北京頂級樓盤詳細解讀

1、GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗解讀北京星河灣開發(fā)商簡介開發(fā)商簡介 廣東宏宇集團公司成立于1994年7月，主要從事商貿活動、房地產開發(fā)、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)。創(chuàng)辦以來，宏宇集團一直以“舍得的氣度、用心的執(zhí)著和創(chuàng)新的精神”，在各領域快速而穩(wěn)健發(fā)展。集團連續(xù)9年被評為廣州市“納稅大戶”，連續(xù)八年被授予“重合同、守信用”單位光榮稱號。 在房地產開發(fā)領域，宏宇集團為其開發(fā)的項目制定了市場認同，對手認同，業(yè)主認

2、同，專家認同，自己認同，不斷創(chuàng)新等六大標準。堅持走精細化品質地產的道路。北京星河灣北京星河灣地塊周邊原狀星河灣品牌特點星河灣品牌特點: :一、獨特而恰當的企業(yè)精神。一、獨特而恰當的企業(yè)精神。二、有特色和突破的規(guī)劃設計。二、有特色和突破的規(guī)劃設計。三、精致而舍得的環(huán)境營造。三、精致而舍得的環(huán)境營造。四、細致而周到的戶型設計及室內裝修。四、細致而周到的戶型設計及室內裝修。五、系統而精益求精的施工管理。五、系統而精益求精的施工管理。六、實用而靈活的材料采購及成本控制。六、實用而靈活的材料采購及成本控制。七、合縱連橫的綜合管理及統籌。七、合縱連橫的綜合管理及統籌。一、獨特而恰當的企業(yè)精神一、獨特而恰當

3、的企業(yè)精神 企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，它的精神會貫徹并最終物化為產品形態(tài)。如何以“品質地產”為目標，以“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，去創(chuàng)造星河灣這樣的優(yōu)秀產品，值得我們探討、思考。五把尺子 在廣州星河灣，他們曾經提出一個業(yè)界著名的“五把尺子”來要求規(guī)范自己：第一把尺子：市場認不認同？第二把尺子：對手認不認同？第三把尺子：專家認不認同？第四把尺子：業(yè)主認不認同？第五把尺子：自己認不認同？ 隨著星河灣在北京的開發(fā)建設，星河灣再次提出了一個新的五把尺子來進一步提升自己：第一把尺子，是業(yè)主需要有70年滿意的生活和不斷增值的物業(yè)；第二把尺子，是星河灣的景觀要做到50年不落后；第三把尺子，是企業(yè)要有全國性甚

4、至國際性的品牌；第四把尺子，是星河灣每一個員工，要有對得起自己職業(yè)生涯的業(yè)績；第五把尺子，是星河灣在這個行業(yè)里要有長遠的生命力和別人無法替代的核心競爭力。二、有特色和突破的規(guī)劃設計二、有特色和突破的規(guī)劃設計1 1、人性化的規(guī)劃、人性化的規(guī)劃 從廣州星河灣到北京星河灣，規(guī)劃的形態(tài)從圍合式、戶戶見江到北京的大圍合，保留了星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏。規(guī)劃突出了整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應地形、變化有序，使多數住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調。 二、有特色和突破的規(guī)劃設計二、有特色和突破的規(guī)劃設計強調以人為本的設計原則營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自

5、然的親和關系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構建出親密和睦的鄰里關系）強調居住的均好性采用人車分流設計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格廣州星河灣廣州星河灣廣州星河灣外立面細部處理廣州星河灣外立面細部處理檐口部分 北京星河灣北京星河灣北京星河灣墻身處理虛實對比有度、無外露管線墻身處理虛實對比有度、無外露管線北京星河灣北京星河灣北京星河灣三、精致而舍得的環(huán)境營造三、精致而舍得的環(huán)境營造 1 1、大手筆的周邊環(huán)境改造、大手筆的周邊環(huán)境改造 將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周

