養(yǎng)生養(yǎng)老地產需求開發(fā)與產品線設計

1、養(yǎng)生養(yǎng)老地產需求開發(fā)與產品線設計(2021-06-27姜假設愚)養(yǎng)生養(yǎng)老地產作為養(yǎng)老地產與養(yǎng)生地產的交集和結合體，復合了房地產開發(fā)、養(yǎng)生養(yǎng)老效勞、商業(yè)地產運營和金融創(chuàng)新等屬性，比養(yǎng)老地產和養(yǎng)生地產有著更為光明的產業(yè)前景。由于依賴于特定的自然資源和人文資源以及與目標消費人群的結合，我國養(yǎng)生養(yǎng)老地產可能存在一定的區(qū)域性競爭，因而需要科學合理和相對明晰的商業(yè)開發(fā)策略。針對養(yǎng)生養(yǎng)老地產這一獨立業(yè)態(tài)的開展特征，我從需求開發(fā)、產品線設計、商業(yè)模式、戰(zhàn)略合作伙伴選擇等角度，對其未來開展策略和大家做個交流。養(yǎng)生養(yǎng)老地產需求開發(fā)作為養(yǎng)生養(yǎng)老地產，主要是開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老地產住宅產品和提供養(yǎng)生養(yǎng)老效勞。其中，養(yǎng)生養(yǎng)老效

2、勞提供又可以分為兩個方面：一是消費性效勞，也可以理解為物業(yè)效勞，為地產業(yè)主提供養(yǎng)生養(yǎng)老消費效勞，推廣會員卡消費；也可以是與養(yǎng)生養(yǎng)老地產概念相結合的一個生產性效勞，可以理解為經營效勞。生產性效勞主要是指圍繞養(yǎng)生養(yǎng)老地產，附加或復合一個或多個開發(fā)或經營特定自然資源與人文資源的工程，形成一個或多個與養(yǎng)生養(yǎng)老地產相關聯(lián)的公司股權或基金分額。該公司或基金具體控制著特定自然資源或人文資源的保護與開發(fā)。這樣，地產商在開發(fā)和銷售養(yǎng)生養(yǎng)老地產的同時，也培育了一個消費群體，同時形成了一個或多個開發(fā)和經營養(yǎng)生養(yǎng)老特定資源的工程或基金管理公司。這樣，開發(fā)商可以向業(yè)主出售地產，向業(yè)主提供消費性效勞，同時為業(yè)主提供了一個

3、或多個與養(yǎng)生養(yǎng)老地產關聯(lián)的工程公司股權或基金份額。在管理和控制工程公司以及收取基金管理費的同時，為工程價值開發(fā)與利用翻開了想象空間，提升了工程綜合價值。養(yǎng)生養(yǎng)老產品線設計養(yǎng)生養(yǎng)老高端住宅與高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體養(yǎng)生養(yǎng)老地產的產品線，從大類上說有養(yǎng)生養(yǎng)老高端住宅以及高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體。在養(yǎng)生養(yǎng)老高端住宅上，地產商主要以房產開發(fā)為根本商業(yè)模式；在高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體上，地產商主要是在開發(fā)地產的同時復合一個或多個養(yǎng)生養(yǎng)老綜合經營工程。具體而言，可以從養(yǎng)生養(yǎng)老地產的客戶構造、產品形態(tài)與效勞運營要求等角度，來剖析養(yǎng)生養(yǎng)老高端住宅與高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體的內在關系與產品線的內在實質圖1。圖1 養(yǎng)生養(yǎng)老地產業(yè)務關聯(lián)示

4、意圖1、客戶構造、產品形態(tài)與效勞運營要求經營養(yǎng)生養(yǎng)老地產，離不開對客戶構造、需求構造、產品構造、工程規(guī)模和運營效勞能力構造的把握。從客戶年齡層次和需求構造分析，以男性客戶為例，3560歲以養(yǎng)生為主，6070歲以養(yǎng)生養(yǎng)老為主，7080歲以養(yǎng)老照護為主。由于客戶需求不同，所要求的運營效勞能力也有明顯差異。年齡越輕的客戶，越對養(yǎng)生保健、運動休閑運營效勞能力要求高；年齡越大，越對醫(yī)療保健、文化娛樂運營效勞能力要求高。隨著需求的變化，在產品構造設計、工程規(guī)模和配套效勞設施上也呈現不同的要求。為取得商業(yè)模式的成功，需要在業(yè)務開展方向和產品設計上進展精準把握。這樣，就需要在養(yǎng)生養(yǎng)老地產的產業(yè)鏈和具體產品形態(tài)

5、上作適度切分。在公寓、別墅、會所等高端住宅及其配套設施上，引入度假酒店、運動休閑、保健、醫(yī)療和護理等養(yǎng)生養(yǎng)老效勞，可以分別形成城市公寓型、社區(qū)居家型、機構護理型、醫(yī)療康復型和旅游度假型為特色的工程定位和效勞運營模式?？梢跃C合上述五種類型的相關類型，結合特定的自然資源與人文資源，并覆蓋相對寬幅的客戶群體，開展高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體，推動綜合運營體系建立，打造政府認可和支持的養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)，形成可持續(xù)的、可復制的商業(yè)模式和核心能力。2、養(yǎng)生養(yǎng)老高端住宅在傳統(tǒng)住宅開發(fā)優(yōu)勢根底上，導入國家支持的養(yǎng)生養(yǎng)老概念和養(yǎng)生養(yǎng)老運營效勞，開發(fā)滿足市場需求的高端住宅。具體到住宅，除考慮配置酒店、會所、醫(yī)療、保健等設施外

