【房地產(chǎn)】都市綜合體案例分析與借鑒ppt課件

1、都市綜合體 案例分析與自創(chuàng) 紐約洛克菲勒中心“紐約心臟曼哈頓 北京國貿(mào)中心 日本福岡博多運(yùn)河城日本福岡博多運(yùn)河城購物中心劇場最大程度借景五星級酒店東京六本木新城 保利文化廣場北京萬達(dá)廣場 倫敦金絲雀碼頭 都市綜合體簡介 都市綜合體案例自創(chuàng)與分析二 對尊地地產(chǎn)的啟示三目 錄一一都市綜合體簡介1都市綜合體定義2都市綜合體特征3城市化進(jìn)程與都市綜合體 寫字樓 都市綜合體是什么？ 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)展組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而構(gòu)成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而一致的建筑群

2、落。都市綜合體的定義HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體一致性功能復(fù)合性土地運(yùn)用平衡性空間的延續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完好性強(qiáng)大的對外輻射型升值價(jià)值城市化進(jìn)程與都市綜合體城市化開展“ 一個(gè)城市只需一個(gè)中心 廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只需一個(gè)中心，上世紀(jì)90年代，這些中心開展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而城市在開展，這些中心還能順應(yīng)不斷增長的開展需求嗎？上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心開展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯 上海-虹橋上海南京路上海城

3、市化開展北京西單的中心位置正逐漸被國貿(mào)CBD取代城市化開展北京城市化開展深圳城市開展呈線性布置，其開展構(gòu)造正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核構(gòu)造的開展實(shí)際而規(guī)劃的城市化開展深圳城市化開展深圳都市綜合體的開展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題都市綜合體隨著深圳城市化開展，其輪廓曾經(jīng)越來越明晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城保利文化廣場周邊環(huán)境問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題二都市綜合體案例自創(chuàng)與分析1國內(nèi)外失敗案例分析2勝利案例自創(chuàng)都市綜合體失敗的案例分析蒙特利爾地下城 Montreals underground city每年4到5個(gè)月的漫

4、長冬季。40年建成全世界最大、最具特征的地下交通網(wǎng)絡(luò)。地下步行街網(wǎng)絡(luò)與大量的復(fù)雜建筑物、商店相連，繁雜的系統(tǒng)變得簡單而又明晰。道路系統(tǒng)長度約為40公里。每天通行人數(shù)超越50萬。共有11700個(gè)商場、百貨商店、餐館、40個(gè)劇院、電影院及其他休閑場所。蒙特利爾簡介地下城主要數(shù)據(jù)目的蒙特利爾地下城開展歷程20世紀(jì)70年代，地下城的概念出現(xiàn)，但中心區(qū)依然缺乏公共設(shè)備。 蒙特利爾開設(shè)了4條地下商業(yè)走廊，大都位于同一條地鐵交通干線的下面。 196290年代至今80年代末20世紀(jì)70年代萌芽，地下城的建筑面積大約在50萬平方米左右，主要由地鐵、廣場、旅館組成，市中心的地鐵站出現(xiàn)了少量的地下人行通道。 建立了

5、更多的地下通道構(gòu)成了一個(gè)由步行通道聯(lián)絡(luò)起來的龐大的系統(tǒng) 人們主要生活都轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)繼續(xù)貶值，呵斥地面上人氣急劇下降，商業(yè)氣氛一蹶不振，自1964年來，地面上再?zèng)]有建一所零售商業(yè)建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。 行人在地下極易迷失方向，無法區(qū)分本人的所處位置，尤其是一些外地或外國的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動(dòng)的人們帶來的無法處理的問題。蒙特利爾地下城的失敗商城地下地上各兩層，上面是商業(yè)街，下面是綜合城。建城過程中，注重新舊文化的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和建筑方式工程亮點(diǎn)工程缺乏蒙特利爾地下商城失敗緣由與自創(chuàng) 地下商城在建立初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景

