物業(yè)管理師考試綜合能力知識(shí)練習(xí)題

1、螆肀莈蝿肄聿蒁薂羀膈 2012年物業(yè)管理師考試綜合能力知識(shí)模擬練習(xí) 文章信息來源于：物業(yè)管理用房的權(quán)屬規(guī)定宜更加明晰物權(quán)法草案，內(nèi)容涉及物業(yè)管理的許多方面。其中第七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外”。 我認(rèn)為 “物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有”這個(gè)提法在目前的現(xiàn)實(shí)中很難得到尊重和維護(hù)，為合理保護(hù)各方權(quán)益，并在實(shí)踐中避免和解決各種糾紛，還需要進(jìn)一步加以斟酌明 晰。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理人提供必要的物業(yè)管理用房，是其實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國(guó)法律已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管 理用房歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實(shí)生活中，由于相關(guān)法律規(guī)

2、定不夠完善，購房者在購買房屋之后，經(jīng)常會(huì)因建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理用房的所有權(quán)和使用權(quán)問題而與房地產(chǎn)開發(fā) 商發(fā)生各種糾紛。有些時(shí)候，物業(yè)管理單位也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而涉入這些糾紛，與業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生一些不必要的矛盾。實(shí)踐中物業(yè)管理用房糾紛的表現(xiàn)形式很多，最常見的如發(fā)展商不按規(guī)定提供足量的物業(yè)管理用房，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)作它用，致使物業(yè)管理用房短缺。由于信息不對(duì) 稱，作為所有者的業(yè)主大多數(shù)并不明白歸自己共有的物業(yè)管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發(fā)展商或物業(yè)管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而 且一旦出現(xiàn)也難以及時(shí)得到制止。如2003年，蘇州高新區(qū)馨泰花苑的業(yè)主委員會(huì)與新港物業(yè)公司展開了一次物業(yè)管

3、理用房之爭(zhēng)。原因就是物業(yè)管理公司將面積僅 有140多平方米管理用房出租給他人，準(zhǔn)備開一家美容美發(fā)店，且未事先征得業(yè)主同意。更為嚴(yán)重的是，由于掌握著產(chǎn)權(quán)證明，有時(shí)開發(fā)商甚至?xí)⑽飿I(yè)管理用房 違法出賣給他人。如2004年9月，長(zhǎng)春市二道區(qū)萬勝花園小區(qū)的開發(fā)商將該小區(qū)的物業(yè)管理用房（居民自己掌管的業(yè)主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿 到新的產(chǎn)權(quán)證號(hào)，而開發(fā)商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內(nèi)某小區(qū)，在規(guī)劃時(shí)原來有兩層共1261.7平方米是作為物業(yè)管理用房的。但2005年物業(yè)管 理公司卻把其中三分之二以上面積以商場(chǎng)的房屋用途，以私有的房屋所有權(quán)性質(zhì)賣給了他人，從而引發(fā)了發(fā)生物業(yè)管理用房之爭(zhēng)。現(xiàn)實(shí)中

4、也不乏因違法抵押物業(yè)管理 用房而引發(fā)的糾紛。大慶市開發(fā)龍鳳精品大廈的瑞興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將面積為150平方米物業(yè)管理用房提供給物業(yè)管理單位龍鳳第二物業(yè)管理處（產(chǎn)權(quán)歸 屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業(yè)管理單位。2004年9月， 龍鳳業(yè)主、物業(yè)分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業(yè)公司之后，業(yè)主委員會(huì)成員找到第二物業(yè)要求收回物業(yè)管理用房?！袄瞎芗摇眳s拿出開發(fā)商已將物業(yè)管 理用房產(chǎn)權(quán)抵押給自己的協(xié)議書，聲稱物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸自己所有，從而使業(yè)主聘來的“新管家”面臨無家可歸的尷尬，引發(fā)了建設(shè)單位、物業(yè)管理單 位和小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房所有權(quán)的復(fù)雜糾紛。上述案例說明，“物業(yè)管理用房屬于

