湖南發(fā)展辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京帀西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司壁箜產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告屈中興華怦cn/xi3中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有

2、限公司壁箜產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告屈中興華怦cn/xi3中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） #評(píng)估報(bào)告目錄 TOC o 1-5 h z 聲明3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要4資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文7一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位及資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者7二、評(píng)估目的9三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍10四、價(jià)值類型及其定義14五、評(píng)估基準(zhǔn)日14六、評(píng)估依據(jù)14七、評(píng)估方法16八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況19九、評(píng)估假設(shè)及限制條件20十、評(píng)估結(jié)論21十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明21十二、評(píng)估報(bào)告使

3、用限制說(shuō)明24十三、評(píng)估報(bào)告日25十四、評(píng)估機(jī)構(gòu)簽章25附件26一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) 發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資 產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用 人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何 機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)

4、評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使 用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì) 評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持 獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、 蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真 實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者 預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存 在偏見。

5、八、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào) 查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象 及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露， 并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載 明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目

6、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通i中興華咨中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通i中興華咨中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 順?lè)荻剪薰倦姺止?、齦離都艮公司蜒行資mt事宜涉及的松用蘇項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要中興華咨評(píng)報(bào)字2022第0031號(hào)本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳

7、細(xì)情況和合理理解 評(píng)估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司：中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司接受湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司 株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn) 評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法和收益法，對(duì)湖南發(fā) 展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)，于評(píng)估基準(zhǔn)日2022年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng) 估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)要介紹如下：一、評(píng)估目的：因湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)

8、展高新 置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)，需對(duì)湖南發(fā)展高新置業(yè) 有限公司申報(bào)的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述行為提供價(jià)值參考。建筑面積共計(jì)2,480.60m2,共有宗地土地使用權(quán)面積為27,081.00m2。評(píng)估基準(zhǔn)日：2022年5月31日。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法：收益法、市場(chǎng)法。評(píng)估結(jié)論：根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則三、四、五、六、二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司持有并申報(bào) 的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值；評(píng)估范圍是湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擁有位于湖南 省長(zhǎng)沙市天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯景發(fā)展商務(wù)中心A塔、B塔（共

9、25套）辦公用途 房地產(chǎn)，及履行必要的評(píng)估程序，釆用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了評(píng)估，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告選用市 場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論，得出如下評(píng)估結(jié)論：評(píng)估基準(zhǔn)B 2022年5月31日，在公開市場(chǎng)及持續(xù)使用假設(shè)前提下，湖南發(fā)展 集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） #湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市中

10、興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 中興華咨cn/xr:宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為56,185,948.00元（大寫:仟玖佰肆拾捌元整）。七、評(píng)估結(jié)論使用有效期：本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估價(jià)值的體現(xiàn)，評(píng)估結(jié)論的有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起至經(jīng)濟(jì)行為通國(guó)礴檔第 超過(guò)有效期之外需重新進(jìn)行評(píng)估。八、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：（一）由于委托人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書【湘（2021）長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010445 號(hào)等】中未記載委估房地產(chǎn)建成年份，根據(jù)評(píng)估人員實(shí)地查勘、網(wǎng)上調(diào)查及委托人 介紹，確定本次委估房地

11、產(chǎn)建成時(shí)間約為2019年。如委估房地產(chǎn)實(shí)際建成時(shí)間與假 定不符，則需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。（二）本次評(píng)估中，評(píng)估人員未對(duì)建筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能 觀察的部分）做技術(shù)檢測(cè)，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資產(chǎn)技術(shù)資料和使 用狀況真實(shí)有效的前提下和在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的 判斷。（三）本次評(píng)估中，關(guān)于抵押事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系特別說(shuō)明 以及該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響：1、根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料-抵押合同合同編號(hào)：FZ20210044-2以及不 動(dòng)產(chǎn)登記證明：湘（2021）長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)證明第0189979號(hào)，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入 本次評(píng)估范圍