6、規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 規(guī)劃初期沒有充分思索人與自然的調(diào)和及人類的根本生活習(xí)慣。 失敗緣由 規(guī)劃和定位是綜合體開發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決議了了工程的開展方向、開發(fā)節(jié)拍、營銷戰(zhàn)略、效益程度等，因此都市綜合體工程應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思索，較普通工程有更加長久的目光。蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，勝利的都市綜合體各子項(xiàng)要求互為配套、互為支持，最大限制的構(gòu)成資源共享，從而使得各項(xiàng)功能在綜合體本身一體化價(jià)值平臺(tái)上對本身價(jià)值全面超越。閱歷積累占地面積：51萬m2 總建筑面積：116萬m2物業(yè)形狀：40萬平米的商業(yè)20萬平米住宅尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂場、兒童樂園各地風(fēng)格的美食街總投資額：25億元建筑密度：

7、38.55% 都市綜合體失敗的案例分析東莞華南MALL曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國評為“世界新七大奇觀的華南MALL 2007年9月19日，正式更名為“新華南MALL生活城華南MALL這幾年名聲在外，在造勢方面做得非常勝利，而成熟品牌的更名是犯了營銷的大忌，為什么要更名呢？ 商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場的需求情況產(chǎn)生偏向，更名是對目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整!東莞華南MALL現(xiàn)狀及根源現(xiàn)狀華南MALL的餐飲文娛板塊加上購物僅實(shí)現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的55。文化展現(xiàn)、安康休閑類的商家那么完全沒有實(shí)施。各類主力店也比預(yù)期的少了50，同類商業(yè)交換率也超越30。 根源華南MALL照搬了歐美郊區(qū)MALL的方式

8、。購物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣缺乏，本身不在一線城市中心商圈，消費(fèi)力不強(qiáng)。新華南MALL生活城不僅完成稱號(hào)、標(biāo)識(shí)等外在籠統(tǒng)的更新，工程的理念創(chuàng)新、市場定位等方面也作出了艱苦調(diào)整，新華南MALL生活城已由原來的“主題購物公園晉級為“新都市主義國際生活街區(qū)。購物將只是“國際生活街區(qū)里的一個(gè)功能而已，不再是獨(dú)一的中心功能，它與其他業(yè)態(tài)如文娛、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級復(fù)合業(yè)態(tài)群，以滿足人們“一站式的“生活需求，而非僅僅滿足“一站式的“消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)調(diào)整方面，添加更多文娛、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特征的歌劇院等等吸引人氣的工程比例，相應(yīng)減少一些購物中心、百貨

9、業(yè)態(tài)的比例。華南MALL的調(diào)整方向主題功能業(yè)態(tài)東莞華南MALL的自創(chuàng)都市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并非越大越好，中心物業(yè)如購物中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)必需依托科學(xué)的測算得出，同時(shí)還需求對城市乃至整個(gè)宏觀開展趨勢有準(zhǔn)確的判別，以免消費(fèi)才干難以滿足宏大的消費(fèi)規(guī)模。對于都市綜合體的市場定位，我們要找到準(zhǔn)確市場空白點(diǎn)和訴求點(diǎn)。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡休閑/文娛/購物/度假功能最易實(shí)現(xiàn)勝利。都市綜合體謀劃的方式尚不完善，各個(gè)國家之間由于文化、經(jīng)濟(jì)程度消費(fèi)者心思與行為的差別化而相差甚遠(yuǎn)，國內(nèi)綜合體謀劃應(yīng)重點(diǎn)思索外鄉(xiāng)化的特征。 定位體量文化都市綜合體勝利案例分析深圳華潤中心工

10、程位于深圳地王金融圈集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，質(zhì)量最高的綜合建筑群。物業(yè)形狀：萬象城5A甲級寫字樓華潤大廈君悅酒店酒店式公寓室外文娛休閑廣場總建筑面積：約55萬m2總投資：40億港幣華潤中心深圳獨(dú)一的 SUPER HOPSCA18.8萬平米深圳商業(yè)航母不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時(shí)髦生活方式四大領(lǐng)航國際品牌主力店法國Rel體驗(yàn)時(shí)髦生活百貨公司 嘉禾影院 華潤萬佳City Value奧林匹克規(guī)范真冰溜冰場 華潤大廈：出租率接近100 40多家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國百思買等世界500強(qiáng)企業(yè)。華潤中心一期清點(diǎn) 萬象城：