5、業(yè)主共有”這個(gè)提法確實(shí)與當(dāng)前的實(shí)際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產(chǎn)生決不是偶然的，其根源在于對(duì)物業(yè)管理用房 權(quán)屬關(guān)系缺乏明晰規(guī)定，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不十分明朗?；诜梢?guī)定和事實(shí)上的占有，業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位均認(rèn)為物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)屬于自己所有，理應(yīng)由自己進(jìn) 行處分，勢(shì)必會(huì)引發(fā)各種糾紛。目前我國(guó)的大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)都是通過購買關(guān)系獲得的。開發(fā)商正是據(jù)此堅(jiān)持，如果業(yè)主要對(duì)物業(yè)管理用房真正 享有事實(shí)上的共有權(quán)利的話，他們必須為此而支付金錢。相反，如果業(yè)主沒有付這部分錢，他們對(duì)管理用房就沒有事實(shí)上的權(quán)利！客觀事實(shí)是，從物業(yè)管理進(jìn)入我國(guó) 以來，物業(yè)管理用房一直算入買房公攤面積。但2000年，

6、國(guó)家有關(guān)部門下發(fā)了有關(guān)減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在買房公攤面積之內(nèi)。根 據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，單幢的值班警衛(wèi)室以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積可以計(jì)入分?jǐn)偯娣e，為多幢服務(wù) 的警衛(wèi)室和管理用房則不計(jì)入共有建筑面積。基于此，各地大多都對(duì)此做了類似規(guī)定。正是基于此種規(guī)定，購房人鑒署的購買合同或約定大多沒有標(biāo)明業(yè)主對(duì)物業(yè)管 理用房具有共有權(quán)。在這種背景下，即便法律規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，業(yè)主亦可依法通過不同途徑主張這種權(quán)利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正 取得物業(yè)管理用房的權(quán)屬證明。即便訴至法院，他們?nèi)籼岢鲆平晃飿I(yè)管理用房權(quán)屬證

7、明的要求也不會(huì)得到支持。福建XX山莊業(yè)主委員會(huì)訴廈門XX企業(yè)發(fā)展有限公 司物業(yè)管理用房糾紛案的審判結(jié)果,可以證實(shí)筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2001年接受被告委托對(duì)XX山莊進(jìn)行前期物 業(yè)管理。原告登記成立后繼續(xù)委托百士德公司對(duì)該山莊進(jìn)行物業(yè)管理。同年，原告向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告移交物業(yè)管理用房及其權(quán)屬證 明。被告辯稱本公司已經(jīng)提供物業(yè)管理用房給原告使用，但因該房費(fèi)用并未分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶，故其產(chǎn)權(quán)仍屬自己所有。一審法院認(rèn)為原告請(qǐng)求被告移交物業(yè)管理用房的 訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。其請(qǐng)求被告移交物業(yè)管理用房的 權(quán)屬證明沒有法律依據(jù)，不予支持

8、。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業(yè)委會(huì)移交面積為140平方米的房屋作為物業(yè)管理用房，并駁回原告的其他訴訟請(qǐng) 求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。那么，在什么條件下業(yè)主才能真正享有對(duì)物業(yè)管理用房事實(shí)上的所有權(quán)，并獲得其權(quán)屬證明呢？筆者以為，解決這個(gè)問題的最佳途徑就是規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位 將物業(yè)管理用房按建設(shè)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，并依法完成其所有權(quán)及權(quán)屬證明的轉(zhuǎn)移。廣東茂名首期安居房物業(yè)管理用房糾紛順利解決可以證明這一點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤?規(guī)，物業(yè)管理用房由每戶各分?jǐn)偲椒矫讟?gòu)成，開發(fā)商應(yīng)在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，移交

