建輝地產(chǎn)項目前期策劃提案PPT教案

1、會計學(xué)1建輝地產(chǎn)項目前期策劃提案建輝地產(chǎn)項目前期策劃提案我們面對什么樣的市場環(huán)境？我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上宏觀上競爭相對激烈競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上中觀上微觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對產(chǎn)品對區(qū)位對區(qū)位對價格對價格高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇以地段來決定價格選擇第1頁/共120頁我們有什么？我們有什么？我們的風(fēng)險在哪里？我們的風(fēng)

2、險在哪里？優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機遇機遇威脅威脅市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢區(qū)域形象認識度低；市政配套缺乏區(qū)域形象認識度低；市政配套缺乏所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；項目前期的投入風(fēng)險較大項目前期的投入風(fēng)險較大區(qū)位風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險銷售速度銷售速度市場整體銷售速度慢，市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標影響到投資動態(tài)指標第2頁/共120頁我們?nèi)ツ睦?？我們?nèi)ツ睦?？檔次定位檔次定位客戶定位客戶定位新安

3、康人新安康人42004200元元/ /均價均價38003800元元/ /入市入市價格定位價格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位形象定位享受純美生活享受純美生活第3頁/共120頁策略：項目未動策略：項目未動 品牌先行品牌先行 教育營銷教育營銷 貫穿始終貫穿始終我們?nèi)绾稳?？我們?nèi)绾稳?？先認識品牌再認識產(chǎn)品先認識品牌再認識產(chǎn)品展示建輝集團實力展示建輝集團實力品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項目導(dǎo)入項目導(dǎo)入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入品牌帶動，教育強區(qū)，對高新區(qū)再定義品牌帶動，教育強區(qū)，對高新區(qū)再定義第4頁/共120頁目 錄第一部分第一部分總體市場總體市場

4、分析分析第二部分第二部分消費者行消費者行為分析為分析第三部分第三部分項目分析項目分析第四部分第四部分項目風(fēng)險項目風(fēng)險分析分析第五部分第五部分項目定位項目定位第六部分第六部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議第七部分第七部分營銷推廣營銷推廣策略策略第5頁/共120頁第一部分第一部分總體市場分析總體市場分析第6頁/共120頁總體市場分析一、安康市概況一、安康市概況安康市地處內(nèi)陸腹地，陜西省東南部，居川、陜、鄂、渝交接部，南依巴山北坡，北靠秦嶺主脊，東與湖北省的鄖縣、鄖西縣接壤，東南與湖北省的竹溪縣、竹山縣毗鄰，南接重慶市的巫溪縣，西南與重慶市的城口縣、四川省的萬源市相接，西與漢中市的鎮(zhèn)巴縣、西鄉(xiāng)縣、洋縣相連，西北與

5、漢中市的佛坪縣、西安市的周至縣為鄰，北與西安市的戶縣、長安區(qū)接壤，東北與商洛市的柞水縣、鎮(zhèn)安縣毗連。距省會西安市160千米。第7頁/共120頁總體市場分析1、行政區(qū)劃分、行政區(qū)劃分安康市轄漢濱區(qū)、漢陰縣、石泉縣、寧陜縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣1區(qū)9縣。全市有4個街道辦事處，157個鎮(zhèn)，共161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2、人口、人口全市常住總?cè)丝?63.07萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口95萬人，全市城鎮(zhèn)化率35；全市常住人口中，男性138.97萬人，占52.84；女性124.02萬人，占47.16；14歲以下43.64萬人，占16.59；1564歲195.77萬人，占74.44；65歲以上23

6、.59萬人，占8.97；具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為12.62萬人；具有高中（含中專）文化程度的人口為25.43萬人；第8頁/共120頁總體市場分析3、經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展u 新型工業(yè)快速增長。工業(yè)化率達到38%。新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)74戶、產(chǎn)值過億元企業(yè)64戶。u現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色鮮明。加快實施“百園建設(shè)、千元增收”工程，啟動建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)154個，其中省級20個，建成面積21.4萬畝。u生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展。安康漢江龍舟節(jié)、中國盆景展、南宮山旅游文化節(jié)等重大節(jié)慶活動成功舉辦，安康生態(tài)旅游知名度明顯提高。u園區(qū)經(jīng)濟活力增強。高新區(qū)生產(chǎn)總值增長30%以上，財政收入增長62.5%，新增億元以上企業(yè)7