12、的資產(chǎn)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯景發(fā)展商務(wù)中心A-9001-9020號(hào)共20 套已設(shè)定抵押，債務(wù)履行期限：2021年06月12日起-2026年06月11日止，抵押資產(chǎn)明 細(xì)如下：序號(hào)抵押物權(quán)證號(hào)義務(wù)人權(quán)利人（申請(qǐng)人）抵押物坐落面積(m1)價(jià)值（元）1湘（2021）長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010445號(hào)湖南發(fā) 展高新 置業(yè)有 限公司湖南發(fā)展集團(tuán) 股份有限公司株洲航電分公司天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9001171.71591611432湘（2021）長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010446號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900296.513湘（2021）長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第

13、0010447號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900371.554湘（2021）長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010448號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900471.555湘（2021）長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010449號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900596.516湘（2021）長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010450號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9006171.71中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) 中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢

14、有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) #湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司 擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序 號(hào)抵押物權(quán)證號(hào)義務(wù)人權(quán)利人(申請(qǐng)人)抵押物坐落面積(m2)價(jià)值(元)7湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010451號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900788.448湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010452號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900868.649湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010453號(hào)天心區(qū)湘江中路二段

15、178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900968.6410湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010454號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901085.811湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010455號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9011175.2812湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010456號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901298.3413湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010457號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901372.914湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010458號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)

16、展商務(wù)中心A-901472.915湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010459號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901598.3416湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010460號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9016175.2817湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010461號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901785.818湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010462號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901868.6419湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010463號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9

17、01968.6420湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010464號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-902088.44合 計(jì)1,995.62本次評(píng)估未考慮抵押事項(xiàng)對(duì)于評(píng)估結(jié)論的影響。2、評(píng)估結(jié)論未考慮以往或者將來(lái)可能存在的抵押擔(dān)保事宜以及特殊交易方可能 追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮可能存在的與評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)有 關(guān)的或有負(fù)債可能對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響，特此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。本次項(xiàng)目中，評(píng)估人員采用的可比交易案例的市場(chǎng)價(jià)格均為包含房屋分 攤的土地價(jià)值，因此委估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值包含房屋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值，評(píng)估 結(jié)果為含稅價(jià)。九、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為2022年

18、6月23日。在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估假 設(shè)、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，并在利用本報(bào)告自行決策時(shí)給予充分考 慮。以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié) 論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告刨就咨中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） b 華汚湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司A

19、，、，擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19 G 2011-1 （德勝園區(qū)） b 華汚湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司A ，、，擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19 G 2011-1 （德勝園區(qū)） #蜒行資事宜涉及的松用鱷項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文中興華咨評(píng)報(bào)字2022第0031號(hào)湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航

20、電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司：中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司接受貴公司的委托，按照法律、 行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，釆用市場(chǎng)法和收 益法，對(duì)湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司 擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2022年5月31日的市場(chǎng) 價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位及資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者 本項(xiàng)目的委托人為湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司及湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株 洲航電分公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司，評(píng)估報(bào)告使用者為委 托人、與本次事項(xiàng)

21、相關(guān)的當(dāng)事方以及國(guó)家法律、法規(guī)和制度許可的其他評(píng)估報(bào)告使 用者。（一）委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況1、注冊(cè)登記情況名 稱：湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司（以下或簡(jiǎn)稱：“展新置業(yè)”）統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9143000056767863XR住 所：長(zhǎng)沙市天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯景發(fā)展商務(wù)中心（含：塔樓A、 塔樓B、裙樓、地下室）A-9001至A-9020法定代表人：盧沛軍注冊(cè)資本：19,607.84萬(wàn)人民幣公司類型：有限責(zé)任公司（外商投資企業(yè)與內(nèi)資合資）成立日期：2011年01月17日核準(zhǔn)日期：2021年05月24日營(yíng)業(yè)期限：2011年01月17日至無(wú)固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理