9、管理用房給業(yè)委會(huì)，再由業(yè)主委員會(huì)提供給所聘的物業(yè)管理公司使用。2003 年3月，由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司因種種原因自動(dòng)撤出，業(yè)主委員會(huì)隨后正式成立，并依法要求開發(fā)商移交物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)，卻遭遇諸多阻礙。后來，在各方 壓力下開發(fā)商終于將管理用房平方米移交給業(yè)委會(huì)，并辦理了移交手續(xù)。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業(yè)主已經(jīng)為621平方米 的物業(yè)管理用房買了單，或者說他們已經(jīng)事實(shí)上擁有這部分房屋的所有權(quán)！在實(shí)踐中，如果業(yè)主確實(shí)沒有付成本價(jià)款給開發(fā)商，人民法院在依法判決物業(yè)管理用房產(chǎn) 權(quán)歸業(yè)主共有的同時(shí)，還可設(shè)法促使其產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)一步明晰化，從根本上消除糾紛發(fā)生的根源。浙江省溫州市

10、黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案可以視為這方面 的一個(gè)范例。溫州市鹿城區(qū)人民法院受理黎明南僑村管理服務(wù)用房使用權(quán)糾紛案，小區(qū)住戶要求開發(fā)商將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)交自己使用。審理結(jié)果是：物業(yè)管理服務(wù)用 房應(yīng)轉(zhuǎn)交小區(qū)住戶使用；鑒于出售給該小區(qū)住戶的商品房售價(jià)中不包括訟爭(zhēng)的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區(qū)住戶返還開發(fā)公司。隨后法院委托有關(guān)部門對(duì) 建房成本進(jìn)行了核算、鑒定，最后開發(fā)公司和黎明南僑村住戶達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)管理用房歸住戶所有，住戶返還建房成本18萬元。綜上所述，建議在草案第七十六條已有內(nèi)容基礎(chǔ)上增補(bǔ)新的一款：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，并以建造成本價(jià)轉(zhuǎn)

11、讓給本區(qū)域的全體業(yè)主,物業(yè)管理人可以無償用于日常管理并負(fù)責(zé)其維修和養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理用房不得買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押，未經(jīng)業(yè)主同意不得改作他用。讓物業(yè)前期維修難題不再物業(yè)前期維修工作的妥善處理，不僅可以維護(hù)開發(fā)商信譽(yù)，提升物業(yè)品牌能力，同時(shí)也會(huì)給廣大業(yè)主留下較好的印象，讓業(yè)主更多的了解物業(yè)管理工作，為物 管工作的全面順利開展打下基礎(chǔ)。但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)前期維修涉及的單位多（業(yè)主、物管、發(fā)展商、土建承建商、鋼構(gòu)承建商、電氣管線單位、裝飾公司、衛(wèi)潔具 供貨商、生產(chǎn)商等）、問題雜，物業(yè)前期維修問題的處理往往并不容易。物業(yè)前期維修存在的問題問題一：相互推諉，矛盾激化物管公司從開發(fā)商手中接盤交房時(shí)，涉及到一些工程質(zhì)

12、量問題，通常我們的做法是業(yè)主找物業(yè)，物業(yè)找開發(fā)，開發(fā)找施工單位，施工單位間又相互推卸責(zé)任， 甚至不予理采，使物業(yè)質(zhì)量問題的整改極為緩慢，而業(yè)主往往將怨氣發(fā)泄到物管公司身上。業(yè)主投訴不斷，發(fā)展商不理不采，兩邊受氣，物管人員倍感委屈，于是出 現(xiàn)“房屋質(zhì)量問題，物業(yè)管不了或不歸物業(yè)管”的“理由”，一些物管人員在調(diào)解維修糾紛時(shí)，為發(fā)泄怨氣，甚至夸大事實(shí)，有意挑起業(yè)主對(duì)發(fā)展商的不滿。業(yè)主的 維修問題遲遲不能解決，于是集體拒交物管費(fèi)，結(jié)伙大鬧銷樓現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。問題二：業(yè)主刁難，誠(chéng)意難成面對(duì)業(yè)主反映的問題，一些發(fā)展商也極有誠(chéng)意整改，甚至專門為此成立“任務(wù)團(tuán)隊(duì)”、“保修組”解決物業(yè)質(zhì)量問題，但因房屋交付

