某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(2)

1、薊縣調(diào)研報(bào)告2012.9.29目 錄薊縣宏觀區(qū)域情況薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)概況主要地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算薊縣宏觀區(qū)域情況薊縣基本情況介紹規(guī)劃發(fā)展方向經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀城市人口收入水平薊縣在天津中的地位薊縣作為天津市城鎮(zhèn)體系中的11個(gè)新城之一被定位為京津冀地區(qū)重要的風(fēng)景旅游區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)和輕加工工業(yè)十二五期間建設(shè)成為城市北部重要節(jié)點(diǎn)和歷史文化特色的現(xiàn)代化新城來(lái)源：天津市城市總體規(guī)劃（20052020年）薊縣地理位置薊縣位于天津市北部，燕山南麓。東臨唐山，西襟北京，南聯(lián)天津，北靠承德，為四市的腹心地區(qū)?？偯娣e1590.22平方公里，其中山地面積840.3平方公里，平原面積504.72平方公里，洼地面積245.2

2、平方公里。薊縣總?cè)丝?3萬(wàn)人，新城現(xiàn)狀總?cè)丝?2.8萬(wàn)人，下轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 一個(gè)城區(qū)街道辦事處、949個(gè)行政村、 15個(gè)居委會(huì)。 薊縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃薊縣總體規(guī)劃十二五規(guī)劃一城四區(qū)、集約發(fā)展；一軸兩帶、山水生態(tài)；城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局：以旅游業(yè)帶動(dòng)三產(chǎn)，以三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)和一產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展布局：“一城一帶多景點(diǎn)”“一城”即薊縣新城“一帶”即山前文化旅游產(chǎn)業(yè)帶“多景點(diǎn)”即分布在全縣的旅游景區(qū)景點(diǎn)薊縣房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展方向城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向20072005 2010 20112008 2009山水生態(tài)休閑區(qū)原生態(tài)旅游區(qū)文化旅游區(qū)2011盤(pán)龍谷 恒大金碧路勁 泰和 至道開(kāi)發(fā)時(shí)序2012天一 圣世宮 都鐸薊縣規(guī)劃方向：旅游 生

3、態(tài) 養(yǎng)生 文化薊縣2008年開(kāi)始，房地產(chǎn)向山前發(fā)展區(qū)域逐漸形成，各開(kāi)發(fā)商拿地亦集中在薊縣規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶上，旅游休閑帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展。薊縣縣城薊縣縣城位于縣域中部，南距天津市中心城區(qū)115公里，西距北京市中心城88公里，東距唐山90公里，北距承德220公里。地塊位置薊縣新建居住組團(tuán)區(qū)位分布天 一圣世宮都鐸路勁至道莊園泰和莊園東部山水生態(tài)休閑區(qū)度假組團(tuán)居住片區(qū)山前組團(tuán)居住片區(qū)薊縣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在山前產(chǎn)業(yè)帶以宜居、生態(tài)、風(fēng)景區(qū)為開(kāi)發(fā)賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品集中為5-6層電梯洋房及別墅產(chǎn)品山前文化旅游產(chǎn)業(yè)帶地塊位置薊縣處于四通八達(dá)的京津冀區(qū)域交通圈內(nèi)，鐵路、高速、區(qū)域公路等道路網(wǎng)縱橫交織，與北京、天津兩機(jī)場(chǎng)遙相呼應(yīng)，發(fā)達(dá)的

4、交通網(wǎng)為薊縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了得天獨(dú)厚的交通資源優(yōu)勢(shì)。薊縣交通規(guī)劃薊縣縣域旅游資源豐富，薊縣縣城為歷史文化遺存古鎮(zhèn)。風(fēng)景名勝與保護(hù)區(qū)：盤(pán)山風(fēng)景名勝區(qū)，九龍山自然保護(hù)區(qū)，八仙山自然保護(hù)區(qū)，黃崖關(guān)長(zhǎng)城保護(hù)區(qū)。 薊縣旅游資源分析薊縣經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2011年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值264.5億元，比上年增加58.2億元，增長(zhǎng)28.2%，可以看出薊縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面呈較快的發(fā)展趨勢(shì)。按三次產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值23.7億元，同比增長(zhǎng)11.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值75.8億元，同比增長(zhǎng)36.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值165.0億元，同比增長(zhǎng)27.6%。按照戶籍人口計(jì)算，全縣人均生產(chǎn)總值達(dá)到31