7、戶?？h域工業(yè)園區(qū)入園企業(yè)達到624戶，實現(xiàn)產(chǎn)值204億元。第9頁/共120頁總體市場分析二、全國房地產(chǎn)市場分析二、全國房地產(chǎn)市場分析2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。第10頁/共120頁總體市場分析2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%商品房銷售額81428億元，增長26.3%，其中，住宅銷售額增長26.6%第11頁/共120頁總體市場分析三、安康

8、市房地產(chǎn)市場分析三、安康市房地產(chǎn)市場分析2013年安康市房地產(chǎn)市場調(diào)控成效明顯。中心城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資增長、銷售增長、用地增長和價格穩(wěn)定的“三增長、一穩(wěn)定”局面， 2013年中心城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.89億元，同比增長87.1%；全年銷售商品房5248套、59.99萬平方米，同比增長89%；商品房均價4584元/平方米，同比上漲0.6%。整個市場供應(yīng)充足、需求放大、成交倍增、價格穩(wěn)定，達到了控制房價過快上漲的目標。第12頁/共120頁總體市場分析四、安康市典型樓盤分析四、安康市典型樓盤分析項目名稱項目名稱北城中央北城中央開發(fā)商安康市高新區(qū)中元實業(yè)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型

9、高層建筑面積49萬參考均價待定項目地址高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界第13頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱萬浩萬浩未來城未來城開發(fā)商安康萬浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型小高層建筑面積24萬參考均價待定項目地址高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)第14頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱興科明珠花園三期興科明珠花園三期開發(fā)商安康興科房建集團項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積12萬參考均價3700元/項目地址安康大道鄰東沿線第15頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱興漢華庭興漢華庭開發(fā)商安康興漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別商住建筑類型高層建筑面積8萬參考均價4000元/項目

10、地址高新區(qū)江北張溝橋第16頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱江南一品江南一品-南郡南郡開發(fā)商安康興安地產(chǎn)集團項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積10萬參考均價4300元/項目地址安康市城東金堂路第17頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱城市莊園城市莊園開發(fā)商安康京康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層別墅建筑面積8萬參考均價4550元/項目地址安康市南環(huán)路與文昌路交匯處第18頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱漢城國際商業(yè)街漢城國際商業(yè)街開發(fā)商安康博泰投資有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積20萬參考均價5000元/項目地址南臨濱江大道北依江北大道

11、第19頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱深匯深匯-仕府大院仕府大院開發(fā)商安康深匯置業(yè)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積40萬參考均價4400元/項目地址安康大道安康學(xué)院東側(cè)第20頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱高新高新現(xiàn)代城現(xiàn)代城開發(fā)商安康高新地產(chǎn)開發(fā)公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積360萬參考均價3900元/項目地址高新區(qū)花園大道中段第21頁/共120頁總體市場分析項目名稱項目名稱新興天著新興天著開發(fā)商安康新興基源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積26萬參考均價3900元/項目地址高新區(qū)花園溝大橋第22頁/共120頁總體市場分析從安

12、康房地產(chǎn)市場競爭分布來看，市場主要呈現(xiàn)出四大板塊：高新區(qū)板塊、江北濱 江帶、江南老城區(qū)、城東近郊區(qū)。安康房地產(chǎn)市場格局的形成，與其城市的逐步發(fā)展息息相關(guān)，從城市規(guī)劃與發(fā)展的角度來看，以老城區(qū)域為核心，先向東發(fā)展，再向西發(fā)展，由此通過優(yōu)化城區(qū)東部有限區(qū)域，改造江南老城區(qū)，開拓江北新區(qū)和城東新區(qū)，逐漸形成了當(dāng)前安康市場格局。第23頁/共120頁總體市場分析指標指標城東近郊區(qū)城東近郊區(qū)江南老城區(qū)江南老城區(qū)江北濱江帶江北濱江帶高新區(qū)高新區(qū)地理位置地理位置市區(qū)邊緣地帶安康商業(yè)金融中心城區(qū)離市中心較近城市新區(qū)發(fā)展前景發(fā)展前景城市東移前景看好中心城區(qū)發(fā)展成熟安康未來城市休閑旅游示范區(qū)未來安康新興的城市中心周

