《outlets商業(yè)地產(chǎn)》PPT課件

1、奧特萊斯1精選PPT奧特萊斯 潮流的國際休閑購物模式“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。奧特萊斯是歐美目前最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，最早主要銷售品牌下架、過季、斷碼、工廠尾貨等。經(jīng)過100多年的發(fā)展，此業(yè)態(tài)現(xiàn)已成為主要銷售國際一二線知名品牌折扣商品的新型休閑購物模式，其產(chǎn)品構(gòu)成中很大一部分由當(dāng)初的所謂“過時貨”“殘次貨”演變成“各大名牌專門為奧特萊斯追加生產(chǎn)和設(shè)計的經(jīng)典款式”以及“地域時差商品”。2精選PPT如今的奧特萊斯已成為國際名品集中地，是一種倡導(dǎo)更聰明的理性消費的國際新型休閑購物模式。 奧特萊斯吸引顧客有三個法寶： 馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘； 比一

2、般促銷價低的低價一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩； 方便舒適的氛圍遠離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。 3精選PPT奧特萊斯產(chǎn)生及演變過程 奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。雖然Factory Outlet這種業(yè)態(tài)在美國已有100年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開始的。 4精選PPT 1970年-1987年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉庫銷售

3、訂單尾貨開始在他們的倉庫建立起Outlet Store，基本上是一家工廠Outlet Store，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。 5精選PPT1988年-1996年：Factory Outlet開始繁榮起來并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開設(shè)，這時的購物中心一般都是真正的“工廠直銷”， 雖然以名牌和低價吸引顧客，但沒有形成規(guī)模銷售。而且離城市較遠，一般在60-80英里（100-150公里）左右，開車要一個多小時。 6精選PPT 1997年-2001年：Outlets業(yè)態(tài)在美國呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，截止1996年，美國境內(nèi)已

4、經(jīng)建立了300多家奧特萊斯購物中心，并且有了奧特萊斯開發(fā)商的加入，這種營銷形態(tài)發(fā)生了實質(zhì)性的變化。首先是供貨商從過去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近。因此這種直銷中心漸漸發(fā)展成為大型或超大型購物中心。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國的統(tǒng)計數(shù)字顯示，全美目前有400多個大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。7精選PPT奧特萊斯全球擴張部分國外經(jīng)典案例目前，奧特萊斯在全球極速擴張，除美國外，歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。 奧特

5、萊斯在歐美已發(fā)展得很成熟。確切地說，Outlets本身可涵蓋三種業(yè)態(tài)：首先，是人們熟知的名品折扣中心；第二，是二、三線品牌產(chǎn)品的展示直銷中心，即廠家的新品展示與大量的庫存處理中心；第三，是中間商品牌。即是將符合某種風(fēng)格定位的品牌廠家?guī)齑婕衅饋恚優(yōu)樽砸训钠放苼礓N售。8精選PPT美國奧特萊斯發(fā)展至今，已經(jīng)形成了一定模式由房地產(chǎn)開發(fā)商建立起來的“奧特萊斯”，實際上是由許多折扣店組成的大型購物中心。奧特萊斯開發(fā)商也開始把自己的名字命名“奧特萊斯”。9精選PPT美國：紐約Woodbury Outlets10精選PPT日本：Gotemba Premium Outlets御殿場 11精選PPT英國：倫敦

6、Bicester outlet village12精選PPT意大利：佛羅倫薩郊外The MallGiorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Tods、Fendi等十幾個一線名牌在這里自然少不了，而最受歡迎、款式最全的，還要算是Gucci集團下的眾多牌子了，Gucci、Bottega Veneta、Yves Saint Laurent、Sergio Rossi、Alexander McQueen和 Stella McCartney等等，配上低至3折的標簽，哪一個購物狂會甘心錯過這里？13精選PPT法國：巴黎La Vallee Village香榭麗舍大道和Lafayett

7、e是巴黎不可不去的名牌朝圣地，但真正說到血拼，還得算是La Vallee Village。La Vallee Village很大，而Outlet只是其中的一部分而已，而且是在最深處，店內(nèi)穿行大約要10分鐘。 Giorgio Armani、Christian Lacroix、Celine、Kenzo、Versace、Lancel14精選PPT國內(nèi)經(jīng)典奧特萊斯案例分析目前，中國大陸的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯等。而香港的眾多奧特萊斯中，以東薈城名店倉最為著名。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。 15精選PPT上海