5、764元，同比增長(zhǎng)26.8%。薊縣GDP增量地區(qū)生產(chǎn)總值在天津市排名第14位，占總體比例為2.12%；第三產(chǎn)業(yè)在天津市排名第9位，占天津市比例為3.21%，占薊縣總體比例為63.22%。（來(lái)源：2011年統(tǒng)計(jì)年報(bào)）14薊縣在天津中的經(jīng)濟(jì)地位GDP排名第三產(chǎn)業(yè)排名薊縣仍處于發(fā)展階段，第三產(chǎn)業(yè)為當(dāng)?shù)氐闹饕l(fā)展核心收入水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18703元，同比增長(zhǎng)14.0%家庭經(jīng)營(yíng)收入5409元，比上年增長(zhǎng)388元，同比增長(zhǎng)7.7%；居民消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)。職工年平均勞動(dòng)報(bào)酬和生活費(fèi)47076元，同比增長(zhǎng)34.3%。農(nóng)村居民人均純收入10998元，同比增長(zhǎng)10.4%。其中，工資性收入4828元，比上

6、年增長(zhǎng)538元，同比增長(zhǎng)12.5%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出4489元，比上年增長(zhǎng)522元，同比增長(zhǎng)13.2%。農(nóng)村居民人均居住面積27.97平方米，同比增長(zhǎng)5.0%。 （2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)字）承德、唐山、天津、北京四市區(qū)域地理中心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。處于四通八達(dá)的京津冀區(qū)域交通圈內(nèi)，鐵路、高速、區(qū)域公路等道路網(wǎng)縱橫交織，與北京、天津兩機(jī)場(chǎng)遙相呼應(yīng)。 區(qū)域周邊旅游資源豐富，位于環(huán)首都旅游圈內(nèi)，受北京輻射影響大。盤(pán)山、九龍山、于橋水庫(kù)等優(yōu)質(zhì)旅游資源。 區(qū)域分析區(qū)位交通旅游資源分析小結(jié)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析薊縣85萬(wàn)人口，縣城人口22.8萬(wàn)，受旅游及本地發(fā)展因素，外來(lái)人口呈逐漸上升的趨勢(shì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)及人均可支配

7、收入逐年增長(zhǎng)，區(qū)域發(fā)展快速。 薊縣定位為：宜居 生態(tài) 養(yǎng)生 文化城鎮(zhèn)薊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況土地市場(chǎng)供需情況商品房供需情況房?jī)r(jià)走勢(shì)在售產(chǎn)品分布典型別墅產(chǎn)品對(duì)比薊縣近5年土地出讓走勢(shì) 受調(diào)控政策影響，自2011年以來(lái)薊縣住宅用地成交量環(huán)比降低，且從2011年開(kāi)始住宅用地成交樓面價(jià)呈下降態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)受政策影響較大。 （2012年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到8月）住宅用地成交價(jià)格下降薊縣2012年土地出讓情況2012年（截至8月）土地出讓情況，住宅用地256358，占薊縣總體土地出讓的33%，住宅用地樓面價(jià)為874元/，較2011年下降13%年份土地成交量（平米）環(huán)比住宅用地出讓量（平米）住宅土地占比住宅土地樓面價(jià)（

