巴登項(xiàng)目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位終稿通用課件

1、巴登 巴登項(xiàng)目商業(yè)地塊開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位謹(jǐn)呈：天津市濱海大地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司1本項(xiàng)目信德所做的工作工作內(nèi)容客戶溝通地塊考察政府部門訪談收集基礎(chǔ)資料典型項(xiàng)目調(diào)研專業(yè)人士訪談客戶訪談11.20-12.15 12.16-12.25 1.1第一階段 市場(chǎng)調(diào)研第二階段報(bào)告撰寫公司評(píng)審第三階段中期溝通確定研究思路撰寫項(xiàng)目主體報(bào)告公司評(píng)審修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容匯報(bào)反饋調(diào)整2本次報(bào)告解決的核心問題本次報(bào)告重點(diǎn)解決項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位兩大核心問題。3報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)定位市場(chǎng)回顧發(fā)展方向案例借鑒發(fā)展戰(zhàn)略4市場(chǎng)回顧大港商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)：以勝利街為核心，形成百貨、服裝、精品、日常生活用品等業(yè)態(tài)的城區(qū)核心商圈。以永明路

2、為核心，形成娛樂、餐飲、休閑娛樂、美容健身等業(yè)態(tài)城區(qū)功能輔助商圈。大港現(xiàn)營業(yè)商業(yè)普遍存在服務(wù)水平低、銷售價(jià)格高、貨物更新速度慢等問題。大港缺乏針對(duì)不同客群的集休閑、購物、娛樂為一體的綜合商業(yè)。5報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)定位市場(chǎng)回顧發(fā)展方向案例借鑒發(fā)展戰(zhàn)略6新加坡Vivo City (怡豐城）基本狀況商業(yè)面積104萬，地上三層，地下二層，另建7層的停車場(chǎng)，租戶300個(gè)產(chǎn)品組合一樓主要是主力百貨店“詩家董” （Tangs）及國際時(shí)裝店、面海餐飲區(qū)。二樓主要是針對(duì)于青少年、小孩與家庭，租戶為電器店、玩具店、快餐館、茶餐廳等，并設(shè)有中央廣場(chǎng)與戶外庭園、噴泉水流。三樓完全為休閑及餐飲空間，設(shè)有空中屋頂、戶外劇院、奧

3、林匹克泳池外和食閣“大食代”。位于購物中心頂層的親水露天活動(dòng)廣場(chǎng)增加休閑氛圍。主力店分析三家主力店分別為vivomart 大賣場(chǎng)、嘉華影院和高檔百貨店詩家董。成功要點(diǎn)Vivocity 充分利用了水岸景觀增加消費(fèi)者的自然感受并增加商業(yè)價(jià)值。內(nèi)部裝修營造出流動(dòng)的海洋風(fēng)格，與建筑外觀及商業(yè)定位完美配合。定位新加坡最大型一站式購物、lifestyle center。案例借鑒7北京盈港-Solana基本狀況占地面積13萬綜合性商業(yè)，地上2層，6萬；地下2層，9萬停車位1300個(gè)，地下800個(gè)。產(chǎn)品組合盈港平面布局主要由東西主力店、品牌街、時(shí)尚Mall、亮馬金街和湖畔吧街構(gòu)成。主力店分析5000國際名品主

4、題店、1.2萬青年運(yùn)動(dòng)主題店。成功要點(diǎn)在東西兩端設(shè)有兩家分別以經(jīng)營國際名品和青年運(yùn)動(dòng)用品為主題的主力店，帶動(dòng)兩端人流。開放式的商業(yè)街區(qū)式商業(yè)為消費(fèi)者創(chuàng)造盡可能多的與自然接觸機(jī)會(huì)和活動(dòng)空間。2000米的水岸條件提供了城市中難得的景觀條件，成為項(xiàng)目的突出的獨(dú)特亮點(diǎn)。定位中國首家lifestyle center。案例借鑒8案例對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的啟示項(xiàng)目成功的要點(diǎn)有利的地段，有良好的景觀配套；商業(yè)組合上加重娛樂、餐飲的面積比重；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)力求創(chuàng)新，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)于商業(yè)文化相互融合。定位明確；強(qiáng)大的招商能力，以及主力店的引入。模式、業(yè)態(tài)的選擇以城市休閑為商業(yè)聚集人氣，以購物實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；以豐富的業(yè)態(tài)結(jié)合良好自

