某商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析課件

1、世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2022/7/17世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析壹、世茂商業(yè)地產資本運作平臺綜述貳、世茂商業(yè)地產投資與開發(fā)概覽叁、世茂地產開發(fā)與商業(yè)運營聯動模式目錄目錄世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析1壹、商業(yè)地產資本運作平臺綜述從“世茂房地產”到“世茂股份”的“A+H”投融資模式世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析1第一階段：19891994 年 涉足房地產領域 上世紀八十年代末，世茂集團就在甘肅蘭州投資開發(fā)了著名的東方紅商業(yè)城。同時，在福建興建了振獅開發(fā)區(qū)、閩南黃金海岸度假村、福建武夷山度假村等多個標志性房地產及旅游項目。第二階段：19951999 年 開發(fā)高檔房地產項目 進入九十年代，世茂集團在北

2、京先后開發(fā)建設的亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園等大型優(yōu)質房地產項目，北京亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園多次獲得“北京明星樓盤”稱號。在融資方面，世茂股份于1998年成功借殼萬象集團實現上市進行融資。第三階段：20002004 年 戰(zhàn)略轉向高端房地產 跨入二十一世紀，世茂集團將發(fā)展重點移到上海。發(fā)展戰(zhàn)略從高檔房地產向高端房地產轉型，并以“世茂”為品牌，逐步向酒店、商業(yè)建筑、旅游等房地產衍生行業(yè)發(fā)展。在上海陸續(xù)開發(fā)了五大經典項目；其中，上海世茂濱江花園于2001-2004 連續(xù)四年蟬聯“上海市住宅銷售金額第一名”。在此期間，2001 年9 月18 日，世茂集團通過PZIL收購東建科訊大

3、股東JMAL持有的東建科訊股份，在香港完成世茂國際的借殼上市，并通過兩次供股實現了再融資。（一）集團發(fā)展階段回顧1.1早期階段：專注住宅開發(fā)世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析1第四階段：2005 年2008年 實施多元化，轉戰(zhàn)商業(yè)地產 自 2005 年以來，集團先后實施了新世紀的新戰(zhàn)略。首先是“專注主業(yè)，兼顧房產領域多元組合”戰(zhàn)略，集團有計劃有步驟地推進產業(yè)拓展，現已逐步建立了以高端住宅、豪華酒店及商業(yè)辦公三大集團核心產業(yè)。其次是“核心區(qū)域發(fā)展”戰(zhàn)略，將優(yōu)勢資源集中投入到中國經濟發(fā)達或極具發(fā)展前景的經濟圈，目前集團的重點投資區(qū)域已經包括長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)。涉及上述兩個重要經濟圈的項目數量占集團總項

4、目的三分之二。第五階段：2009 年至今 整合內部資源，全力進軍商業(yè)地產 2009 年5 月18 日，上海世茂股份有限公司及世茂房地產控股有限公司先后發(fā)布重要公告，宣布世茂房地產向世茂股份成功注入資產及世茂股份成功發(fā)行新股予世茂房地產。通過此次定向增發(fā)，世茂股份獲得總建筑面積逾400萬平方米的優(yōu)質商業(yè)地產和約人民幣7.5億元現金，成為中國大陸最大的商業(yè)房地產上市企業(yè)之一。1.2近期階段：轉型商業(yè)地產（一）集團發(fā)展階段回顧世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析1住宅開發(fā)：截至目前為止，公司共擁有34 個發(fā)展中的項目，分布于二十多個大中城市，擁有的土地儲備總計劃建筑面積達2700 多萬平方米。擁有跨境及境外項

