一線城市存量房市場白皮書-深圳篇

1、一線城市存量房市場白皮書-深圳篇合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989 HYPERLINK mailto: 郵箱: 1一、存量房小區(qū)規(guī)模概況1、區(qū)域分布情況2022 年，深圳市存量房住宅小區(qū)總量接近 1.5 萬個。其中，羅湖區(qū)和南山區(qū)的存量房小區(qū)占比相當，在 18%左右的水平，龍崗區(qū)和寶安區(qū)的存量房小區(qū)占比相當，在 17%左右，福田區(qū)的存量房小區(qū)占比在 14%，龍華區(qū)的存量房小區(qū)占比 9%，鹽田區(qū)和光明區(qū)的存量房小區(qū)占比都為 3%，坪山區(qū)的存量房小區(qū)占比最低，為 1%。深圳市房地產開發(fā)節(jié)奏整體呈現(xiàn)出從南往北的開發(fā)，從西往東的開發(fā)節(jié)奏，南部存量房小區(qū)數量會相對更為集中。從整個城市的存量房

2、小區(qū)分布來看，也是和城市房地產開發(fā)節(jié)奏基本處于同步，區(qū)域的存量房的新舊和社區(qū)品質也是類似情況。如羅湖區(qū)的存量房小區(qū)普遍在 10-30 年之間的房源，整體房齡結構相對會較老，并且區(qū)域小區(qū)綠化率普遍會較低。南山區(qū)存量房小區(qū)房相對集中，小區(qū)房齡會略新羅湖區(qū)，不過龍崗區(qū)的存量房小區(qū)房齡結構會最新一些，次新房占比也會相對較高。深圳市各行政區(qū)存量房小區(qū)數量分布圖2、商圈分布情況從深圳市行政區(qū)各版塊小區(qū)分布來看，南山區(qū)各版塊存量房小區(qū)分布相對平衡，除蛇口小區(qū)數量超過 500 之外，其他各個板塊的存量房小區(qū)基本上都在 200 個左右。羅湖區(qū)蓮塘板塊的存量房小區(qū)相對最多，近 600 個，其次是蔡屋圍，為 380

3、 個小區(qū)。福田區(qū)的景田和梅林兩個板塊的存量房小區(qū)最多，都超過了 200 個。寶安區(qū)的存量房小區(qū)最多的板塊為西鄉(xiāng)，其次為新安。深圳市各行政區(qū)商圈小區(qū)數量分布圖區(qū)域板塊計數項:城市沙頭角285鹽田區(qū)鹽田85梅沙76坪山區(qū)坪山150坑梓41蛇口501南油267桃源村257華僑城255南山區(qū)西麗246南頭227前海224南山中心221科技園205后海192蓮塘592蔡屋圍380黃貝嶺236東門182國貿175筍崗169布心160羅湖區(qū)田貝泥崗159127怡景106人民南75銀湖71草埔65洪湖56水庫47翠竹41龍華區(qū)民治310龍華中心區(qū)293觀瀾229大浪186龍華區(qū)政府147梅林關口82清湖60龍

4、崗中心城534布吉419大運328坂田320橫崗284龍崗區(qū)丹竹頭平湖258141坪地109葵涌56大鵬46南澳27李朗16光明區(qū)公明270光明108景田236梅林230皇崗188農科中心175新洲162華強南120石廈108上步105蓮花103華強北96福田區(qū)上下沙福田口岸7966車公廟52百花51崗廈47香蜜湖45八卦嶺38筆架山36赤尾34福田中心31竹子林30園嶺14寶安區(qū)西鄉(xiāng)610新安440沙井 324福永 297寶安中心 270松崗 186石巖 163寶安機場 87桃源居 55二、存量房小區(qū)房齡概況1、存量房小區(qū)房齡分析從深圳市存量房小區(qū)房齡分布來看，房齡在 10-20 年之間小區(qū)