13、邊配套周邊配套交通便利配套成熟交通便利配套成熟交通便利配套不佳交通便利配套不佳周邊環(huán)境周邊環(huán)境環(huán)境較差建筑密度較高舊城改造環(huán)境優(yōu)美江景資源稀缺人氣不足心理距離較遠樓盤定位樓盤定位開發(fā)大量高中檔樓盤高中檔樓盤目前為高檔樓盤中高檔樓盤價格水位價格水位4400元/5000元/5100元/4000元/從城市區(qū)域板塊發(fā)展特點角度入手，將一系列重要指標通過總結(jié)和明確，將安康市區(qū)當(dāng)前四大重點房地產(chǎn)區(qū)域進行對比，從而在感官上對各個區(qū)域板塊在整個城市所扮演的角色進行說明，進而明確項目在全市生存和發(fā)展的基礎(chǔ)地位。從城市區(qū)域板塊發(fā)展特點角度入手，將一系列重要指標通過總結(jié)和明確，將安康市區(qū)當(dāng)前四大重點房地產(chǎn)區(qū)域進行對

14、比，從而在感官上對各個區(qū)域板塊在整個城市所扮演的角色進行說明，進而明確項目在全市生存和發(fā)展的基礎(chǔ)地位。第24頁/共120頁總體市場分析五、安康市房地產(chǎn)市場特征五、安康市房地產(chǎn)市場特征區(qū)域性分布明顯區(qū)域性分布明顯市場成熟度還有待于提高市場成熟度還有待于提高內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕對主力內(nèi)外銷并存，內(nèi)銷占絕對主力產(chǎn)品更新快，品牌忠誠度高產(chǎn)品更新快，品牌忠誠度高電視媒體和房展是信息傳播的主渠道電視媒體和房展是信息傳播的主渠道推貨謹慎，吸納速度慢推貨謹慎，吸納速度慢銷售價格區(qū)域差別大銷售價格區(qū)域差別大第25頁/共120頁第二部分第二部分消費者行為分析消費者行為分析第26頁/共120頁消費者行為分析一、市場

15、客戶主流與非主流分類一、市場客戶主流與非主流分類行政事業(yè)單位公務(wù)員行政事業(yè)單位公務(wù)員個體私營個體私營企業(yè)主企業(yè)主主流主流非主流非主流企業(yè)高級管理及技術(shù)人員企業(yè)高級管理及技術(shù)人員外來人口外來人口客客戶戶群群第27頁/共120頁消費者行為分析二、市場客戶群體的消費行為分析二、市場客戶群體的消費行為分析1 1、 生活基本特征生活基本特征消費層次較高消費層次較高口碑傳播對消費者影響大口碑傳播對消費者影響大2 2 、品牌的影響力、品牌的影響力3 3、 購房區(qū)域選擇購房區(qū)域選擇如何改變置業(yè)者對項目區(qū)域的抗性，將是本項目發(fā)展的關(guān)如何改變置業(yè)者對項目區(qū)域的抗性，將是本項目發(fā)展的關(guān)鍵。鍵。4 4、 價格選擇價格

16、選擇置業(yè)者的目標價格集中在置業(yè)者的目標價格集中在3500-45003500-4500元元/ /。第28頁/共120頁消費者行為分析5 5、產(chǎn)品要求、產(chǎn)品要求戶型設(shè)計：置業(yè)者一般選擇三房二廳，注重實用、功能性；戶型設(shè)計：置業(yè)者一般選擇三房二廳，注重實用、功能性；朝向選擇：多選擇南向，對東西朝向抗拒性強；朝向選擇：多選擇南向，對東西朝向抗拒性強；園林規(guī)劃：消費者對園林越來越關(guān)注，但還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主；園林規(guī)劃：消費者對園林越來越關(guān)注，但還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主；生活配套：主要集中在學(xué)校、商業(yè)、交通、會所上；生活配套：主要集中在學(xué)校、商業(yè)、交通、會所上；交樓標準：本地客戶主要選擇毛壞房自已裝修。交

17、樓標準：本地客戶主要選擇毛壞房自已裝修。6 6、 置業(yè)時機置業(yè)時機消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明顯。消費集中在節(jié)假日，其中春節(jié)前后的購買數(shù)量最為明顯。7 7、 對折扣的敏感對折扣的敏感對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠。對于價格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠。第29頁/共120頁消費者行為分析三、不同客戶群的置業(yè)特點三、不同客戶群的置業(yè)特點客戶類別客戶類別置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)區(qū)域區(qū)域價格價格樓型樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)江南老城區(qū)4500-5500元/小高層行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)江南老城區(qū)4000元/高層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或

18、多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域3500-4000元/無選擇重點部分外來人口在安康首次置業(yè)無選擇重點3500元/商住房第30頁/共120頁消費者行為分析客戶類別客戶類別戶型面積戶型面積教育配套教育配套商業(yè)配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房140以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主三房120以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員三房100左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大部分外來人口二房80-

