寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享

1、寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)工程必須關(guān)注的問(wèn)題Question 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)工程必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題2.基于競(jìng)爭(zhēng)的片區(qū)分析1. 城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展階段的判斷核心要點(diǎn)2.1 片區(qū)在城市中的占位2.2 片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)格局2.3 工程與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4 考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1 城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平和1.2 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1.3 城市的總體規(guī)劃1.4 城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn) 3. 工程與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系3.1 開(kāi)發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2 短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益的關(guān)系3.3 跨越式開(kāi)展與均衡式開(kāi)展的關(guān)系3.4 利潤(rùn)導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5 本工程與企業(yè)其它工程的關(guān)系 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫(xiě)

2、字樓開(kāi)發(fā)工程必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題4. 產(chǎn)品策略5. 商業(yè)局部的開(kāi)發(fā)策略核心要點(diǎn)4.1 工程核心價(jià)值點(diǎn)4.2 功能定位可以考慮包含公寓的功能4.3 開(kāi)發(fā)次序4.4 寫(xiě)字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1 商業(yè)物業(yè)的定位5.2 商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值5.3 商業(yè)物業(yè)與寫(xiě)字樓的關(guān)系6.寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)策略6.1 產(chǎn)品形象主題確實(shí)立6.2 啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略6.3 渠道策略6.4 關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷(xiāo)6.5 公共關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)6.6 定價(jià)策略世聯(lián)寫(xiě)字樓模塊參謀效勞的業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究地塊價(jià)值研究開(kāi)發(fā)模式與盈利模式研究工程開(kāi)展戰(zhàn)略研究工程整體功能定位研究功能分區(qū)及功能比例劃分研究寫(xiě)字樓物

3、業(yè)開(kāi)展建議經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工程定位營(yíng)銷(xiāo)策略消費(fèi)者價(jià)值取向研究工程賣(mài)點(diǎn)整合與營(yíng)銷(xiāo)SWOT分析定價(jià)研究營(yíng)銷(xiāo)總策略和啟動(dòng)策略研究世聯(lián)寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容世聯(lián)對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)工程的理解及觀點(diǎn)Opinion 行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷(xiāo)寫(xiě)字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國(guó)際商會(huì)大廈 時(shí)代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國(guó)際商會(huì)中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場(chǎng)捷美中心新世界中心雛形CBD開(kāi)展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫(xiě)字樓開(kāi)展共性以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場(chǎng)投資價(jià)值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)

4、業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷(xiāo)售部、研發(fā)部門(mén)，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷(xiāo)場(chǎng)等企業(yè)類型民營(yíng)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司深圳CBD寫(xiě)字樓客戶演變以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計(jì)形象較好形象好、設(shè)計(jì)較人性化形象好、設(shè)計(jì)人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車(chē)位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會(huì)所、會(huì)議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）

5、一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無(wú)部分運(yùn)用重點(diǎn)營(yíng)造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的開(kāi)展可以得到的規(guī)律時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；早期推出定位空間較大，從甲級(jí)、乙級(jí)到商務(wù)公寓均有市場(chǎng);由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的躲避，以及早期開(kāi)發(fā)高端物業(yè)對(duì)頂端客戶的消化，其它開(kāi)發(fā)工程以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級(jí)物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場(chǎng)整體年推出量在7萬(wàn)以下；每個(gè)工程單一物業(yè)類型推出市場(chǎng)的容量約為3萬(wàn)左右；如果單個(gè)工程規(guī)模較大，那么一般由多種功能組合；

6、二、三線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與開(kāi)展歷程萌芽階段啟動(dòng)階段開(kāi)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無(wú)改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長(zhǎng)型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用本錢(qián)動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)追求形象純商務(wù)形象迅速開(kāi)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氣氛需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫(xiě)字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段效勞軟環(huán)境健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫(xiě)字樓的產(chǎn)品價(jià)值體系寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)值體系關(guān)鍵公共空間打造專業(yè)辦公形象展示區(qū)高形象展示體系獨(dú)特功能構(gòu)建低門(mén)檻，低使用本錢(qián)。品牌整合打造形象光環(huán)辦公生態(tài)化商務(wù)中心低本錢(qián)價(jià)值構(gòu)建寫(xiě)字樓產(chǎn)品四種模式的競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)先機(jī)型成