22、。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目， 經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）2、股東名稱及股權(quán)結(jié)構(gòu)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，展新置業(yè)的注冊(cè)資本為19,607.84萬(wàn)元人民幣，股東名稱及股 權(quán)比例如下：股東名稱持股比例（）認(rèn)繳出資額（萬(wàn)元）實(shí)繳出資額（萬(wàn)元）匯景集團(tuán)有限公司49%9,607.849,607.84湖南發(fā)展資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司35.7%7,000.007,000.00湖南高新創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)有限公司15.3%3,000.003,000.00合計(jì)100%19,607.8419,607.84（二）其他委托人概況1、注冊(cè)登記情況企業(yè)名稱：湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司（以下或簡(jiǎn)稱：“株洲航電分公司”）住 所：湖

23、南省株洲縣洲坪鄉(xiāng)法定代表人：周先亮營(yíng)業(yè)期限：2010-12-21至無(wú)固定期限公司類型：其他股份有限公司分公司（上市）經(jīng)營(yíng)范圍：公司授權(quán)的業(yè)務(wù)范圍。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后 方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）2、總公司登記情況注冊(cè)登記情況名 稱：湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（以下或簡(jiǎn)稱：“湖南發(fā)展”）統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91430000185034687R住 所：長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉中路三段142號(hào)光大發(fā)展大廈2708法定代表人：張禹文注冊(cè)資本：46,415.8282萬(wàn)人民幣公司類型：其他股份有限公司（上市）成立日期：1993年08月12日, M華汚湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有

24、限公司卄 匕,丄：擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通i中興華咨cr/n中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)

25、市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通i中興華咨cr/n中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) #核準(zhǔn)日期：2021年05月25日營(yíng)業(yè)期限：1993年08月12日至無(wú)固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：以自有合法資產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管 理及股權(quán)投資、并購(gòu)（不得從事吸收存款、集資收款、受托貸款、發(fā)放貸款等國(guó)家 金融監(jiān)管及財(cái)政信用業(yè)務(wù)）；水力發(fā)電綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)；健康咨詢服務(wù)；醫(yī)療器械、 老年用品、藥品、保健用品的研發(fā)、生產(chǎn)及銷售；休閑旅游及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；酒 店經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理；土地、礦產(chǎn)資源開發(fā)經(jīng)營(yíng)；自有房屋

26、租賃。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的 項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）股東名稱及股權(quán)結(jié)構(gòu)截至2022年3月31 0,湖南發(fā)展的注冊(cè)資本為46,415.8282萬(wàn)元人民幣，前十 大股東名稱及股權(quán)比例如下：序號(hào)股東名稱股東性質(zhì)持股數(shù)量（股）持股比例1湖南發(fā)展資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司國(guó)有法人208,833,64244.99%2湖南湘投控股集團(tuán)有限公司國(guó)有法人36,471,3097.86%3衡陽(yáng)市供銷合作總社國(guó)有法人8,101,2621.75%4金信期貨有限公司-湖南湘投控股集團(tuán)有 限公司其他5,790,9471.25%5衡陽(yáng)弘湘國(guó)有投資（控股）集團(tuán)有限公司境內(nèi)非國(guó)有法人5,358,8921.15%6徐定玖境內(nèi)

27、自然人1,930,0000.42%7孫天豪境內(nèi)自然人1,489,4000.32%8衡陽(yáng)市天雄社有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司境內(nèi)非國(guó)有法人1,384,4620.3%9趙春梅境內(nèi)自然人1,095,7000.24%10華泰證券股份有限公司國(guó)有法人1,048,7620.23%（三）委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位的關(guān)系根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料-抵押合同合同編號(hào)：FZ20210044-2以及不動(dòng) 產(chǎn)登記證明：湘（2021）長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)證明第0189979號(hào)，其他委托人湖南發(fā)展集團(tuán) 股份有限公司株洲航電分公司為湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司債權(quán)人。（四）資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他報(bào)告使用人資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他報(bào)告使用人為

28、與本次事項(xiàng)相關(guān)的當(dāng)事方以及國(guó) 家法律、法規(guī)和制度許可的其他評(píng)估報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的因湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬 進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)，需對(duì)湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司申報(bào)的 辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述行為提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司持有并申報(bào)的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 值；評(píng)估范圍是湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擁有位于湖南省長(zhǎng)沙市天心區(qū)湘江中路 二段178號(hào)匯景發(fā)展商務(wù)中心A塔、B塔(共25套)辦公用途房地產(chǎn)，建筑面積共計(jì) 2,480.60m2,共有宗地土地使用權(quán)面積為27,