19、100無選擇重點品種齊全規(guī)模大第31頁/共120頁消費者行為分析思考：思考：按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型的客戶群？按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型的客戶群？如果以低價格切入市場，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向？如果以低價格切入市場，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向？如果發(fā)展中檔、精品項目，回避江北濱江帶和江南老城區(qū)的高價競爭，我們?nèi)绻l(fā)展中檔、精品項目，回避江北濱江帶和江南老城區(qū)的高價競爭，我們的目標客戶群又是哪一類人群？的目標客戶群又是哪一類人群？第32頁/共120頁第三部分第三部分項目分析項目分析第33頁/共120頁項目分析一、安康市高新區(qū)概況一、安康

20、市高新區(qū)概況 安康高新區(qū)位于漢江之北，規(guī)劃控制面積67平方公里，與安康中心城市一橋相連,是2009年省政府批準設(shè)立的省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，實行充分授權(quán)、區(qū)域管轄、開放運行的管理體制，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)。 高新區(qū)立足規(guī)劃引領(lǐng)，體現(xiàn)大手筆、大氣魄、大胸懷；著眼基礎(chǔ)先行，體現(xiàn)高起點、功能全、服務(wù)優(yōu)；突出產(chǎn)業(yè)支撐，體現(xiàn)興產(chǎn)業(yè)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展；落實招商為要，體現(xiàn)大招商、招大商、能落地；加快創(chuàng)新推動，體現(xiàn)體制好、政策活、機制全。 近年來，圍繞“三大基地”、“四大中心”和“五大產(chǎn)業(yè)”建設(shè)，已逐步成為安康戰(zhàn)略門戶之區(qū)、宜業(yè)宜居之區(qū)、生態(tài)文化之區(qū)和循環(huán)產(chǎn)業(yè)之區(qū)。第34頁/共120頁項目分析二、項目所在區(qū)位描述

21、二、項目所在區(qū)位描述本項目位于安康市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核心地段，東臨秦嶺大道，本項目位于安康市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核心地段，東臨秦嶺大道，南臨運動公園和歡樂世界，西北臨南臨運動公園和歡樂世界，西北臨316國道國道第35頁/共120頁項目分析三、項目三、項目SWOT分析分析【優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析】規(guī)模優(yōu)勢；規(guī)模優(yōu)勢；交通系統(tǒng)良好；交通系統(tǒng)良好；地塊平坦易于規(guī)劃設(shè)計。地塊平坦易于規(guī)劃設(shè)計?！玖觿莘治隽觿莘治觥繀^(qū)域的人氣較差；區(qū)域的人氣較差；周邊生活配套較少；周邊生活配套較少；項目距離老城區(qū)較遠。項目距離老城區(qū)較遠?！緳C會分析機會分析】政府對高新區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)開始加大投入；政府對高新區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)開始加大投入

22、；市民置業(yè)時已開始注重社區(qū)的綜合質(zhì)素；市民置業(yè)時已開始注重社區(qū)的綜合質(zhì)素；另有知名發(fā)展商在高新區(qū)圈地準備開發(fā)。另有知名發(fā)展商在高新區(qū)圈地準備開發(fā)。【威脅分析威脅分析】市場供過于求，競爭激烈且低迷；市場供過于求，競爭激烈且低迷；新生客戶出現(xiàn)脫節(jié)，消化速度緩慢；新生客戶出現(xiàn)脫節(jié)，消化速度緩慢；市民對項目所在區(qū)域有較大的抗拒。市民對項目所在區(qū)域有較大的抗拒。第36頁/共120頁項目分析四、競爭分析四、競爭分析【短期競爭分析短期競爭分析】短期競爭主要來自市場供應(yīng)量的壓力，高新區(qū)即將開發(fā)項短期競爭主要來自市場供應(yīng)量的壓力，高新區(qū)即將開發(fā)項目以及在售樓盤占地大約目以及在售樓盤占地大約138萬，以平均萬，以

