌100寬混凝土反坎，可部分拓展陽臺運(yùn)用面積，以上圖戶型為例，陽臺總邊長約7米，該戶型可拓展運(yùn)用地面積約0.7m2。 非異形線條均采用土建構(gòu)造一次成形，減少二次費(fèi)用，節(jié)約本錢。100寬二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅2、空調(diào)機(jī)位根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄：五空調(diào)室外機(jī)擱板沿陽臺長邊外側(cè)設(shè)置的，該擱板按照陽臺計(jì)入計(jì)容建筑面積；沿陽臺短邊外側(cè)設(shè)置的，其寬度大于0.8米的部分

5、按照陽臺計(jì)入計(jì)容建筑面積。右圖中：陽臺1、陽臺3空調(diào)位均為800寬，陽臺2因陽臺長短邊關(guān)系最大只能做到600，均不計(jì)面積，可得運(yùn)用面積約3.6m2。 實(shí)施時(shí)內(nèi)側(cè)安裝簡易欄桿，便于業(yè)主拓展，外側(cè)安裝永久性的陽臺欄桿。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅3、飄窗根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄：符合以下條件的飄窗，不計(jì)入計(jì)容建筑面積：一突出外墻面；二窗臺板與室內(nèi)地坪高差大于0.45米；三窗臺板外邊線至建筑外墻面間隔小于或者等于0.8米。贈送飄窗二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅3、飄窗詳細(xì)做法：一采用大飄窗，擴(kuò)展空間感；二空調(diào)位集中放置，外立面平整，體形系數(shù)減小，利于節(jié)能，管道集中布置，方便業(yè)主后期拓展；下板適當(dāng)思索回填荷載，

6、上板及內(nèi)側(cè)板思索易撤除設(shè)計(jì)二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅4、躍層上空率根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄：躍層式居住建筑，其門廳、起居室、餐廳的通高部分不超越該層套內(nèi)建筑面積的35%且小于或者等于7.2米的，該通高部分的計(jì)容建筑面積按照該層程度投影面積的1倍計(jì)算。實(shí)踐做法：充分利用客廳、餐廳及相連陽臺上空，做足上空率，給業(yè)主更多可改造空間。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅5、洋房私家花園贈送利用綠籬將首層適當(dāng)區(qū)分，作為洋房一、二層的私家花園，做到花園入戶及前后入戶，使洋房獲得別墅質(zhì)量；該范圍內(nèi)僅鋪草皮交付，極大地降低了景觀本錢。獨(dú)立入戶，別墅體驗(yàn)花園全貌二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅6、地下貯藏室贈送利用車庫頂板覆土和塔樓部

7、分室內(nèi)外高差，塔樓負(fù)一層層高為3.9+1.5=5.4m，可分別贈送給一、二層的業(yè)主，并按夾層裝修設(shè)計(jì)，在首層地面設(shè)采光井，引陽光入地下室，使洋房獲得別墅質(zhì)量。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅6、地下貯藏室贈送預(yù)留樓梯位置，借助采光井，贈送率可達(dá)100%。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅7、屋頂花園贈送實(shí)踐做法：在不影響外立面效果的情況下，減小坡屋面的面積，一方面節(jié)約本錢，一方面添加屋頂平面空間，作為頂層洋房的屋頂花園，添加溢價(jià)空間二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅8、公攤最小化設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：優(yōu)化目的：重慶按套內(nèi)面積銷售，嚴(yán)厲控制公共部分面積，控制公攤率，18層小高層公攤率控制在18%左右，1、按滿足功能需求電梯最小尺寸設(shè)計(jì)2

8、、明確公共走道、樓梯間、設(shè)備管井的最小尺寸3、戶門盡量外開，將部分公共區(qū)域做成戶內(nèi)玄關(guān)二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-住宅8、公攤最小化設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：33層高層公攤率控制在23%左右。4、消火栓不正對電梯門布置二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè)1、商業(yè)露臺贈送實(shí)踐做法：對于二樓、三樓的商鋪，經(jīng)過建筑層數(shù)的變化構(gòu)成大量的露臺贈送添加運(yùn)用面積，在頂樓預(yù)留樓梯通道，使頂樓商業(yè)業(yè)主可以經(jīng)過業(yè)主自理的樓梯上到屋頂，添加實(shí)踐運(yùn)用面積。優(yōu)化目的：添加大量的實(shí)踐不計(jì)容運(yùn)用面積，提供面積運(yùn)用率，提升商業(yè)價(jià)值。實(shí)踐案例：越時(shí)代、盤龍壹號二樓露臺三樓露臺二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè)2、利用人行道添加商業(yè)價(jià)值實(shí)踐做法：利用建筑退距后的人行道區(qū)域添加

