商業(yè)銀行住房抵押貸款的分析

1、ABSTRACT商業(yè)銀行住房抵押貸款的分析摘 要美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴給美國乃至全球的金融市場都帶來了巨大的影響。此次次貸危機(jī)的爆發(fā)的主要原因是由美國利率大幅度上升、金融衍生產(chǎn)品的過度創(chuàng)新以及美國過于廉價的信用體制等。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，人們購房的需求也日益增加，而且現(xiàn)在房價不斷的上漲，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款量增大，同時，給我國的住房抵押貸款市場也帶來重大的風(fēng)險隱患。因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理，確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展，為能有效維護(hù)我國商業(yè)銀行業(yè)良好的發(fā)展，對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險分析并尋找有效地措施來防止不利事件的發(fā)生，對于中國是一

2、個迫切而又十分重要的新課題。本文首先分析我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，然后說明加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險管理的必要性，最后從住房抵押貸款所面臨的各個風(fēng)險入手進(jìn)行風(fēng)險管理分析。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，住房抵押貸款，風(fēng)險分析，防范對策ABSTRACTThe United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbrea

3、k of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of America too cheap credit system. In recent years, China's real estate industry is developing rapidly, people purchase deman

4、d is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans,

5、to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurre

6、nce of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facin

7、g from the housing mortgage loan risk management analysis.KEY WORDS：Commercial banks, Housing mortgage loan, Risk analysis, CountermeasuresIII目錄目 錄1前言11.1研究背景及意義21.2研究內(nèi)容與方法21.2.1研究內(nèi)容21.2.2研究方法31.3論文框架42相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述52.1商業(yè)銀行住房抵押貸款理論52.1.1商業(yè)銀行住房抵押貸款的概念52.1.2商業(yè)銀行住房抵押貸款的流程52.1.3商業(yè)銀行住房抵押貸款的用途62.1.4商業(yè)銀行住房抵押貸款

8、的對象62.1.5商業(yè)銀行住房抵押貸款的條件62.1.6商業(yè)銀行住房抵押貸款的額度62.1.7商業(yè)銀行住房抵押貸款的登記制度72.2文獻(xiàn)回顧82.2.1國外研究狀況82.2.2國內(nèi)研究狀況83商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析93.1商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀分析93.2商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的問題分析123.2.1信用風(fēng)險123.2.2利率風(fēng)險133.2.3抵押風(fēng)險13 3.2.4法律風(fēng)險143.2.5流動性風(fēng)險14 3.2.6市場政策風(fēng)險14 3.2.7操作風(fēng)險143.2.8管理風(fēng)險154發(fā)展商業(yè)銀行住房抵押貸款的對策及建議17 4.1開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型17 4.2完

9、善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制17 4.3建立個人住房抵押貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)17 4.4加強(qiáng)個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理和流動性管理18 4.5發(fā)展個人住房抵押貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制18 4.6完善個人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境19結(jié) 論21致 謝23參考文獻(xiàn)25V前言1前言2007年3月爆發(fā)的美國次貸危機(jī)，目前已經(jīng)在全球范圍內(nèi)造成了巨大的影響。次貸危機(jī)是由于一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款而引起的，又通過大量金融衍生產(chǎn)品把其他金融機(jī)構(gòu)卷入了這次危機(jī)，又通過各種途徑影響到整個世界。中國應(yīng)當(dāng)在次貸危機(jī)中吸取經(jīng)驗和教訓(xùn)，避免類似的風(fēng)險。房貸有房產(chǎn)作抵押，似乎是最安全的資產(chǎn)，但房產(chǎn)的價值是隨

10、著市場不斷變化的。當(dāng)市場前景好時，房地產(chǎn)價格上揚(yáng)會提高抵押物的市值，降低抵押信貸的風(fēng)險，會誘使銀行不斷地擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模。但房地產(chǎn)的價格也不可能無休止地漲下去，因為任何企業(yè)或個人都不可能無視其生產(chǎn)與生存的成本。當(dāng)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，房價走低銀行處置抵押物難即使拍賣抵押物其所得收益也不足以償還貸款。而現(xiàn)代金融活動中資本的杠桿率高、信用鏈長，因此房貸的風(fēng)險常常會波及到諸多信貸交易主體。這不僅給貸款銀行帶來大量的呆賬壞賬還會危及銀行體系的安全及整個經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，銀行需要在風(fēng)險和收益中做出理性的選擇，提高識別和抵御市場風(fēng)險的能力。我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款是住房金融的重要組成部分，它是隨著我國

