總部基地模式研究

1、總部基地綜合案例研究2總部基地分類研究：總部基地的五大發(fā)展模式2模式1 ：制造加工型總部基地模式3 ：研發(fā)及高科技型總部基地模式4 ：企業(yè)內(nèi)腦型總部基地模式5 ：后臺服務型總部基地（CBD）北京星網(wǎng)工業(yè)園濟南時代總部基地哥本哈根機場商務花園成都空港總部公園Park west西區(qū)商務花園德國慕尼黑寶馬中心劍橋商務花園新加坡商務花園巴黎拉德方斯紐約曼哈頓模式2 ：空港型總部基地交通便利，易于原材料、成品等運輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?？拷鼨C場（國門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達，占地面積廣闊，依托交通優(yōu)勢的辦公場所。產(chǎn)業(yè)聚集效應突出，基礎(chǔ)

2、設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達，標桿企業(yè)帶動。良好的商務基礎(chǔ)；多種交通方式到達市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務公司入駐。城市中心，發(fā)達的城市交通，人流量密集，最高的地價和租金，購物、餐飲、休閑配套齊全，以大型金融、商貿(mào)企業(yè)等服務型企業(yè)入駐。模 式 K P I 案 例總部基地案例研究3制造加工型總部基地：濟南時代總部基地打造濟南制造業(yè)基地啟動時間：07年春季開盤，現(xiàn)在正在招商引資中，一期已經(jīng)售完50%以上位置/規(guī)模：位于二環(huán)內(nèi)天橋區(qū)唯一工業(yè)園區(qū)藥山工業(yè)園內(nèi)，總占地面積23.36公頃，總建筑面積28.11萬平方米容

3、積率1.20 ，規(guī)劃建設(shè)300余棟總部樓。綠化率達36%。寫字間面積在800-2000平米之間，可拆分的寫字間面積為200-400平米。項目距濟南國際機場25公里、火車站3公里、長途汽車站2公里，緊鄰泉勝物流中心，交通便利功能定位：由溫州商人投資建設(shè)為聯(lián)體產(chǎn)業(yè)別墅，主要引入浙江新型都市工業(yè)企業(yè)和大型制造業(yè)企業(yè)的山東公司，抓住日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇，為中小企業(yè)和民營經(jīng)濟提供集聚的平臺建筑進度/企業(yè)入駐情況：至07年10月，時代總部基地一期已售完50%以上，實現(xiàn)均價2700元/平米；可以容納超過300家企業(yè)，目前德力西電器、浙商通訊、信發(fā)集團、中標電器、濰柴工貿(mào)等等眾多知名企業(yè)已經(jīng)在第一時間搶駐總部基

4、地。項目還吸引了溫州商團北方市場營銷總部或物流總部等設(shè)在濟南，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會也表示濃厚的興趣。3天橋區(qū)總部基地案例研究4制造加工型總部基地：濟南時代總部基地客戶構(gòu)成4整體：截至07年一季度，已簽入駐協(xié)議客戶42家，其中德力西集團、正泰集團、信發(fā)集團是代表企業(yè)。共完成銷售5萬余平方米，約占一期總建筑面積的50% 。浙商占據(jù)大半江山：因開發(fā)商的溫州背景，以及浙江企業(yè)喜歡抱團的心理，加上時代總部基地提出的“品牌企業(yè)聚集區(qū) ”等理念吸引了眾多溫州企業(yè)家，使得簽約企業(yè)呈現(xiàn)本地企業(yè)和浙商平分秋色的局面，而且越來越多的浙商表示濃厚的興趣。制造業(yè)民企是絕對的主角：除了一家外企外其余的都是民企；99%以

5、上是制造業(yè)民企，其中科技&電子&電信、機械和汽配是比重最大的三類企業(yè)?？偛炕匕咐芯?制造加工型總部基地：濟南時代總部基地優(yōu)惠政策整體：享受總部基地6大優(yōu)惠+藥山工業(yè)園區(qū)的雙重優(yōu)惠稅費減免優(yōu)惠：1、入駐企業(yè)自開業(yè)之日起，兩年內(nèi)免交轄區(qū)各類規(guī)費，三年減半征收；濟南市所收各類規(guī)費，轄區(qū)政府協(xié)同開發(fā)商申請減免政策。2、在總部基地園區(qū)內(nèi)認定的高新技術(shù)企業(yè)，自認定之日起，減按15的稅率征收所得稅。3、新辦高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)企業(yè)申請，稅務機關(guān)批準，從投產(chǎn)年度起，兩年內(nèi)免征所得稅。4、出口產(chǎn)值達到當年總產(chǎn)值70以上的，經(jīng)稅務機關(guān)核定，按減10的稅率征收所得稅。創(chuàng)業(yè)孵化基金支持：凡認購期間的客