7、本領(lǐng)先型適用條件：項(xiàng)目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開(kāi)發(fā)即將開(kāi)始。啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏大勢(shì)，是市場(chǎng)先機(jī)型成功的要素；項(xiàng)目采用提早開(kāi)發(fā)，搶占先機(jī)的競(jìng)爭(zhēng)策略 ；適用條件：項(xiàng)目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤(rùn)目標(biāo)低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競(jìng)爭(zhēng)模式的成功背景是周邊住宅價(jià)格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊(cè)周邊高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格與寫(xiě)字樓差距不大，不會(huì)影響商住公寓的價(jià)格空間；適用條件：周邊寫(xiě)字樓產(chǎn)品成熟；推出超前的概念可以引起市場(chǎng)的共鳴；市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)以自用為主，對(duì)價(jià)格不

8、太敏感，對(duì)新概念關(guān)注；世聯(lián)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)參謀的工作方法Method 世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容工程定位參謀效勞城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展前景預(yù)測(cè)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略及開(kāi)展策略可行性研究報(bào)告金融投資機(jī)構(gòu)工程咨詢商業(yè)機(jī)構(gòu)投資合作咨詢市場(chǎng)定位案例專題研究工程物業(yè)開(kāi)展建議參謀效勞消費(fèi)市場(chǎng)參謀工程開(kāi)展戰(zhàn)略定位工程物業(yè)開(kāi)展建議工程啟動(dòng)策略研究規(guī)劃方案的市場(chǎng)評(píng)價(jià)租售價(jià)值及工程財(cái)務(wù)評(píng)估營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略參謀效勞招商效勞 招商策略及條件制定/招商實(shí)施及推廣方案/招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制銷(xiāo)售效勞 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略制定/營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施及推廣方案/工程價(jià)格策略及價(jià)格方案/銷(xiāo)售組織框架及管理制度建議前期參謀工作階段劃分與效勞內(nèi)容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要

9、成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目定位1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2 宏觀背景分析3 項(xiàng)目解析4 項(xiàng)目定位5 案例借鑒6 物業(yè)類型規(guī)劃/配比7 經(jīng)濟(jì)測(cè)算8 項(xiàng)目分期計(jì)劃9 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告2 形成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)1 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)4 要點(diǎn)建議5 建筑風(fēng)格/外立面建議6 環(huán)境/景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)7 配套設(shè)施建議8 社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2 形成建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)1 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2 中期溝通|匯報(bào)一

10、次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略1 投資群體研究2 自用客戶群體研究3 主流營(yíng)銷(xiāo)手段分析4 營(yíng)銷(xiāo)案例借鑒5 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略7 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略報(bào)告2 報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1 市場(chǎng)調(diào)研五天2 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)或重要的項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，則需提前三天出具參會(huì)邀請(qǐng)函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會(huì)視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會(huì)。專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人

11、力配備：2-3位市場(chǎng)研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評(píng)審顧問(wèn)報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢(shì)八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大的顧問(wèn)平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢(shì)豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)工商項(xiàng)目經(jīng)理市場(chǎng)研究人員世聯(lián)知識(shí)平臺(tái)+內(nèi)部|外部專家世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容大綱市場(chǎng)深度研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析工程分析工程診斷案例研究我們的解決之道商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)角度商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境角度競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論地塊價(jià)值解析基于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度分析地塊價(jià)值基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的

