第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度ppt課件

1、第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度第一節(jié) 概 述.一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)益歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)益在主體上的歸屬形狀。.二、房地產(chǎn)權(quán)屬的特征一房地產(chǎn)權(quán)屬在主體上的一致性二房地產(chǎn)權(quán)屬強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與主體之間的聯(lián)絡(luò)，是以明確為中心內(nèi)容的。三房地產(chǎn)權(quán)益的多樣性決議了房地產(chǎn)權(quán)屬的多樣性。 四房地產(chǎn)權(quán)屬是房地產(chǎn)法的根底 .第二節(jié) 房地產(chǎn)物權(quán)一、房地產(chǎn)物權(quán)的概述一)概念和特征1.所謂房地產(chǎn)物權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)益人對其一切的房地產(chǎn)依法享有的直接支配并享用其利益的排他性的權(quán)益。 .2.房地產(chǎn)物權(quán)的特征1房地產(chǎn)物權(quán)直接支配性 2房地產(chǎn)物權(quán)具有排他性 3房地產(chǎn)物權(quán)具有優(yōu)先性。例外：買賣不破租賃 “債務(wù)物權(quán)化

2、 .二房地產(chǎn)物權(quán)的體系1。房地產(chǎn)一切權(quán)：土地一切權(quán)和房屋一切權(quán)、建筑物區(qū)分一切權(quán)、相鄰權(quán)2.房地產(chǎn)用益物權(quán)：土地承包運(yùn)營權(quán)、建立用地運(yùn)用權(quán)、宅基地運(yùn)用權(quán)、地役權(quán)3.房地產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：房地產(chǎn)抵押權(quán).二、我國的土地權(quán)屬制度一土地一切權(quán)1 概念2我國土地一切權(quán)的特征3.分類：國有土地一切權(quán)和集體土地一切權(quán).2國有土地一切權(quán)1概念：國有土地一切權(quán)是指國家作為民事主體所享有的土一切權(quán)。2獲得：沒收和接納、贖買、征用、收歸國有3范圍4內(nèi)容：占有、運(yùn)用、收益和處分.二土地運(yùn)用權(quán)1概念和性質(zhì)1概念：土地運(yùn)用權(quán)指法人或公民依法獲得的對土地的占有、運(yùn)用、收益權(quán)及部分的處分權(quán)。2性質(zhì)：我國的土地運(yùn)用權(quán)是一種新型物權(quán)，

3、是與土地一切權(quán)相并列的權(quán)益。 2國有土地運(yùn)用權(quán)3集體土地運(yùn)用權(quán).3集體土地運(yùn)用權(quán)集體土地運(yùn)用權(quán)包括：一、農(nóng)地運(yùn)用權(quán)現(xiàn)規(guī)定為土地承包運(yùn)營權(quán)、自留地和自留山運(yùn)用權(quán)。二、鄉(xiāng)村建立用地運(yùn)用權(quán)。鄉(xiāng)村建立用地包括宅基地、集體企業(yè)和公益用地。.四土地他項(xiàng)權(quán)益土地的他項(xiàng)權(quán)益指土地一切權(quán)和土地運(yùn)用權(quán)以外的各種土地權(quán)益，包括地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。.第三節(jié) 城市房屋權(quán)屬制度一、我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬制度的沿革二、房屋一切權(quán)房屋一切權(quán)是指房屋一切人對房屋所享有的占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)益。.我國房屋一切權(quán)的分類1以一切權(quán)主體劃分包括： 2按房屋一切權(quán)主體的構(gòu)成不同可分 .三、房屋運(yùn)用權(quán)房屋運(yùn)用權(quán)為運(yùn)用權(quán)人對房屋

4、依法占有、運(yùn)用的權(quán)益。四、房屋一切權(quán)和土地運(yùn)用權(quán)的關(guān)系1土地運(yùn)用權(quán)和房屋一切權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)完好的有機(jī)整體，具有不可分性。 2房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)。.第四節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分一切權(quán)一、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系1概念。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方因行使房屋一切權(quán)或運(yùn)用權(quán)而發(fā)生的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。又稱為相鄰權(quán)。2 相鄰關(guān)系和地役權(quán)的區(qū)別3 相鄰關(guān)系處置的原那么：有利消費(fèi)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理 ；法律規(guī)定的，按照規(guī)定，法律沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣.4主要內(nèi)容：1相鄰流水、用水、截水、排水關(guān)系。2相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系。3相鄰管線安設(shè)關(guān)系。4相鄰光照、通風(fēng)關(guān)系5相鄰音響震動、排污關(guān)系。6相鄰環(huán)境與

5、平安關(guān)系。.案例分析王某和何某房屋相鄰，王某在建筑廚房時(shí)將排水管道設(shè)在了何某院內(nèi)，導(dǎo)致何某廚房經(jīng)常在夏天暴雨時(shí)被淹。何某多次要求王某移走水管，王某以該水管在何某廚房建立之前就存在為由回絕移走。二人協(xié)商不成，何某將王某告至法院，要求其賠償損失并移走排水管。問題：王某能否享有排水權(quán)？為何？.二、建筑物區(qū)分一切權(quán) 一概念及特征1. 概念2. 特征1權(quán)益的復(fù)合性2權(quán)益的一體性3權(quán)益的限制性.二內(nèi)容1.專有一切權(quán)1概念2權(quán)益3權(quán)益的限制 .2 .共有部分持分權(quán)。1 . 概念2 . 范圍：全體共有部分 部分共有部分 規(guī)定的共有部分3.區(qū)分一切權(quán)人享有的權(quán)益和義務(wù).案例分析甲在某小區(qū)購買住房一套。2007年