23、平均1.5容積率計約容積率計約207萬。萬。項目名稱項目名稱占地面積占地面積地理位置地理位置北城中央210畝高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界萬浩未來城150畝高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)深匯-仕府大院212畝高新區(qū)安康大道安康學(xué)院東側(cè)高新現(xiàn)代城1500畝高新區(qū)花園大道中段第37頁/共120頁項目分析【長期競爭分析長期競爭分析】從市民對品牌的追逐及品牌發(fā)展商的召喚力來看，在未來，品牌發(fā)展從市民對品牌的追逐及品牌發(fā)展商的召喚力來看，在未來，品牌發(fā)展商的大型項目將是我們主要的競爭壓力，如中元實業(yè)的北城中央，高新地產(chǎn)商的大型項目將是我們主要的競爭壓力，如中元實業(yè)的北城中央，高新地產(chǎn)的高新現(xiàn)代城。的高新現(xiàn)代城。品

24、牌發(fā)展商品牌發(fā)展商規(guī)模大規(guī)模大區(qū)域相似區(qū)域相似第38頁/共120頁項目分析思考：思考：1 1、 如何改變市民目前對項目區(qū)位認識？如何改變市民目前對項目區(qū)位認識？問題：問題：80%80%市民對項目區(qū)域的概念是比較偏遠的地方，房地產(chǎn)價格預(yù)期在市民對項目區(qū)域的概念是比較偏遠的地方，房地產(chǎn)價格預(yù)期在40004000元元/ /以下。以下。解決：通過特色教育引進、生活配套完善、事件公關(guān)活動、媒介傳播來改變市場偏見。解決：通過特色教育引進、生活配套完善、事件公關(guān)活動、媒介傳播來改變市場偏見。2 2、如何利用項目自身優(yōu)勢？、如何利用項目自身優(yōu)勢？突出大盤的社區(qū)優(yōu)勢，對高新區(qū)社區(qū)再定義。突出大盤的社區(qū)優(yōu)勢，對高

25、新區(qū)社區(qū)再定義。第39頁/共120頁第四部分第四部分項目風(fēng)險分析項目風(fēng)險分析第40頁/共120頁項目風(fēng)險分析一、區(qū)位風(fēng)險一、區(qū)位風(fēng)險1 1、項目所在區(qū)域較為偏遠、項目所在區(qū)域較為偏遠2 2、市民印象欠佳、市民印象欠佳安康市民對高新區(qū)的認識安康市民對高新區(qū)的認識一個較偏遠的區(qū)域一個較偏遠的區(qū)域生活設(shè)施較為缺乏的區(qū)域生活設(shè)施較為缺乏的區(qū)域環(huán)境、治安較差的區(qū)域環(huán)境、治安較差的區(qū)域公共設(shè)施尚未配套完善的區(qū)域公共設(shè)施尚未配套完善的區(qū)域第41頁/共120頁項目風(fēng)險分析二、銷售速度風(fēng)險二、銷售速度風(fēng)險20132013年安康市城區(qū)成交面積：年安康市城區(qū)成交面積：6060萬萬在售樓盤：在售樓盤：2828個個銷售

26、數(shù)量：銷售數(shù)量：52485248套套銷售均價：銷售均價：45844584元元/ /平均銷售速度：平均銷售速度：2 2萬萬/ /年年資金回收：資金回收：45844584元元X2X2萬萬=9168=9168萬元萬元第42頁/共120頁項目風(fēng)險分析三、內(nèi)部收益率的影響：三、內(nèi)部收益率的影響：第43頁/共120頁項目風(fēng)險分析總結(jié)：總結(jié)：我們化解我們化解風(fēng)險風(fēng)險全新的教育理念對高新區(qū)社區(qū)再定義準確的定造產(chǎn)品靈活多樣的銷售渠道全面導(dǎo)入建輝品牌全面拓寬產(chǎn)品的覆蓋區(qū)域第44頁/共120頁第五部分第五部分項目定位項目定位第45頁/共120頁項目定位一、目標客戶定位一、目標客戶定位目標客戶“新安康人新安康人”思想

27、開放有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標客戶定義1.目目標標客客戶戶定定位位推推導(dǎo)導(dǎo)第46頁/共120頁項目定位2 2、定位依據(jù)、定位依據(jù)購買力因素購買力因素針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。針對消費能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長最迅速的群體。地域因素地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費觀念因素消費觀念因素哪個年齡層

28、次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個類群體比較容易接受新興事物？哪個類群體比較容易接受新興事物？第47頁/共120頁項目定位3 3、定位結(jié)論、定位結(jié)論“新安康人新安康人”第48頁/共120頁項目定位4 4、特征分析、特征分析 在外接受教育的回流人士在外接受教育的回流人士 接觸外界信息較多的企業(yè)主接觸外界信息較多的企業(yè)主 外來人口中高收入人群外來人口中高收入人群 思想開放、有追求的年青族思想開放、有追求的年青族第49頁/共120頁項目定位5 5、職業(yè)分類、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定注：公務(wù)員的界定第5