5、然景觀營造完全開放式的購物空間。9天津嘉貿(mào)購物中心：天津河西區(qū)最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目，處于河西區(qū)主導(dǎo)地位?；緺顩r“天津?yàn)臣蚊徫镏行摹本o臨河西區(qū)中環(huán)線，北連光華橋，西接南北大街，東臨臺(tái)兒莊路，南接海河。經(jīng)營面積約6萬平方米，由地上一層至四層構(gòu)成，包含180余個(gè)商家。產(chǎn)品組合產(chǎn)權(quán)商鋪+主力店柜臺(tái)，購物中心柱距為8.4*8.4客戶分析投資客占25%，以出租為主，自營占75%成功要點(diǎn)平面布局合理，將各功能很好互動(dòng)，形成人氣互補(bǔ)。通過娛樂性、互動(dòng)性強(qiáng)的主力店有效拉動(dòng)人氣，拉升人氣消費(fèi)。設(shè)置中島，避免單一的人流動(dòng)線，無法有效將人氣轉(zhuǎn)化為消費(fèi)缺點(diǎn)，從而有效減少租金減少動(dòng)線。經(jīng)營現(xiàn)狀天津河西核心商業(yè)區(qū)，租金

6、較高，經(jīng)營良好，游樂城、主題餐飲、品牌服裝等開業(yè)兩個(gè)月。游樂城的銷售額突破百萬，案例借鑒10業(yè)態(tài)組合情況：精品店占32%；餐飲娛樂占24.99%；超市占34.78%；花車占7.95%。主力店：超市、電影、電玩1層著名品牌珠寶、化妝品、私人護(hù)理品、化妝品以及國際著名快餐、咖啡；2層少女淑女裝、飾品、化妝品、精品皮包、皮具；3層運(yùn)動(dòng)休閑裝、運(yùn)動(dòng)器械和特色餐飲；4層主題餐飲、星美影城、大型游戲城。案例借鑒B1L1L2L3L4合計(jì)層面積1447514399143991439957670商業(yè)面積849210326107111026139790精品店56.93%20.96%20.41%35.66%32.2

7、8%餐飲娛樂18.20%18.26%17.68%45.00%24.99%超市12.13%54.97%56.17%10.87%34.78%花車12.14%581%5.73%8.46%7.95%層高65.75.75.75.7衛(wèi)生間11222主力店描述停車場(chǎng)超市超市電影電玩物業(yè)類型：購物中心11北京企圖同樂灣：北京城區(qū)唯一個(gè)沒有主力店支撐，以中小店為主打的商業(yè)，成為中關(guān)村核心配套。基本狀況北京同樂灣位于四通橋和白頤路交匯處東南角，友誼賓館東門正對(duì)面，屬雙安商圈核心位置，周邊眾多購物中心和寫字樓。產(chǎn)品組合獨(dú)立商鋪+產(chǎn)權(quán)商鋪客戶分析投資客占80%，以出租為主，自營占20%成功要點(diǎn)地段，位于雙安商圈核心位

8、置，周邊眾多購物中心及寫字樓。通過扮演市場(chǎng)填補(bǔ)者，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)空白，以娛樂、餐飲為主打形成與周邊商業(yè)人氣互動(dòng)。鎖定周邊中高端消費(fèi)，以特色、主題為商業(yè)文化核心，打造區(qū)域餐飲、娛樂NO.1。經(jīng)營現(xiàn)狀北京雙安核心商業(yè)區(qū)，租金較高，經(jīng)營良好、主要經(jīng)營特色餐飲、主題娛樂。租金水平20-30元/天/案例借鑒12案例借鑒業(yè)態(tài)組合情況B1L1L2合計(jì)層面積350035007000商業(yè)面積300030006000特色酒吧65.34%20.79%43%主題餐廳15.8%64.3%40.4%精品服飾6.6%26.6%16.6%層高65.75.7主力店描述停車場(chǎng)精品店占16.6%；主題餐廳占40.4%；特色酒吧占43