12、角度分析地塊價(jià)值工程分析結(jié)論工程整體定位診斷功能分區(qū)與指標(biāo)確定診斷建筑設(shè)計(jì)與產(chǎn)品診斷工程營(yíng)銷(xiāo)診斷工程診斷結(jié)論具體內(nèi)容詳見(jiàn)“世聯(lián)提交的關(guān)于本工程的參謀工作建議書(shū)世聯(lián)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)參謀業(yè)務(wù)Sale 營(yíng)銷(xiāo)參謀工作方式營(yíng)銷(xiāo)階段銷(xiāo)售經(jīng)理|招商經(jīng)理工程經(jīng)理|籌劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理|招商經(jīng)理工程經(jīng)理|籌劃經(jīng)理前期策略專案團(tuán)隊(duì)工商部總監(jiān)負(fù)責(zé)人力配備宣傳方案效果評(píng)估修正推廣方案集中解決重要問(wèn)題參加專業(yè)聯(lián)席會(huì)議監(jiān)督方案執(zhí)行集中解決重要問(wèn)題制訂宣傳推廣方案制訂開(kāi)盤(pán)策略制訂價(jià)格方案開(kāi)盤(pán)前籌備工作招商/銷(xiāo)售培訓(xùn)主要效勞內(nèi)容前四個(gè)月開(kāi)盤(pán)日后三個(gè)月后六個(gè)月依托深圳總部資源優(yōu)勢(shì)重要問(wèn)題由執(zhí)委會(huì)討論解決重要問(wèn)題由執(zhí)委會(huì)討論解決降低開(kāi)展商

13、試錯(cuò)本錢(qián)強(qiáng)大的籌劃知識(shí)平臺(tái)數(shù)百成功案例的積累嚴(yán)格的方案評(píng)審制度效勞優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)：工作階段服務(wù)階段前期策略階段儲(chǔ)客期強(qiáng)銷(xiāo)期平穩(wěn)期時(shí)間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開(kāi)盤(pán)前四個(gè)月正式開(kāi)盤(pán)后四個(gè)月銷(xiāo)售曲線示意服務(wù)成果1項(xiàng)目定位修正與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略/策略報(bào)告1招商方面：A 項(xiàng)目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B 招商策略及條件制定；C 招商實(shí)施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E 招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制；F 活動(dòng)方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；G 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H 招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J 招商人員測(cè)評(píng)；K 招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制；2銷(xiāo)售方面：A 項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷(xiāo)售執(zhí)行策略制定

14、；C 銷(xiāo)售實(shí)施及推廣方案；D 項(xiàng)目入市銷(xiāo)售執(zhí)行方案；E 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格方案；F 月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售控制；H 方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；I 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J 銷(xiāo)售診斷及調(diào)整方案；K 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；L 銷(xiāo)售組織框架及管理制度建議；M 銷(xiāo)售人員測(cè)評(píng).服務(wù)時(shí)間30個(gè)日歷天N個(gè)月建議開(kāi)盤(pán)前四個(gè)月N個(gè)月建議開(kāi)盤(pán)后四個(gè)月N個(gè)月人員配備工商部總監(jiān)帶隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊(duì)3-4人項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬(wàn)元整首月駐場(chǎng)35萬(wàn)元20萬(wàn)元10天/月

15、20萬(wàn)元10天/月10萬(wàn)元4天/月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)參謀參謀效勞品質(zhì)管理累積數(shù)百成功籌劃代理案例、上千專業(yè)籌劃報(bào)告、模塊化工具與模型第一層品質(zhì)支撐：三級(jí)四點(diǎn)評(píng)審制度三級(jí)：專案團(tuán)隊(duì)自評(píng)、參謀部執(zhí)委會(huì)評(píng)審、集團(tuán)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審四點(diǎn)：即四個(gè)層次判斷四點(diǎn)，工程定位、推廣方案、價(jià)格方案、開(kāi)盤(pán)方案第二層品質(zhì)支撐：強(qiáng)大的知識(shí)平臺(tái)世聯(lián)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)工程參謀成功案例簡(jiǎn)介Case 案例：深圳國(guó)際商會(huì)大廈形象“中國(guó)商宣言，“中國(guó)商人做世界生意推廣充分挖掘和展示區(qū)域未來(lái)街區(qū)價(jià)值啟動(dòng)時(shí)機(jī)中心區(qū)六大公建工程已經(jīng)開(kāi)工，中心區(qū)概念深入人心；銷(xiāo)控特定的寫(xiě)字樓銷(xiāo)控方式，不留尾盤(pán)工程位置：深圳CBD建筑面積：62481平方米；容積率：5.73；價(jià)格：

