深圳房地產(chǎn)投資評估分析報告書

1、深圳香蜜湖B3030041宗地投資評估報告書編制人：XXX二零零四年四月十一日目錄1.0 研究結(jié)論.1 1.1宗地差不多情況.11.2地價范圍. .1 1.3 地塊投資價值 .12.0 研究方法 .2 2.1 剩余法求地價 .22.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價 .22.3 研究依據(jù) .3 3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思 .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .4 3.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì).54.0 宗地地價測算 .64.1 地價之外的成本測算 .6銷售收入測算.7地價成本測算 .75.0 項(xiàng)目財務(wù)評價 .7 5.1 項(xiàng)目盈利能力分析.7 5.1.1 稅金計(jì)算 .8 5

2、.1.2 損益表 .8 5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 .85.2 項(xiàng)目不確定性分析.10 5.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析.10 5.2.2 敏感性分析.10 5.2.3 概率分析 .116.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議 .12 6.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價.12 6.2有關(guān)講明及建議 12 附表、附圖附表一 宗地地價測算表 .14附圖一 項(xiàng)目概率分析圖 .16研究結(jié)論1.1 宗地差不多情況宗地編號為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占

3、15，但最終比例按報建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)治理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在7274984870萬元人民幣之間，市場正

4、常競標(biāo)價位點(diǎn)在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表11所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在8091387416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財務(wù)凈現(xiàn)值

5、（FNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價，其差不多思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的差不多情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格可能建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。 全部投資的財務(wù)效

6、果評價，即排除財務(wù)條件的阻礙，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，因此它實(shí)際上是一種簡化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此能夠在各個投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度動身，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項(xiàng)目的阻礙，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償

7、債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來推斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)國務(wù)院進(jìn)展研究中心數(shù)據(jù)庫廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中國人民銀行存、貸款利率廣東統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)中國人民銀行121號文件廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思依照該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率1

8、.4，能夠確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 935442220580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分不見表31和表32。高層住宅總建筑面積 1276500.85108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。打算規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。不墅總建筑面積 1275600.1519,148 m2 不墅規(guī)劃為250350 m2 /棟，平均每棟面積為30

9、0 m2 ，占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆?jì)占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 ，社區(qū)治理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 。停車位基于該地塊以后將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含不墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 7203525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 93544

10、0.65m260803 m2道路規(guī)劃占地面積為 935440.1514031 m2表31 用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其它用地9176表32 項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 1.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車

11、庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)不墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過不墅的市場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動其后的高層銷售。打算整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期預(yù)備時期為6個月，宗地競買后18個月時推出首期不墅，高層住宅分兩期推出，打算至42個月時完成全部銷售。與此對應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資打算如下表33所示.表33 項(xiàng)目投資與融資打算表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)16712131819242530313637421投資總額1.1建設(shè)投

12、資1.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程費(fèi)755.00 393.00 1.1.3建安成本費(fèi)34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套費(fèi)1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8治理費(fèi)3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80

13、512.80 1.1.9銷售費(fèi)用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息費(fèi)用1.2流淌資金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入講明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力專門大。能夠考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措打算都暫

14、沒計(jì)算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的差不多行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。 4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3 地價成本測算 依照目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報差不多現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為20，市場投資回報率

15、的上限為25。則該宗地的地價范圍為7429187416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3，則得該宗地的競投報價范圍為7274984970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項(xiàng)目財務(wù)評價由于香蜜湖B3030041宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測時期，因此選取該地塊的市場期望價作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算（見表51）因?yàn)槭灼诎l(fā)售打算在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房

16、地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。依照房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額差不多在銷售收入的1左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表能夠看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這要緊是因?yàn)橹Ц毒揞~地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表53）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析能夠看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。緣故在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開

17、發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時刻，只是該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表54所示。 表51 銷售稅金及附加表 （單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)序號項(xiàng)目16712131819242530313637421銷售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2銷售稅金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1營業(yè)稅2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2都市維護(hù)建設(shè)稅

18、147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費(fèi)附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易治理費(fèi)210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值稅421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 損益表 （單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)1121324253636421銷售收入179478.36 0.0042125.60

19、96146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.31 0.000.000.009871.315稅后利潤20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公積金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利潤18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1121324253637421現(xiàn)金流入0.0

20、0 42125.60 96146.93 41205.83 1.1銷售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其它現(xiàn)金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2現(xiàn)金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建設(shè)投資87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值稅0.00 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3凈現(xiàn)金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累計(jì)凈現(xiàn)金流

21、-87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評價指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03 投資回收期（動態(tài)）3.20 表54 財務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價為74931萬時地價為87416萬時內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投

22、資回收期（動態(tài)）（年）3.13.45.2 項(xiàng)目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70 時，項(xiàng)目風(fēng)險較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33，可見其風(fēng)險較高。5.2.2 敏感性分析阻礙本宗地投資財務(wù)效益的要緊不確定因素為宗地獵取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。依照宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獵取價格的高低和以后

23、銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析要緊針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分不計(jì)算售價上下波動5、10和宗地獵取價格上下波動5、10時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的阻礙。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表54。表54 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54

24、%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的阻礙當(dāng)宗地價格上升到20.3時，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)?，F(xiàn)在，假如地價接著上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降5、10時，財務(wù)

25、凈現(xiàn)值分不下降47.28、94.55。當(dāng)售價下降至10.57時，該項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的阻礙地價上升5、10時，將引起該宗地的財務(wù)內(nèi)部收益率分不下降14.72、28.39；當(dāng)?shù)貎r上升至13.67時，該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，假如接著上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價下降10時，項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的阻礙當(dāng)?shù)貎r上升10時，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至13.84，已

