深圳住宅市場(chǎng)回顧及明年展望分析報(bào)告

1、2002年深圳住宅市場(chǎng)回憶及2003年展望2003-06-13深圳市中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司一手住宅部分 1、綜述 2002年深圳一手住宅市場(chǎng)差不多保持平穩(wěn)和理性，總體上仍處于平穩(wěn)進(jìn)展時(shí)期；但從新增供應(yīng)量上看，出現(xiàn)了供大于求，這要緊是由于越來(lái)越多的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，刺激了單位存量土地集中上市，對(duì)市場(chǎng)存量的消化增添了壓力。另外，2002年深圳出現(xiàn)了豪宅過(guò)剩的現(xiàn)象，高端市場(chǎng)的承接力明顯低于其供應(yīng)量。 2、市場(chǎng)熱點(diǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)大整頓 2002年5月，國(guó)家建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，要求各地整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，拉開了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大整頓的序幕。 深圳房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展一直處于全國(guó)領(lǐng)先地位，但在樓市交易體系上仍然處在一個(gè)不斷完善的時(shí)期。此次大整頓關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障消費(fèi)者的權(quán)益有積極的阻礙，同時(shí)也為置業(yè)者增強(qiáng)了信心，為交易行為增加了保障。 “地產(chǎn)泡沫”大討論 2002年6月，境外金融機(jī)構(gòu)就內(nèi)地商品房空置率不斷增高問(wèn)題提醒內(nèi)地要防止樓市過(guò)熱，隨后央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提醒中國(guó)各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房貸款、警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，由此引發(fā)出一輪“地產(chǎn)泡沫”的大討論。 不管討論結(jié)果如何，差不多關(guān)于投資型置業(yè)者產(chǎn)生了一定的心理壓力，實(shí)際用家也推遲了入市的時(shí)刻。樓市目前并不存在泡沫，但目前行業(yè)差不多進(jìn)入了又一個(gè)運(yùn)行周期上升段的末段或調(diào)整期的初期，

3、調(diào)整期約兩年左右。本輪調(diào)整將帶有明顯的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，即區(qū)域結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的雙向調(diào)整，處于產(chǎn)業(yè)周期的更高層次，從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳房地產(chǎn)前景仍然看好。 各區(qū)爭(zhēng)相攀比頂級(jí)豪宅 2002年深圳樓市充斥著一股豪宅風(fēng)，各區(qū)房地產(chǎn)商爭(zhēng)先恐后打著豪宅的旗號(hào)推銷自己的樓盤，如銀谷不墅、翠林不墅、半山海景不墅、雅頌居、東?；▓@君豪閣、波托菲諾等。實(shí)際上，豪宅既要個(gè)性化，又要有人文內(nèi)涵。而由開發(fā)商建筑的樓盤，確信是上規(guī)模的，專門難真正做到度身定制；至于人文內(nèi)涵，更需要時(shí)刻的考驗(yàn)和文化的沉淀。 異地推售興起 2002年深圳傳統(tǒng)的內(nèi)銷市場(chǎng)出現(xiàn)了較多的異地推售現(xiàn)象，例如深圳嘉寶田熱銷獅城，世茂集團(tuán)攜上海世茂濱江花園和世茂湖濱

4、花園在五洲賓館和陽(yáng)光酒店進(jìn)行深圳推介會(huì)，東莞駿景高爾夫花園以Saterday/Sunday Home概念在深圳推廣以及無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、青島、武漢等都市看中深圳活躍的資本力量，先后到深圳進(jìn)行土地推廣活動(dòng)，這些都引起了深圳市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。 樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，已使異地置業(yè)成為進(jìn)展商搶奪客源、減輕空置壓力的潛力所在，但要緊是二三級(jí)的都市到一些一級(jí)都市去推售項(xiàng)目，從中原掌握的信息來(lái)看，這些異地推售的項(xiàng)目銷售情況都不理想，究其緣故，我們認(rèn)為，關(guān)于任何都市，任何時(shí)候，只有內(nèi)銷才是真正的主流，異地置業(yè)只屬“錦上添花”之物。本地樓盤異地銷售只能作為企業(yè)擴(kuò)大自身品牌的手段之一，進(jìn)展商在采取這一手段時(shí)一定要注意和重

5、視不同地域文化之間的差不與沖突，用品牌實(shí)力去打造新的市場(chǎng)才是異地銷售之重點(diǎn)。 3、供應(yīng)分析 從供應(yīng)總量來(lái)看，深圳的供應(yīng)總量從2001年1048萬(wàn)平方米上升到今年的1300萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24，供給過(guò)量成為不爭(zhēng)的事實(shí)，國(guó)家機(jī)關(guān)以及企事業(yè)單位的存量土地在利益驅(qū)動(dòng)下隨機(jī)入市，造成潛在供應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高額利潤(rùn)，吸引了大量其它行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致供給總量增加。 從供應(yīng)的戶型面積來(lái)看，深圳依舊以2房和3房的供應(yīng)占主導(dǎo)，差不多上是以80160平方米之間的為主。另外深圳2002年的中大面積供應(yīng)量明顯上升，要緊是由于深圳的豪宅供應(yīng)較大，豪宅的一個(gè)重要指針確實(shí)是面積大，因此導(dǎo)致深圳