5、目兩個，分布在香港、馬來西亞等國家和地區(qū)。世茂正以每年超過300萬平方米的開發(fā)建設速度，初步形成在中國主流城市的規(guī)模式豪宅地產布局。酒店物業(yè)：隨著位于上海的世茂佘山艾美酒店、世茂皇家艾美酒店、世茂外灘茂悅大酒店等高檔商業(yè)物業(yè)陸續(xù)開業(yè)，世茂外灘茂悅大酒店等高檔酒店物業(yè)也陸續(xù)開業(yè)，世茂占據了全上海高檔酒店市場近15%的份額。2008 年初世茂集團為旗下酒店資產進行估值，市值約300億元，2010 年前，世茂集團將在全國范圍擁有10 家五星級酒店；至2011 年，公司發(fā)展酒店項目將增至19個。商業(yè)地產：早在 2003 年，世茂集團在兼顧高檔住宅開發(fā)、打造金字塔尖豪宅的同時，進軍商業(yè)地產和星級酒店物業(yè)

6、市場。2010年，在整合集團旗下商業(yè)地產資源的基礎上，世茂集團宣布將在未來5年內陸續(xù)在國內20個城市推出約24個商業(yè)地產項目的宏偉計劃。（二）集團三大業(yè)務板塊世茂集團是以房地產開發(fā)為主的企業(yè)集群，現發(fā)展成為以“世茂房地產”及“世茂股份”兩家控股上市公司為核心的大型企業(yè)集團，總市值合計約600多億港元。集團業(yè)務范圍涵蓋房地產綜合開發(fā)（住宅+商業(yè)）各環(huán)節(jié)，同時，涉入百貨、酒店管理等多種業(yè)務。住宅開發(fā)+商業(yè)地產+酒店物業(yè)2.1集團核心業(yè)務板塊世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析1（三）商業(yè)地產資本平臺 2009 年5 月13 日，世茂股份完成向峰盈國際、北京世茂、世茂企業(yè)3 名特定對象合共發(fā)行69,224 萬

7、股股份及所有股權登記的相關事宜。通過此次定向增發(fā)，世茂股份獲得總建筑面積逾400萬平方米的優(yōu)質商業(yè)地產和約人民幣7.5 億元現金，成為中國大陸最大的商業(yè)房地產上市企業(yè)之一。 2007 年6 月7 日，世茂房地產和世茂股份同時發(fā)布重大資產重組公告，稱世茂房地產的全資附屬公司峰盈國際有限公司和北京世茂投資有限公司將分別向世茂股份注入位于上海、江蘇、浙江等地11處約400 萬平方米建筑面積的商用物業(yè)以及建筑面積為72149平方米的商用物業(yè)北京華平國際大廈。圖1.集團股權關系3.1集團股權關系變更（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析1項目名稱占地面積（萬）總建筑面積（萬）權益

8、比例（%）權益建筑面積（萬）土地金額（億元）樓面地價（元/）常熟世茂世紀中心34.46108.00100%108.004.87451蘇州世茂運河新城9.2546.00100%46.002.97646北京世茂國際中心2.9421.12100%21.1210.054741上海世茂新體驗42.8237.00100%37.003.33900常州大湖東路項目6.0431.00100%31.001.69545徐州新都會商業(yè)廣場8.8623.00100%23.001.65717嘉興世茂新世紀項目13.5644.00100%44.001.27289昆山世茂國際城12.6826.00100%26.001.415

9、42沈陽五里河6.1095.00100%95.005.82613蕪湖世茂濱江花園8.0312.00100%12.001.791492紹興世茂迪蕩新城11.0326.92100%26.923.201189北京世茂大廈0.727.22100%7.222.603607小計157.29477.34100%477.3440.65852表1.集團注入世茂股份的項目概覽（數據來源：世茂股份/上市公司年報）重組之前，總資產只有27億元，2010年第1季度，總資產就達到約174億元，凈資產也從重組前的約12億元增長到2010年第1季度的約74億元。完成重組后，商業(yè)模式由之前的住宅開發(fā)和小型商業(yè)地產變更為投資、開

