后勤管理干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)一

1、主講(zhjing)教師：裴艷慧精品資料第一(dy)部分 物業(yè)管理基本知識(shí)第二部分 物權(quán)法解讀第三部分物業(yè)管理?xiàng)l例解讀精品資料一、物業(yè)(w y)的構(gòu)成二、物業(yè)(w y)管理的內(nèi)容精品資料u建筑主體u附屬設(shè)備u配套(pi to)設(shè)施u相關(guān)場(chǎng)地精品資料精品資料精品資料（二）生活設(shè)備類。生活設(shè)備是指與物業(yè)住用人生（二）生活設(shè)備類。生活設(shè)備是指與物業(yè)住用人生活舒適關(guān)系密切的，并且影響物業(yè)住用人生活環(huán)活舒適關(guān)系密切的，并且影響物業(yè)住用人生活環(huán)境質(zhì)量的各類設(shè)備系統(tǒng)總和。由于生活方便寓于境質(zhì)量的各類設(shè)備系統(tǒng)總和。由于生活方便寓于生活舒適，因此生活舒適，因此(ync)，生活設(shè)備類是包含方便，生活設(shè)備類是包含方

2、便生活的舒適類設(shè)備系統(tǒng)。生活的舒適類設(shè)備系統(tǒng)。1、電梯系統(tǒng)。電梯是指用電力拖動(dòng)的特殊交通運(yùn)、電梯系統(tǒng)。電梯是指用電力拖動(dòng)的特殊交通運(yùn)輸工具。從這一定義出發(fā)，方便設(shè)備管理，本文輸工具。從這一定義出發(fā)，方便設(shè)備管理，本文所指的電梯也包括自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道等。所指的電梯也包括自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道等。 2、排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)是指收集并排放人們生活、排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)是指收集并排放人們生活廢水和建筑物自然積水，使其到規(guī)定處的排水設(shè)廢水和建筑物自然積水，使其到規(guī)定處的排水設(shè)備總和。通常分為生活排水系統(tǒng)和自然排水系統(tǒng)備總和。通常分為生活排水系統(tǒng)和自然排水系統(tǒng)兩大類。兩大類。精品資料精品資料精品資料精品資料

3、u生活(shnghu)設(shè)施u文化娛樂設(shè)施u交通設(shè)施u體育設(shè)施精品資料u庭院(tngyun)u綠地u道路精品資料精品資料 為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定了中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法），并于2007年3月16日通過了十屆全國(guó)人大五次會(huì)議的審議，于2007年10月1日起施行(shxng)。物權(quán)法共19章247條，分為五部分，即總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有。 物權(quán)法主要解決三個(gè)問題：一是物屬于誰，誰是物的主人；二是權(quán)利人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)；三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的要承擔(dān)哪些民事責(zé)

4、任。精品資料物權(quán)法的出臺(tái)，明確了業(yè)主的權(quán)益，在很大程度上解決了物業(yè)管理活動(dòng)中有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬和管理權(quán)限方面的問題，為防止、解決物業(yè)管理糾紛提供了新的法律依據(jù)和救濟(jì)途徑。（1）明確了業(yè)主的身份及權(quán)利業(yè)主是物權(quán)法第六章的基礎(chǔ)性概念之一，業(yè)主身份的確定切實(shí)關(guān)系到物權(quán)法的貫徹實(shí)施，但物權(quán)法出臺(tái)時(shí)并沒有對(duì)此做出一個(gè)明確的規(guī)定。目前，一般是以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，這其實(shí)與現(xiàn)實(shí)有很大的出入。最高院出臺(tái)的關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋對(duì)業(yè)主的范圍進(jìn)行了確認(rèn)。該解釋第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為

5、物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；?jy)與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！本焚Y料精品資料精品資料精品資料物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容可以歸納為：建立了10項(xiàng)基本制度；明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益；明令物業(yè)服務(wù)企業(yè)的7項(xiàng)權(quán)責(zé)；明令4項(xiàng)禁止行為(xngwi)；規(guī)范兩項(xiàng)書面合同；法規(guī)授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定。精品資料精品資料精品資料第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收(ynshu)(ynshu)手手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：資料：（一）竣工總平面圖，單

6、體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收驗(yàn)收(ynshu)(ynshu)資料；資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。精品資料精品資料精品資料精品

7、資料1.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。2.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全(nqun)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法利益。4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法

8、，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。精品資料5物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供(tgng)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。6違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。7物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。精品資料1.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)(jinsh)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。4.業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路及場(chǎng)地，以損害業(yè)主的共同利益。精品資料精品資料1.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、市、自治區(qū)、直轄市制定。2.業(yè)主(yzh)在首次業(yè)主(yzh)大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主(