8、：青浦奧特萊斯品牌直銷廣場16精選PPT上海奧特萊斯品牌直銷廣場是由國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)集團百聯(lián)集團和香港九龍倉（中國）合作投資建設(shè)，總投資4.7億元人民幣，于2006年5月建成并投入運營。 17精選PPT奧特萊斯品牌直銷廣場以國際、國內(nèi)時尚品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場。項目占地面積16萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬平方米，約250個專賣鋪位，經(jīng)營世界一、二線及國內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近3萬平方米，機動車停車位近1200個，還有兒童游樂場等配套設(shè)施，具有休閑、文化、景觀等多種功能。功能上分為3大版

9、塊：A區(qū)擁有近40個商鋪，主要經(jīng)營國際一線服飾品牌折扣商店；B區(qū)主要經(jīng)營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內(nèi)著名名牌；C區(qū)為餐飲休閑娛樂區(qū)，建筑面積達3萬平方米，主要是為各類大型餐飲及娛樂企業(yè)提供經(jīng)營場地；外圍停車場占地近4萬平方米，設(shè)計車位1200個。 18精選PPTA區(qū)擁有近40個商鋪，主要經(jīng)營國際一線服飾品牌的折扣商品，包括Armani、Alfred Dunhill、AutaSon、Aquutum、Adolfo Dominguez、BCBG、BMW Life-style、CERRUTI1881、CANALI、EEC Time Zone、Givenchy、ImagineX Multi

10、 Brands、ImagineX (Hugo Boss)、Liu Jo、Mondi、Pal Zileri、Piombo、Ports International、S.F.F、Three-on-the-bund、Zegna Outlet Store等。同時，A區(qū)也辟有專門的餐飲區(qū)域經(jīng)營各類中西式快餐；19精選PPTB區(qū)主要經(jīng)營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內(nèi)著名品牌。目前進駐的有Adidas、AEE、Biba、CK Underwear、Clarks、CORDIER、ESPRIT、Gas、GEOX、I.T、Jessica、KEYING、LACOSTE、LaVico、Le Coq Sport

11、if、Le Saunda、Lilly、LUXMAN、MYTENO、Miss Sixty、NAUTICA、Nike、Reebok、Reporter、Samsonite、Sisley、The North Face、United Colors of Benetton、Wilson等150余個品牌商鋪，廣場內(nèi)國際品牌集聚度之高已躋身世界同行前列； 20精選PPTC區(qū)為餐飲休閑娛樂區(qū)，建筑面積達3萬平方米，主要為各類大型餐飲及娛樂企業(yè)提供經(jīng)營場地，目前已具備意大利、美國等國的相關(guān)企業(yè)和國內(nèi)眾多中外餐飲企業(yè)，構(gòu)筑起廣場的立體餐飲經(jīng)營格局。入駐品牌直銷店的折扣由37折不等，大部分集中在55.5折左右。 21

12、精選PPT地理位置：上海奧特萊斯坐落于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處以北200米，南靠佘山國家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海趙巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個啟動項目。附近的國際時尚家具城、商務(wù)物流中心、星級賓館等項目也正陸續(xù)開工建設(shè)。整個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積4平方公里；廣場所處交通位置十分優(yōu)越：距市中心人民廣場26公里，車程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端

13、消費者前來購物游玩，來往非常便利。廣場四周云集東方綠洲青少年活動中心，各類高級會所，以及近萬幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。得天獨厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢為上海奧特萊斯品牌直銷廣場的存在與發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。22精選PPT建筑布局方面，廣場總體布局以商業(yè)街道形式組成，由于品牌折扣銷售的獨特形式，每個品牌專賣店均有鮮明的特色與布置方式。它既不同于百貨公司的“店中店”，也不同于商業(yè)街上獨立的專賣店。廣場內(nèi)的品牌專賣店均以獨立商鋪形式出現(xiàn)，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)絕無死角，四通八達。 23精選PPT在招商初期，百聯(lián)方面為了遷就國際品牌，根據(jù)不同

14、檔次、級別的品牌，推出了包括代銷、扣率、租金等各種方式的、靈活的招商政策，百聯(lián)集團為了支持奧特萊斯加快招商進度，甚至同意了買斷式的招商方式。品牌商為了降低經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)時大多選擇了扣率經(jīng)營的方式，經(jīng)營成本與經(jīng)營業(yè)績直接掛鉤。24精選PPT上海奧特萊斯內(nèi)90以上的商鋪是扣率經(jīng)營，而只有不到10的“先知先覺”者選擇了商鋪租賃經(jīng)營。從今年4月份開業(yè)以來，上海奧特萊斯出現(xiàn)了本市零售業(yè)久違了的持續(xù)火爆的景象，去年國慶黃金周更是出現(xiàn)了連續(xù)三天單日營業(yè)額突破500萬元的歷史紀錄。以收取營業(yè)額扣率為主的上海奧特萊斯的經(jīng)營收入出現(xiàn)了意想不到的豐收。一個300平方米的店鋪，月扣率收入在20至30萬元，與租賃經(jīng)營的商