9、%。1層主題餐廳和特色酒吧為住；2層精品服飾和主題餐廳為主；物業(yè)類型：寫字樓底商13案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示合理的布局，協(xié)調(diào)功能區(qū)的互動(dòng)性填補(bǔ)市場(chǎng)空白，商業(yè)都有鮮明的主題城市的，開放的，商場(chǎng)與道路、與城市保持密切連通；特色商業(yè)聚集人氣，能夠形成知名度，帶來城市標(biāo)志性效應(yīng)；各功能商區(qū)以商業(yè)文化紐帶互相融合，提升流通價(jià)值。商業(yè)有不同的級(jí)次，承擔(dān)了不同的功能娛樂及餐飲在商業(yè)運(yùn)營中有效聚集人氣14報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)定位市場(chǎng)回顧發(fā)展方向案例借鑒發(fā)展戰(zhàn)略15本項(xiàng)目位于天津市大港區(qū)港東新城核心區(qū)域，屬于新城擴(kuò)建項(xiàng)目占地面積：14566.86，其中可用土地面積11449。容 積 率：2.5-3.0； 四至：東西長18

10、5米；南北寬61.5。開發(fā)條件：東西北5m 南15m的規(guī)劃退距，南面已經(jīng)完成退距?；局笜?biāo)目前地塊西側(cè)已征用2479.5的土地，用于建設(shè)項(xiàng)目會(huì)所，建筑面積約33937.5。開發(fā)現(xiàn)狀大港區(qū)是天津市濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的重點(diǎn)區(qū)域，距離天津約30分鐘車程。世紀(jì)大道世紀(jì)花園大港生活圈區(qū)政府大港一中港塘公路開發(fā)區(qū)管委會(huì)津岐公路本案油田生活圈港東新城片區(qū)16項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak未來新城區(qū)核心商圈輻射范圍內(nèi)，有一定的商業(yè)氣氛，周邊居住人口眾多。區(qū)域建設(shè)尚處啟動(dòng)階段，周邊配套嚴(yán)重不足；項(xiàng)目進(jìn)深寬度有限，不利于布局。機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，

11、克服劣勢(shì)商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，新商業(yè)模式正在出現(xiàn)，集中業(yè)態(tài)正在產(chǎn)生。本項(xiàng)目背倚40萬新建小區(qū)，周邊輻射人口上萬人。 借助項(xiàng)目率先啟動(dòng)商業(yè)的機(jī)會(huì)，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)占商業(yè)至高點(diǎn)；提升商業(yè)發(fā)展水平及服務(wù)水平。 結(jié)合新商業(yè)發(fā)展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射半徑。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅城區(qū)商業(yè)物業(yè)趨于飽和；大港商業(yè)存在娛樂餐飲方面的市場(chǎng)空白；未來市場(chǎng)供應(yīng)較大與市場(chǎng)承受存在巨大的矛盾。刷新大港商業(yè)發(fā)展模式及業(yè)態(tài)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新及提高服務(wù)，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。17發(fā)展方向綜合體的四種發(fā)展模式：模式一

12、：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均 衡發(fā)展模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式18發(fā)展方向四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng) 模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地

13、鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營管理強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓定位差異化通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)

14、內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理19發(fā)展方向綜上所述：第一種發(fā)展模式規(guī)項(xiàng)目無法滿足其規(guī)模要求，第二種發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)支撐或者客戶支撐已經(jīng)形成，且相對(duì)成熟，項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境無法達(dá)到要求，第三種發(fā)展模式需要商務(wù)人群為支撐，而項(xiàng)目周邊缺乏商務(wù)人群，第四種發(fā)展模式的發(fā)展外因與項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境基本一致。因此：項(xiàng)目發(fā)展方向以商業(yè)為核心的綜合性購物中心20報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)定位市場(chǎng)回顧發(fā)展方向案例借鑒發(fā)展戰(zhàn)略21發(fā)展戰(zhàn)略明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理從發(fā)展內(nèi)因結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)