8、元/）樓面價(jià)環(huán)比20082021708-247431.812%774.07 -20091495905-26%690977.646%843.97 9%20104554998204%128098028%1064.96 26%20113111564-32%143917646%998.56 -6%2012793538.6-74%256358.133%873.58 -13%受調(diào)控政策影響，薊縣整體土地市場(chǎng)樓面積呈降低趨勢(shì)，同時(shí)也成為拿地的較佳時(shí)機(jī)67189迎賓大街2354本案周邊土地市場(chǎng)序號(hào)土地面積(平方米)用途容積率溢價(jià)率樓面價(jià)17457.9住宅1.0-1.51%1439 29805.9住宅1.11%

9、830 367577.9住宅1.0-1.10.20%656 4145604.3住宅1.0-1.10%656 525912.1住宅1.0-1.10%2459 657870.4商服+住宅1.0-1.10%3007 717554.4商服3.072%2089 838790.6商服0.50%2583 98346.4商服1.50.00%3243 延迎賓大街向東延伸的布局已經(jīng)形成多為住宅及商服用地地塊周邊項(xiàng)目樓面地價(jià)成交時(shí)間樓面地價(jià)（元/）售價(jià)（元/）圣世宮20101026.5611000-15000至道莊園20072907.7310000-11000泰和莊園20061752.6313000-15000曲院

10、風(fēng)荷20081105.8411000-13000地塊位置薊縣商品房供需情況由上表看出，09年至12年，薊縣新建商品住宅成交面積呈逐年下降趨勢(shì)，調(diào)控下薊縣新建商品房成交走勢(shì)趨緩，但價(jià)格則穩(wěn)步上揚(yáng)。高層價(jià)格：65007500元/洋房：80008500元/別墅：1100013000元/銷(xiāo)售價(jià)格受項(xiàng)目位置影響較大，最高價(jià)差可達(dá)到1000元/薊縣2011-2012年整體房?jī)r(jià)走勢(shì)自2011年以來(lái)，薊縣整體商品房市場(chǎng)成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，維持在7200元/，近段市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定的狀態(tài)。在調(diào)控政策延續(xù)下價(jià)格趨于穩(wěn)定薊縣整體市場(chǎng)在售產(chǎn)品面積區(qū)間 2012年薊縣總體市場(chǎng)供應(yīng)量薊縣在售產(chǎn)品中：以90-110為主，成交

11、均價(jià)為7071元/，占整體供應(yīng)量的29%；其次為250以上戶型（別墅），成交均價(jià)為10886元/，占整體供應(yīng)量的16%。薊縣別墅產(chǎn)品歷年銷(xiāo)售情況別墅產(chǎn)品售價(jià)變化2009201020112012成交均價(jià)（元/）5,8917,6929,48310,460環(huán)比增長(zhǎng)30%23%10%圖表說(shuō)明：別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量成交量逐年下降，但是價(jià)格持續(xù)走高，2012年售價(jià)為10460元/2012年在嚴(yán)厲調(diào)控背景下，別墅產(chǎn)品呈現(xiàn)零供應(yīng)就目前薊縣地區(qū)上市的別墅項(xiàng)目看，景區(qū)資源，無(wú)疑是最大的賣(mài)點(diǎn)別墅作為高端產(chǎn)品，其地段、稀缺優(yōu)勢(shì)是保證價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力2012年售價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)10%薊縣典型別墅產(chǎn)品對(duì)比高層天一綠海圣世宮路勁領(lǐng)山

12、產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排 獨(dú)棟雙拼 獨(dú)棟聯(lián)排 獨(dú)棟面積區(qū)間獨(dú)棟290-320聯(lián)排170-209雙拼264-320獨(dú)棟309-500聯(lián)排面積190-250價(jià)格區(qū)間（元/）獨(dú)棟13000聯(lián)排10000雙拼11000獨(dú)棟1300011000-12000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.62010.52011.6開(kāi)發(fā)進(jìn)度二期銷(xiāo)售中，三期未動(dòng)工，規(guī)劃為別墅產(chǎn)品一期銷(xiāo)售中，二期未動(dòng)工，全別墅產(chǎn)品五期銷(xiāo)售中，六期洋房11月開(kāi)盤(pán)，七期別墅項(xiàng)目未動(dòng)工別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品面積區(qū)間在260-500價(jià)格受環(huán)境資源影響較大，價(jià)格區(qū)間為11000-13000元/主要在售競(jìng)品分布及存量天 一圣世宮路勁至道莊園盤(pán)龍谷66萬(wàn)11萬(wàn)17萬(wàn)6萬(wàn)6萬(wàn)3萬(wàn)6萬(wàn)3萬(wàn)總

