2011年2月浙江慈溪某家電企業(yè)地塊前期策劃報(bào)告

1、浙江慈溪某家電企業(yè)地塊前期策劃報(bào)告2011年2月定位研究思路產(chǎn)品定位項(xiàng)目定性產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目定性項(xiàng)目定位的大方向區(qū)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)優(yōu)勢(shì)決定項(xiàng)目要定位于高端路線頂級(jí)豪宅？高檔住宅？決定本項(xiàng)目究竟適合打造什么產(chǎn)品？豪宅對(duì)于地塊的要求絕版、唯一 區(qū)域絕版 環(huán)境絕版 資源絕版案例世界第一豪宅 ：倫敦UPDOWNCOURT 環(huán)境絕版 資源絕版案例中國第一豪宅：湯臣一品 區(qū)域絕版 資源絕版案例寧波第一豪宅：海景花園 區(qū)域絕版 資源絕版 區(qū)域絕版 環(huán)境絕版 資源絕版地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統(tǒng)我們的最佳切入點(diǎn)在哪兒？慈溪住宅市場的特征總結(jié)發(fā)展階段：較為初級(jí)，僅僅停留在賣產(chǎn)品階段樓盤品質(zhì)：與價(jià)格脫節(jié)，尤其體現(xiàn)在建

2、筑立面和社區(qū)環(huán)境的營造中社區(qū)服務(wù)：普遍不到位，物業(yè)管理僅局限在保安和清潔的階段產(chǎn)品特征：附加值較少，個(gè)別高檔樓盤雖有超前配套（如：東方明珠城的 地暖系統(tǒng)），但是實(shí)用性不高，噱頭為主。主力戶型：面積普遍較大，單套面積140-200平方米，總價(jià)較高戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)較差，具備高檔住宅的面積，但沒有高檔住宅的感受慈溪人對(duì)住宅需求特征總結(jié)對(duì)套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛(wèi)居多。但在高單價(jià)的壓力下，套型面積有縮小的趨勢(shì)。比較注重房屋室內(nèi)空間、面積,特別是客廳的奢華，喜歡顯赫擺闊。喜歡復(fù)式產(chǎn)品。經(jīng)過較長時(shí)間的被動(dòng)適應(yīng)過程，愿意接受高層建筑產(chǎn)品。企業(yè)主和高級(jí)公務(wù)員喜歡別墅。注重樓盤的形象，好面子。但對(duì)產(chǎn)品的

3、品質(zhì)和人性化設(shè)計(jì)理解不深刻。我們的機(jī)會(huì)隨著慈溪城市與大上海迅速接軌，快速發(fā)展的慈溪對(duì)住宅的要求也是全方位的提高，我們站在城市發(fā)展的角度為項(xiàng)目的發(fā)展謀求更高的起點(diǎn)：全方位提升慈溪住宅品質(zhì)，做慈溪住宅的全能冠軍我們對(duì)項(xiàng)目新的理解我們的項(xiàng)目可能不是頂尖豪宅，但是我們的項(xiàng)目一定是引領(lǐng)慈溪住宅全新理念的頂尖品牌我們賣什么？我們不是賣房子我們賣的是有文化、有品質(zhì)、有內(nèi)涵的生活方式這是什么樣的生活方式？奢 適怎么理解奢適？“奢于內(nèi)、適于外”從生活的理念來看：怎么理解奢適？“奢于外、適于內(nèi)”從項(xiàng)目的產(chǎn)品來看：什么是奢適品住宅產(chǎn)品？奢侈的空間感適度的面積適度的總價(jià)奢侈的配套適度的戶型奢侈的環(huán)境奢適就是適度的奢華

4、，而非物欲橫流的享受，它追求的是豪宅的精神內(nèi)涵，而非外在的表現(xiàn)，而在消費(fèi)成本上也得到適度的控制，有利于項(xiàng)目開拓客戶群體。 奢適產(chǎn)品規(guī)劃1.6的容積率能做什么？ 小高層高層 別墅高層 多層洋房高層 純高層產(chǎn)品設(shè)想方案一規(guī)劃圖：小高層+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積34803平方米小高層面積33808平方米商業(yè)面積2879平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積8316平方米建筑密度18%方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一：小高層+高層小高層高層 可以營造出寬敞的社區(qū)空間和尺度 可以打造大開間、短進(jìn)深的好戶型 絕

5、佳空間和戶型將會(huì)大大提高小高 層均價(jià)，從而為項(xiàng)目帶來大幅收益 成本較高 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案二規(guī)劃圖：別墅+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積44370平方米別墅面積25180平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二：別墅+高層別墅高層 別墅產(chǎn)品可以拔高社區(qū)整體形象 別墅產(chǎn)品可以拉高項(xiàng)目的利潤 別墅較損容積率，將會(huì)降低高層的 品質(zhì)，增加高層的銷售壓力 別墅產(chǎn)品對(duì)于周邊環(huán)境要求較高， 本項(xiàng)目周邊過多的工廠，影響別墅 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案三規(guī)劃圖：多