29、081.00m2。本次實(shí)際確定的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與該事項(xiàng)所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一 致。資產(chǎn)概況1、權(quán)屬狀況委估房地產(chǎn)已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利人均為湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司，坐落 天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯景發(fā)展商務(wù)中心A塔、B塔，共有情況均為房屋單獨(dú) 所有，權(quán)利類型均為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)均為出讓/商品房， 用途均為商業(yè)用地/辦公，房屋結(jié)構(gòu)均為鋼筋混凝土，共有宗地面積27,081.00 m2, 地使用權(quán)終止日期為2051年1月30日。上述委估房產(chǎn)其他內(nèi)容具體如下：序 號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)證編號(hào)房號(hào)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)房屋建 筑面積 (m*)權(quán)利其他狀況1湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)

30、第0010445號(hào)A-9001430103002001GB00299F00013808171.71房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：114.47 m2； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：57.24 m2o2湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010446號(hào)A-9002430103002001GB00299F0001380996.51房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：64.34 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：32.17 nf。3湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010447號(hào)A-9003430103002001GB00299F0001381071.55房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：47.7武；

31、分?jǐn)偨ㄖ娣e:23.85 m104湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010448號(hào)A-9004430103002001GB00299F0001381171.55房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：47.7 nf； 分?jǐn)偨ㄖ娣e:23.85 mao5湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010449號(hào)A-9005430103002001GB00299F0001381296.51房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：64.34 m2； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：32.17 nV。6湘(2021)長(zhǎng)沙市不A-9006430103002001GB00299F00013813171.71房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

32、；湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告婁中咨中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告婁中咨中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) 序 號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)證編號(hào)房號(hào)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)房屋建 筑面積 (m*)

33、權(quán)利其他狀況動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010450號(hào)專有建筑面積：114.47 nf； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：57.24 nf。7湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010451號(hào)A-9007430103002001GB00299F0001381488.44房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積:58.96 m3； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：29.48 m8湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010452號(hào)A-9008430103002001GB00299F0001381568.64房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：45.76 nf； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：22.88 m。9湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010453號(hào)A-90

34、09430103002001GB00299F0001381668.64房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：45.76 m3； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：22.88 m，10湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010454號(hào)A-9010430103002001GB00299F0001381785.8房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：57.2 m3； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：28.6 nV。11湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010455號(hào)A-9011430103002001GB00299F00013818175.28房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：116.85 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：58.43

35、nf。12湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010456號(hào)A-9012430103002001GB00299F0001381998.34房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：65.56 m； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：32.7813湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010457號(hào)A-9013430103002001GB00299F0001382072.9房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：48.6 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：24.3 m，14湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010458號(hào)A-9014430103002001GB00299F0001382172.9房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：

36、48.6 分?jǐn)偨ㄖ娣e：24.3m15湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010459號(hào)A-9015430103002001GB00299F0001382298.34房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：65.56 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e:32,78 m，16湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010460號(hào)A-9016430103002001GB00299F00013823175.28房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：116.85 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：58.43 m17湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010461號(hào)A-9017430103002001GB00299F0001382485

37、.8房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積:57.2 ma；分?jǐn)偨ㄖ娣e：28.6 m1.18湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010462號(hào)A-9018430103002001GB00299F0001382568.64房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：45.76 m2； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：22.88 m。19湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010463號(hào)A-9019430103002001GB00299F0001382668.64房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積:45.76 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：22.88 m。20湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010464號(hào)A-9020

38、430103002001GB00299F0001382788.44房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：58.96 nf； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：29.4821湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010841號(hào)B-10016430103002001GB00299F00010705105.81房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積:69.94 m2；分?jǐn)偨ㄖ娣e：35.87 m2.22湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010854號(hào)B-10029430103002001GB00299F0001071861.74房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：40.81 m1； 分?jǐn)偨ㄖ娣e：20.93 m。2