9、外擺位置，營造商業(yè)氣氛，提升商業(yè)價(jià)值。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè)3、走廊露臺設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：二樓商鋪后退構(gòu)成3米寬的室外露天走廊，公共樓梯盡量設(shè)計(jì)成露天的。優(yōu)化目的：a、不僅能構(gòu)成更好的昭示性，還能引導(dǎo)人流向二樓流動，添加二樓的商業(yè)氣氛。b、這兩種措施均能減少建筑公攤面積，提高商鋪得房率，提升二樓的商業(yè)價(jià)值。實(shí)踐案例：區(qū)域公司各工程二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè)4、雙首層設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：利用地形高差，構(gòu)成建筑前后兩面均為首層的效果，提升商業(yè)價(jià)值。二、產(chǎn)品溢價(jià)設(shè)計(jì)-商業(yè)5、商業(yè)贈送空間設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：利用沿街商業(yè)和車庫之間的灰空間作為商業(yè)贈送優(yōu)化目的：1、節(jié)約擋土墻本錢；2、商業(yè)溢價(jià)實(shí)踐案例：區(qū)域公司各工程三、設(shè)

10、計(jì)本錢控制1、場地設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：1、規(guī)劃要求車庫頂板不得超越沿街商業(yè)頂板1米，設(shè)計(jì)上將邊跨部分降低并做構(gòu)造反梁以滿足要求。三、設(shè)計(jì)本錢控制1、場地設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：2、規(guī)劃要求車庫周長范圍比道路標(biāo)高高出1米的范圍不得超越40%，部分改動地塊內(nèi)市政道路的坡度設(shè)計(jì)3、車庫構(gòu)造找坡4、部分沿街商業(yè)層數(shù)由2層改為3層優(yōu)化目的：合理利用規(guī)劃條件，通過多種措施組合設(shè)計(jì)，可以明顯減少土石方工程量實(shí)踐案例：越時(shí)代C、D地塊，經(jīng)優(yōu)化后，土石方工程量較原方案減少約21.4萬方，以一方50元的本錢計(jì)，節(jié)約平場費(fèi)用約1070萬。三、設(shè)計(jì)本錢控制2、人防設(shè)計(jì)實(shí)踐做法：1、人防車庫配建目的計(jì)算：10層及以上的建筑為首層建筑面

11、積；10層以下的為總建筑面積的4%。因此，在方案階段，就對塔樓和裙房合理斷縫，以獲得最小的人防配建目的2、一個(gè)工程的人防盡能夠集中建立，減少人防臨空面，以節(jié)約本錢。優(yōu)化目的：人防車庫本錢平均比普通車庫添加約800元/m2，且導(dǎo)致停車效率降低，人防車位銷售困難，因此要盡量減少人防配建目的。實(shí)踐案例：越時(shí)代、國際城、城市天地、盤龍壹號三、設(shè)計(jì)本錢控制2、人防設(shè)計(jì)-構(gòu)造方案比較以越時(shí)代D地塊人防車庫為例原方案：因車庫大部分標(biāo)高均比周邊道路標(biāo)高高，車庫無構(gòu)造嵌固條件，需求將車庫與塔樓全部斷縫脫開，且采用雙墻設(shè)計(jì)，人防車庫大部分臨空面擋墻厚度較厚，如以下圖：優(yōu)化方案：1、將車庫由地下1層變?yōu)榈叵?層，經(jīng)

12、計(jì)算，總體土石方工程量不變2、負(fù)二層全掩埋，人防不再需求劃分防護(hù)分區(qū)，進(jìn)一步優(yōu)化本錢3、部分塔樓經(jīng)過長度不超越20米的通道與車庫相連，添加實(shí)體綠化面積，利于景觀打造。三、設(shè)計(jì)本錢控制2、人防設(shè)計(jì)-平面規(guī)劃設(shè)計(jì)a、合理劃分防護(hù)分區(qū)：車庫的一個(gè)防火分區(qū)4000m2，實(shí)際上正好可以分為2個(gè)人防的防護(hù)單元。b、優(yōu)化疏散寬度：一個(gè)防護(hù)單元的疏散寬度計(jì)算為人防面積x0.7x0.3/100，此時(shí)的人防面積應(yīng)為人防的凈面積，務(wù)必扣除塔樓的中心筒、車庫坡道等，要求設(shè)計(jì)院提供疏散寬度計(jì)算書，以減少樓梯設(shè)計(jì)；c、共用樓梯出口：人防的獨(dú)立口部盡能夠兩個(gè)甚至三個(gè)防護(hù)單元共用一個(gè)樓梯間，集中設(shè)置，減少獨(dú)立樓梯出屋面的數(shù)量，減少對地面景觀的不良影響。三、設(shè)計(jì)本錢控制2、人防設(shè)計(jì)-樓梯間出屋面做法實(shí)踐做法：利用中間平臺做梯步，采用斜玻璃頂棚、不做實(shí)體墻優(yōu)化目的：車庫人防樓梯出地面對地面景觀、視野影響較大，盡量弱化其體量實(shí)踐案例：城市天地、盤龍壹號三、設(shè)計(jì)本錢控制3、節(jié)能設(shè)計(jì)經(jīng)過前期的閱歷積累，構(gòu)成節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范：a、玻璃選用優(yōu)先原那么：普通中空玻璃、灰色吸熱中空玻璃、LOW-E中空玻璃b、住宅門窗型材選用原那么：雙色共擠多腔塑鋼