6、戶可獲得天橋區(qū)藥山管委會提供的1.5%的創(chuàng)業(yè)孵化基金支持付款優(yōu)惠政策：教育服務：入駐本園的企業(yè)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和高級人才的子女在天橋區(qū)內(nèi)入學入托免收借讀費。行政政策支持：時代總部基地園內(nèi)企業(yè)從前期立項，審批，規(guī)劃，建設(shè)到后期生產(chǎn)經(jīng)營，享受天橋區(qū)藥山工業(yè)園管委會的“一條龍”跟蹤服務，行政性收費采取“一個窗口”政策享受藥山工業(yè)園區(qū)的一切優(yōu)惠：基地招商可享受濟南市天橋區(qū)藥山工業(yè)園管委會對外招商現(xiàn)有的一切優(yōu)惠付款方式付款方式優(yōu)惠折扣比例優(yōu)惠折扣比例一次性付款95折分期付款96折按揭付款98折5總部基地案例研究6制造加工型總部基地：濟南時代總部基地營銷策略上以活動擴大影響力以產(chǎn)品吸引客戶通過舉辦或

7、參加各類相關(guān)活動增強影響力： 成功舉辦了不同主題的三期總部沙龍，與企業(yè)家暢談總部基地發(fā)展中的各種問題，搭建與意向客戶溝通的良好平臺； 參加“浙江省首屆總部經(jīng)濟高峰論壇”和“山東省首屆總部經(jīng)濟高峰論壇”，向各界人士展示總部基地的形象和招商策略，吸引了大批的溫州企業(yè)參觀考察 高調(diào)亮相春季房展會，以DIY 定制地產(chǎn)”概念及多樣化的產(chǎn)品吸引眾多企業(yè)； 07年受邀參加山東首屆環(huán)濟南都市圈中小創(chuàng)業(yè)項目資金洽談會，倡導的“中小企業(yè)發(fā)展平臺”主旨，吸引了大批參展者，成為展會上一大亮點靈活多樣的招商活動：積極在浙江等地招商，先后吸引了5批溫州考察團來濟南考察，效果顯著，第一批溫州考察團即有 20 家企業(yè)當場簽訂

8、了入駐意向書。用產(chǎn)品說話，突出高性價比： DIY地產(chǎn)：隆重推出首家“ DIY 定制地產(chǎn)”概念，滿足客戶對產(chǎn)品靈活性和個性化的需求 ； 可冠名的獨棟式別墅：強調(diào)可獨立冠名、彰顯企業(yè)形象的獨棟式產(chǎn)業(yè)別墅，是山東省目前最大的首創(chuàng)獨棟式商企辦公平臺； 環(huán)境&綠化：環(huán)境優(yōu)美，尊享后花園、空中花園，超大綠色生態(tài)環(huán)境； 多樣化戶型：擁有面積3001600的多種戶型，招商方式靈活多樣，產(chǎn)品內(nèi)部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便； 高性價比：突出高性價比3年半租金擁有一棟總部樓6總部基地案例研究7制造加工型總部基地：濟南時代總部基地以營銷事件吸引政府官員、經(jīng)濟名人、企業(yè)名流參與以此提升項

9、目層級與形象高度7吸引政府領(lǐng)導、經(jīng)濟名人、企業(yè)名流參與，提升項目作為總部基地的層級與項目形象。參加山東總部經(jīng)濟高峰論壇參加浙江首屆總部經(jīng)濟高峰論壇發(fā)布在總部觀察的廣告亮相中創(chuàng)會總部基地案例研究8制造加工型總部基地：成功因素分析8給予客戶購買預期性價比差異化營銷1、招商提升項目形象2、傍政府提升項目層級3、軟性服務辦公差異化營銷4、產(chǎn)品品質(zhì)為王異地招商，引入關(guān)系性龍頭企業(yè)，并針對龍頭企業(yè)提供以租代售的招商方式，同時免租三年半。政府提供招商政策。通過活動邀請政府官員出席。政府領(lǐng)導對項目視察。解決教育。購買優(yōu)惠。定制+冠名。商務配套。低密度獨棟辦公。尊享后花園、空中花園。超大綠色生態(tài)環(huán)境。總部基地案

10、例研究9空港型總部基地：哥本哈根機場商務花園9概況：位于歐洲四大國際機場之一的哥本哈根國際機場東部，接通世界各地130多個機場；整個地區(qū)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)達的公交系統(tǒng)。設(shè)有國際火車站，同時也是連結(jié)斯堪的納維亞和中歐國際高速公路的要點，可以方便的乘火車、飛機、汽車方便到達商務花園；乘火車或開車到達哥本哈根中心只需10到15分鐘，瑞典南中部大部分城市和商務花園在兩三小時地上旅程內(nèi)可達。哥本哈根平均教育程度很高，為商務花園提供了非常好的人力資源基礎(chǔ)；占地41.8ha，建筑面積22.0ha，設(shè)計最大程度的符合物流行業(yè)的先行要求，并考慮和整體區(qū)域的景觀協(xié)調(diào)。開發(fā)商開發(fā)手法靈活，自建辦公物業(yè)出租，同時也