39、3湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010794號(hào)B-11016430103002001GB00299F00010758105.81房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：69.94 nf；湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) #湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨(北京)房

40、地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) 序號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)證編號(hào)房號(hào)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)房屋建 筑面積 (m*)權(quán)利其他狀況分?jǐn)偨ㄖ娣e：35.87 m。24湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0011405號(hào)B-14016430103002001GB00299F00010885105.81房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 專有建筑面積：69.94 m分?jǐn)偨ㄖ娣e：35.87 m25湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0011493號(hào)B-16016430103002001GB00299F00010989105.81房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；專有

41、建筑面積:69.94 rtf；分?jǐn)偨ㄖ娣e：35.87合計(jì)一/2,480.60/姪中咨根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料-抵押合同合同編號(hào)：FZ20210044-2以及不動(dòng)產(chǎn)登記證明：湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)證明第0189979號(hào),截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入本 次評(píng)估范圍的資產(chǎn)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯景發(fā)展商務(wù)中心A-9001-9020號(hào)共20套 已設(shè)定抵押，債務(wù)履行期限：2021年06月12日起-2026年06月11日止，抵押資產(chǎn)明細(xì) 如下：序 號(hào)抵押物權(quán)證號(hào)義務(wù)人權(quán)利人(申請(qǐng)人)抵押物坐落面積(m2)價(jià)值(元)1湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010445號(hào)湖南發(fā) 展咼新 置業(yè)有 限公司湖南發(fā)展

42、集團(tuán) 股份有限公司株洲航電分公司天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9001171.71591611432湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010446號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900296.513湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010447號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900371.554湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010448號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900471.555湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010449號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900596.516湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)

43、產(chǎn)權(quán)第0010450號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9006171.717湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010451號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900788.448湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010452號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900868.649湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010453號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-900968.6410湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010454號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901085.811湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010455號(hào)

44、天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9011175.2812湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010456號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901298.3413湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010457號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901372.914湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010458號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901472.915湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010459號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901598.34中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話/p>

45、1地址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) 中興華咨(北京)房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 (德勝園區(qū)) #繩中興華咨GF/C湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司 擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告序號(hào)抵押物權(quán)證號(hào)義務(wù)人權(quán)利人(申請(qǐng)人)抵押物坐落面積(m2)價(jià)值(元)16湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010460號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-9016175.2817湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010461號(hào)天心區(qū)湘江中

46、路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901785.818湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010462號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901868.6419湘(2021)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010463號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-901968.6420湘(2021)長(zhǎng)沙市不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010464號(hào)天心區(qū)湘江中路二段178號(hào)匯 景發(fā)展商務(wù)中心A-902088.44合 計(jì)1,995.622、實(shí)物狀況由于委托人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書【湘(2021 )長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010445 號(hào)等】中未記載委估房地產(chǎn)建成年份，根據(jù)評(píng)估人員實(shí)地查勘、網(wǎng)上調(diào)查及委托人 介紹，確定

47、本次委估房地產(chǎn)建成時(shí)間約為2019年，內(nèi)容具體如下：評(píng)估對(duì)象-塔樓A建筑年代：2019年使用狀況：自用辦公用房建筑形態(tài)：高層、超高層 布局：合理臨街狀況：臨湘江中路垂直交通：低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)電梯共計(jì)12臺(tái)商業(yè)氛圍：人流量較大，商業(yè)氛圍較好，辦公環(huán)境較好。裝飾裝修：匯景環(huán)球發(fā)展中心配有發(fā)電機(jī)；通風(fēng)管道和風(fēng)扇通風(fēng)；消防泵、管 道及噴淋點(diǎn)組成的房屋消防設(shè)施，購(gòu)物中心內(nèi)部配備的設(shè)備主要有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、 監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)水系 統(tǒng)、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾等。設(shè)有地下停車場(chǎng)。結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié) 構(gòu)，主要受力構(gòu)件梁、柱、墻、樓板全現(xiàn)澆。外墻：瓷磚、玻