10、發(fā)和經營大型商業(yè)地產。世茂系計劃將酒店、住宅、商業(yè)三塊業(yè)務分別剝離成獨立的公司上市，分業(yè)經營。未來世茂系所有商業(yè)地產項目全部由世茂股份開發(fā)。（三）商業(yè)地產資本平臺3.2集團注資項目情況世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2貳、商業(yè)地產投資與開發(fā)概覽從“集團注資”到“獨立開發(fā)+綜合運營”的深度轉變世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2徐州世茂廣場紹興世茂廣場昆山世茂廣場常熟世茂廣場蘇州世茂廣場世茂廣場系列：世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2蕪湖世茂濱-江商業(yè)部分青島世奧大廈煙臺濱海1號沈陽世茂五里河上海世茂新體驗項目世茂其他部分商業(yè)項目：世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析世茂股份大部分項目分布于長三角、環(huán)渤海區(qū)域內較為發(fā)達城市，

11、兩大區(qū)域占總量的 80%以上；截止2009年底，公司在北京、沈陽、青島、徐州、南京、常州、常熟、蘇州、昆山、蕪湖、紹興、嘉興、廈門、武漢、杭州、上海、大連、無錫、濟南等19個城市擁有21項目；目前，擴展至約24個。2（一）總體概覽1.1區(qū)域與城市分布圖2.世茂股份項目分布情況（2009年度）（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析項目名稱項目數占地面積（萬）總建筑面積（萬）權益比例（%）權益建筑面積（萬）土地金額（億元）樓面地價（元/）2008年以前項目2個61.88174.6053.0%92.1037.6621572009年新增項目4個17.51106.7561.0%6

12、4.8032.7530682009年集團注資12個157.29477.34100.0%477.3440.658522010年土地儲備4個114.21125.11100.0%125.1132.132568合計24個350.89883.8086.0%759.35143.1916202初步統(tǒng)計，截止目前，世茂股份擁有24個項目，總占地350.89萬平米，總建筑面積883.80萬平米；預計至2012年土地儲備將超過1000萬平米。1.2項目來源構成（一）總體概覽表2.世茂股份項目構成情況（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析項目名稱占地面積（萬）總建筑面積（萬）權益比例（%）權

13、益建筑面積（萬）土地金額（億元）樓面地價（元/）南京世茂濱江新城55.3165.050%82.536.612219昆山世茂華東商城6.589.6100%9.61.051094小計61.88174.653%92.137.6621572（二）各類型項目簡況2.1-2008年前項目簡況表3.世茂股份項目概覽（2008年以前）2008年以前，世茂股份主要包括南京世茂濱江及昆山世茂華東商城兩個項目。（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析項目名稱占地面積（萬）總建筑面積（萬）權益比例（%）權益建筑面積（萬）土地金額（億元）樓面地價（元/）無錫地塊7.1430.025%7.510.2

14、63420廈門地塊3.0527.0451%13.87.092622杭州地塊6.2525.02100%25.026.012420青島世奧大廈1.0724.6975%18.59.393803小計17.51106.7561%64.832.75306822009年新增4副地塊，占地面積合計17.51萬平方米，預計建筑面積106.75萬平方米。2.2-2009年新增項目簡況（二）各類型項目簡況表4.世茂股份2009年新增項目（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析22.3-2009年集團注資項目（二）各類型項目簡況項目名稱占地面積（萬）總建筑面積（萬）權益比例（%）權益建筑面積（萬

15、）土地金額（億元）樓面地價（元/）常熟世茂世紀中心34.46108.00100%108.004.87451蘇州世茂運河新城9.2546.00100%46.002.97646北京世茂國際中心2.9421.12100%21.1210.054741上海世茂新體驗42.8237.00100%37.003.33900常州大湖東路項目6.0431.00100%31.001.69545徐州新都會商業(yè)廣場8.8623.00100%23.001.65717嘉興世茂新世紀項目13.5644.00100%44.001.27289昆山世茂國際城12.6826.00100%26.001.41542沈陽五里河6.1095