29、0頁/共120頁項目定位6 6、目標客戶特性需求分析、目標客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，一、二次置業(yè)

30、的可能性均等。業(yè)的可能性均等。第51頁/共120頁項目定位需求：需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。以二房、三房戶型為主，注重朝向。第52頁/共120頁項目定位私營企業(yè)主私營企業(yè)主特征：特征：全市至少全市至少5 5萬多個私營企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購萬多個私營企業(yè)主，數(shù)目龐大，

31、資本雄厚，收入高，購買能力強。屬二次及多次置業(yè)者買能力強。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超雖然文化素質(zhì)不高，但由于營商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在各鎮(zhèn)區(qū)，人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在各鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒有明確置業(yè)在地域上沒有明確的要求的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來子承父業(yè)、后繼，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。有人，望子成龍心切。第53頁/共120頁項目定位需求：需求：要求教育配套完善，注重子女教育。要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善

32、的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。以大戶型、大面積為主。第54頁/共120頁項目定位企業(yè)白領(lǐng)企業(yè)白領(lǐng)特征：特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費能力增長最他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費能力增長最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限?？斓娜巳?。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。他們是安康的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強，

33、生活注重品位和細他們是安康的新人類，生活節(jié)奏快，時間觀念強，生活注重品位和細節(jié)。節(jié)。置業(yè)地域上沒有太多要求，比較理性，講求最高性價比。多屬首次置置業(yè)地域上沒有太多要求，比較理性，講求最高性價比。多屬首次置業(yè)。業(yè)。第55頁/共120頁項目定位需求：需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。追求較高的性價比，有戶口的要求。追求較高的性價比，有戶口的要求。需求以中小戶型為主，多注重朝向。需求以中小戶型為主，多注重朝向。第56頁/共120頁項目定位7 7、目標客戶群的拉升、目標客戶群的拉升從長遠看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，從長遠看，伴隨

34、著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動高新區(qū)整體區(qū)位價值的提升。屆時地各類配套設(shè)施完善，必然帶動高新區(qū)整體區(qū)位價值的提升。屆時地塊的區(qū)位資源對產(chǎn)品的支撐力度將大大加強，將有號召力吸引更高塊的區(qū)位資源對產(chǎn)品的支撐力度將大大加強，將有號召力吸引更高檔次的目標客戶。檔次的目標客戶。 第57頁/共120頁項目定位二、項目檔次定位二、項目檔次定位1 1、定位推導(dǎo)、定位推導(dǎo) 采用排除法：采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。結(jié)論：中檔價格、中檔成本、中高檔形象。第58頁/共120頁項目定位2 2、

35、檔次定位、檔次定位本項目定位為本項目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進銷售。銷售。第59頁/共120頁項目定位隨著項目開發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，隨著項目開發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶動高新區(qū)的整體區(qū)位

36、價值，本項目價格也會隨之升高。屆時可以帶動高新區(qū)的整體區(qū)位價值，本項目價格也會隨之升高。屆時我們將有號召力吸引更高檔次的目標客戶，將整個樓盤檔次提升。我們將有號召力吸引更高檔次的目標客戶，將整個樓盤檔次提升。3 3、 檔次提升的演繹檔次提升的演繹第60頁/共120頁項目定位三、項目形象定位三、項目形象定位1 1、形象概念推導(dǎo)思路、形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場導(dǎo)向性：市場需求市場需求品牌需求品牌需求形象概念形象概念結(jié)合結(jié)合自身自身第61頁/共120頁項目定位開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標確定目標客戶群客戶群研究目標客戶的生活特征和向往的生活方式研究目標客戶的生活特征和向往的

37、生活方式了解本項目了解本項目的獨特點的獨特點研究建輝品牌研究建輝品牌深層含義的精髓深層含義的精髓得出符合市場得出符合市場需求的關(guān)鍵詞需求的關(guān)鍵詞得出符合建輝品牌要求的得出符合建輝品牌要求的關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞總結(jié)項目總結(jié)項目形象定位形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力第62頁/共120頁項目定位2 2、 從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活高品味生活良好的居住環(huán)境良好的居住環(huán)境核心目標客源核心目標客源對產(chǎn)品的需求對產(chǎn)品的需求完善的配套完善的配套子女教育子女教育第63頁/共120頁項目定位質(zhì)樸質(zhì)樸舒適舒適享受享受延