11、住房制度改革的深化而產(chǎn)生、發(fā)展起來的。隨著我國金融業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的深化，自2000年以來，中國城鎮(zhèn)居民的購房熱情不斷升溫，住房金融業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展。在這將近十年的時間里，個人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險受到了各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國商業(yè)銀行一個重要的信貸業(yè)務(wù)種類，給商業(yè)銀行帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展具有極為重要的意義：就微觀層面言之，它使購房人的支付能力增強(qiáng)，住房需求提前得到滿足，居住條件得到改善，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商也從中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益；就宏觀層面言之，一方面，它推進(jìn)了我國的住房制度改革，另一方面，擴(kuò)大

12、了內(nèi)需，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了國民經(jīng)濟(jì)增長。然而，我們應(yīng)當(dāng)看到，在個人住房抵押貸款迅速發(fā)展的同時，也面臨著諸多風(fēng)險，如信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律風(fēng)險、市場政策風(fēng)險、操作風(fēng)險和管理風(fēng)險。這些風(fēng)險給銀行帶來的影響是巨大的，有風(fēng)險就要有相應(yīng)的防范措施。如何有效的防范、控制這些風(fēng)險，從而保證銀行個人住房信貸資金的安全、穩(wěn)健運(yùn)行，充分發(fā)揮個人住房抵押貸款所具有的積極作用，是目前人們最關(guān)心的問題。本文先介紹了商業(yè)銀行住房抵押貸款的研究背景以及研究內(nèi)容，然后從商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的八大風(fēng)險入手分析，來研究各個風(fēng)險的內(nèi)涵以及這些風(fēng)險所帶來的不同影響，結(jié)合商業(yè)銀行住房抵押

13、貸款的現(xiàn)狀，從而解決這些風(fēng)險。1.1研究背景及意義1前言在美國，貸款是非常普遍的現(xiàn)象。美國當(dāng)?shù)氐娜撕苌偃钯I房，大部分都是長時間貸款?？墒窃谶@里，失業(yè)和再就業(yè)是很常見的現(xiàn)象，這些收入不穩(wěn)定或者完全沒有收入的人，他們購買房屋因為信用等級達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，使美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。但是，隨著美國住房市場的降溫，尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也在大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大大加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房，或者通過抵押住房來獲得融資變得困難。這樣的局面導(dǎo)致

14、了大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機(jī)。美國次級抵押貸款市場風(fēng)暴的發(fā)生， 雖然從表面上看，是因為資產(chǎn)證券化、銀行風(fēng)險控制不力導(dǎo)致的，然而我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款過程中這些問題并不是特別明顯，但是美國次貸危機(jī)的誘因卻與我國商業(yè)銀行業(yè)存在的問題基本相同：房價高，房地產(chǎn)泡沫的不斷膨大，利率的不斷上升。由于房地產(chǎn)貸款在我國銀行信貸資產(chǎn)中比重較大，嚴(yán)峻的形勢要求我們必須正視此次美國次貸危機(jī)帶給我們的警示，以保證我國銀行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)和諧發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，人們購房的需求也日益增加，而且現(xiàn)在房價不斷的上漲，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款量增大，

15、給我國的住房抵押貸款市場帶來重大的風(fēng)險隱患。因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理，確保我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展，為能有效維護(hù)我國商業(yè)銀行業(yè)良好的發(fā)展，對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險分析并尋找有效地措施來防止不利事件的發(fā)生，對于中國是一個迫切而又十分重要的新課題。本文的研究目的是在我國商業(yè)銀行的相關(guān)政策下，正視我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀，對存在的風(fēng)險進(jìn)行分析，并有針對性的研究相關(guān)的對策。從信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律風(fēng)險、市場政策風(fēng)險、操作風(fēng)險和管理風(fēng)險這八個方面分析我國商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的隱患，并針對這八個風(fēng)險進(jìn)行了詳細(xì)的研究提出了相應(yīng)的