11、為企業(yè)定制產(chǎn)品，而且可將地塊出租由企業(yè)自建。 成功要素：毗鄰大型國際機場。 多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密。 城市人力資源基礎(chǔ)好。 充分考慮物流行業(yè)特點規(guī)劃設(shè)計商務花園?？偛炕匕咐芯?0空港型總部基地：成都空港總部公園為品牌開發(fā)商藍光在西航港核心區(qū)推出的集總部辦公、商業(yè)和居住為一體的復合型定位5A國際商務城區(qū)位：成都國際航空港核心區(qū)，雄踞國際城南，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)、金融、 通訊等形成的完整產(chǎn)業(yè)鏈。規(guī)模：總占地700余畝，包括商務辦公樓、現(xiàn)代商業(yè)和國際公寓等物業(yè)，其中擬建總部辦公60萬方土地性質(zhì)：40年商業(yè)用地開發(fā)商：成都知名開發(fā)商藍光10住宅圣菲To

12、wn城總部辦公一期待建商業(yè)配套待建辦公區(qū)辦公辦公居住居住商業(yè)商業(yè)體量體量60萬8萬10萬進程進程08.6.2開盤，月銷6000/月07.12開盤，現(xiàn)銷售完92%尚未開發(fā)距機場2.5km機場高速空港經(jīng)濟圈大學城高新南區(qū)新行政中心繞城高速三環(huán)人民南路至市區(qū)10分鐘車程總體體量一覽總部基地案例研究11空港型總部基地：成都空港總部公園招商引入龍頭企業(yè)提升形象與項目檔次，銷售地域性外遷企業(yè)實現(xiàn)快速回現(xiàn)產(chǎn)品：獨棟、雙拼和集中式辦公相結(jié)合。配套：聚合總部商務、豪華酒店、現(xiàn)代商業(yè)、頂級會所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)。優(yōu)惠條件：享受雙流縣統(tǒng)一的“533”優(yōu)惠政策 ，贈送樓頂廣告牌?？蛻粲媱澮MEMS、等標桿

13、型物流企業(yè)、配套急宅送等關(guān)聯(lián)性物流企業(yè)。還有重慶下面外遷型企業(yè)。11獨棟雙拼集中式辦公獨棟、雙拼和集中式辦公樓相結(jié)合的產(chǎn)品類型使得客戶可選擇性較大同時通過集中式寫字樓可以提高容積率，但是面積區(qū)間也較大，這將帶來一定風險龍頭企業(yè)龍頭企業(yè)關(guān)聯(lián)性企業(yè)關(guān)聯(lián)性企業(yè)重慶下面城市客戶重慶下面城市客戶其它其它5%22%63%10%配合空港引進物流型龍頭型企業(yè)提升項目形象，塑造空港經(jīng)濟氛圍，提升客戶購買預期。以重慶下面城市外遷企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金牛。小面積雙拼成為現(xiàn)金牛產(chǎn)品，而大面積獨棟成為明星產(chǎn)品?？偛炕匕咐芯?2空港型總部基地：成功因素分析12空港總部公園便利的交通條件：是具備西部唯一集航空、鐵路、公路為一體的

14、立體互通式網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，能夠?qū)崿F(xiàn)市區(qū)與郊區(qū)的自由轉(zhuǎn)換政府政策支持：享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠、金融扶持等多種政府優(yōu)惠政策。進駐的企業(yè)總部或分支機構(gòu)有條件享受“533”財政扶持政策高品質(zhì)產(chǎn)品：將獨棟作為標桿產(chǎn)品，更有利于進駐企業(yè)展示自己的企業(yè)形象，并聘請世界級物業(yè)服務公司第一太平戴維斯和品牌實力運營商為進駐企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理顧問服務。將雙拼作為現(xiàn)金牛產(chǎn)品，即讓客戶從感覺上形成品質(zhì)認同，實際控制總價。復合型定位+配套：聚合總部商務、豪華酒店、現(xiàn)代商業(yè)、頂級會所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，為入駐企業(yè)提供完善配套。成功招商+銷售策略：大型空港帶動了倉儲、運輸、中轉(zhuǎn)、配送、包裝、流通加工等航空物流業(yè)的發(fā)展