15、鋪形成了強烈的反差，另一家以租金為主的500平方米店鋪，月營收400至600萬元，月收租金只有45萬元。25精選PPT開業(yè)半年來，上海奧特萊斯租金水平出現(xiàn)了大幅度的飆升。由于剛開始招商時對一些大牌過于遷就，對愿意做租金的品牌給予了特別優(yōu)惠的租金,最低的租金只有3元、4元/平方米/天?，F(xiàn)在租金已漲至16-20元/平方米/天，同時還要看品牌的含金量。26精選PPT經(jīng)營特性一個是肯定要跟旅游相結(jié)合，上海旅游最成熟的在西線第二個要交通便利，他們選址根據(jù)這兩個原則第三個特性就是它必須能跟比較高檔的住宅區(qū)相結(jié)合。 27精選PPT奧特萊特與部分商業(yè)業(yè)態(tài)的比較 奧特萊斯之所以成為奧特萊斯，需要有什么樣的規(guī)定嗎

16、？它與其他業(yè)態(tài)的本質(zhì)區(qū)別在哪里？ 28精選PPT奧特萊斯與大型購物中心（shopping mall）首先，它們的規(guī)模都比較大，10萬左右的奧特萊斯很多，而10對于購物中心來說，已經(jīng)算是很大的規(guī)模了；其次，都設(shè)置有比較大型的停車場，為的是滿足大量的有車一族到此購物；另外，它們在規(guī)劃上都注重顧客的體驗，設(shè)置有大量的休閑設(shè)施，同時在業(yè)態(tài)上注重對美食等休閑業(yè)態(tài)的規(guī)劃。29精選PPT但是，奧特萊斯與購物中心也有很大的區(qū)別。首先，奧特萊斯是主營名品，而且主要以服飾為主，其客戶群主要是中高端客群，而購物中心大多為復(fù)合商業(yè)，業(yè)態(tài)多樣，服務(wù)于全客群；其次，奧特萊斯的建筑富有藝術(shù)特色，建筑以低層為主，選址一般在郊

17、區(qū)，還依附于比較優(yōu)美的景點，而購物中心雖然建筑也講究特色，但并沒有極度注重環(huán)境，其選址則大多以市中心為主。30精選PPT奧特萊斯與專業(yè)市場 奧特萊斯與專業(yè)市場一樣，都是直接銷售廠家生產(chǎn)的物品，其價格低廉、品質(zhì)有保證，其選址也都大多在郊外，但是，奧特萊斯與專業(yè)市場卻有著本質(zhì)的區(qū)別。首先，奧特萊斯主要經(jīng)營高檔品牌，而且以服飾為主，而專業(yè)市場的商品卻是各種各樣，不同的專業(yè)市場經(jīng)營不同的商品。其次，奧特萊斯的主要經(jīng)營方式是零售，而專業(yè)市場的主要經(jīng)營方式是批發(fā)。最后，奧特萊斯經(jīng)營的是廠家下架、過季、斷碼、工廠尾貨等商品，其價格優(yōu)勢的本質(zhì)是促銷、打折，而專業(yè)市場的商品都是普通的出廠產(chǎn)品，其低價的本質(zhì)的作為

18、代理商的優(yōu)勢。31精選PPT奧特萊斯與ITAT及名品折扣店國內(nèi)近年來發(fā)展迅猛的ITAT，雖然不以長期促銷打折為主要手段，但是其經(jīng)營方式卻與奧特萊斯有著相似的地方，主要是因為ITAT采取“服裝生產(chǎn)商+商業(yè)地產(chǎn)商+ITAT集團”，與商品廠家和商業(yè)地產(chǎn)商結(jié)成聯(lián)盟，從中獲取利潤。結(jié)盟的方式使得ITAT的成本減少，因此有更多的空間進行“會員制”的優(yōu)惠活動。它與奧特萊斯的最大區(qū)別在于其品牌良莠不齊。 32精選PPT奧特萊斯的發(fā)展機會在哪里？首先對于消費者來說，由于人民生活水平提高，消費中求名動機加大，品牌意識增強。同時，世界名品大部分進入中國，給人們認識名品接觸名品提供更大的機會。名牌價位高，不是所有人都可以消費或舍得消費，然而街鋪名牌難分真假，而百貨公司等促銷商品促銷周期又比較長。這些都給奧特萊斯的發(fā)展提供了契機。 33精選PPT從廠商方面而言，斷碼、下架貨庫存積壓引發(fā)資金及維護困難，正柜必須注重其價位形象，新品的研發(fā)與推廣費用巨大，正柜的營運費用龐大，工廠尾貨無法處理，退單貨批次貨物無法處理，這些通過奧特萊斯都可以順利解決。 3