15、和區(qū)域情況來分析，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)扮演市場(chǎng)填補(bǔ)者的角色。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)填補(bǔ)者和創(chuàng)新者22補(bǔ)缺不僅體現(xiàn)在功能上，更在于業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，樹立項(xiàng)目的獨(dú)特形象。補(bǔ) 缺創(chuàng)新爭(zhēng) 奪彌補(bǔ)大港商業(yè)步行街乃至城區(qū)商業(yè)功能的缺失，滿足核心商圈功能擴(kuò)張需求為住宅和周邊日常生活消費(fèi)提供服務(wù)更新大港傳統(tǒng)商業(yè)模式，以新興商業(yè)模式及業(yè)態(tài)，樹立大港商業(yè)標(biāo)桿逐步瓜分城區(qū)核心商圈目標(biāo)客群，挑戰(zhàn)其城市地位，打造城市新興商圈發(fā)展戰(zhàn)略23報(bào)告內(nèi)容市場(chǎng)定位市場(chǎng)回顧發(fā)展方向案例借鑒發(fā)展戰(zhàn)略24確定項(xiàng)目形象的原則本項(xiàng)目形象確立原則：項(xiàng)目命名與主題商業(yè)文化、商業(yè)的價(jià)值主張相吻合；塑造大港商業(yè)開發(fā)標(biāo)桿性形象；打造項(xiàng)目的高知名度；項(xiàng)目命名內(nèi)涵豐富，易

16、于銷售宣傳的延展；項(xiàng)目命名適于采用明快、莊重的推廣色調(diào)，易于營造熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氛圍。項(xiàng)目定位25生活方式購物中心項(xiàng)目外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大規(guī)模的居住人口人口10萬以上良好城市景觀配套1000平米以上較高的消費(fèi)水平人均消費(fèi)15000元/年以上地段港東新城CBD核心位置交通周邊交通便利，未來有兩個(gè)公交站，三個(gè)地鐵站人口周邊規(guī)劃人口10萬以上景觀緊臨城市綠化帶消費(fèi)大港2008年人均消費(fèi)內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊獨(dú)具創(chuàng)意的建筑。高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系城市休閑中心/娛樂/餐飲/購物為一體的綜合性購物中心/中、高檔寫字樓開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專

17、業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營管理強(qiáng)制性的視覺沖擊4層創(chuàng)意建筑功能化體系以商業(yè)為核心功能帶動(dòng)其他功能相應(yīng)發(fā)展，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、停車場(chǎng)形象定位從以上的對(duì)比來，項(xiàng)目比較接近生活方式購物中心發(fā)展的條件。26形象定位城市中心，自我方式，個(gè)性時(shí)尚消費(fèi)城市中心一站式生活方式購物中心 生活方式購物中心：以娛樂、餐飲為主打的綜合性消費(fèi)中心，其業(yè)態(tài)的組合及配比不同一般的購物中心。27檔次定位高檔次配置 中低檔消費(fèi)以高檔購物中心配套、裝修、布局、經(jīng)營理念、服務(wù)理念為參照標(biāo) 準(zhǔn)，樹立大港購物中心標(biāo)桿以中低檔消費(fèi)刺激消費(fèi)者的消費(fèi)沖動(dòng)。根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大港市民不僅對(duì)目前大港商業(yè)結(jié)構(gòu)不滿意，且對(duì)大

18、港商業(yè)的硬件和軟件配套表現(xiàn)不滿，感覺銷售價(jià)格相對(duì)偏高。28客戶定位生活方式購物中心其業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以娛樂、餐飲為主打，在業(yè)態(tài)配比上適度增加娛樂和餐飲所占比重，因此其客戶定位的幾關(guān)鍵詞時(shí)尚、享樂、年輕從大港的人口調(diào)查數(shù)據(jù)分析，大港目前已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，其中50歲以下人口占49%，50歲以上占51%，其中18-35歲占24%，50-70歲占27%，因此，客戶定位可以選定18-35歲的群體，但在商業(yè)功能實(shí)現(xiàn)上也應(yīng)該關(guān)注50歲以上的消費(fèi)群體。29重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶區(qū)域來源：大港城區(qū)年齡特征：30-45歲職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)中層管理人員、政府公務(wù)員、個(gè)體工商戶消費(fèi)取向：關(guān)注品牌價(jià)值及價(jià)格，被