16、防范措施。1.2研究內(nèi)容與方法1.2.1研究內(nèi)容1）了解我國住房抵押貸款的內(nèi)容及現(xiàn)狀。2）結(jié)合了解的內(nèi)容分析我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險。3）針對分析出的我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險，我國應(yīng)對風(fēng)險采取的措施。5）了解美國次貸危機(jī)及其對我國住房抵押貸款市場發(fā)展的啟示。6）說說自己對我國住房抵押貸款發(fā)展的建議。1.2.2研究方法III前言本文通過規(guī)范分析與實證研究相結(jié)合、 國際比較的方法對我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問題進(jìn)行綜合性研究：1）搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)做出表格，并且根據(jù)表格進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢。 2）根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問題

17、的種類及原因，并且研究解決措施。3）利用個案分析法，舉例法等，說明特殊性。4）歸納總結(jié)，說明共性。1.3論文框架商業(yè)銀行住房貸款理論商業(yè)銀行住房抵押貸款的研究狀況國外研究狀況國內(nèi)研究狀況商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的問題信用風(fēng)險利率風(fēng)險抵押風(fēng)險法律風(fēng)險流動性風(fēng)險市場政策風(fēng)險操作風(fēng)險管理風(fēng)險發(fā)展商業(yè)銀行住房抵押貸款的對策及建議3相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述2相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述2.1商業(yè)銀行住房抵押貸款理論2.1.1商業(yè)銀行住房抵押貸款的概念住房抵押貸款又稱住房按揭貸款，是指借款人由于自有資金不足，以所購買的住房為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，并承諾按期償付貸款本息。住房抵押貸款主

18、要包括以下三類：第一，政策性個人住房貸款，主要為住房公積金貸款，第二，自營性商業(yè)個人住房貸款，按揭貸款是其中的典型形式。第三，個人住房組合貸款，即政策性和自營性兩種貸款方式相結(jié)合的貸款方式。住房抵押貸款，實際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。2.1.2商業(yè)銀行住房抵押貸款的流程1）借款人貸前填寫居

19、民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明；借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù)；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2）銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。3）借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。4）借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。5）貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或

20、建房單位。6）貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。2.1.3商業(yè)銀行住房抵押貸款的用途5相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述用于支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、大修住房，其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱"個人住

21、房抵押貸款"。2.1.4商業(yè)銀行住房抵押貸款的對象具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。2.1.5商業(yè)銀行住房抵押貸款的條件借款人必須同時具備下列條件：（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購房合同；（4）以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款；（5）已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，

22、且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；（6）能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（7）貸款行規(guī)定的其他條件。2.1.6商業(yè)銀行住房抵押貸款的額度最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準(zhǔn)）的80%；貸款期限一般最長不超過30年。2.1.7商業(yè)銀行住房抵押貸款的登記制度從中國的民事立法來看，我國的房產(chǎn)抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善，顯然這還沒有做到一定的重視程度，那么，如何才能完善房產(chǎn)抵押貸款登記制度呢，兩個方面：（1）房產(chǎn)抵押貸款登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個原則：登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。調(diào)研過很多國家，得出結(jié)論是：房產(chǎn)權(quán)屬登記基本上是由房

23、地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)都是司法機(jī)關(guān)，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強(qiáng)的法律效力，我國擔(dān)保法第42條對各種不同抵押物的相應(yīng)登記部門作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，登記機(jī)關(guān)為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。授權(quán)縣級以上地方人民政府是為了VII相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述與城市房地產(chǎn)管理法第61條的規(guī)定保持一致，目的是維護(hù)法律的統(tǒng)一性。而城市房地產(chǎn)管理法之所以沒有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門，是因為全國各地實行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機(jī)關(guān)無章可循，各行其是，為各類虛假登

24、記開了方便之門，極大地影響了抵押登記的權(quán)威性，此后必然涉及到土地政策的貫徹，甚至阻礙中國房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。（2）房產(chǎn)抵押貸款登記審查內(nèi)容不統(tǒng)一房產(chǎn)抵押貸款登記的意義在于房產(chǎn)物權(quán)變動的公示和公信，其目的是使社會公眾相信該登記權(quán)利而為交易行為，維護(hù)交易安全，而不是對抵押合同的效力進(jìn)行確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)在受理抵押當(dāng)事人的登記申請后，只能在自己的職責(zé)范圍內(nèi)就申請的形式進(jìn)行審查，而不能超越登記權(quán)限對合同的實質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行審查，更不可以利用職權(quán)強(qiáng)制收費(fèi)或指令當(dāng)事人到其指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行 資產(chǎn)評估，搞壟斷經(jīng)營，損害抵押當(dāng)事人的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押登記過程中，存在著種種不合理的現(xiàn)象，其