26、不能滿足預(yù)期的投資利潤率15。當(dāng)售價下降5時，項(xiàng)目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。從上分析能夠看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來講，地價獵取價格和售價差不多上敏感因素，相比之下，售價更為敏感。緣故在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獵取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。關(guān)于內(nèi)部收益率來講，地價比售價更為敏感。關(guān)于靜態(tài)的投資收益率來講，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項(xiàng)目的阻礙較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的阻礙也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，如此

27、將使整個項(xiàng)目陷入僵局。 5.2.3 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 20228.44 萬元風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)49.1870%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18，遠(yuǎn)低于70，講明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。6.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議6.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果講明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地

28、產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求專門高。且該地塊將是以公開競拍方式獵取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會阻礙到該地塊的競買價格，因此是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對財務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險分析。 6.2 有關(guān)講明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務(wù)年度。本報告是基于財務(wù)分析的角度來考慮問題的，一個項(xiàng)目投資與否，財務(wù)指標(biāo)是專門重要

29、的，但卻不是唯一起決定作用的。假如公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那幺財務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，因此測算結(jié)果難免存在偏差。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度考慮，且筆者未踏勘過宗

30、地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡

31、可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，以后銀行利率調(diào)整差不多在所難免，利率調(diào)整關(guān)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來講，阻礙是巨大的。本宗地的競買企業(yè)專門難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時刻，建議開發(fā)商要緊密關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資打算。研究結(jié)論1.1 宗地差不多情況宗地編號為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15，但最

32、終比例按報建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)治理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在7274984870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位

33、點(diǎn)在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表11所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在8091387416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV

34、）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價，其差不多思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的差不多情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格可能建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。 全部投資的財務(wù)效果評價，即

35、排除財務(wù)條件的阻礙，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，因此它實(shí)際上是一種簡化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此能夠在各個投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度動身，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項(xiàng)目的阻礙，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利

36、潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來推斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)國務(wù)院進(jìn)展研究中心數(shù)據(jù)庫廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中國人民銀行存、貸款利率廣東統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)中國人民銀行121號文件廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思依照該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率1.4，能夠

37、確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 935442220580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分不見表31和表32。高層住宅總建筑面積 1276500.85108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。打算規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。不墅總建筑面積 1275600.1519,148 m2 不墅規(guī)劃為250350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2

38、，占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 ，社區(qū)治理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 。停車位基于該地塊以后將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含不墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 7203525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 935440.65m

39、260803 m2道路規(guī)劃占地面積為 935440.1514031 m2表31 用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其它用地9176表32 項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 1.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫建筑面積

40、25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)不墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過不墅的市場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動其后的高層銷售。打算整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期預(yù)備時期為6個月，宗地競買后18個月時推出首期不墅，高層住宅分兩期推出，打算至42個月時完成全部銷售。與此對應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資打算如下表33所示.表33 項(xiàng)目投資與融資打算表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)16712131819242530313637421投資總額1.1建設(shè)投資1.1.

41、1土地成本80913.86 1.1.2前期工程費(fèi)755.00 393.00 1.1.3建安成本費(fèi)34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套費(fèi)1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8治理費(fèi)3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.8

42、0 1.1.9銷售費(fèi)用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息費(fèi)用1.2流淌資金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入講明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力專門大。能夠考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措打算都暫沒計(jì)算。4

43、.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的差不多行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。 4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3 地價成本測算 依照目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報差不多現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為20，市場投資回報率的上限為2

44、5。則該宗地的地價范圍為7429187416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得該宗地的競投報價范圍為7274984970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項(xiàng)目財務(wù)評價由于香蜜湖B3030041宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測時期，因此選取該地塊的市場期望價作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算（見表51）因?yàn)槭灼诎l(fā)售打算在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得

45、的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。依照房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額差不多在銷售收入的1左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表能夠看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這要緊是因?yàn)橹Ц毒揞~地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表53）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析能夠看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。緣故在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷

46、售要滯后一段時刻，只是該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表54所示。 表51 銷售稅金及附加表 （單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)序號項(xiàng)目16712131819242530313637421銷售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2銷售稅金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1營業(yè)稅2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2都市維護(hù)建設(shè)稅147.4

47、4 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費(fèi)附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易治理費(fèi)210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值稅421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 損益表 （單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)1121324253636421銷售收入179478.36 0.0042125.6096146

48、.9341205.832總成本費(fèi)用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.31 0.000.000.009871.315稅后利潤20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公積金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利潤18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1121324253637421現(xiàn)金流入0.00 421

49、25.60 96146.93 41205.83 1.1銷售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其它現(xiàn)金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2現(xiàn)金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建設(shè)投資87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值稅0.00 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3凈現(xiàn)金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累計(jì)凈現(xiàn)金流-8791

50、1.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評價指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03 投資回收期（動態(tài)）3.20 表54 財務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價為74931萬時地價為87416萬時內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（

51、動態(tài)）（年）3.13.45.2 項(xiàng)目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70 時，項(xiàng)目風(fēng)險較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33，可見其風(fēng)險較高。5.2.2 敏感性分析阻礙本宗地投資財務(wù)效益的要緊不確定因素為宗地獵取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。依照宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獵取價格的高低和以后銷售價格的

52、變化。因而，本宗地敏感性分析要緊針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分不計(jì)算售價上下波動5、10和宗地獵取價格上下波動5、10時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的阻礙。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表54。表54 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.7

53、9%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的阻礙當(dāng)宗地價格上升到20.3時，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)?，F(xiàn)在，假如地價接著上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降5、10時，財務(wù)凈現(xiàn)值分不下降47.28、94.55。當(dāng)售價下降至10.57時，該項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的阻礙地價上升5、10時，將引起該宗地的財務(wù)內(nèi)部收益率分不下降14.72、28.39；當(dāng)?shù)貎r上升至13.67時，該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，假如接著上升