5、占比最高，在 40%左右，其次是 20-30 年之間房齡的小區(qū)，占比在 23%，30 年以上房齡的小區(qū)占比在 14%， 10 年以內房齡相對房齡較新的小區(qū)占比在 23%。深圳市存量房小區(qū)房齡分布圖2、各行政區(qū)小區(qū)房齡分析從各行政區(qū)存量房小區(qū)的房齡結構來看，次新房小區(qū)相對集中的行政區(qū)為坪山區(qū)和光明區(qū)，這兩個區(qū)域小區(qū)房地產開發(fā)時間相對較晚，近幾年土地供應在這兩個區(qū)域也會相對較多，因此這兩個區(qū)域的整體房齡結構相對較新，不過從全市來看，龍崗區(qū)的占比會相對較高一些。房齡結構相對較老的行政區(qū)為羅湖區(qū)，一半以上的小區(qū)房齡超過了 20年，該行政區(qū)也是深圳市開發(fā)最早的區(qū)域。深圳市各行政區(qū)存量房小區(qū)房齡結構表行政

6、區(qū)5 年以內5-10 年10-20 年20-3030 年以上寶安區(qū)13.5%20.0%44.1%20.9%1.4%福田區(qū)4.7%7.0%49.1%34.4%4.8%光明區(qū)22.3%25.2%37.6%14.2%0.7%龍崗區(qū)19.1%19.5%45.5%15.3%0.6%龍華區(qū)18.7%22.2%46.6%12.1%0.5%羅湖區(qū)4.8%6.1%38.2%40.5%10.3%南山區(qū)9.6%11.7%47.2%27.4%4.1%坪山區(qū)29.2%29.7%27.7%10.8%2.6%鹽田區(qū)14.6%11.3%46.0%22.8%5.3%三、存量房小區(qū)品質1、全市小區(qū)品質分析（標準：物業(yè)費高低）深圳

7、市存量房小區(qū)中，低品質小區(qū)占比在 40%左右，中品質存量房小區(qū)占比為 16%，高品質小區(qū)占比為 3%，不過全市中高品質小區(qū)占比也達到了 41%左右的水平，占比為全市最高。主要深圳市存量房小區(qū)整體容積率會相對較高，多數小區(qū)容積率會超過 3 以上，那么小區(qū)的設備運行費用也會相應增加，從而導致物業(yè)管理費用的增加，因此從小區(qū)品質來看，是設備運行費的增加導致的小區(qū)品質的增長。深圳市存量房小區(qū)品質分布注：低品質小區(qū)：物業(yè)管理費小于 1 元/*月；中品質小區(qū)：物業(yè)管理費在 1-2 元/*月；中高品質小區(qū)：物業(yè)管理費在 2-5 元/*之間，高品質小區(qū)：物業(yè)管理費大于 5 元/*月，剔除掉無物業(yè)費小區(qū)。2、全市

8、各區(qū)域不同品質小區(qū)分布深圳市各行政區(qū)物業(yè)品質分布表來看，寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)、羅湖區(qū)以低品質小區(qū)分布為主，占比都超過了 40%。福田區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)、坪山區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)都以中高品質小區(qū)為主，占比超過了 40%。其中低品質小區(qū)占比最多的區(qū)域為龍華區(qū)、中品質小區(qū)占比最多的區(qū)域為寶安區(qū)，高品質小區(qū)占比最多的區(qū)域為鹽田區(qū)，占比為 9.2%。深圳市各行政區(qū)存量房小區(qū)品質分布區(qū)域小區(qū)品質（物業(yè)費）占比情況寶安區(qū)低品質52.5%中品質19.5%中高品質24.7%高品質3.2%福田區(qū)低品質29.2%中品質9.9%中高品質57.3%高品質3.5%光明區(qū)低品質46.7%中品質16.4%中高品質32.2%高