25、中房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)不適當(dāng)?shù)匦惺构珯?quán)力，造成對私權(quán)利的侵犯就是主要表現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)抵押制度是擔(dān)保物權(quán)制度的重點，而由于我國尚無完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來考慮，以實現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國登記的公信力、進(jìn)一步保護(hù)債權(quán)、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新物權(quán)法出臺的情況下，我們更急切期待我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)單行法律的早日出臺，并期待中國民法典的早日公布與實施。2.2文獻(xiàn)回顧2.2.1國外研究狀況個人住房抵押貸款最初起源于19

26、世紀(jì)的英國，到20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。由于國外開辦時間長，目前個人住房抵押貸款市場發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個極為重要的組成部分。以美國為例，個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國外學(xué)者對這一領(lǐng)域的研究也非常深入。建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險，同時其信用提高功能可以有效促進(jìn)我國中低收入家庭購房，有利于改善我國中低收入家庭的住房條件。目前我國的房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國外發(fā)達(dá)國家的擔(dān)保體系運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，對我國住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干

27、建議。國際上主要國家的商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展，并在此基7西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析礎(chǔ)上提出了對完善我國銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的一些啟示。2.2.2國內(nèi)研究狀況個人住房抵押貸款是發(fā)達(dá)國家居民買房時常用的融資方式，房改以來在我國逐步發(fā)展起來。我國發(fā)展個人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費(fèi)，從而對擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長做出貢獻(xiàn)；有利于金融機(jī)構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實現(xiàn) “居者有其屋” 。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的

28、前景和空間，但存在的問題及競爭形勢也不容樂觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。個人資信審查是個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個人資信審查制度，對于解決個人住房抵押貸款存在的問題，提高個人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。個人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長的特點。在住房抵押貸款市場上，金融機(jī)構(gòu)要面臨重大的問題。科學(xué)分析、有效防范問題，完善住房抵押市場管理機(jī)制，是金融業(yè)務(wù)順利開展的需要，也是抵押貸款市場高效運(yùn)作、充分發(fā)揮其功能的前提。3商業(yè)

29、銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析3.1商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀分析住房抵押貸款是房地產(chǎn)抵押貸款市場中針對個人購買住宅的一種房產(chǎn)抵押貸款，第二次世界大戰(zhàn)后首先在美國發(fā)展起來的一種房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。指由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以住宅為抵押所發(fā)放的一種貸款，按期付息，住房產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有人自行管理，債權(quán)人只能按期收息，而沒有對房屋的使用管理權(quán)力，產(chǎn)權(quán)所有者到期還清借款，同時收回房契，抵押即告終止。住房抵押貸款是以抵押合同為依據(jù)的一種對借貸雙方都有利的抵押貸款形式。抵押合同具有法律的約束力，它明確規(guī)定了借貸條件以及借貸雙方各自的利益、權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。在國際上，住宅抵押貸款是一種最普遍，最基本的住宅信貸形勢，也是

30、一種成熟的住宅信貸形式。美國新經(jīng)濟(jì)的連續(xù)強(qiáng)勁增長創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)學(xué)史上的奇跡，實際上它是一種雙輪驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)：一方面源于以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為代表的知識經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，另一方面，則源于以國內(nèi)消費(fèi)為主的產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅速穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，1999年美國國內(nèi)住宅抵押貸款占銀行信貸額的48%，人均住房消費(fèi)占美國人可支配收IX西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）入的70%左右，而加州的房地產(chǎn)在20多年中增長了38倍。值得一提的是，1990年代初美國的國際貿(mào)易收支為赤字，國際經(jīng)濟(jì)在很大程度上依賴國內(nèi)消費(fèi)，而政府采取徹底化的國內(nèi)消費(fèi)策略是美國1990年代經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的重要原因。縱觀市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，住房金融