6、邊的非紅線內的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。 對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹 把13公頃綠化代征地，先期投入形成北京星河灣生態(tài)公園 完成青年溝改造 完成四周圍墻、道路的改造和綠植三、精致而舍得的環(huán)境營造三、精致而舍得的環(huán)境營造 通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚各類大小灌木喬木圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富) 街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸) GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR

7、 CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗主動營造高差主動營造高差 采用廣州星河灣獨特的立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36級高差的變化，形成自然的起伏。北京廣州GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY M

8、ORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL創(chuàng)創(chuàng) 造造 城城 市市 的的 美美 麗麗 使園林景觀產生豐富的層次感，便于植被搭配，實現大小喬木、灌木、地被植物的結合 北京廣州四、細致而周到的戶型設計及室內裝修四、細致而周到的戶型設計及室內裝修 1 1、戶型和空間設計經典周到、戶型和空間設計經典周到 星河灣經過廣州一到四期，再到北京對戶型的總結和變化已經有了一個很成熟的總結和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需要，而且還根據南北環(huán)境和居住習慣的不同重新調整豐富了戶型結構和比例。北京星河灣已建成的戶型有60余種，所有戶型均

9、為大面寬小進深（最大面寬達14.2米，最小進深為9.9米）。方正的起居廳方正的起居廳 主臥的步入式衣帽間和衛(wèi)生間主臥的步入式衣帽間和衛(wèi)生間2.7米奧的斯豪華電梯，內飾極具奢華客廳天花造型餐廳天花造型臥室天花造型客廳、餐廳的空調出風口巧妙地與疊式天花完美結合八角形的270度觀景主臥室餐廳地面拼花走廊地面拼花衛(wèi)生間地面拼花廚房地面拼花電梯地面拼花窗臺背景墻 酒柜臺面石材在其他地方的運用石材在其他地方的運用材料綜合運用的效果材料綜合運用的效果同樣紋路的壁紙，冷暖不同的顏色 衛(wèi)生間不同區(qū)域、不同高度層次天花的交接處理 石材洗手臺的細節(jié) 淋浴間的細節(jié)處理（外側） 躍式空間的臺階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線

10、造型 衛(wèi)生間洗手臺面便精心雕飾出紋理， 陰陽角的圓滑處理不僅柔美而且增加安全性的保證 臥室木地板“人”字形方式鋪裝與眾不同 銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感 門，乃是點睛之作。門，乃是點睛之作。星座的黑胡桃子母門星座的黑胡桃子母門 比普通比普通門加厚門加厚4040 尺寸更寬更高。尺寸更寬更高。未被發(fā)現的鞋柜，未被發(fā)現的鞋柜，被當成是裝飾柜，被當成是裝飾柜，在門背后點綴在門背后點綴！五、系統而精益求精的施工管理五、系統而精益求精的施工管理 1 1、獨特的工程管理組織架構、獨特的工程管理組織架構 宏宇集團在工程營造方面既使用普遍的工程管理框架結構，同時結合自身特色，創(chuàng)新的設立了一些特有的管理方式和團隊。

11、 設置主管景觀設計、施工管理的高層管理者 景觀工程與土建結構施工管理分開 形成獨立的以效果、藝術感染為宗旨的管理團隊 五、系統而精益求精的施工管理五、系統而精益求精的施工管理 2 2、嚴格的管理流程、嚴格的管理流程 北京星河灣以工程建設品質為第一要務，在現場管理中采取簡潔的操作程序，工作效率和效果顯著。簡潔的變更審批程序。（變更審批基本在現場確定，基層員工根據公司品質的一貫要求，現場完成一般變更審批）老板現場辦公進一步加快決策和實施暢通、便捷的部門溝通和跨專業(yè)溝通。（部門經理基本解決跨部門、跨專業(yè)的溝通，爭執(zhí)和誤解在公司中層管理者的工作中得以解決）五、系統而精益求精的施工管理五、系統而精益求精