16、9000元/平方米；層高：28層；標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300平方米；功能構(gòu)成：地下兩層停車(chē)場(chǎng)，1、2層商業(yè)、金融，3層商務(wù)會(huì)所，4-28層辦公間；時(shí)間：2001、2002年案例：深圳國(guó)際商會(huì)大廈自由間隔、獨(dú)立空調(diào)、獨(dú)立洗手間、24小時(shí)辦公，管理費(fèi)廉價(jià)；案例：深圳國(guó)際商會(huì)大廈成功原因分析：?jiǎn)?dòng)時(shí)機(jī)搶先中心區(qū)概念認(rèn)可；CBD首個(gè)正式公開(kāi)出售的高檔智能化寫(xiě)字樓 ；出售期內(nèi)，CBD區(qū)內(nèi)供給不大，競(jìng)爭(zhēng)較?。粚?xiě)字樓市場(chǎng)大勢(shì)正逐步向好，搶先一步跑贏大勢(shì)，成為復(fù)蘇的寫(xiě)字樓市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；時(shí)機(jī)點(diǎn)定位定位為市場(chǎng)復(fù)蘇后，第一批需求者，創(chuàng)業(yè)型公司；產(chǎn)品形象好，價(jià)格適中，性價(jià)比高；世聯(lián)價(jià)值：樹(shù)立榮超品牌；實(shí)現(xiàn)了片區(qū)高價(jià)銷(xiāo)售價(jià)格比

17、預(yù)期提升30；開(kāi)盤(pán)6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售85；最終在方案的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)100銷(xiāo)售案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)A座物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)；時(shí)間：2003年占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容 積 率： 5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫(xiě)字樓，B棟為25層商住公寓；總 戶 數(shù)：330；停 車(chē) 位：230；寫(xiě)字樓案例： 深圳財(cái)富廣場(chǎng)A座成功原因分析：低本錢(qián)，高形象財(cái)富廣場(chǎng)是以土地為住宅用地推向市場(chǎng)，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是住宅用地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購(gòu)置壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高工程形象；低本錢(qián)，其公共局部采用中央空調(diào)，每個(gè)單位

18、內(nèi)采用分體式空調(diào)；案例： 深圳財(cái)富廣場(chǎng)A座案例： 深圳財(cái)富廣場(chǎng)B座戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面49.55432130.6512.25 %11.14 % 1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面36.92441624.4812.54 %8.490 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面53.09884671.9225.07 %24.41 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面52.88884653.4425.07 %24.31 % 2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面77.76443421.4412.54 %17.88 % 1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面59.88442634.7212.54 %13.77 %

19、1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)平面52.78 案例： 深圳財(cái)富廣場(chǎng)B座成功原因分析工程推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；商住公寓功能：可商可住；商住公寓可供企業(yè)注冊(cè)掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費(fèi)用低； 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)： 工程定位 銷(xiāo)售執(zhí)行案例： 深圳國(guó)際銀座地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；時(shí)間：2003年工程規(guī)模：辦公建筑面積26999，商業(yè)建筑面積3026；工程概況：4層為商務(wù)會(huì)所;28層為健康會(huì)所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧中西餐廳美容美發(fā)廳；案例： 深圳國(guó)際銀座戶型設(shè)計(jì)：銀座國(guó)際的扁梁無(wú)柱設(shè)計(jì)，為客戶提