16、.00100%95.005.82613蕪湖世茂濱江花園8.0312.00100%12.001.791492紹興世茂迪蕩新城11.0326.92100%26.923.201189北京世茂大廈0.727.22100%7.222.603607小計157.29477.34100%477.3440.65852表5.集團注入世茂股份的項目概覽（數據來源：世茂股份/上市公司年報）2009年集團注資12個項目，合計占地面積157.29萬平方米，權益建筑面積477.34萬平方米。世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析表6.2010年世茂股份拿地情況城市地塊及區(qū)位用地面積總建筑面積容積率地塊總價樓面地價成交時間武漢蔡甸201

17、0-34號地塊4.57萬2.74萬0.60.138億元504元/2010/03/19武漢蔡甸2010-47、48、49、5085.66萬34.26萬0.45.66億元1652元/2010/04/08長沙大河西濱江新城15.66萬55.00萬3.512.75億元2318元/2010/06/17南昌紅谷灘中央商務區(qū)8.32萬33.11萬4.313.58億元4101元/2010/06/23合計-114.21萬125.11萬1.132.13億元2568元/-備注：蔡甸2010-34號地塊： “文嶺新城” 之濱水商業(yè)組成部分；文嶺新城為大型主題公園項目，總投資額超過20億美元；武漢蔡甸區(qū)47-50地塊：

18、規(guī)劃用途均為商業(yè)、居住、公園用地，商業(yè)、居住用地容積率0.4，公園用地容積率0.05；長沙地塊：超高層公寓43萬平方米，商業(yè)辦公酒店12萬平方米；南昌地塊： 商業(yè)用地28.230畝、廣場用地9.297畝；二類居住用地49.652畝；商住綜合用地37.616畝。22.4-2010年新增項目簡況（二）各類型項目簡況從2010年的數據來看，世茂股份新增土地仍主要來自于二、三線城市，由于采用前期配合政府一級開發(fā)的方式，土地成本較低。（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析目前主要集中于長三角二、三線城市。其未來戰(zhàn)略：全面進軍二、三線城市；關注長三角、環(huán)渤海、華中、華南,聚焦中心競

19、爭城市，鎖定潛力發(fā)展區(qū)域。2（三）結構分析3.1地域分布結構圖3.各城市物業(yè)比例（按面積）（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析（注：世茂房地產的住宅開發(fā)占87%，商業(yè)和酒店占13%）2物業(yè)組合：除去南京項目以住宅為主外，總體上各種業(yè)態(tài)的分布為商業(yè)40.24%(包括shopping mall、門市、商鋪、電影院等)，住宅33.37%，18.58%為辦公樓，7.81%是酒店。租售比例：目前，公司開發(fā)的產品中有70%為銷售，僅30%租賃。未來世茂股份還將根據自身發(fā)展情況調整租售比例，隨著資金的豐厚，持有物業(yè)的比例可能調高到35%-40%。圖4.各物業(yè)比例圖5.租售物業(yè)比例（

20、三）結構分析3.2物業(yè)組合結構（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2區(qū)域項目新開工面積施工面積竣工面積201020112012201020112012201020112012長三角上海新體驗-246-246-南京項目1718-27352510107蘇州世茂運河城商業(yè)12176222922101217無錫新發(fā)展-13-13-常州世茂商業(yè)項目-15-15-徐州新都會商業(yè)1661162042174常熟世茂世紀中心46-56503062030昆山世茂國際城9-129910-9-昆山世茂華東商城-杭州置業(yè)1715興商業(yè)項目-27-27-嘉興世茂新世紀-

21、1513-1528-19蕪湖世茂濱江花園商業(yè)-55-5-環(huán)渤海北京世茂國際廣場-2114-714-沈陽五里河商業(yè)-35 -35-大連盛欣投資-濟南解放閣項-20202040-30青島五四廣場綜合開發(fā)25 -252525-12青島世茂置業(yè)-華南福建新里程(廈門) 34-343434-中部武漢世茂嘉年華351010354543-1233合計21210014930133236369115168按公司的經營規(guī)劃，2010 年-2012 年，公司竣工面積分別為69 萬平方米、115 萬平方米、168 萬平方米；公司每年將自持的物業(yè)就分別達到了26 萬平方米、22 萬平方米和51萬平方米。（四）項目發(fā)展計

