2.項目提案報告提案工作情況的報告

1、第 PAGE10 頁 共 NUMPAGES10 頁項 目 提 案 報 告前言都會菁英，城市樂園對一項產品的準確理解和定位，是成功推廣該產品的關鍵！思維幾何對新光這個工程從理解到策略企劃都是從其產品的整體特性去做深化考慮和概念提升的。我們是以目的消費者的自身特點及消費理念為根底來把握整個產品的分析p 節(jié)點，以專業(yè)性的整合營銷策略來制定操作流程的。而在對產品的詳細設計問題上，那么有專業(yè)設計公司去詳細執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從別人處COPY來的秀稿這些都是不值得開展商所用的，更是不值得我們去做的。我們要做到的，就是成為開展商的品牌設計者和管理者，為甲方工程提供全程的策略效勞，幫開展商

2、把握住每一個節(jié)點，彌補每一處疏漏。我們就是要從對產品的整體把握開場，先理制出筋骨，再配之以新穎的血肉，并附以全新的個性和理念，秉著完美的精神，將其塑造成為一項完美、鮮活的產物，最終成功地將其推向市場。我們相信，沒有成功的開場，就沒有成功的結果！SWOT分析p 優(yōu)勢：1 目前區(qū)域開展?jié)摿^大2 本案所定戶型市場需求量較高3 區(qū)域出行交通便捷4 本案所處地理位置優(yōu)勢二環(huán)周邊5 區(qū)域個案品質較高，配套較全時機：1 政府關于一環(huán)路以內只拆不建的政策2 全新的99+1的社區(qū)酒店式物業(yè)效勞3 本案產品類型市場尚未飽和優(yōu)勢：1區(qū)域環(huán)境較差2區(qū)域內相關生活配套設施較少3高層樓特質，造價高、公攤大4靠近火車站，

3、流動人口較多，存在諸多隱患威脅：1競爭個案2局部市場份額已經分化3性價比脫離市場4開發(fā)商自身定位失誤SWOT分析p 綜述：我們通過對以上所列優(yōu)優(yōu)勢、時機點及威脅點的整合與比照，可以看出，其優(yōu)優(yōu)勢相差是很明顯的！目前昆明房產市場的大環(huán)境較為樂觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢頭。從本案優(yōu)勢來看，首先是就小戶型而言，其市場承受程度比擬高。而且其所面對的消費群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對城市化要求程度比擬高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案工程處在二環(huán)路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個重要優(yōu)勢。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比擬好，所推出的物管效勞有更大

4、的靈敏性，使得居住品質可以高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢。但本案所存在的優(yōu)勢也是顯而易見的，本案工程雖處市區(qū)，交通便利，但由于間隔 火車站較近，周邊環(huán)境比擬嘈雜，大環(huán)境給人印象較差，其次還有一些相關的生活配套設施較遠，如運動場所、學校、超市等等。另外，工程容積率過高，活動空間少；加上工程造價高，公攤面積大高層住宅樓本身的局限性，也是本案的主要缺點，所以要通過個案品質的提升及更為全面的物業(yè)效勞來彌補這些缺點。在工程推廣上，還有來自市場的威脅，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現(xiàn)有個案中，小躍層為主的戶型已有相當的數量，它們已經占據了很大一局部市場份額，對日后本案的推廣不能說是沒有壓

5、力的。但是，我們的時機點就在于，小戶型市場并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的工程使我們在產品推廣及投放市場時有很多經歷可以借鑒，使我們在自身工程品質的定位和提升上可以更勝一籌。此外，如今政府關于昆明一環(huán)城路以內只拆不建的政策也是我們的最大時機點，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競爭。土地價值決策一、工程概況：1工程位置本案工程地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路，本案工程間隔 市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2地塊狀況本案工程地塊總占地總面積3359.5平方米約合5畝，整個地塊呈現(xiàn)為一個較為整齊的正方形，地勢較為平整。3周邊狀況

6、簡述本案地塊市政道路建立較為理想，但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，交通非常便利。二、土地價值分析p 通常一塊土地價值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設施、治安狀況、開展趨勢等等，而土地價值是這些因素綜合作用的綜合反映。下面我們將結合這些因素對該工程進展分類闡述。1地塊位置本案工程地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路。2地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未撤除，總用地面積為3359.5平方米。3交通狀況本工程位于永平路和春城路穿插處，公交道路較多，3路、44路、47路、58路、63路、

7、64路等起點站均在本工程地塊東側，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、聯(lián)盟路，東臨春城路直通飛機場，道路四通八達，交通非常便利。4周邊狀況由于位于火車站附近，人流量較大，過于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5治安狀況由于地處火車站附近，人員性質較為混雜，流動性較大，周圍居民素質層次不一，使得本案在治安方面存在一定的平安隱患。6配套狀況還缺少局部生活配套設施，如運動場所、學校、超市等等。這給區(qū)域內生活帶來一定的不便。總評： 結合以上眾多因素分析p ，本案地塊的綜合優(yōu)勢不是很高。在區(qū)域的周邊狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素人員復雜，流動性大造成的。但也要看到，工程周圍也

8、不失其繁華性，也有客觀優(yōu)勢的存在。所以，我們必須看到本案的開展?jié)撡|，只要可以把握好本案工程的前期市場定位和銷售的入市時機，完全可以把本案做成一個能符合市場需求的商住樓，并極有可能成為引領一種嶄新時尚消費的工程。一、開展商開發(fā)形式的建立從本案地塊所處的位置與周邊環(huán)境來看，適宜做中端工程。從開展商的意圖來看，本案應遵循快和準的原那么。首先，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質量，又要盡量縮短工期，以把握房地產市場的銷售旺季，搶占市場先機，到達銷售周期短的目的。其次，市場的定位要準，投放的時機要準，尋求最好的切入點，以有力的形象，適當的價格介入市場，一炮打響。小戶型占大比例的陽光A版、86街U2等

9、已全部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產市場上小戶型產品已經斷檔，形成昆明的小戶型市場真空期，這將是本案進入市場的極好時機。二、開展商開發(fā)流程20_3年08月20_3年11月為方案設計時間20_3年11月12月方案擴出20_4年01月本案開場開工20_4年03月04月內部認購20_4年05月1日本案開盤，售樓處投入使用。20_4年12月建筑工期完畢三、開展商開發(fā)時機工程開發(fā)時機要盡量把握好4月5月開盤的節(jié)點，同時配合5月的昆明春季房展會，利用春季房展會繼續(xù)做好本案的銷售內部認購，并把握好市場動機及消費者消費傾向，及時調整產品，把握先機，搶占市場。另外要把握10月份的

10、昆明秋季房展會及銷售旺季，及時推出樣板房，以快和準的操作形式贏得消費者的青睞。使本案保持穩(wěn)定熱銷的場面。四、開展商開發(fā)思路由于本案開發(fā)量較小，在3.3萬方左右，就昆明房產市場的消化量來看，工程風險是相對較小的。通過對市場的摸查理解，對于本工程建議以產品類型來間接控制開發(fā)量。本工程主要以三種戶型為主，分不同時間、不同階段，分類分批推向市場，以便靈敏地控制銷售及調整產品。五、資金模擬表產品總套數約300戶，總建筑面積約33000平方米均 價2904元/總價A型：45 _2900元/ =130500元B型：60 _2900元/ =174000元C型：80 _2900元/ =2320_0元財務分析土地：767元/建安本錢：1000元/配套：30元/