38、伸目標客戶延伸目標客戶對產(chǎn)品的需求對產(chǎn)品的需求第64頁/共120頁項目定位3 3、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞、產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新自然清新現(xiàn)代明快現(xiàn)代明快離塵不離市離塵不離市優(yōu)雅安逸優(yōu)雅安逸自身特色自身特色第65頁/共120頁項目定位建輝的品牌口號：建輝的品牌口號：“創(chuàng)建人居典范，共鑄商業(yè)傳奇創(chuàng)建人居典范，共鑄商業(yè)傳奇”建輝的企業(yè)使命：建輝的企業(yè)使命：“為中國富強，人民安康而努力奮斗為中國富強，人民安康而努力奮斗”建輝的品牌核心：建輝的品牌核心：“誠信、專精、創(chuàng)新、感恩、快樂誠信、專精、創(chuàng)新、感恩、快樂”建輝的企業(yè)精神：建輝的企業(yè)精神：“高效務(wù)實，開拓創(chuàng)新高效務(wù)實，開

39、拓創(chuàng)新”4 4、從建輝品牌推導(dǎo)關(guān)鍵詞、從建輝品牌推導(dǎo)關(guān)鍵詞第66頁/共120頁項目定位建輝品牌的關(guān)鍵詞建輝品牌的關(guān)鍵詞高品味生活高品味生活高性價比高性價比創(chuàng)新創(chuàng)新健康健康顧客為本顧客為本貼心貼心建輝品牌建輝品牌第67頁/共120頁項目定位5 5、本項目形象概念的推出、本項目形象概念的推出核心客戶需求核心客戶需求高品味生活完善的配套良好的居住環(huán)境子女教育本項目形象概念關(guān)鍵詞本項目形象概念關(guān)鍵詞品質(zhì)品質(zhì)悠閑悠閑創(chuàng)新創(chuàng)新自然自然健康健康現(xiàn)代現(xiàn)代本項目形象概念描述本項目形象概念描述享受純美生活享受純美生活延伸客戶需求延伸客戶需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身特色產(chǎn)品自身特色自然清新現(xiàn)代明快離塵不離市優(yōu)雅安逸純美

40、生活建輝品牌要求建輝品牌要求高素質(zhì)生活高性價比創(chuàng)新健康顧客為本貼心第68頁/共120頁項目定位四、價格定位四、價格定位1 1、 參照對象選取依據(jù)參照對象選取依據(jù) 樓盤規(guī)模相近樓盤規(guī)模相近 地理位置參照其它郊區(qū)項目地理位置參照其它郊區(qū)項目 產(chǎn)品形態(tài)相近產(chǎn)品形態(tài)相近綜合上述條件，選取高新現(xiàn)代城、深匯仕府大院、綜合上述條件，選取高新現(xiàn)代城、深匯仕府大院、興科明珠花園三個項目作為比價對象。興科明珠花園三個項目作為比價對象。第69頁/共120頁項目定位2 2、 市場比較法分析均價市場比較法分析均價( (小高層小高層) )單位：元單位：元/ /高新現(xiàn)代城高新現(xiàn)代城深匯仕府大院深匯仕府大院興科明珠花園興科明

41、珠花園按揭均價（毛坯）按揭均價（毛坯）390039004400440046004600區(qū)域形象區(qū)域形象105/100105/100103/100103/100108/100108/100品牌形象品牌形象105/100105/10095/10095/10095/10095/100地理位置地理位置95/10095/10095/10095/100100/100100/100自然環(huán)境自然環(huán)境110/100110/100110/100110/100103/100103/100生活配套生活配套98/10098/100100/100100/100105/100105/100規(guī)模規(guī)模100/100100/10

42、098/10098/10095/10095/100交通交通95/10095/10098/10098/100103/100103/100對比價對比價400040004200420045004500權(quán)重權(quán)重40%40%30%30%30%30%建議均價建議均價42104210由上述市場比較推導(dǎo)后，得出參考均價為由上述市場比較推導(dǎo)后，得出參考均價為42104210元元/ /，以以5%5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價格區(qū)間為格區(qū)間為3990-44203990-4420元元/ /。第70頁/共120頁項目定位3 3、 入市建議入市建議建議項目采納低價入市的策略，初期以建議項目采