19、動(dòng)娛樂消費(fèi)消費(fèi)特征：注重產(chǎn)品性價(jià)比，迷信品牌價(jià)值，消費(fèi)區(qū)域理性重要客戶：中青年，占30%區(qū)域來源：城區(qū)、大學(xué)城年齡特征：18-30歲職業(yè)特點(diǎn)：學(xué)生、白領(lǐng)階層、專業(yè)技術(shù)人員消費(fèi)取向：關(guān)注特色、個(gè)性化、娛樂化消費(fèi)消費(fèi)特征：以個(gè)性、時(shí)尚、享樂為消費(fèi)目標(biāo)核心客戶：本地時(shí)尚年輕一族，占50%趨于來源：項(xiàng)目周邊居民區(qū)年齡特征：28-50歲職業(yè)特點(diǎn)：不固定消費(fèi)取向：生活日用品消費(fèi)消費(fèi)特征：關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、種類、質(zhì)量、服務(wù)等方面游離客戶：周邊居民，約20%客戶定位以大港年輕一族為主，中青年為輔，兼顧周邊居民30本項(xiàng)目商業(yè)不僅滿足社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個(gè)城市功能定位零售功能：品牌名店、主題百貨、運(yùn)動(dòng)休閑

20、、藝術(shù)家飾、珠寶飾品、超市餐飲功能：中華美食、異國風(fēng)味、連鎖餐飲、特色餐飲酒吧功能：特色酒吧、主題酒吧、創(chuàng)意書吧娛樂功能：多廳影院、數(shù)碼影音、KTV、電玩城31功能定位各商業(yè)功能面積比在項(xiàng)目功能定位，我們打破傳統(tǒng)購物中心的常規(guī)零售、餐飲、娛樂功能比52：18：30，適度減小零售和娛樂功能面積比，增加酒吧功能及餐飲功能面積比，從而更好的適應(yīng)相對(duì)年輕的客群定位。32業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。33業(yè)態(tài)定位的影響因素商業(yè)現(xiàn)狀：成熟的核心商圈以服飾、百貨、KTV、咖啡廳、休閑按摩及傳統(tǒng)餐飲為主，尚缺乏成熟的上規(guī)模、

21、有特色的餐飲娛樂綜合設(shè)施，本項(xiàng)目商業(yè)不僅要對(duì)核心商圈業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，也將承擔(dān)彌補(bǔ)大港商業(yè)缺失的作用。城市規(guī)劃：港東新城為政府力圖打造的新城市副中心，本區(qū)域政府定位為行政商務(wù)中心。潛在客戶需求：項(xiàng)目商業(yè)將承擔(dān)項(xiàng)目配套、服務(wù)城市與輻射周邊的三重功能，業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要有針對(duì)性考慮。業(yè)態(tài)定位零售功能：品牌名店、主題百貨、運(yùn)動(dòng)休閑、藝術(shù)家飾、珠寶飾品、超市餐飲功能：中華美食、異國風(fēng)味、連鎖餐飲、特色餐飲酒吧功能：特色酒吧、主題酒吧、創(chuàng)意書吧娛樂功能：多廳影院、數(shù)碼影音、KTV、電玩城根據(jù)以上的商業(yè)組合結(jié)合購物中心營運(yùn)的常規(guī)，我們應(yīng)首先確定項(xiàng)目的主力店，次主力店。主力店：主題百貨、連鎖餐飲、電玩城次主力店：超

22、市、特色餐飲、主題酒吧、KTV34業(yè)態(tài)定位主力店及次主力店在其功能項(xiàng)所占面積比零售娛樂餐飲酒吧主力店項(xiàng)目主題百貨電玩城連鎖餐飲百分比50%37.7%33.3%次主力店項(xiàng)目超市KTV特色餐飲主題酒吧百分比16.6%29.0%30.0%55.6%主力店的搭配上，采用傳統(tǒng)與特色相結(jié)合方式處理，這樣有利項(xiàng)目從經(jīng)營形象上樹立一站式購物中心的形象，更有利項(xiàng)目后期商業(yè)經(jīng)營各業(yè)態(tài)的有效互動(dòng)，拉動(dòng)人氣35業(yè)態(tài)定位零售功能業(yè)態(tài)在其功能項(xiàng)所占面積比主題百貨占50%超市16.6%品牌名店占16.7%運(yùn)動(dòng)休閑占8.3%藝術(shù)家飾占4.2%珠寶飾品占4.2%本功能主要是滿足周邊居民的日常生活消費(fèi)的需要，在業(yè)態(tài)組合上適當(dāng)加大

