東臺市容積率規(guī)劃管理辦法11071

1、- -東臺市市區(qū)容積率規(guī)劃管理方法（試行）第一條為規(guī)范建設用地容積率的規(guī)劃管理，維護建設市場的公開、公允、公正，提高依法行政水平，依據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知（國土資發(fā)2010151號）精神、江蘇省建設廳、監(jiān)察廳關于切實加強經營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知和鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理方法（試行）（鹽規(guī)201128號）等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本方法。其次條本方法適用于東臺市范圍內進行招標、拍賣、掛牌的經營性建設用地。第三條經營性建設用地出讓前，規(guī)劃部門應當嚴格依據經批準的限制性和修建性具體規(guī)劃,科學確定建設用地

2、容積率和其它限制指標。第四條規(guī)劃部門對建設用地和建設項目實施規(guī)劃許可，應保持容積率指標規(guī)劃管理的持續(xù)性和一樣性。對同一地塊的建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設工程規(guī)劃許可、建設項目竣工核實，核定的容積率指標應前后一樣。分期開發(fā)建設的用地，各期建設工程規(guī)劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地紅線范圍內依據容積率計算的總建筑面積。第五條規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標是規(guī)劃條件的核心內容之一。土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率。建設單位或者個人應當依據規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；因政府規(guī)劃須要確需變更的

3、，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請。申請變更的內容必需符合限制性具體規(guī)劃，并按法定程序進行。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應當實行公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的看法。因變更規(guī)劃許可內容給利害關系人合法權益造成損失的，申請變更的建設單位或者個人應當依法賜予補償。土地出讓后，規(guī)劃條件確定的容積率指標確需調整的，必需符合以下條件之一：1、城市規(guī)劃調整或修編造成地塊發(fā)展條件改變的；2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設須要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發(fā)生改變的；3、國家和省的有關政策發(fā)生改變的。符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下，城市規(guī)劃行政主管部門可以按法定程

4、序組織實施。第六條符合限制性具體規(guī)劃的容積率指標調整程序1、調整規(guī)劃條件確定的容積率，應當由建設單位提出申請，并說明調整理由。2、規(guī)劃部門應組織專家對調整的必要性和規(guī)劃調整方案的合理性進行論證，并向社會公示和組織聽證。經專家論證、社會公示和聽證后，確需調整容積率的，提出調整建議并附論證、公示、聽證結論等相關材料報市人民政府批準。3、經市人民政府批準，規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并抄告國土等有關部門，告知建設單位辦理相關手續(xù)。4、經批準提高容積率的，建設單位必需與國土部門簽訂國有土地運用權出讓合同補充協(xié)議，補交土地出讓金差價和相關建設規(guī)費。規(guī)劃部門依據國有土地運用權出讓合同及補充協(xié)議、土地出

5、讓金差價補交手續(xù)，辦理相關規(guī)劃手續(xù)。第七條容積率計算規(guī)則1、容積率系指某一基地范圍內地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計算依據本方法及建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。2、住宅層高不應低于2.8米，且不應高于3.0米。當住宅建筑套型內局部層高大于5.2米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于8.2時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米時，不

6、論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。4、一般商業(yè)建筑底層層高一般不得小于5.2米。當一般商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當一般商業(yè)建筑層高大于10米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。5、設置于屋頂的露臺、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設封閉頂蓋的應按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標。其它層設置露臺、空中花園、入戶花園須按陽臺的相關規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標。住宅建筑因設置中心空調等設施須要設置的與室內相通的室外設備平臺，其進深不得大于1.1米，長度不得大于2.

7、0米，其建筑面積應按陽臺的相關規(guī)定計算并納入容積率指標。計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積應按其水平投影面積的一半計算，其中住宅陽臺最寬處凈深不應大于1.8米（不規(guī)則的陽臺，按其凈深的平均值限制），超過1.8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。每套住宅陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、設備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的15%,超出15%的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標。6、住宅小區(qū)按規(guī)定配套的社區(qū)用房（包括社區(qū)管理用房、社區(qū)服務用房、衛(wèi)生服務站用房、居住區(qū)業(yè)主活動用房、居住區(qū)或非居住區(qū)物管用房）、菜場、幼兒園、

8、公共廁所、配電房等公共配套用房，只計算建筑面積，不計入容積率，不收取有關規(guī)費。7、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率，不收取有關規(guī)費。8、計算含底層地面車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。由于相關規(guī)范的凈高要求等因素影響，車庫層高不大于2.45米，車庫建筑面積也不計入容積率。9、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積不計入地塊容積率，不收取規(guī)費。但電梯井、門廳、過道等圍合部應按建筑面積計算等相關規(guī)定計算面積并納入容積率指標。架空部

9、分應滿意以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間運用，如作為停車空間等利用應按規(guī)定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設置架空層，架空層應計入建筑層次。10、辦公、一般商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，特別用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、影劇院、大型會議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本方法計算容積率，其建筑面積的計算值依據建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。11、新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。12、住宅建筑頂部采納坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.

10、設計不利用的坡屋面不得開設窗洞、門洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設計利用的坡屋面空間依據相關規(guī)范設計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。利用坡屋面的建筑，空間凈超群過2.1米部位（不含2.1米）按實際計算建筑面積，收取規(guī)費，并計入容積率；凈高小于2.1部位的，不計算建筑面積，不計入容積率。 13、窗臺比相近室內樓、地面高出0.45米的飄窗不計算建筑面積，不大于0.45米窗臺高度的飄窗應按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。14、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑運用性質、層次、分層建筑面積和總建

11、筑面積。第八條核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施。規(guī)劃部門應嚴格依據土地出讓合同中容積率指標和批準的總平面規(guī)劃方案限制建設項目的實施，采納倒扣限制建筑面積的方法，即在規(guī)定的建筑面積上限指標基礎上核減分期開發(fā)的建設項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設項目。第九條規(guī)劃核實容積率的管理措施。建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內容，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實。經核實不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續(xù)。經核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標時，由有資質的測繪部門結合本方法及建筑工程建筑面積計算規(guī)范，實測面積數據計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1%時，視為符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內容，但須將超容積率的面積數據函