6、，還可考慮開發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老別墅、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓以及“大而奢的平層公館產品或“小而精的小高層空中花園別墅產品。3、高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體，以別墅、公寓、會所等高端住宅為主要產品形式，引入養(yǎng)生養(yǎng)老效勞，輔以度假酒店以及運動休閑、保健、醫(yī)療等配套效勞設施，成為養(yǎng)生養(yǎng)老地產的重要載體。同時，附加或復合一個或多個開發(fā)或經營特定自然資源與人文資源的工程，形成一個或多個與養(yǎng)生養(yǎng)老地產相關聯(lián)的公司股權或基金分額。養(yǎng)生養(yǎng)老地產的商業(yè)模式1、高端住宅的商業(yè)模式與盈利模式建立“住宅銷售養(yǎng)生養(yǎng)老地產持有經營綜合性商業(yè)租售運營綜合運營模式。盈利方面以住宅銷售為主，表達為產權收益；同時對持有住宅采用會員制模式或其

7、它金融化手段，通過住宅使用權銷售，獲得銷售收入和持有資產增值收益；酒店、會所等綜合性商業(yè)物業(yè)經營權轉讓收益；與之配套的綜合性商業(yè)物業(yè)的租售為工程提供穩(wěn)定的現金流和利潤來源。其中，住宅銷售與持有配比以及住宅與商業(yè)地產配比是商業(yè)模式與盈利模式成功的關鍵。2、高端養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體的商業(yè)模式與盈利模式在商業(yè)模式上，以“養(yǎng)生養(yǎng)老理念為核心，打造復合價值體系，借助養(yǎng)生養(yǎng)老效勞運營能力和養(yǎng)生養(yǎng)老高端住宅品牌的綜合優(yōu)勢，積極推進高端養(yǎng)生養(yǎng)老地產綜合體的開發(fā)運營。同時，附加或復合一個或多個開發(fā)或經營特定自然資源與人文資源的工程，形成一個或多個與養(yǎng)生養(yǎng)老地產相關聯(lián)的公司股權或基金分額。在盈利模式上，以住宅銷售為主要

8、利潤來源，會員制銷售為補充，以綜合性商業(yè)物業(yè)租售作為工程配套設施，建立綜合性、可金融化的工程盈利體系，實現“住宅銷售 住宅使用權銷售或會員卡銷售 綜合性商業(yè)租售運營 持有資產運營增值模式。開發(fā)和運營養(yǎng)生養(yǎng)老高端綜合體的關鍵需要把握以下四點：1構造合理的資產配比。住宅銷售與持有配比以及住宅與商業(yè)地產配比。2創(chuàng)立政府認可和支持的養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)，并成功導入有效客戶。養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)內，目標客群多元化，立足但不限于老年群體，鼓勵養(yǎng)生養(yǎng)老結合、居住群體混合以及兩代結鄰而居，增加社區(qū)活潑度，讓客戶留得住、生活得好，得到養(yǎng)生養(yǎng)老的實惠。3培育專業(yè)化、精致化的養(yǎng)生養(yǎng)老運營效勞能力。隨著養(yǎng)生養(yǎng)老客戶群體的逐漸理性

9、和成熟，養(yǎng)生養(yǎng)老效勞需求和要求會不斷深化和提高。作為養(yǎng)生養(yǎng)老地產商和運營商，核心能力將表達在養(yǎng)生養(yǎng)老資源整合導入能力、養(yǎng)生養(yǎng)老效勞機構協(xié)調管理能力和法律糾紛處理等能力。4形成可持續(xù)、可復制的商業(yè)模式與核心能力。投資與運營機構要結合和發(fā)揮好綜合金融優(yōu)勢以及整合產業(yè)力量的能力，形成與金融嚴密結合的重資產的持有運營模式以及輕資產的效勞運營模式，從而形成可持續(xù)、可復制的商業(yè)模式與核心能力。養(yǎng)生養(yǎng)老戰(zhàn)略合作伙伴的選擇地產商主要做地產開發(fā)，在養(yǎng)生養(yǎng)老效勞上有著先天缺乏與先發(fā)劣勢。行業(yè)進入初期，引進戰(zhàn)略合作伙伴是一個相對明智的選擇。引進戰(zhàn)略合作伙伴主要包括引進養(yǎng)老效勞機構、養(yǎng)生效勞機構以及生產性效勞工程經營