31、在一國金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押貸款，其占商業(yè)銀行貸款總額的比重一般在20%-30%之間。近年來，全球金融一體化和金融深化發(fā)展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押貸款這一金融工具的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)和住房消費(fèi)通過抵押證券化和各種形式的抵押貸款，使大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)，由此推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展關(guān)聯(lián)。 世界各國的政府和金融機(jī)構(gòu)均給予居民以適當(dāng)?shù)淖》抠J款援助，并通過延長貸款償還期和提高貸款比率等辦法來提高居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。例如，英國設(shè)立了建筑社團(tuán)、住房金融公司、住房公司等金融機(jī)構(gòu)，吸收以貸款為目的的住房儲蓄為私人購房籌集資金；而日本則建立了住房金融公庫，一方面向不動產(chǎn)商和

32、其他組織提供低息貸款，以此來調(diào)節(jié)住房市場的價格，另一方面向買房者提供長期低息貸款，以鼓勵私有住房的發(fā)展；美國則是一個典型的以私人住房投資為主的商業(yè)經(jīng)營型的住房市場，住房抵押信貸成為住房流動機(jī)制和私人住宅投資的中心，完善和發(fā)達(dá)的住房抵押信貸系統(tǒng)，有力地支持了美國60%以上的家庭擁有自己的住房。二戰(zhàn)以后，正式由于住房金融機(jī)構(gòu)為居民提供長期住房抵押貸款，使得西方各國住房自由率普遍得到提高，大部分國家達(dá)到了60%以上，少數(shù)國家超過了70%。從我國住房抵押貸款的實踐中也可以看到，住房抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)各項貸款中違約風(fēng)險最小、發(fā)展前景最為廣闊的一個貸款品種，因此在整個房地產(chǎn)金融市場中具有舉足輕重的地位。其

33、重要性表現(xiàn)為：1）為房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營提供資金的支持由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資量大、建設(shè)周期長的特點，在各個環(huán)節(jié)上都需要投入大量的資金才能運(yùn)行，僅僅依靠開發(fā)商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來源分散、資金投入量大而來源小這對矛盾時刻威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生存。國外不少國家的房地產(chǎn)貸款占到了各種貸款總量的30%左右。據(jù)1999年資料顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中有70%來自貸款。2）支持住房消費(fèi)不論是從國外還是從國內(nèi)住房商品化發(fā)展的實踐來看，購買住房都不是一件很容易的事。以日本為例，在大阪、神戶買一套70-80平方米的住房，至少需要2000萬日元。而在上海，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的商品住房平均價格為每平方米70

34、00元以上，購買一套70-80平方米的住房需要50-60萬元。對于絕大多數(shù)居民而言，拿出這么多錢來購買住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購房者提供了有利的幫助，使得遙遠(yuǎn)的住房夢成為現(xiàn)實。9商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析3）有利于銀行開拓新業(yè)務(wù)，減少信貸風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。通過住房制度改革，住房作為消費(fèi)商品進(jìn)入了千家萬戶，其市場和發(fā)展?jié)摿Χ即蟆ｃy行及時提供樓宇按揭貸款，將有利于拓寬房地產(chǎn)債務(wù)資金供應(yīng)市場。另外，近年我國專業(yè)銀行多被信貸風(fēng)險所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風(fēng)險的主要手段。開展樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)，有房產(chǎn)作抵押，就可使信貸風(fēng)險降到最低程度。而且，銀行可借此爭取更多

35、的存款客戶，壯大自己的資金實力。4）有利于促進(jìn)整個房地產(chǎn)體系的發(fā)育我國房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了10多年發(fā)展，有的年份還曾是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的"亮點"，但是整個房地產(chǎn)市場仍然很落后，市場體系仍不健全。盡管全國房地產(chǎn)公司開發(fā)出了大量的商品房，但有效需求不足，導(dǎo)致了大量空臵房屋的產(chǎn)生。根據(jù)國家統(tǒng)計局測算的"全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)"結(jié)果表明，截止到2000年9月份，商品房空臵面積累計為8,323萬平方米，其中商品住宅空臵面積為5,715萬平方米。作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素之一的資金的嚴(yán)重不足，以及金融業(yè)務(wù)種類和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制約著土地的開發(fā)和