11、 已接待顧客2000多萬人次， 商場出租率達(dá)97，一年銷售總額到達(dá)10億元。 顧客佳譽(yù)度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購物、休閑、文娛場所之一華潤中心一期獲得宏大勝利！華潤萬象城都市綜合體勝利運(yùn)營的思索一期二期華潤萬象城作為城市中心區(qū)城市綜合體工程為什么一期工程開發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫字樓？公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓會(huì)聚商務(wù)CBD帶來大量高等級商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形狀五星級酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升質(zhì)量旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升質(zhì)量資源平臺(tái)提升質(zhì)量商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店城市綜合體的運(yùn)營

12、價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈高消費(fèi)人流讓我們從華潤中心的真實(shí)價(jià)值探求其勝利要素地王信興廣場書城深交所開展銀行華潤中心國貿(mào)大廈中信城市廣場中信城市廣場的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財(cái)富指數(shù)。華潤中心的加盟那么對城區(qū)予以重新定義，晉級為全新的華潤地王財(cái)富圈！世界金融中心勝利硬指數(shù)一級商業(yè)中心甲級寫字樓星級酒店華潤寫字樓地王大廈深業(yè)中心開展銀行大廈中信大廈萬德大廈世界金融中心華潤酒店木棉花酒店晶都酒店萬德酒店世界金融中心華潤萬象城中信城市廣場勝利軟指數(shù)銀行金融證券保險(xiǎn)結(jié)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險(xiǎn)太平洋保險(xiǎn)人保中保華泰保險(xiǎn)深圳開展銀行中信城市銀行建立銀行工

13、商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行華潤能量指數(shù)商業(yè)航母5A級寫字樓五星級酒店華潤品牌能量勝利硬指數(shù)勝利軟指數(shù)華潤能量指數(shù)深圳只需一個(gè)中心華潤中心華潤中心港人北上東部人群西進(jìn)西部人群重返市外人群南下人流倍數(shù)級增長地塊價(jià)值急劇攀升華潤中心客戶群必然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)越出了深圳甚至國內(nèi)的范疇營運(yùn)城市空間引航城市地產(chǎn)填補(bǔ)深圳國際都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失全新的運(yùn)營理念提升深圳整體城市營運(yùn)檔次傳承城市開展沉淀，提煉打造城市新文化內(nèi)涵華潤中心決議了本工程的開發(fā)建立曾經(jīng)超越了常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有濃重的運(yùn)營城市空間的顏色。運(yùn)營城市是復(fù)合地產(chǎn)開展的最高境界！華潤中心的規(guī)模體量工程所在城區(qū)的外在開展要求華潤中心運(yùn)營城市華潤

14、中心勝利緣由分析科學(xué)安排開發(fā)節(jié)拍，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場空白，博得良好口碑，會(huì)聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價(jià)值。華潤中心超越普通房地產(chǎn)開發(fā)方式，以購物、休閑、文娛、運(yùn)動(dòng)等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要運(yùn)營方式，以城市運(yùn)營的高度，實(shí)現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。開發(fā)節(jié)拍地理位置華潤中心選址符合大型Shopping Mall的選址原那么，構(gòu)成了華潤帝王財(cái)富圈，未來可繼續(xù)開展。運(yùn)營城市三對尊地地產(chǎn)的啟示都市綜合體前景未來中國房地產(chǎn)開展的主流方式就是區(qū)域開發(fā)方式，是大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，其中心點(diǎn)就是處理綜合配套的問題，商業(yè)、酒店、休閑文娛等一系列的配套問題。都市綜合體在中國將大有可為！中國逐漸邁向現(xiàn)