22、劃4.1投資開發(fā)計劃表7.各項目開發(fā)建設計劃（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2注：世茂股份210年上半年實現物業(yè)銷售收入17.59億元，銷售結算面積13.05萬平方米；銷售收入主要來自北京世茂國際廣場、蘇州世茂運河城商業(yè)、常熟世茂世紀中心、紹興商業(yè)項目以及南京世茂濱江新城。4.2物業(yè)銷售計劃（四）項目發(fā)展計劃圖6.物業(yè)銷售計劃（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析2根據2010年半年報的資料，世茂股份合計已開業(yè)4座經營性物業(yè)，總計建筑面積達到31.3萬平方米；預計到2010年底經營性物業(yè)面積將達到48.2萬平方米； 根據規(guī)劃，在未來5年內陸

23、續(xù)在國內20個城市推出約24個商業(yè)地產項目；平均每年約5個項目。項目名稱總建筑面積（萬）北京華平大廈7.20萬昆山世茂華東商城9.00萬常熟世茂4 .00萬世茂商都大廈0.75 萬小計-4.3經營性物業(yè)計劃（四）項目發(fā)展計劃表8.世茂股份部分經營物業(yè)概況（數據來源：世茂股份/上市公司年報）發(fā)展計劃：世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析3叁、地產開發(fā)與商業(yè)運營聯動模式創(chuàng)建世茂廣場COSMO模式與商業(yè)經營品牌系列世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析3（一）核心業(yè)務板塊1.1-世茂股份業(yè)務板塊2009年5月，世茂股份完成資產重組后，將戰(zhàn)略重心轉移到商業(yè)地產領域，專門負責世茂系的商業(yè)地產開發(fā)和經營；目前，已形成商業(yè)地產開

24、發(fā)、世茂廣場、世茂百貨和世茂影院四個核心業(yè)務板塊。商業(yè)地產開發(fā)+世茂廣場（運營）+世茂百貨+世茂影院備注：世茂股份為進一步完善開發(fā)運營的產業(yè)鏈，整合多元化競爭優(yōu)勢，培育新的利潤增長點；進入2010年世茂股份的商業(yè)步伐正在提速，年底前將新增開兩家百貨和三家影院，并將進軍兒童游樂場領域。 核心業(yè)務板塊：世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析3租售策略：公司項目中用于出售的比例大致為50%-70%，用于出租和自營的比例大致為30%-50%。對于SOHO 辦公、酒店式公寓、底商等對整體運營要求不高的產品，一般采取銷售的模式以快速回籠現金支撐后續(xù)開發(fā)；對于大型的購物中心、百貨店和大賣場等產品，一般引入品牌主力店或旗

25、下的世茂百貨自持經營；對于商業(yè)步行街等產品則租售結合，但散售的部分一般也會與小業(yè)主簽訂10年左右的長期租約，將這些物業(yè)返租后統(tǒng)一招商。世茂廣場（ COSMO）物業(yè)形態(tài)組合：商業(yè)購物中心、主題商場、商業(yè)街、專業(yè)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產、寫字樓等多種商業(yè)形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)組合：超市+百貨+影院+專業(yè)專賣店+美食廣場+兒童樂園2010年5月1日，作為重組后世茂股份的代表項目紹興世茂廣場的開業(yè)，2010年底蘇州、昆山、常熟和徐州等地世茂廣場也將陸續(xù)開業(yè)，標志著以世茂廣場為核心的世茂商業(yè)地產模式漸趨成熟，世茂廣場的全國戰(zhàn)略正式啟動。（二）世茂廣場模式2.1-世茂廣場（ COSMO）世茂商業(yè)地