20、供了面積從68-1134的“百變“X辦公空間，空間可隨意組合；工程推出“會(huì)呼吸的寫(xiě)字樓概念；案例： 深圳國(guó)際銀座成功原因分析首推“生態(tài)健康辦公概念工程推出背景：周邊寫(xiě)字樓產(chǎn)品成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，因此引入全新寫(xiě)字樓概念，提升了工程的品質(zhì)；首次在深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)推出“生態(tài)健康辦公的概念；“生態(tài)健康辦公是寫(xiě)字樓開(kāi)展的新趨勢(shì)，工程順應(yīng)其趨勢(shì)，并概念深入到工程中；工程在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無(wú)柱設(shè)計(jì)，并推出局部躍式辦公間； 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)： 充分發(fā)揮世聯(lián)渠道的價(jià)值，直接引進(jìn)大型商家客戶海港城酒樓名廚飯?zhí)?，?shí)現(xiàn)商業(yè)的整體銷(xiāo)售； 率先提出綠色生態(tài)寫(xiě)字樓概念案例：上海綠地商務(wù)大廈 時(shí)間：2005年工程位置

21、：上海市長(zhǎng)寧區(qū)愚園路1240號(hào)，中山公園商圈內(nèi) ，緊鄰區(qū)政府工程規(guī)模：20481平方米辦公局部工程界定：中山公園愚園路5A甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)展商：綠地集團(tuán)客戶面臨的困惑：工程處于新興商圈非核心地段，新政下房市萎靡不振，如何尋求銷(xiāo)售突破口，爭(zhēng)取半年內(nèi)消化？世聯(lián)提供效勞：全程營(yíng)銷(xiāo)參謀 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：形象定位、營(yíng)銷(xiāo)總綱、價(jià)格策略、客戶定位、策略調(diào)整、尾盤(pán)方案 世聯(lián)價(jià)值：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的判斷、客戶的定位和對(duì)工程自身價(jià)值的深入挖掘，將工程拔高到“精神商務(wù)領(lǐng)地層面，輔以系列營(yíng)銷(xiāo)手段，創(chuàng)造了淡市熱銷(xiāo)的盛況，實(shí)現(xiàn)了快速消化的目的。案例：深圳諾德中心工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：92648 工程界定：中心區(qū)甲A級(jí)寫(xiě)字

22、樓客戶面臨的困惑：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈、實(shí)現(xiàn)高價(jià)、高速世聯(lián)提供效勞：全程籌劃、銷(xiāo)售代理世聯(lián)價(jià)值：超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、實(shí)現(xiàn)高價(jià)案例：深圳中國(guó)鳳凰大廈 工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：110000 工程界定：中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓+公寓客戶面臨的困惑：產(chǎn)品無(wú)優(yōu)勢(shì)，但須實(shí)現(xiàn)高價(jià)、市場(chǎng)最高速度世聯(lián)提供效勞：籌劃代理世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：鳳凰品牌資源整合、形象定位世聯(lián)價(jià)值：開(kāi)盤(pán)2個(gè)月，公寓售罄案例：深圳華融大廈工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：73655 工程界定：中心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶面臨的困惑：防止長(zhǎng)期停工帶來(lái)的負(fù)面影響，短期內(nèi)回籠一定資金，而且要保證價(jià)格世聯(lián)提供效勞：籌劃代理世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：低推廣費(fèi)用，快速銷(xiāo)售世聯(lián)價(jià)值：渠道價(jià)

23、值，平臺(tái)資源案例：大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：310633 工程界定：中國(guó)寫(xiě)字樓王客戶面臨的困惑：爛尾樓影響，實(shí)現(xiàn)深圳最高價(jià)格世聯(lián)提供效勞：突破深圳寫(xiě)字樓價(jià)格世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：樹(shù)立高端形象，區(qū)別其他工程案例：深圳英龍大廈工程位置：深圳中心西區(qū)工程規(guī)模：28018 工程界定：中心西區(qū)客戶面臨的困惑：實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售世聯(lián)提供效勞：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)高價(jià)、高速世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：率先提出綠色生態(tài)寫(xiě)字樓概念案例：深圳金潤(rùn)大廈工程位置：深圳中心西區(qū)工程規(guī)模：50831 工程界定：中心西區(qū)公寓式寫(xiě)字樓客戶面臨的困惑：實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售世聯(lián)提供效勞：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)高價(jià)、高速案例：深圳天利中央廣場(chǎng)位于南山濱海CBD1、2期總建面24萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓、商業(yè)大型綜合體工程案