9、品質4.7%龍崗區(qū)低品質37.7%中品質18.2%中高品質42.1%高品質2.0%龍華區(qū)低品質53.9%中品質17.6%中高品質23.8%高品質4.6%羅湖區(qū)低品質42.4%中品質12.8%中高品質42.5%高品質2.3%南山區(qū)低品質32.1%中品質18.0%中高品質45.5%高品質4.4%坪山區(qū)低品質37.3%中品質5.7%中高品質56.3%高品質0.6%鹽田區(qū)低品質39.1%高品質9.9%中高品質41.8%中品質9.2%數據來源：58 安居客房產研究院注：低品質小區(qū)：物業(yè)管理費小于 1 元/*月；中品質小區(qū)：物業(yè)管理費在 1-2 元/*月；中高品質小區(qū)：物業(yè)管理費在 2-5 元/*之間，高

10、品質小區(qū)：物業(yè)管理費大于 5 元/*月，剔除掉無物業(yè)費小區(qū)。四、小區(qū)房價概況1、各行政區(qū)小區(qū)均價深圳市各行政區(qū)存量房小區(qū)均價最高的區(qū)域為南山區(qū)和福田區(qū)，均價在 8 萬元/平方米左右，其次是羅湖區(qū)，均價為 5.2 萬元/平方米，鹽田區(qū)均價為 4.3 萬元/平方米，寶安區(qū)、龍華區(qū)和龍崗區(qū)的均價都超過了 3 萬元/平方米，坪山區(qū)和光明區(qū)的小區(qū)均價在 2 萬元/平方米以上。深圳市各行政區(qū)存量房小區(qū)均價（元/）3、各行政區(qū)不同房齡段小區(qū)房價在剔除掉無建筑年代的小區(qū)后，深圳市多個行政區(qū)的存量房小區(qū)基本以房齡越新相對其小區(qū)均價會越高，不過房齡對均價的影響并不是特別的明顯。主要還是由于部分小區(qū)受限價的影響，導

11、致其小區(qū)均價并非真實的市場情況的反饋。深圳市各行政區(qū)不同房齡存量房小區(qū)均價區(qū)域建筑年代小區(qū)均價（元/）5 年內441465-10 年40039寶安區(qū)10-20 年4205220-30 年4394130 年以上443045 年內765985-10 年75438福田區(qū)10-20 年8786320-30 年7277530 年以上816805 年內355875-10 年20542光明區(qū)10-20 年1971320-30 年1727430 年以上125005 年內388835-10 年36521龍崗區(qū)10-20 年3345020-30 年2714730 年以上232005 年內389515-10 年37

12、410龍華區(qū)10-20 年3554420-30 年2917330 年以上567405 年內541805-10 年48090羅湖區(qū)10-20 年5669720-30 年4946930 年以上531915 年內100721南山區(qū)5-10 年10452410-20 年8853720-30 年7048530 年以上695165 年內337675-10 年34763坪山區(qū)10-20 年1972020-30 年1489130 年以上126005 年內492485-10 年53523鹽田區(qū)10-20 年4219120-30 年3799030 年以上40257數據來源：58 安居客房產研究院4、各行政區(qū)不同品

13、質小區(qū)房價深圳市各行政區(qū)存量房小區(qū)均價都呈現(xiàn)出品質越高，其小區(qū)均價會相對越高。其中，福田區(qū)、南山區(qū)的高品質小區(qū)件均價超過了 10 萬元/平方米的水平。深圳市各行政區(qū)不同品質存量房小區(qū)均價區(qū)域小區(qū)品質小區(qū)均價（元/）低品質30394寶安區(qū)中品質40473中高品質65337高品質73513低品質60773福田區(qū)中品質64819中高品質92028高品質108147中品質14749光明區(qū)低品質19797中高品質42175高品質45500低品質24461龍崗區(qū)中品質33961中高品質41987高品質57878低品質24561龍華區(qū)中品質33569中高品質57678高品質68394羅湖區(qū)低品質中品質4747550568中高品質高品質5784275574低品質57667南山區(qū)中品質74718