23、百貨、超市及品牌店的比例，減小了運(yùn)動(dòng)休閑及其他業(yè)態(tài)的比例，原因在于周邊的人群結(jié)構(gòu)主要集中28-50歲之間，而年輕一族的主要來源于城區(qū)及大學(xué)城，在公交系統(tǒng)尚未啟用階段，項(xiàng)目主要的生活消費(fèi)人群還是來自于項(xiàng)目周邊的城市居民。36業(yè)態(tài)定位娛樂功能業(yè)態(tài)在其功能項(xiàng)所占面積比電玩城占37.7%多廳影院21.7%KTV占29.0%數(shù)碼影音占11.6%依據(jù)我們對(duì)大學(xué)城學(xué)生的娛樂方式抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要的娛樂方式分別是上網(wǎng)游戲、K歌、逛街購物、看電影、看書；其對(duì)于影院呼聲最高，但實(shí)際的消費(fèi)選擇卻較低，因此我們?cè)跇I(yè)態(tài)組合上減小影院的比例，加大電玩城及KTV的比例。37業(yè)態(tài)定位餐飲功能業(yè)態(tài)在其功能項(xiàng)所占面積比連鎖餐飲占

24、37.5%特色餐飲占27.1%中華美食占20.8%異國風(fēng)味占14.6%考慮到項(xiàng)目后期的裝修及形象的統(tǒng)一，適度加大面積需求相對(duì)較大的連鎖和特色餐飲，減小面積需求較小，功能單一的中華美食和異國風(fēng)味的比例，從而有利后期的裝修風(fēng)格及形象的統(tǒng)一。38業(yè)態(tài)定位酒吧功能業(yè)態(tài)在其功能項(xiàng)所占面積比特色酒吧占33.3%主題酒吧占55.6%創(chuàng)意書吧占11.1%時(shí)尚年輕一族對(duì)于酒吧消費(fèi)相對(duì)比較認(rèn)同，提高酒吧的比例有利于形成集群效應(yīng)，從而口碑效應(yīng)輻射人群；而新興業(yè)態(tài)創(chuàng)意書吧則娛樂效應(yīng)較小，應(yīng)該減小其比例。39業(yè)態(tài)定位品牌組合策略結(jié)合項(xiàng)目的檔次定位，項(xiàng)目的品牌組合策略35%國際品牌+65%的國產(chǎn)品牌以國際品牌提升消費(fèi)檔次

25、，以國產(chǎn)品牌刺激消費(fèi)組合策略經(jīng)營策略40業(yè)態(tài)定位零售功能品牌組合主題百貨：太平洋百貨、百盛、茂業(yè)超市：華潤萬家、華聯(lián)超市、新華都品牌名店：百麗、淑女屋、歌莉雅、真維斯、班尼路等運(yùn)動(dòng)休閑：安踏、李寧、耐克、阿迪、喬丹藝術(shù)家飾：依詩家、雅爾卡迪、夢(mèng)麗莎等珠寶飾品：張萬福、老鳳祥、周大福、金鷺首飾41業(yè)態(tài)定位餐飲功能品牌組合連鎖餐飲：肯德基、麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王特色餐飲：全聚德、三湘人家、人民公社、農(nóng)家樂中華美食：蘭州拉面、粵式小吃、麻辣燙、小肥羊異國風(fēng)味：必勝客、韓國料理、日本料理42娛樂功能品牌組合業(yè)態(tài)定位電玩城：城市英雄、電玩巴士、電玩地帶數(shù)碼影音：紐曼、蘋果、步步高、佳能、索尼、三星多廳影院：橫店、太平洋、華萊塢KTV：agag、好樂迪、錢柜43業(yè)態(tài)定位酒吧功能品牌組合主題酒吧：綜合性演繹酒吧如長沙的水木年華、魅力四射特色酒吧：清吧、慢搖吧、迪吧創(chuàng)意書吧：以職業(yè)或者群體區(qū)分的主題文化書市44產(chǎn)品定位考慮到項(xiàng)目以商業(yè)為核心的發(fā)展的模式，因此建議：建筑形態(tài)：以多層創(chuàng)意建筑為表現(xiàn)形式，便于樹立項(xiàng)目獨(dú)特的外觀形象45產(chǎn)品定位項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：11449.91建筑面積：33937.5,可用商業(yè)面積約30000容積率：2.93層高：一層：6m；2-4層：5.7m；地下層：4m柱距：8.4m8.4m建筑