13、體量存量別墅產(chǎn)品價(jià)格 受環(huán)境資源影響較大，現(xiàn)別墅存量為32萬(wàn)，價(jià)格區(qū)間為11000-13000元/都鐸9萬(wàn)9萬(wàn)別墅客戶來(lái)源及特征總結(jié)別墅產(chǎn)品的主要客戶來(lái)源90%本地客戶，市區(qū)及北京、唐山客戶占10%天一綠海、路勁領(lǐng)山售樓員客戶來(lái)源及特征總結(jié)40%本地客戶，30%市區(qū)客戶，20%北京客戶，10%唐山客戶近三個(gè)月來(lái)訪車(chē)輛登記140人次，北京牌照約20人次北京地區(qū)設(shè)有外展圣世宮售樓員別墅產(chǎn)品客戶來(lái)源及特征客戶的特征對(duì)居住的地勢(shì)、風(fēng)水、朝向、口碑十分關(guān)注他們大多都有住房，屬改善型客戶，具備投資意識(shí)主要分布為本地大型企業(yè)及私營(yíng)業(yè)主、市區(qū)、北京、唐山、承德第二居所客戶客群獲得房地產(chǎn)信息方式主要通過(guò)電視，報(bào)

14、紙等媒體和通過(guò)朋友的了解口碑的良好傳遞和強(qiáng)有力的宣傳力度將對(duì)銷(xiāo)售形成有效的支持典型別墅產(chǎn)品對(duì)比別墅產(chǎn)品天一綠海圣世宮路勁領(lǐng)山產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排 獨(dú)棟雙拼 獨(dú)棟聯(lián)排 獨(dú)棟面積區(qū)間獨(dú)棟290-320聯(lián)排170-209雙拼264-320獨(dú)棟309-500聯(lián)排面積190-250價(jià)格區(qū)間（元/）獨(dú)棟13000 聯(lián)排10000雙拼11000 獨(dú)棟1300011000-12000存量現(xiàn)售170套三期別墅產(chǎn)品未開(kāi)工存量總計(jì)約340套合8萬(wàn)平米現(xiàn)售140套二期別墅未開(kāi)工存量總計(jì)約440套合11萬(wàn)平米現(xiàn)售56套合1.2萬(wàn)七期產(chǎn)品未定銷(xiāo)售量50套22套13套開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.62011.112011.6開(kāi)發(fā)進(jìn)度二期銷(xiāo)售中

15、，三期未動(dòng)工，規(guī)劃為別墅產(chǎn)品一期銷(xiāo)售中，二期未動(dòng)工，全別墅產(chǎn)品五期銷(xiāo)售中，六期洋房11月開(kāi)盤(pán)，七期別墅項(xiàng)目未動(dòng)工年銷(xiāo)量在29-43套之間（月均銷(xiāo)量為3-4套）周邊競(jìng)品情況天一綠海占地85萬(wàn)，建面66萬(wàn)，目前上市兩期約45萬(wàn)，三期未動(dòng)工一期：多層 高層 疊拼別墅 建面約25萬(wàn) 已售罄二期：獨(dú)棟 聯(lián)排 洋房 建面約19萬(wàn) 2011.11開(kāi)盤(pán)三期：仍未來(lái)發(fā) 建面約11萬(wàn)天 一 3期天 一 2期天 一 1期周邊競(jìng)品情況天一綠海2007年上市 建面66萬(wàn)大盤(pán)，知名度較高產(chǎn)品沿坡地而建，景觀資源較好，都市化主題風(fēng)格產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋面廣，價(jià)格區(qū)域內(nèi)較低，區(qū)域認(rèn)可度高產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）價(jià)格范圍（元/）高層65-