36、房屋的建設(shè)與消費(fèi)。住房抵押貸款的發(fā)展可以促進(jìn)住房金融市場的繁榮，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，健全房地產(chǎn)市場體系。在許多西方國家，住房的一、二級市場同樣相當(dāng)活躍，購房者能夠比較容易地買到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣出，一般居民一生中都有幾次購房、賣房的經(jīng)驗。 5）有利于政府的宏觀調(diào)控住房抵押貸款在促進(jìn)房地產(chǎn)市場體系發(fā)育的同時，也是政府借以進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效工具。政府一般可以通過調(diào)整信貸利率、信貸額度、貼現(xiàn)率和抵押期限等金融工具手段，來調(diào)節(jié)住房金融市場中的資金余缺，以實現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)。作為房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源的金融資本的投入量的大小決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模，金融投入的結(jié)構(gòu)、

37、方向、服務(wù)方式是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲蓄功能來拉平經(jīng)濟(jì)周期波動和促進(jìn)住房建筑業(yè)的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國家，居民住房消費(fèi)多是通過抵押貸款方式進(jìn)行的，從性質(zhì)上看，就是一種因借錢買房而產(chǎn)生的負(fù)儲蓄與強(qiáng)制儲蓄。由于這種先消費(fèi)后儲蓄是通過信貸的替代儲蓄功能來實現(xiàn)的，所以當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)處于因需求膨脹而引起過熱時，通過抵押貸款的替代儲蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費(fèi)方面，降低總消費(fèi)需求，避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展中因需求變化而導(dǎo)致過大經(jīng)濟(jì)波動的發(fā)生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)這一角度來看，加快培育住房金融體系對完善我國金融市場和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義。促進(jìn)金融業(yè)

38、對房地產(chǎn)業(yè)的滲透，還可以為我國利率的浮動化、市場化找到突破口。6）有利于改善居民住房條件XII西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國，不僅從數(shù)量上已經(jīng)可以滿足其居民的住房需求，在居住質(zhì)量上也達(dá)到了較高的水平。1999年底，美國抵押貸款二級市場總規(guī)模達(dá)到79,000多億美元，如果沒有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平方米的居住條件是難以實現(xiàn)的。同樣，許多國家過去很多居民無房可住或住房十分擁擠，現(xiàn)已發(fā)展到幾乎全部居民都有房可住，而且相當(dāng)多的居民住房較為寬敞，正進(jìn)一步追求住宅環(huán)境的優(yōu)雅、和諧。這雖然與居民收入水平的提高密

39、切相關(guān)，也與住房金融、特別是住房抵押貸款的發(fā)展密不可分。實踐證明，不僅高收入水平的國家能夠通過住房抵押貸款改善居住條件、提高居住水平，低收入國家如新加坡、巴西等也已通過這一途徑取得了相當(dāng)?shù)某煽?。在個人消費(fèi)信貸中，由于個人住房抵押貸款占據(jù)了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢頭的“零售業(yè)務(wù)”，被視為拓展信貸營銷業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業(yè)銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，20002005年間個人住房抵押貸款余額占全國消費(fèi)信貸余額比重均在74以上，2004年、2005年則到達(dá)80左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是

40、2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。表3-1 2000-2005年全國個人住房抵押貸款（單位：億）200020012002200320042005全國消費(fèi)信貸余額4235699010669157362006322150個人住房抵押貸款余額337755988258117821585318400個人住房抵押貸款比重79.74%80.09%77.40%74.87%79.02%83.37%個人住房抵押貸款增長比例80.75%338.57%65.77%47.52%42.67%

41、16.07%我國市場經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展階段，法律制度還不是很完善，個人信用征信體系不健全，商業(yè)銀行風(fēng)險管理水平低，這些因素導(dǎo)致個人住房抵押貸款存在很大風(fēng)險，實際貸款違約率高。然而，房地產(chǎn)市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數(shù)額小，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或動蕩現(xiàn)象，貸款違約等風(fēng)險就會顯現(xiàn)。在我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)還沒有遇到真正考驗的考驗以前，加強(qiáng)個人住房抵押貸款風(fēng)險防范，完善風(fēng)險管理機(jī)制是個人住房抵押貸款良性發(fā)展所必備的條件。11商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析3.2商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的問題分析近幾年，商業(yè)銀行住房抵押貸款的發(fā)展迅猛，人們經(jīng)濟(jì)水平的提高，使人們對購房的需求越來越