13、給業(yè)主個(gè)人，部分業(yè)主不愿借道，甚至以“經(jīng)濟(jì)損失、精神損失、誤工損失”為由，要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，保修組的維修工作舉步艱難，發(fā)展商良好愿望難以實(shí)現(xiàn)。問題三：缺失公正，缺泛信任作為“誠(chéng)信”的發(fā)展商，倘若真的屬于自己的房屋質(zhì)量瑕疵問題，當(dāng)然愿意妥善解決，但現(xiàn)實(shí)中，有些業(yè)主或物管單位將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一切問題，如業(yè)主本身 裝修的問題、人為對(duì)物業(yè)的損壞等等都推到發(fā)展商的身上，因此發(fā)展商當(dāng)然覺得冤，于是在講求誠(chéng)信的同時(shí)，不得不用懷疑的眼光來看待業(yè)主和物管企業(yè)的報(bào)修，甚 至采取能躲則躲的拖延“戰(zhàn)術(shù)”。問題四：被動(dòng)處事，后患多多業(yè)主們?yōu)楦髯缘膯栴}，紛紛投訴發(fā)展商和物管，要求解決問題，有的甚至不分黑夜直接找開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)，動(dòng)撤以

14、媒體曝光，拉扯標(biāo)語相威脅，理智的發(fā)展商通常會(huì) 及時(shí)責(zé)成施工方解決，而不理智的發(fā)展商，自然就針鋒相對(duì)，推三阻四推延時(shí)間，萬不得已時(shí)就隨便的安排屬下的單位作些處理，但無論是以上何種情況，均系被迫 所至，發(fā)展商是否上心，確實(shí)不敢肯定，作為維修單位，自然會(huì)更多的從成本考慮，在面對(duì)東家并不上心且沒有任何制約的事情時(shí)，往往都只會(huì)做些表面文章（并未 從根本上解決物業(yè)質(zhì)量問題），可等到了一定的時(shí)候，先前的問題又再次顯現(xiàn)，業(yè)主們不得不重復(fù)“維權(quán)”之路，呼喚保修。務(wù)必理順的三個(gè)觀點(diǎn)物業(yè)前期維修之所以難，涉及的單位多、問題雜固然是其中的原因之一，但其根本還在于發(fā)展商、物管公司和業(yè)主本身關(guān)系處理，在于三方處理維修問題

15、的觀 點(diǎn)和態(tài)度。筆者通過長(zhǎng)期與業(yè)主、開發(fā)商協(xié)調(diào)處理入住初期的物管維修問題，認(rèn)為發(fā)展商的信任支持、業(yè)主的包容、物管的規(guī)范公正，可以使物業(yè)前期維修問題得到 較好的解決。（1）發(fā)展商要給物管和業(yè)主更多的信任和支持很多開發(fā)商一見到業(yè)主來找，就認(rèn)為“刁民”來了，往往以“對(duì)付刁民”的心態(tài)來看待問題，甚至要求物業(yè)公司采取措施共同“對(duì)付”業(yè)主。而作為物管公司，在協(xié)調(diào)維修問題時(shí)，特別是集中交房階段的維修問題，物管公司不得不一而再、再而三的代表業(yè)主與發(fā)展商溝通，不間斷的問題，大筆的維 修金支出，發(fā)展商當(dāng)然不樂意，于是認(rèn)為物管在有意挑起業(yè)主刁難自己。于是不配合，于是業(yè)主有意見，于是物業(yè)破罐子破摔于是關(guān)系惡化，矛盾重

16、重。其實(shí)在業(yè)主入住后，對(duì)房屋功能及質(zhì)量提出合理要求，發(fā)展商依托物管公司出面協(xié)調(diào)。既解決了發(fā)展商直接與業(yè)主發(fā)生矛盾，減輕了開發(fā)商壓力，也方便了業(yè)主。對(duì)發(fā)展商而言確實(shí)是利好之事，但發(fā)展商必須面對(duì)問題，要在問題的協(xié)調(diào)和處理的過程中，給物管公司和業(yè)主多一些信任和支持。（2）業(yè)主在維修問題的協(xié)調(diào)處理時(shí)應(yīng)多一些包容有的業(yè)主喜歡抱著一種“弱勢(shì)群體”的心態(tài)，把開發(fā)商都想象成“奸商”，懷著一種 “對(duì)立”情緒去監(jiān)視開發(fā)商、物管公司協(xié)調(diào)處理維修的問題，在問題處理的過程中，稍不稱心就惡語相加。作為業(yè)主，花巨款有的甚至傾其所有，好不容易才購置的房子，出現(xiàn)這樣哪樣的問題，心里自然不好受，但問題必竟是問題，并不因?yàn)闃I(yè)主不好