6、10月，加雇某裝潢公司裝修其房屋，裝潢公司在甲的要求下，在與乙共用墻壁上掏了一個(gè)高2米、款1.5米的壁櫥，乙并不知情。11月3日，乙在挪動家具是不小心碰到共用墻壁，導(dǎo)致墻壁崩塌，并被砸傷。乙要求甲將墻壁回復(fù)原狀，并賠償損失。而甲以為墻壁是他房子的一部分，其有權(quán)掏洞，而且墻壁是乙碰塌的，應(yīng)由乙修繕。雙方爭論不下，訴至法院。.3 . 成員權(quán)。1.概念2.權(quán)益.第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念、性質(zhì)和功能一概念二功能。1產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能。 2產(chǎn)權(quán)公示功能。 3產(chǎn)權(quán)管理功能。 .三房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的方式和性質(zhì)1.各國詳細(xì)的登記制度有三種(1)登記對抗制度。 (2)登記要件制度。 (3

7、)地券交付制度。 .2.我國的房地產(chǎn)登記制度主要實(shí)行登記要件制度例外：1.無需進(jìn)展登記的物權(quán)2.不以登記作為生效要件的物權(quán)1無須登記就發(fā)生物權(quán)變動的效能2登記作為物權(quán)變動的對抗要件.二、土地權(quán)屬登記制度一初始土地登記二變卦土地登記.三、 房屋權(quán)屬登記(一)概念：房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋一切權(quán)以及由上述權(quán)益產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)益進(jìn)展登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。(二)房屋權(quán)屬登記的效能(三)房屋產(chǎn)權(quán)登記種類三房屋權(quán)屬登記程序.四、房地產(chǎn)預(yù)告登記制度一概念二預(yù)告登記的效能1.保全效能2.順位效能3.破產(chǎn)效能三預(yù)告登記的失效.五、不動產(chǎn)的好心獲得不動產(chǎn)的好

8、心獲得的條件；1.受讓人受讓該不動產(chǎn)是好心的。2.以合理的價(jià)錢轉(zhuǎn)讓3.轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)按照法律該當(dāng)?shù)怯浀脑?jīng)登記。.案例2006年年底, 鄧某從正規(guī)的拍賣行買下了某大廈的第三層,根據(jù)拍賣行提供的資料,當(dāng)時(shí)的樓層設(shè)計(jì)規(guī)劃圖清楚地闡明,三層樓共用4座樓梯。但就在阮先生買下銀鶴閣第三層沒多久, 卻發(fā)現(xiàn)大廈首層前面兩個(gè)樓梯的位置早已改為私人店鋪,同時(shí)后面兩個(gè)樓梯也被封住,三樓根本無路可上。原來,早在2004年期間,由于銀鶴閣原產(chǎn)權(quán)所屬公司與其他單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛,被法院查封,并將首層、二層物業(yè)以及首層至三層的4座樓梯拍賣給了新業(yè)主梁先生,并勝利過戶。.經(jīng)過與首層業(yè)主梁先生交涉后,對方出示了4道樓梯的相關(guān)房地

9、產(chǎn)權(quán)證,證明第一層至第二層的樓梯都?xì)w屬于梁先生一切。阮先生到清遠(yuǎn)市房產(chǎn)信息中心查詢,原來銀鶴閣第一層至第三層4道樓梯均被頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證?！半y道公用的樓梯也可以出賣？我們甚至懇求與首層的業(yè)主協(xié)商,按市價(jià)出資購買兩個(gè)樓梯口作為通道,但都被回絕無法協(xié)商。4年來,由于原來通往三樓的4個(gè)樓梯口被封鎖了,導(dǎo)致了“空中樓閣的招租中斷而空置。2007年,阮先生將清遠(yuǎn)市市政房產(chǎn)管理局告上法庭,以為其發(fā)證行為嚴(yán)重?fù)p害到銀鶴閣第三層的運(yùn)用權(quán),要求撤銷清遠(yuǎn)市市政房產(chǎn)管理局作出的頒給私人4道樓梯的房地產(chǎn)權(quán)。.該案一審得到區(qū)法院的支持,2021年3月在二審時(shí)被中級人民法院駁回訴求。 法院二審時(shí)以為,清遠(yuǎn)市市政房產(chǎn)管理局

10、為首層業(yè)主頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證的行為,是應(yīng)法院要務(wù)虛施的司法協(xié)助執(zhí)行行為,是必需履行的法定協(xié)助義務(wù)。清遠(yuǎn)市市政房產(chǎn)管理局那么爭辯稱,“銀鶴閣首、二、三層在被法院查封前原來均屬一個(gè)業(yè)主,因此初次發(fā)證時(shí)連同樓梯間一同發(fā)證給原業(yè)主并沒錯(cuò),至于后來發(fā)消費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)移也是協(xié)助人民法院過戶,當(dāng)時(shí)也沒有人提出異議。而數(shù)年后阮先生購買“銀鶴閣第三層時(shí),明知現(xiàn)狀,仍要競投,買后才提出,曾經(jīng)超越訴訟期 。.案例2李宏、李濤和李麗是三兄妹。1999年其母親去世，留給三兄妹住房一套，由于李宏和李濤本人有房居住，就將房子讓給妹妹李麗居住。2000年12月，李麗持房屋產(chǎn)權(quán)證到房地產(chǎn)管理部門對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)展變卦，將房子登記在本人一人名下，獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書。2001年3月，李麗將房子以80萬元的價(jià)錢賣給了張某，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了變卦登記，張某獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書，成為該房