6、大面積戶型供應(yīng)增加。 圖1 住宅供應(yīng)價(jià)格（百分比)從供應(yīng)價(jià)格來(lái)看，深圳總的均價(jià)達(dá)到了6921元/平方米，同比增長(zhǎng)1，2002年深圳的豪宅開發(fā)量創(chuàng)歷史新高，各區(qū)域的TownHouse和濱海豪宅的供應(yīng)量多達(dá)300萬(wàn)，因此住宅供應(yīng)均價(jià)處于全國(guó)首位。 4、需求分析 圖2 住宅需求單位面積（百分比）從需求的戶型面積來(lái)看，深圳是以2房和3房的需求占主導(dǎo)，但由于單位價(jià)格高，因此差不多上對(duì)120平方米以下的中小面積需求量都較大。 圖3 住宅需求價(jià)格（百分比）從置業(yè)者對(duì)價(jià)格的承受水平來(lái)看，深圳置業(yè)者希望承受的均價(jià)為4950元/平方米，需求價(jià)格一方面反應(yīng)了市場(chǎng)承接力發(fā)生變化的周期較長(zhǎng)，另一方面市場(chǎng)需求集中在400

7、06000元/平方米這一區(qū)間，這也反映了市場(chǎng)關(guān)于中低價(jià)位樓盤的需求量較大。 另外，從置業(yè)者對(duì)車位需求的情況分析，深圳置業(yè)者對(duì)車位的需求占總置業(yè)者的23之多，表明深圳的有車一族越來(lái)越多，且對(duì)樓盤所提供的車位數(shù)也要求較高，一般樓盤都應(yīng)該至少有戶均0.5個(gè)車位才是合理的配置，而高條件住宅的小區(qū)必須有人均1個(gè)車位以上。 5、成交分析 從成交面積顯示，深圳2002年新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，開發(fā)商運(yùn)用各種營(yíng)銷手段積極推廣樓盤，刺激消費(fèi)，因此帶動(dòng)了深圳市場(chǎng)的成交量首次突破了700萬(wàn)的大關(guān)，達(dá)到730.28萬(wàn)平方米。 圖4 住宅成交面積（百分比）從成交戶型來(lái)看，主力依舊以傳統(tǒng)的2房和3房為主，講明樓市對(duì)8012

8、0平方米這一面積區(qū)間的單位承接力較強(qiáng)。 圖5 住宅成交價(jià)格（百分比）從成交的平均單價(jià)來(lái)分析，深圳的成交均價(jià)2002年達(dá)到了5295元/平方米，只比2001年上漲了1.7，從價(jià)格對(duì)比供應(yīng)單價(jià)來(lái)講趨于理性。從另一角度來(lái)看，實(shí)際成交也以中低價(jià)單位為主，反映出市場(chǎng)實(shí)際承接力仍在40006000元/平方米這一區(qū)間。 6、2003年前瞻 可能2003年在宏觀調(diào)控和整頓規(guī)范樓市方面仍會(huì)采取一系列積極措施，并將發(fā)揮更加有效的作用；而2002年最受市場(chǎng)關(guān)注的豪宅熱現(xiàn)象，可能2003年仍將連續(xù)，不管是買家依舊賣家，相信都會(huì)更加理性成熟，豪宅市場(chǎng)前景仍然看好；項(xiàng)目異地推售，仍然可不能成為市場(chǎng)銷售的主流，但會(huì)有一批地

9、產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中通過(guò)不斷雕塑品牌而成長(zhǎng)起來(lái)。 可能2003年深圳一手住宅的供應(yīng)量漲幅會(huì)有所回落；供應(yīng)的單位面積將慢慢回歸理性，但中大面積的高檔住宅仍會(huì)是市場(chǎng)供應(yīng)主流。而中小面積的平價(jià)單位則是市場(chǎng)的需求主體。一手住宅市場(chǎng)的成交總量將會(huì)有所增長(zhǎng)，但由于市場(chǎng)銷售壓力不小，可能只會(huì)有2小幅增長(zhǎng)。 二手住宅部分 1、綜述 2002年深圳二手住宅成交量大增，在商品住宅市場(chǎng)中的比重也越來(lái)越大。 從成交區(qū)域來(lái)看，租賃與買賣均以福田區(qū)為多；羅湖區(qū)交投雖不及福田多，但仍十分活躍；南山區(qū)的買賣交投增長(zhǎng)較快，租賃交投不及其它區(qū)域活躍。 從成交的單位來(lái)看，以中等價(jià)位、中小面積為主。同時(shí)一些高價(jià)樓的成交也日見增漲。 2、