42、大，但房價的上漲也讓人們不得不通過抵押貸款來獲得購房款，但這就給銀行帶來了一定的問題和風(fēng)險。就我國目前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境而言，個人住房抵押貸款風(fēng)險面臨的問題是由個人住房抵押貸款自身的特點以及市場環(huán)境等內(nèi)部、外部的因素所決定的。具體來說，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面的問題：3.2.1信用風(fēng)險信用風(fēng)險，也稱為違約風(fēng)險。是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接的風(fēng)險。有下面幾種形式：一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產(chǎn)后，因其實際支付能力下降，或者突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息的行為。我國市場競爭非常激烈，借款人面臨著許多困難和挑戰(zhàn)，就業(yè)

43、形勢嚴(yán)峻，教育、醫(yī)療事業(yè)等各方面支出的急劇增加，都會導(dǎo)致借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無法繼續(xù)償還貸款本息。二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人在主觀條件下認(rèn)為放棄還款能為其帶來更大的收益而產(chǎn)生的行為。當(dāng)房價持續(xù)下跌或利率持續(xù)上升，借款人認(rèn)為繼續(xù)還款的成本大放棄還款的收益，就會理性違約。理性最有可能發(fā)生在貸款合同簽訂后的前年，因為此時違約的機(jī)會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費(fèi)用和一部分貸款本息。三是提前還款。提前還款是借款人的主動行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當(dāng)市場利率低于合同利率時，提前償還貸款的行為就有可能發(fā)生，提前

44、還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要特征是借款人將套取的個人住房抵押貸款資金實際用于風(fēng)險更高的投資，如挪用到房地開發(fā)，或者進(jìn)入資本市場，導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸風(fēng)險大幅上升。2007年1月底銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步防范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來相關(guān)風(fēng)險的通知，房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。3.2.2利率風(fēng)險利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險。一般來說，商業(yè)銀行所面臨的利率風(fēng)險有兩種：一是“不匹配風(fēng)險

45、”，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調(diào)整的不XIV商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調(diào)，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風(fēng)險引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險。3.2.3抵押風(fēng)險貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但是商業(yè)銀行也常面臨如下抵押風(fēng)險：一是抵押處置風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭受抵押處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)煩瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。二是抵押物價格風(fēng)險。抵押物價格風(fēng)險

46、包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整或不景氣時，價格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由于估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險。3.2.4法律風(fēng)險法律制度風(fēng)險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執(zhí)行力度不強(qiáng)，使商業(yè)銀行面臨損失。良好的社會法律環(huán)境是發(fā)展個人住房抵押貸款的基礎(chǔ)條件，如美國1968年頒布了統(tǒng)一消費(fèi)信貸法典、消費(fèi)信貸保護(hù)法，1974年又頒布了新的統(tǒng)一消費(fèi)信貸法典。我國還沒有針

47、對消費(fèi)信貸的專項法律、法規(guī)，商業(yè)銀行法、貸款通則、擔(dān)保法、票據(jù)法、合同法等法規(guī)都是為生產(chǎn)信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。3.2.5流動性風(fēng)險流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受的利益損失。引起流動性風(fēng)險原因在于商業(yè)銀行經(jīng)營特征和個人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運(yùn)用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題。我國個人住房抵押貸款的變現(xiàn)性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數(shù)以及貸款期限等都不同，商業(yè)銀行無法實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理；二是信

48、貸市場信息不對稱導(dǎo)致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風(fēng)險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費(fèi)品二級市場尚未形成，抵押物變現(xiàn)難影響住房抵押貸款變現(xiàn)性。3.2.6市場政策風(fēng)險 市場政策風(fēng)險包含兩個方面，一是指國民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條周而復(fù)始周期性波動，影響房地產(chǎn)業(yè)的市場風(fēng)險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性，經(jīng)濟(jì)高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)蕭條時，失業(yè)率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業(yè)銀行勢必會面臨大量的“壞賬”失。二是政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化給商業(yè)銀行帶來損失。我國整個經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時期，市場機(jī)

49、制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，投資乘數(shù)大，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長具有較強(qiáng)的拉動作用，從而成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)拉動消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要行業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背，政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風(fēng)險。15商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析3.2.7操作風(fēng)險違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險最主要原因之一，是經(jīng)營機(jī)構(gòu)在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵約束機(jī)制下，經(jīng)營機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個人住