48、璃幕墻，內(nèi)墻：墻 漆、瓷磚，天花：塑板吊頂，地面：瓷磚、大理石、地毯，門窗：入樓玻璃推拉門、 室內(nèi)木包門、鋁合金窗。估價(jià)對(duì)象-塔樓B建筑年代：2019年使用狀況：空置，塔樓B經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本上為酒店類。建筑形態(tài)：高層、超高層布局：合理臨街狀況：臨湘江中路垂直交通：低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)電梯共計(jì)12臺(tái)商業(yè)氛圍：人流量較大，商業(yè)氛圍較好，辦公環(huán)境較好。中、，華湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司卜 MAX：擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層201

49、1-1 （德勝園區(qū)） ，而.中財(cái)華涔湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司口 1企尤擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） ，而.中財(cái)華涔湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司口 1企尤擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 裝飾裝

50、修：匯景環(huán)球發(fā)展中心配有發(fā)電機(jī)；通風(fēng)管道和風(fēng)扇通風(fēng)；消防泵、管道及噴淋點(diǎn)組成的房屋消防設(shè)施，購(gòu)物中心內(nèi)部配備的設(shè)備主要有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、 監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)水系 統(tǒng)、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾等。設(shè)有地下停車場(chǎng)。結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié) 構(gòu)，主要受力構(gòu)件梁、柱、墻、樓板全現(xiàn)澆。外墻：瓷磚、玻璃幕墻，室內(nèi)毛坯。四、價(jià)值類型及其定義根據(jù)評(píng)估目的，確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下, 評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日（一）本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2022年5月3

51、1日。評(píng)估基準(zhǔn)日的確定是資產(chǎn)評(píng)估機(jī) 構(gòu)根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)建議，本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，減少和避 免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，由委托人確定。（二）本次資產(chǎn)評(píng)估的工作中，評(píng)估范圍的界定、評(píng)估參數(shù)的選取、評(píng)估價(jià)值 的確定等，均以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。 本報(bào)告書中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)（一）行為依據(jù)關(guān)于以自有物業(yè)支付寫字樓返租租金的情況說(shuō)明。（-）法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法（中華人民共和國(guó)主席令第四十六，2016 年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）；2、中華人民共和國(guó)公司法（主席令

52、第8號(hào)，2018年10月26日第十三屆全 國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議修改）；3、中華人民共和國(guó)民法典（中華人民共和國(guó)主席令第五十四號(hào)，中華人民 共和國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議于2020年5月28日通過(guò)，現(xiàn)予公布，D自2022年5月31日起施行）；4、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（根據(jù)2019年8月26日第十三屆全 國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的決定第三次修正）；5、中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法（2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民 代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）；6、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例（

53、國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，根據(jù)2019年3 月2日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定修正）；7、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，2020年12月11日，第732 號(hào)修訂）；8、關(guān)于印發(fā)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則 的通知（國(guó)資辦發(fā)199236 號(hào)）；9、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12 號(hào)）；10、關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)2006274 號(hào)）；11、上市公司國(guó)有股權(quán)監(jiān)督管理辦法（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)財(cái) 政部中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)令第36號(hào)）；12、關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知（國(guó)資產(chǎn)權(quán)2009941

54、號(hào)）；13、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)2013 64號(hào)）；14、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法（國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)政部令第32號(hào)）；15、財(cái)政部關(guān)于修改企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則的決定（財(cái)政部令第76 號(hào)）；16、其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則（財(cái)資2017） 43號(hào)）；2、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則（中評(píng)協(xié)（2017） 30號(hào)）；3、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估委托合同（中評(píng)協(xié)2017） 33號(hào)）；4、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)2017） 38號(hào)）；湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展高新置業(yè)有限公司箜箜產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)

55、目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 函、中、，華湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展髙新置業(yè)有限公司卷7擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 函、中、，華湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電分公司、湖南發(fā)展髙新置業(yè)有限公司卷7擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的辦公用途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中興華咨（北京）房地產(chǎn)評(píng)估工程