26、產戰(zhàn)略與模式解析3世茂百貨：以“Lady first”為訴求定位，致力于打造全國獨一無二的女性專屬購物天堂。針對流行少女、時尚白領、名媛新貴一族的消費需求將百貨分為國際精品服飾、國際名品-珠寶、美容化妝護膚、休閑時尚餐飲、經典家飾家紡等五大功能板塊。并秉承“Life style”的經營理念，配以更人性化、生活化的軟硬件設施，使購物更具趣味性、體驗式、互動性、關懷感。 預計2010年底，世茂百貨的營業(yè)門店數量及經營建筑面積將分別達到4家和15萬平方米。類型項目名稱開業(yè)時間建筑面積（萬）營業(yè)面積（萬）已開業(yè)項目福州世茂百貨（1期）2010年01月-1.68萬沈陽世茂百貨2010年02月-2.36萬

27、待開業(yè)項目福州世茂百貨（2期）2010年-蕪湖世茂百貨2010年4.00萬-煙臺世茂百貨2010年12月-北京世茂百貨 2011年09月5.00萬 -2.2-世茂百貨（二）世茂廣場模式表9.世茂百貨門店概況（數據來源：世茂股份/上市公司年報）世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析3發(fā)展規(guī)劃：首家影院已于2010年5月1日正式營業(yè)，預計年底還將新增3家五星級影院；3年內在國內建設15家影院，新增銀幕100塊；5年后增加到40家影院，新增銀幕300塊，影院票房高達5億元，進軍全國票房的前5名。紹興世茂國際影城：世茂集團旗下首家開業(yè)影院，已于2010年5月1日正式營業(yè)；位于紹興世茂廣場3-4層，作為全國首家全新

28、概念的次時代智能化數字多廳影城，擁有9個專業(yè)影廳和一個花園露天影院，其中包括4個3D放映廳，超過1800個舒適座椅。2.3-世茂影院（二）世茂廣場模式世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析3表5.世茂股份緊密合作連鎖發(fā)展品牌業(yè)態(tài)數量商家名稱百貨2世茂百貨、百盛百貨國際品牌專業(yè)零售店7cerruti1881、大衛(wèi)杜夫、法國都彭、范思哲、MISS SIXTY、GUESS、ASOBIO超市4法國歐尚超市，臺灣大潤發(fā)超市、易士多便利超市、HOUSE進口超市家電/電子專業(yè)零售商3國美電器、蘇寧電器、宏圖三胞餐飲/休閑9百勝餐飲（KFC、PIZZA 、HUT、東方既白）、棒約翰、星巴克咖啡、味千拉面、戰(zhàn)鍋策、DQ冰激

29、凌、乾三甲營養(yǎng)雞煲、糖納詩、東北廚房等娛樂4主題樂園安徒生童話世界、兒童益智游樂愛樂游、室內游樂廣場神采飛揚游樂公園、國際大型電玩游樂連鎖SEGA WORLD文化2世茂影院、流行量販KTV嘉樂迪健身/服務3一兆韋德、伊頓國際教育機構、時尚汽車專業(yè)美容連鎖卡氏通合計34-（三）戰(zhàn)略合作伙伴說明：2010年08月19日，世茂股份于蘇州舉辦了“蘇州、昆山、常熟、徐州四城市世茂廣場聯合招商大會暨商業(yè)地產項目推介會”參與的大小企業(yè)達240余家。目前，公司與近400家知名商業(yè)伙伴建立了戰(zhàn)略合作關系，包括：百盛、歐尚、屈臣氏、麥當勞、一兆韋德、百安居、迪卡農、星巴克、星美院線、大潤發(fā)等；同時，還包括世茂影院和世茂百貨兩個自持品牌。世茂商業(yè)地產戰(zhàn)略與模式解析項目區(qū)位：紹興迪蕩新城商業(yè)總建筑面積：約23萬