10、市場(chǎng)熱點(diǎn) 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加速競(jìng)爭(zhēng)，帶來(lái)新經(jīng)營(yíng)模式 2002年11月12日，全球最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)登陸深圳成立分部，使得深圳二手樓交易的代理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。近幾年來(lái)，深圳三級(jí)市場(chǎng)成了眾“兵家”的必爭(zhēng)之地，紛紛以地鋪模式進(jìn)行“圈地”運(yùn)動(dòng)，搶占市場(chǎng)份額。洋中介的進(jìn)入，使得優(yōu)勝劣汰的洗牌進(jìn)程加快，同時(shí)也帶來(lái)了特許經(jīng)營(yíng)的新模式。目前深圳市場(chǎng)，存在著連鎖經(jīng)營(yíng)模式和公司地鋪經(jīng)營(yíng)模式。從事連鎖經(jīng)營(yíng)的公司有新基地、中百達(dá)等，但差不多上直營(yíng)連鎖；以公司地鋪經(jīng)營(yíng)的有中原、偉業(yè)、美聯(lián)等。真正從事特許經(jīng)營(yíng)的僅21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一家。 開發(fā)商進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)，有喜有憂 隨著三級(jí)市場(chǎng)成交日益增多，一些開發(fā)商也紛紛

11、進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)的租售。一方面，開發(fā)商進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)，能夠了解更多的市場(chǎng)信息，為二級(jí)市場(chǎng)的銷售做預(yù)備，傳播公司形象及品牌，贏得更多的潛在客戶，從而達(dá)到二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的局面。另一方面，開發(fā)商的要緊業(yè)務(wù)是開發(fā)一手市場(chǎng)，對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的中介服務(wù)不及專業(yè)的中介公司專業(yè)和投入，而一些相應(yīng)的中介部門由于背負(fù)著“政治任務(wù)”，選擇業(yè)務(wù)及操作方式上存在局限。 3、需求分析 需求價(jià)格區(qū)間分析 買家對(duì)二手住宅的需求單價(jià)以3500-5000元/平方米為主，這一價(jià)格區(qū)間的需求量達(dá)45.5，反映了深圳購(gòu)房主力以青年為主，其中首次置業(yè)者較多，價(jià)格承受能力較差。其次還有一些投資客，希望以少量資金投入獲得較穩(wěn)定的回報(bào)。 需求面積區(qū)間分析

12、 二手住宅面積需求集中在61100平方米這一區(qū)間，達(dá)26.5。這種面積的二手住宅差不多上屬于23房，買家多用來(lái)自??；此外4560平方米的小戶型單位也有較大的需求量，達(dá)20。一般投資客大多會(huì)選擇此種面積的二手住宅做投資，容易出租或再轉(zhuǎn)讓以獵取比較穩(wěn)定的回報(bào)率。 4、成交分析 2002年深圳二手住宅成交總量增長(zhǎng)較快，同比增幅為39。2002年深圳二手住宅成交面積為21495萬(wàn)平方米，成交宗數(shù)為31000宗。一方面，2002年一手住宅熱賣帶旺了二手住宅買賣；另一方面，來(lái)深工作的人不斷增多，也使二手住宅的成交量增加。 圖6 歷年一、二手住宅成交量比例一、二手住宅成交比例逐年下降，反映了二手樓交易的增幅

13、較一手樓增幅快。從量化的角度比較，能夠看出，深圳市三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)展差不多呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，而且其勢(shì)不可阻擋。大力拓展三級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)二手樓的交易，已成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持快速、健康進(jìn)展的關(guān)鍵。 成交價(jià)格分析 2002年深圳二手住宅買賣成交單價(jià)集中在35004500元/平方米的區(qū)間，總價(jià)則集中在3560萬(wàn)以內(nèi)，講明了2002年深圳的中價(jià)位二手住宅走俏，也反映出買家傾向于投資性和有用性，價(jià)格仍是購(gòu)房要緊因素。高價(jià)樓成交比例雖在總成交量中所占比例較少，但仍在逐年增長(zhǎng)中，猶以2002年增幅較快，表明買家也越來(lái)越看中二手樓的綜合質(zhì)素，一些高素養(yǎng)的二手物業(yè)受到買家青睞。 圖7 住宅成交面積區(qū)間分析2002年二手住宅買賣成交面積集中在61100平方米的區(qū)間，這種中小戶型較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，許多購(gòu)房者差不多上首次置業(yè)者，一般買二手住宅滿足一段時(shí)期的居住需求，多以中小戶型為主，便于日后出租或出售。 圖8 住宅成交用途分析買家中投資有所增長(zhǎng)，大部分集中在口岸物業(yè)和地鐵物業(yè)，如皇御苑、名仕閣等一些二手物業(yè)，相比羅湖和福田兩區(qū)，南山區(qū)則較少投資客入市。另外隨著來(lái)深工作的人不斷增多及本土人口的增長(zhǎng)，置業(yè)需求也隨之增加，一些首次置業(yè)者多以自住為主。 5、2003年前瞻 2003年將會(huì)有一大批樓齡新的二手住宅進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，同時(shí)人口增長(zhǎng)也帶來(lái)了較大住房需求。自中國(guó)入世