10、主體。1、國內外主要養(yǎng)老效勞機構現階段，這一領域潛在的合作對象如表3所示。表3 養(yǎng)生養(yǎng)老地產運營效勞機構潛在合作對象序號合作對象合作范圍合作模式國內合作1意圖Intent養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營、專業(yè)設計和規(guī)劃整體合作在中國已經有近百個合作案例2美國Leisure Villas 老年社區(qū)開展公司老年社區(qū)房屋設計為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)提供房屋設計已在9個社區(qū)建立了650個專為55歲以上人的住宅工程，每個社區(qū)設有美麗的風景、平安圍欄、帶有游泳池的俱樂部會所、運動設施和劇院。已完工工程有鄉(xiāng)村公園別墅、喬丹別墅、山谷別墅、獵人別墅、牧場公園別墅等3日本Keiro 養(yǎng)老品牌專業(yè)護理在養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)成立專業(yè)護理中心20

11、世紀90年代在美國成立了兩個以社區(qū)為根底的老年護理方案，一個在托倫，斯另一個在圣塔安娜。2006年11 月建立了安康養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。目前已建立了五家專業(yè)護理中心，分別在戈登那和洛杉磯4美國Aging Avenues 養(yǎng)老咨詢公司養(yǎng)老產業(yè)咨詢提供養(yǎng)老產業(yè)咨詢效勞擁有十多年的專業(yè)護理知識經歷，為多家養(yǎng)老機構和社區(qū)提供過關于如何選擇適宜的護理種類、康復治療、養(yǎng)老設施、老年社區(qū)、活動、老年公寓、社會效勞、醫(yī)學及輪椅輸送等方面的信息以及指導5美國升陽養(yǎng)老院Sunrise Senior Living養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作在美國、加拿大、英國和德國建立了365個社區(qū)，新加坡政府進軍歐美養(yǎng)老市場的合作單位

12、6英國里士滿老年村Richmond養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作擁有5個已建成的別墅社區(qū)，最新建成的萊科姆雷吉斯Letcombe Regis老年別墅區(qū)位于南牛津郡7新西蘭Enliven養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作已經在較低的北島擁有17家養(yǎng)老院8日本長生集團養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作具有近30年養(yǎng)老產業(yè)運作經歷和成功運營模式，在青島合資興建國際標準的高端社會化養(yǎng)老機構愛丁堡國際頤養(yǎng)中心9美國城堡投資養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作掌管約440億美元對沖基金，是美國和加拿大最大的養(yǎng)生養(yǎng)老地產運營商，募資10億美元方案在中國推廣國外老年住宅模式10德國奧古新諾頤養(yǎng)中心養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作德國最

13、著名社會福利企業(yè)奧古新諾頤養(yǎng)中心在上海打造了頂級養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)德國奧古新諾頤養(yǎng)中心11美國假日老年公寓集團養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)整體運營整體合作全球最大的老年公寓運作公司，開辦了國內第一座中外合資示范性老年公寓上海假日老年公寓2、國內外主要養(yǎng)生效勞機構東西方有著不同的養(yǎng)生理論，在養(yǎng)生模式上形成了中式模式、西式模式和中西結合模式。中國養(yǎng)生來源于中醫(yī)傳統(tǒng)理論，強調“天人合一，陰陽平衡，主張凝練內在的生命深度，充分調動自身體內潛在的生命力，表達了防止“物極必反的中和思想，主張節(jié)與和，無過不及，使人體各種機能不受傷害，有著系統(tǒng)的傳統(tǒng)養(yǎng)生保健理念和技術。西方養(yǎng)生強調“自然科學手段，生物工程模式，強調科學養(yǎng)生，依靠各

14、門自然科學所提供的技術手段和方法，賦予養(yǎng)生的自然科學屬性，使其擺脫了思辨推理的選項而成就了生物工程模式下的實驗科學，多采用“SPA、“寧靜素雅的環(huán)境和“精湛的專業(yè)技術為一體的醫(yī)療保健、養(yǎng)生方法。因此，國內外養(yǎng)生效勞機構，在三種模式上各有側重和自身特色，單純的養(yǎng)生效勞機構不具有標本意義。因而在選擇潛在合作對象時，需要根據工程特點和市場環(huán)境，選擇相應模式下的養(yǎng)生效勞機構。3、生產性效勞工程經營主體在經營工程上選擇戰(zhàn)略合作伙伴時，可以選擇專業(yè)的投資公司，如農業(yè)工程投資公司、林業(yè)工程投資公司、文化工程投資公司、養(yǎng)生工程投資公司、護理醫(yī)療工程專業(yè)投資公司；也可以選擇經營機構，如醫(yī)療護理管理公司、餐飲配送管理公司等。在工程投資公司股權安排上，可以安排對賭協(xié)議，如果業(yè)主資金招募到達一定規(guī)模，可安排控股并選擇管理公司，并相應收取管理費。4.、選擇國外養(yǎng)生養(yǎng)老效勞機構的標準國內做養(yǎng)生養(yǎng)老效勞，形成運營管理團隊及其商業(yè)模式和盈利模式以及設計和運營效勞標準的，目前還不夠多。國外有些機構開場進入國內，參與養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的投資或運營。地產商在選擇國內外養(yǎng)生養(yǎng)老效勞機構時，應把握如下三個標準：1合作對象要對養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)有深刻的理解，能結合中國的模式形成一個有效的架