6、層洋房+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積46190平方米多層洋房面積23360平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三：多層洋房+高層洋房高層 多層洋房是目前最受歡迎的產(chǎn)品 多層洋房和高層的組合能夠形成良 好的層次感 洋房不是很損容積率，能夠打造品 質(zhì)相對(duì)較好的高層，減少銷售壓力 洋房和高層的組合很難形成良好的 空間感，也很難打造良好的景觀 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案四規(guī)劃圖：純高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積6

7、7687平方米商業(yè)面積3803公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積7392平方米建筑密度16%方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四：純高層產(chǎn)品純高層 純高層可以形成絕佳的空間感，利 于景觀的打造 利于形象的打造 產(chǎn)品接受程度較其它產(chǎn)品較低，建設(shè)成本較高。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)各方案經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對(duì)比分析方案銷售均價(jià)（元/平方米）總成本（不包含土地成本及相關(guān)稅費(fèi)）總銷售收入總利潤小高層搭配高層小高層10000，高層90003.94億元8.29億元4.35億元?jiǎng)e墅搭配高層別墅13000，高層80004.02億元8.54億元4.51億元洋房搭配高層洋房11000，高層

8、80003.92億元7.98億元4.06億元純高層高層95004.06億元8.39億元4.33億元各個(gè)方案比較 低中高項(xiàng)目形象產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品接受度項(xiàng)目利潤 小高層高層 別墅高層 洋房高層 純高層產(chǎn)品定位創(chuàng)建項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系價(jià)值體系理念：跨 界價(jià)值體系理念CROSSOVER 跨界，就是跨領(lǐng)域的一種資源整合，通過各自優(yōu)勢(shì)資源的整合發(fā)揮最大的價(jià)值效應(yīng)，并且在價(jià)值效應(yīng)基礎(chǔ)上成就品牌。價(jià)值體系理念：跨 界成功案例CROSSOVER住宅該如何跨界？與文化跨界與酒店跨界與空間跨界與健康跨界與科技跨界與文化的跨界與文化的跨界：現(xiàn)代與古樸文化結(jié)合的建筑與文化的跨界：藝術(shù)園林式綠化與酒店的跨界與酒店的跨界：酒店式連

9、廊大堂 幢與幢通過室內(nèi)空調(diào)連廊連接，使其分而不離。 連廊與大堂、組團(tuán)庭院互為呼應(yīng)，構(gòu)成華堂大院國際領(lǐng)先生活。與酒店的跨界：酒店式連廊大堂 首層6米挑空精裝陽光大堂，方便住戶與外界之間的交流 懸掛精美的藝術(shù)油畫，墻地全石材鋪裝，藝術(shù)天花吊頂，足以與五星級(jí)酒店相媲美。 與酒店的跨界：酒店式連廊大堂與酒店的跨界：引進(jìn)酒店式管理與空間的跨界與空間的跨界：創(chuàng)新亮化地下車庫 將陽光和綠化引入地下車庫，結(jié)合園林構(gòu)筑“陽光車庫”，增加車庫自然采光、通風(fēng)。與空間的跨界：大面寬，短進(jìn)深設(shè)計(jì)與空間的跨界：錯(cuò)越空間，增加別墅感受與空間的跨界：前庭后院設(shè)計(jì)，加強(qiáng)與外界交流與空間的跨界：局部退臺(tái)，形成有天有地的別墅空間與

10、健康的跨界與健康的跨界：高檔健康的會(huì)所與健康的跨界：高尚運(yùn)動(dòng)設(shè)施與科技的跨界與科技的跨界：智能化安防系統(tǒng)九大智能化安防系統(tǒng) 出入口及周界防范系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 可視對(duì)講與門禁系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 家庭安全防范系 背景音樂系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) 燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)與科技的跨界：整體現(xiàn)代化廚房 將方太整體現(xiàn)代化廚具引進(jìn)廚房，增加戶型附加值。與科技的跨界：壁掛采暖系統(tǒng) 隨心所欲控制室溫 完全自由掌握采暖時(shí)間 設(shè)備運(yùn)行經(jīng)濟(jì)可靠 舒適供應(yīng)生活熱水 靈活選擇散熱設(shè)備 保護(hù)管道和用水設(shè)備，過濾出堿垢滿足家庭生活使用的軟水。與科技的跨界：軟水系統(tǒng)與科技的跨界：同層排水95以上的衛(wèi)生間仍在使用傳統(tǒng)的排水系統(tǒng)隔層排水 主要的問題： 1. 空間布局上的局限性：受到樓板預(yù)留孔的限制，衛(wèi)生器具無法像擺設(shè)家具一樣隨意。 2. 建筑整體功能上的局限性：受到傳統(tǒng)管道敷設(shè)方式的限制，衛(wèi)生間的位置必須上下一致。 3. 檢修不便：如果發(fā)生損壞需要到樓下用戶家中進(jìn)行管路檢修，十分不便。 4. 房屋產(chǎn)權(quán)的不清晰：管路系統(tǒng)部分在樓下用戶的家中，容易發(fā)生產(chǎn)權(quán)上的糾紛。 5. 噪音較大：采用PVC-U管材后，會(huì)產(chǎn)生較大的沖水及排水噪音。 6. 衛(wèi)生間異味：管路系統(tǒng)的壓力平穩(wěn)未被充分考慮，造成存水彎水封被負(fù)壓破壞，引發(fā)異味。 同層排水可以很好的