50、房抵押貸款為名違規(guī)開辦個人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險業(yè)務(wù)；二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。3.2.8管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指商業(yè)銀行內(nèi)部個人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致的信貸風(fēng)險。從貸款政策、管理流程、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)基礎(chǔ)等方面看，我國商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處于一個比較低的水平。如商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動，不計風(fēng)險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評價標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；個

51、人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導(dǎo)致個人住房抵押貸款的風(fēng)險增大。發(fā)展商業(yè)銀行住房抵押貸款的對策及建議4發(fā)展商業(yè)銀行住房抵押貸款的對策及建議針對上述商業(yè)銀行個人住房抵押貸款八大風(fēng)險，商業(yè)銀行可以采取如下措施予以化解和防范。西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）4.1開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型我國商業(yè)銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風(fēng)險展開，根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于風(fēng)險管理精神，現(xiàn)代商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理不僅僅包含單一借款人風(fēng)險管理，更加重要的是，應(yīng)當(dāng)以優(yōu)化配置風(fēng)險資本和配置信貸資產(chǎn)組合

52、為風(fēng)險管理模式，對銀行面臨的整體風(fēng)險進(jìn)行測量、監(jiān)控和主動管理，因此要求商業(yè)銀行對整體信貸業(yè)務(wù)開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系，采用內(nèi)部評級法，用統(tǒng)計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風(fēng)險暴露(EAD)和期限(M)指標(biāo)，全面準(zhǔn)確把握個人住房抵押貸款的風(fēng)險狀況，對未來整體風(fēng)險做出合理預(yù)測。在此基礎(chǔ)上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進(jìn)行市場細(xì)分，以此作為開展業(yè)務(wù)的重要依據(jù)。4.2完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制商業(yè)銀行應(yīng)制定一套嚴(yán)密、詳細(xì)、操作性強(qiáng)的規(guī)章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。第一，根據(jù)個人住

53、房抵押貸款內(nèi)部評級模型的相關(guān)數(shù)據(jù)制定貸款風(fēng)險資本配置和信貸組合計劃，確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向、比重以及發(fā)展節(jié)奏和進(jìn)程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。第二，加強(qiáng)貸款流程全過程管理，從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等環(huán)節(jié)分析相關(guān)風(fēng)險點，落實管理職責(zé)，規(guī)范操作流程；建立合理的激勵約束機(jī)制，促使業(yè)務(wù)人員自覺遵守各項規(guī)章制度，解決重業(yè)務(wù)拓展輕風(fēng)險管理的導(dǎo)向機(jī)制；強(qiáng)化損失責(zé)任追究制度，根據(jù)資產(chǎn)的實際損失追究相應(yīng)責(zé)任。第三，在組織結(jié)構(gòu)上，可以逐步實行審批官和風(fēng)險控制官派駐制，實現(xiàn)審貸分離和風(fēng)險監(jiān)管分離，保證貸款審批和風(fēng)險控制的獨(dú)立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經(jīng)營，逐步培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)化審批官和風(fēng)險管理官，提高管

54、理專業(yè)水平。第四，加強(qiáng)借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，信息分析結(jié)果可能越準(zhǔn)確，為較好預(yù)防和控制信用風(fēng)險評價提供客觀依據(jù)。4.3建立個人住房抵押貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)是一個與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)性的行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響并反過來給宏觀經(jīng)濟(jì)以強(qiáng)烈的作用，建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范市場系統(tǒng)性和政策風(fēng)險，建立預(yù)警模型對宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及國家相關(guān)政策分析，對房地產(chǎn)市場及整個社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測，及早做出反應(yīng)，避免由此帶來的損失。預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建完善是一項龐大的工程，一是建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)；

55、二是17發(fā)展商業(yè)銀行住房抵押貸款的對策及建議開發(fā)合適的風(fēng)險預(yù)警模型，針對我國實際情況，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險進(jìn)行及時處理和化解。4.4加強(qiáng)個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險管理和流動性管理隨著我國利率市場化改革不斷推進(jìn)，利率風(fēng)險會逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行在防范個人住房抵押貸款的利率風(fēng)險上可以采取以下措施。第一，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限

56、的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給借款人，同時也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。第二，開發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業(yè)銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發(fā)行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險。第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險管理，通過市場交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險管理，用銀行間期權(quán)(上限期權(quán)、下限期權(quán)和雙限期權(quán))、互換和互換期權(quán)進(jìn)行長期利率風(fēng)險管理。第四，大力發(fā)展個人住房