16、90100-1306500洋房100-130140-1708500別墅200-24011000周邊競(jìng)品情況天一綠海產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富價(jià)格在同類(lèi)型產(chǎn)品中占有優(yōu)勢(shì)積累消費(fèi)者眾多區(qū)域內(nèi)口碑較好半年成交16套，月均銷(xiāo)售3套成交均價(jià)10106元/天一綠海別墅產(chǎn)品面積小、單價(jià)低項(xiàng)目屬經(jīng)濟(jì)型別墅，接受本地消化較多圣世宮占地29萬(wàn)，建面17萬(wàn)，目前上市約11萬(wàn)一期：獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 建面約11萬(wàn)二期：預(yù)計(jì)2013年6月開(kāi)盤(pán) 建面約6萬(wàn)五星級(jí)酒店：建面5.6萬(wàn)周邊競(jìng)品情況圣世宮 1 期圣世宮 2 期地塊位置都鐸項(xiàng)目周邊競(jìng)品情況圣世宮與地塊位置一路之隔產(chǎn)品業(yè)態(tài)為獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 總建面17萬(wàn)，目前開(kāi)發(fā)過(guò)半，共分兩期預(yù)計(jì)

17、二期2013年6月開(kāi)盤(pán) 建面約6萬(wàn)配建五星級(jí)酒店：建面5.6萬(wàn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積區(qū)間（）價(jià)格范圍（元/）聯(lián)排別墅260-30011000-13000獨(dú)棟別墅320-400周邊競(jìng)品情況圣世宮西班牙建筑風(fēng)格配套5星級(jí)酒店（萬(wàn)豪入住經(jīng)營(yíng)）中央水系，320-500雙拼、獨(dú)棟別墅定位高端，戶型面積大，總價(jià)高本地消化力有限北京地區(qū)設(shè)有外展2011年11月開(kāi)售，共計(jì)成交22套合每月成交2-3套成交均價(jià)10048元/山中的都鐸建筑業(yè)態(tài)：洋房、別墅、商業(yè)配套建面：在建設(shè)中 建面約9萬(wàn)容 積 率： 1.10建筑風(fēng)格：英倫建筑工程進(jìn)度：沿街商業(yè)配套即將落成 新售樓處即將面世在售產(chǎn)品為6層電梯洋房，別墅產(chǎn)品未定周邊競(jìng)品情況

18、地塊優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)迎賓大街貫通、周邊多塊土地出讓?zhuān)菂^(qū)已呈現(xiàn)明顯東進(jìn)趨勢(shì)北靠府君山、南臨于橋水庫(kù)，系風(fēng)水上位，投資價(jià)值突出劣勢(shì)周邊大項(xiàng)目齊聚、潛在別墅類(lèi)產(chǎn)品量巨大，將延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期東側(cè)和庾地產(chǎn)一定程度上影響該項(xiàng)目的觀景效果機(jī)會(huì)薊縣作為旅游城市的定位，加上國(guó)家限制下別墅產(chǎn)品的稀缺性，造就了該區(qū)域作為養(yǎng)生、休閑的第二居所的特性威脅大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目落成，市場(chǎng)存量加大，造成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，影響未來(lái)定位、定價(jià)總結(jié)區(qū)位：屬縣城東部高端居住區(qū)，區(qū)域已形成別墅群落，地域認(rèn)可度高，景觀資源較好競(jìng)爭(zhēng)：別墅類(lèi)產(chǎn)品存量約16萬(wàn)未來(lái)別墅項(xiàng)目上市量預(yù)計(jì)將達(dá)到32萬(wàn)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈銷(xiāo)售：周邊項(xiàng)目及周邊交通為項(xiàng)目的雙刃劍，將存在