15、總部基地案例研究13研發(fā)及高科技型總部基地：德國慕尼黑寶馬中心總建筑面積達35萬平米，擁有設(shè)計研發(fā)人員8500余人，是寶馬的自由世界寶馬中心位于慕尼黑北郊，總建筑面積35萬，擁有設(shè)計研發(fā)人員8500余人，不僅成為寶馬自由展示產(chǎn)品的空間，更是慕尼黑的必游之地。整個產(chǎn)業(yè)區(qū)包括：寶馬大廈：寶馬總部辦公所在地 寶馬博物館：寶馬歷史和產(chǎn)品重要的展示場所寶馬體驗中心：總建筑面積達7.3萬平米，集銷售和體驗為一體的展示中心 。寶馬研發(fā)中心：約有7000多工程師、模型人員，計算機專業(yè)技術(shù)人員，在這里為寶馬汽車和未來技術(shù)從事研發(fā)工作。寶馬回收中心：拆借每一個環(huán)節(jié)進行數(shù)據(jù)累計工作，為新車研發(fā)作準備。13寶馬大廈寶

16、馬博物館寶馬體驗中心形成集研發(fā)、展示、銷售為一體的大型研發(fā)基地。總部基地案例研究14研發(fā)及高科技型總部基地：充滿魅力的建筑、優(yōu)美舒適的環(huán)境、便利的交通以及“寶馬品牌之家”都增加了寶馬中心的吸引力地標級建筑通過打造城市地標級建筑，充分展示了企業(yè)精神和文化，起到了良好的展示和宣傳作用；環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，位于奧林匹克公園旁邊，為寶馬中心工作人員提供了一個良好、舒適的工作環(huán)境；交通交通便利，與市區(qū)聯(lián)系緊密；14“寶馬中心不僅僅只是一個汽車博物館，也不僅僅是一個汽車輸出中心，這里是寶馬品牌之家”寶馬飛機翼型的建筑外觀成為城市的標志性建筑，同時優(yōu)美的環(huán)境和便利的交通更增加了寶馬中心的吸引力?？偛炕匕咐芯?

17、5研發(fā)及高科技型總部基地：成功因素分析15成功要素：交通便利。 基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進。 稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國際貿(mào)易交往的企業(yè)。 建筑景觀獨特優(yōu)勢，風景優(yōu)美。 生活娛樂配套設(shè)施完善。 辦公樓面積大小靈活多變。 逐漸向綜合性發(fā)展。總部基地案例研究16企業(yè)內(nèi)腦型總部基地：新加坡商務花園政府搭臺企業(yè)唱戲16新加坡商務花園的發(fā)展背景：東南亞的微型國家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟發(fā)展的自然擴產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源； 位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點； 政府發(fā)揮自身國際口岸優(yōu)勢主動吸引國際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進入新加坡；為了更集約、更有效的為國際企

18、業(yè)總部提供相關(guān)服務，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務花園，帶有強烈的政府色彩。 在具體規(guī)劃建設(shè)中，有意識的注意了與大規(guī)模居住組團的結(jié)合，由此帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能新加坡商務花園為其所在區(qū)域發(fā)展的貢獻：提供較多就業(yè)機會，促進當?shù)厣鐣€(wěn)定在新加坡九個主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中商務花園所在樟宜和裕廊兩個區(qū)域所提供的就業(yè)機會名列第三（最多的是中央商務區(qū)）；拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當?shù)亟?jīng)濟樟宜和裕廊兩個區(qū)域均建設(shè)在新加坡的邊緣居住組團區(qū)域，形成“職住一體”區(qū)。從左圖中可以看出，樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠遠高于新加坡各主要地區(qū)平均值；住宅銷售量住宅需求量總部基地案例研究17企業(yè)內(nèi)腦

19、型總部基地：新加坡商務花園與城市規(guī)劃緊密結(jié)合，注重園區(qū)內(nèi)在規(guī)劃與辦公環(huán)境打造新加坡商務花園的建設(shè)經(jīng)驗：商務花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務花園所在區(qū)域設(shè)有復合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；商務花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務價值；注重對商務花園的配套設(shè)施的規(guī)劃為了避免商務花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進經(jīng)

20、濟發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的15-40%。裕廊樟宜總部基地案例研究18企業(yè)內(nèi)腦型總部基地：成功因素分析18總占地面積總占地面積66.54公頃地塊數(shù)目地塊數(shù)目62個總建筑面積總建筑面積109萬平米公司名稱公司名稱占地面積（平方米）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）AppliedMaterial30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Uitrotechnologies1904.44761IBM4073.610184新加坡樟宜商務花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況成功要素：良好的商務基礎(chǔ)；環(huán)境優(yōu)美；多種交通方式組合，方便、快捷的到達市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；中介服務公司入駐，為主導企業(yè)提供便利的服務總部基地案例研究19后臺服務型總部基地：曼哈頓CBD城中之城 20世紀60年代，紐約市政府利用曼哈頓獨有的區(qū)位優(yōu)勢及經(jīng)濟優(yōu)勢開始了總部基地