17、受、心煩發(fā)火而消失。其實(shí)，物業(yè)前期交付使用階段，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵需要維修的主要原因，多為施工單位疏忽或偷工減料。作為發(fā)展商，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，斷然不會(huì)認(rèn)同問題的發(fā)生。面對(duì)諸多問題，發(fā)展商和業(yè)主一樣，同是受害者。因此，業(yè)主完全可以寬容些，把發(fā)展商當(dāng)作堅(jiān)強(qiáng)后盾，由物管公司組織協(xié)調(diào)，共同要求施工方為偷工減料買單，當(dāng)然在要求開發(fā)商責(zé)成施工方為過失買單時(shí)，業(yè)主必須立足于解決問題的思路，萬不可動(dòng)撤“精神損失、誤工損失”的沒完沒了。（3）物管在處理維修糾紛的程序要規(guī)范和公正房屋本身進(jìn)行了裝修，為什么就不能是業(yè)主裝修的責(zé)任？明明是人為損壞的，憑什么說是質(zhì)量問題？我只是在表面加了一層磚，并沒動(dòng)過任何地

18、方，怎么可能是我的責(zé)任呢？業(yè)主花錢請(qǐng)你們，你們卻向著發(fā)展商，簡(jiǎn)直就是發(fā)展商的狗。在物業(yè)前期維修糾紛中物管本不是最主要的角色，物管任勞任怨努力協(xié)調(diào)是責(zé)任所系，可物管的盡心盡力卻引起了發(fā)展商懷疑、業(yè)主誤解，如此吃力不討好， 確實(shí)讓物管為難，但因?yàn)槲覀兪俏锕芷髽I(yè)，面對(duì)客戶發(fā)展商、業(yè)主，我們應(yīng)該且只能主動(dòng)從自身找原因，找出讓發(fā)展商和業(yè)主充滿怨氣的原因，從而改正缺點(diǎn)， 更努力的將服務(wù)做得完善些。發(fā)展商的懷疑也好、業(yè)主的誤解也罷，歸根結(jié)底是對(duì)物管自身的誠(chéng)信度及處理問題的過程缺泛信任。當(dāng)然其中的原因，也有物管自身的責(zé)任，如物業(yè)交付后， 本因業(yè)主隨意開槽、穿墻打洞造成的滲漏，物業(yè)拗不過，就推給發(fā)展商，要發(fā)展商擔(dān)責(zé)；本因建房單位防水沒做好，就因?yàn)闃I(yè)主進(jìn)行了裝修，就武斷認(rèn)為責(zé)任是業(yè)主 的觀點(diǎn)，都有些欠妥。物管出面協(xié)調(diào)業(yè)主和發(fā)展商間的維修糾紛問題，為業(yè)主、發(fā)展商排憂解難，本是件得“人心”的利好之事，但倘若在處理問題的過程中缺泛原則和公正，事情的處理過程缺泛規(guī)范，又如何讓業(yè)主心服口服找裝修單位理賠，如何讓發(fā)展商理直氣壯找施工單位擔(dān)責(zé)呢？前期維修難題不再難的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐筆者所服務(wù)的南國(guó)-中央花園，系武漢市的超大型住宅小區(qū)之一，因居住的業(yè)主較多，在接管初期，物管和發(fā)展商每天接到關(guān)于質(zhì)量瑕疵的投訴不斷。在問題的處理過程中，也出現(xiàn)過業(yè)主、物管、發(fā)展商針鋒相對(duì)的尷尬，但最終還是從溝通中理清了思路，