19、客戶分流現(xiàn)象，延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期同時(shí)也將區(qū)域炒熱，有效加強(qiáng)整體區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)：目前別墅地塊稀缺，且地塊地理位置較好，市場(chǎng)客戶來(lái)源渠道較廣 具備一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，目前周邊項(xiàng)目多為月均3-4套，增強(qiáng)項(xiàng)目附加值是項(xiàng)目未來(lái)的核心因素。收益：項(xiàng)目土地款1.64億元，總投資為4.02億元 暫按每平米10500元測(cè)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)7319萬(wàn)元，自有資金收益率6.12%，高于一年期貸款利率（6%）總結(jié)： 產(chǎn)品品質(zhì)高，有利于開(kāi)發(fā)商品牌建立銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，存在一定的開(kāi)發(fā)難度，建議繼續(xù)跟進(jìn)，深層次對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品進(jìn)行深入分析。周邊一手房市場(chǎng)情況富龍灣 東方明珠苑 開(kāi)發(fā)進(jìn)度共2期，當(dāng)前1期開(kāi)盤(pán)5棟高層2期建設(shè)中，工

20、程近半目前在售共4棟高層工期過(guò)半建筑形式 26層高層高層面積區(qū)間50-95平米70-140平米價(jià)格區(qū)間 7700-8300元/6500-7000元/地塊周邊共兩個(gè)高層項(xiàng)目，主里戶型為70-90，得益于于薊縣客運(yùn)站、津薊高速等交通條件，吸納藍(lán)印型客戶較多，有總價(jià)低，面積小的優(yōu)勢(shì)。薊縣市場(chǎng)高層產(chǎn)品銷(xiāo)售情況在售高層產(chǎn)品面積區(qū)間60-110成交面積逐年下降，售價(jià)平穩(wěn)上升四年間價(jià)格增長(zhǎng)47%2012年成交均價(jià)為6944元/（截止2012.8數(shù)據(jù)）成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/平方米）20092417472728471920102249092537592420111796672046684

21、5201212289913906944典型產(chǎn)品對(duì)比-在售高層高層天一綠海曲院風(fēng)荷富龍灣產(chǎn)品形態(tài)18層24層26層高層面積區(qū)間90-13088-12650-95價(jià)格區(qū)間（元/）6500-70008000-84007700-8300開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年11月2010年5月2009年開(kāi)發(fā)進(jìn)度開(kāi)盤(pán)4棟，余兩棟未開(kāi)發(fā)最后一期2棟高層在售共2期，當(dāng)前1期開(kāi)盤(pán)5棟高層2期建設(shè)中，工程近半高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品面積主要集中在80-120價(jià)格受位置及產(chǎn)品品質(zhì)影響較大，價(jià)格區(qū)間為7800-8300元/左右周邊競(jìng)品情況富龍灣存量情況：2009年開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品以中小戶型為主，以兩室、三室居多，面積在80-120之間總價(jià)低，面積小

22、房型總面積套數(shù)一房4220.6572二房28388.49278三房28178.6224四房638.323五房1011.184周邊競(jìng)品情況富龍灣中小戶型搭配合理價(jià)格趨于穩(wěn)定其中一室戶型均價(jià)8300元/兩室戶型均價(jià)7900元/三室戶型均價(jià)7200元/2009201020112011成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)一房2331396639970514328810723488309二房136514623144867693797768210627957三房1374944948577164192071300薊縣市場(chǎng)洋房產(chǎn)品銷(xiāo)售情況在售洋房產(chǎn)品面積區(qū)間100-170受2011調(diào)控及同質(zhì)產(chǎn)品集中出讓影響售價(jià)較2011年有所下降四年間價(jià)格增長(zhǎng)55%2012年成交均價(jià)為7591元/（截止2012.8數(shù)據(jù)）成交面積（平方米）成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/平方米）2009116995.791148892010126