12、的施工管理 3 3、規(guī)范的工程施工管理。、規(guī)范的工程施工管理。 星河灣人為了實現品質住宅全成品建設工程，用心的分析每一個工序、每一個工作細節(jié)，將品質地產在工程建設階段推至極致。工程施工細節(jié)工程施工細節(jié)室內標準的室外木欄桿銅包件室內標準的室外木欄桿銅包件工程施工細節(jié)工程施工細節(jié)50005000噸黃蠟石的堆砌噸黃蠟石的堆砌實用而靈活的材料采購及成本控制實用而靈活的材料采購及成本控制 1 1、嚴格而靈活的成本控制、嚴格而靈活的成本控制 星河灣的成本控制在房產開發(fā)管理流程的基礎上有所創(chuàng)新，既確保了工程品質，又縮短了審批時間，同時也合理控制了工程成本。工程招標，以邀請長期合作伙伴進行招標或議標建安工程招

13、標。（所有材料均由承包人采購）實用而靈活的材料采購及成本控制實用而靈活的材料采購及成本控制 室內裝飾裝修工程議標。（所有石材等主要裝飾材料均由業(yè)主采購，同時業(yè)主給出較高的人工、機械及輔材單價）景觀工程議標。（提前選苗、采購、假植于苗圃）工程款支付。（搶工階段采取半月一支付方式）迅速、靈活的價格確認。（現場辦公解決品質、成本等問題）設計、施工、成本相互溝通，全面考慮各系統工程成本。（如室外管線施工前，先確定各系統間的總體布置，再明確排水坡度及雨污水的布置）實用而靈活的材料采購及成本控實用而靈活的材料采購及成本控 2 2、舍得投入，品質第一的材料采購、舍得投入，品質第一的材料采購 一般房地產公司運

14、作中材料采購是為實現成本目標而服務的，北京星河灣的材料采購和成本控制沒有嚴格的相對制約關系，雖然舍得投入，但對整體投入又有總控指標。采購過程。（材料采購與設計人員同時參加）價格審批。（設計人員確認后當時電話請示決定是否采購）苗木采購。（景觀設計人員承擔第一責任）總控成本指標可溝通調整。（指導思想是品質，然后是時間，最后才是價格）價格審批以設計效果為主，品質決定各階段成本迅速有效的價格確認制度公司領導每周不少于一次現場辦公積極保障施工單位權益材料選用緊跟時代步伐尊重設計師的設計成果密切關注國際市場產品的更新實用而靈活的材料采購及成本控實用而靈活的材料采購及成本控 七、合縱連橫的綜合管理及統籌七、

15、合縱連橫的綜合管理及統籌 星河灣提出全成品開發(fā)是一種高難度開發(fā)，是對產品生產和管理模式的挑戰(zhàn)，因為生產管理必須做到合縱連橫。橫向理解，做到全成品開發(fā)，就要從產品設計、環(huán)境設計、室內裝修設計、物業(yè)管理服務設計等方面都環(huán)環(huán)相扣，不能割裂，交叉施工很普遍。縱向考察，產品設計線從規(guī)劃到施工到監(jiān)理必須對縫很準，不能走樣。用星河灣設計總監(jiān)的話說：“設計公司給我們出一百張圖，我們拿過來后，吸收他們的設計精華，要出同樣多的一百張圖，這樣才能讓設計思路變成可執(zhí)行的方案，同時還能與環(huán)境或室內裝修相銜接。”七、合縱連橫的綜合管理及統籌七、合縱連橫的綜合管理及統籌 1 1、最高領導對品質的堅持與支持非常重要、最高領導對品質的堅持與支持非常重要 宏宇集團的最高領導在廣州、北京星河灣建設過程中始終站在項目建設的最前線，是產品最終實現優(yōu)質、創(chuàng)新突破的第一保證。2 2、成功依靠團隊的合作、成功依靠團隊的合作 星河灣項目在工程建設過程中也不斷出現爭執(zhí)，但各級員工、各部門經理、主管副總都能很好的溝通和解決。七、合縱連橫的綜合管理及統籌七、合縱連橫的綜合管理及統籌 3 3、始終