56、咨詢有限公司電話址：北京市西城區(qū)裕民路18號(hào)19層2011-1 （德勝園區(qū)） 禹屮興華咨cn/c:5、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南（中評(píng)協(xié)2017） 46號(hào)）；6、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見（中評(píng)協(xié)（2017）47號(hào)）；7、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見（中評(píng)協(xié)2017） 48號(hào)）；8、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié)（2018） 35號(hào)）；9、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估程序（中評(píng)協(xié)（2018） 36號(hào)）；10、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估檔案（中評(píng)協(xié)2018） 37號(hào)）；11、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法（中評(píng)協(xié)字2019J35號(hào)）；12、資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)

57、一資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證（中評(píng)協(xié)2019） 39 號(hào)；13、中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、委托人提供的待估房地產(chǎn)的房屋權(quán)屬資料復(fù)印件；2、其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。（四）取價(jià)依據(jù)1、市場(chǎng)詢價(jià)和網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)；2、評(píng)估人員收集的評(píng)估基準(zhǔn)日附近與待估房地產(chǎn)相同或類似房地產(chǎn)價(jià)格信 息；3、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核查記錄及收集的相關(guān)評(píng)估信息資料。（五）其他參考依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。七、評(píng)估方法（一）評(píng)估方法的選擇參考資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)，執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、 評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種評(píng)估基 本方

58、法適用性，合理選擇評(píng)估方法。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，將評(píng)估對(duì)象與評(píng)估基準(zhǔn)日較近時(shí)期已經(jīng)成交的相同資 產(chǎn)或類似資產(chǎn)的交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的交易價(jià)格，參照該資產(chǎn) 的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估資產(chǎn)的評(píng)估時(shí)日價(jià)值 的方法。本次項(xiàng)目中，評(píng)估人員根據(jù)所掌握的資料，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查分析，因待 估房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較活躍，適合采用市場(chǎng)法。成本法也叫重置成本法，是指通過(guò)估算房地產(chǎn)的重置成本，然后扣減其在使用 過(guò)程中自然損耗、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值，即資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、 功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，以此來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的方法。經(jīng)了解得知，釆用成本法 估算

59、的資產(chǎn)價(jià)格不能真實(shí)反映類似用途房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，因此本項(xiàng)目未釆用 成本法進(jìn)行評(píng)估。收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的獲利能力，對(duì)待估房地產(chǎn)未來(lái)帶來(lái)的凈利潤(rùn)或凈 現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，以此估算待估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。且委估 房地產(chǎn)同一區(qū)域內(nèi)，類似的房產(chǎn)租賃情況較為普遍，房產(chǎn)租賃收益在未來(lái)一定時(shí)期 內(nèi)通過(guò)一定方法可以求得，具有現(xiàn)實(shí)或潛在的出租收益，因此可以釆用收益法評(píng)估。綜合分析后，本次項(xiàng)目中根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況和資料收集情況，評(píng)估中釆用市場(chǎng) 法和收益法的評(píng)估方法對(duì)待估房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，因市場(chǎng)法更能從房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 的角度更好的反映出房地產(chǎn)價(jià)值水平，故最終釆用市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)果為評(píng)估價(jià)值。（二）評(píng)

60、估方法說(shuō)明1、收益法收益法，系通過(guò)估算委估資產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并釆用適宜的折現(xiàn)率折算成 現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益法的基本公式如下：V= y4, 71 （1 + R ）式中V-收益價(jià)格（元）；未來(lái)第i年的凈收益（元）；R-折現(xiàn)率（%）；t-未來(lái)可獲收益的年限（年）。收益法是利用預(yù)期收益原理，求取委估房地產(chǎn)未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)恼?現(xiàn)率（還原率）將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)后累加，得到各年凈收益現(xiàn)值總和，以 此估算委估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。釆用收益法進(jìn)行評(píng)估，首先確定估價(jià)項(xiàng)目的年總收益，再扣除年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算 湖南發(fā)展集團(tuán)股份有限公司株洲航電