43、納低價入市的策略，初期以3800/3800/（毛坯）的均（毛坯）的均價入市，營造價入市，營造“同價優(yōu)質(zhì)同價優(yōu)質(zhì)”的市場口碑。的市場口碑。第71頁/共120頁第六部分第六部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議第72頁/共120頁產(chǎn)品建議一、項目整體容積率建議一、項目整體容積率建議建議項目整體的容積率為建議項目整體的容積率為2.22.2項目總建筑面積為項目總建筑面積為234432234432平方米平方米市場比較法市場比較法項目名稱項目名稱萬浩未來城萬浩未來城北城中央北城中央興科明珠花園興科明珠花園深匯仕府大院深匯仕府大院高新現(xiàn)代城高新現(xiàn)代城容積率1.983.163.02.992.8第73頁/共120頁產(chǎn)品建議項目本

44、身的產(chǎn)品需要項目本身的產(chǎn)品需要產(chǎn)品形態(tài)可安排得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)得更加產(chǎn)品形態(tài)可安排得很豐富，環(huán)境優(yōu)勢可以表現(xiàn)得更加明顯，且比較符合本項目整個的檔次定位。明顯，且比較符合本項目整個的檔次定位。在產(chǎn)品形態(tài)符合目標客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容在產(chǎn)品形態(tài)符合目標客戶選擇的前提下，適當(dāng)提高容積率也基于盈利的考慮。積率也基于盈利的考慮。項目的盈利需要項目的盈利需要第74頁/共120頁產(chǎn)品建議產(chǎn)品種類產(chǎn)品種類所占比例所占比例建筑面積建筑面積(m(m2 2) )備注備注小高層小高層60%60%140659140659平均層數(shù)平均層數(shù)1616層層一梯一梯4 4戶戶多層多層25%25%5860858608

45、層數(shù)層數(shù)6 6層層一梯三戶一梯三戶情景洋房情景洋房10%10%2344323443層數(shù)層數(shù)4 4層層一梯兩戶一梯兩戶TownhouseTownhouse5%5%1172211722單位面積單位面積230m230m2 2二、產(chǎn)品形態(tài)建議二、產(chǎn)品形態(tài)建議第75頁/共120頁產(chǎn)品建議三、分期開發(fā)次序建議三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為擬定整個項目的開發(fā)周期為4 4年。年。項目期數(shù)項目期數(shù)開發(fā)面積開發(fā)面積產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型所占比例所占比例一期一期7000070000（可售）（可售）小高層小高層30%30%二期二期7000070000多層、小高層多層、小高層30%30%三期三期58000580

46、00情景洋房、多層情景洋房、多層25%25%四期四期3500035000情景洋房、情景洋房、TownhouseTownhouse15%15%第76頁/共120頁產(chǎn)品建議體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。體現(xiàn)一個大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域，突出本項目的細部處理，如安排特色在銷售現(xiàn)場及參觀區(qū)域，突出本項目的細部處理，如安排特色景觀帶及具有觀賞效果的小品。景觀帶及具有觀賞效果的小品。銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項目純美、向上的生活形態(tài)，銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項目純美、向上的生活形態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適當(dāng)增加立體的讓客戶在不經(jīng)意之中觸摸理想的生活境界，并適

47、當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂、自然蟲鳥聲等。環(huán)境音樂、自然蟲鳥聲等。本項目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象本項目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計時建議主要參考以下幾點：及銷售示范區(qū)設(shè)計時建議主要參考以下幾點：第77頁/共120頁產(chǎn)品建議第78頁/共120頁產(chǎn)品建議四、園林景觀建議四、園林景觀建議主題概念主題概念 -現(xiàn)代中式宅院演繹都市生活現(xiàn)代中式宅院演繹都市生活在延續(xù)城市歷史文脈和整體城市風(fēng)格的前提下，給景觀設(shè)計上賦予了新的生命，采擷中式傳統(tǒng)園林高超的布景、獨特的施工工藝等優(yōu)點，同時又不拘泥于傳統(tǒng)，在造園布局上以錯位的景觀軸線來布置景觀空間，注重梳山理水

48、、障景、借景、對景梳山理水、障景、借景、對景的運用，并有機的融入風(fēng)水運勢理論，凸顯了現(xiàn)代中式園林的大氣浩然和現(xiàn)代都市生活的精致與活力，給居者一個現(xiàn)代感強烈的中式園林。宗旨：優(yōu)雅而不張揚，內(nèi)斂而不浮夸優(yōu)雅而不張揚，內(nèi)斂而不浮夸第79頁/共120頁產(chǎn)品建議景觀層次布局景觀層次布局將建筑與景觀融為一體，通過街、坊、院的有機結(jié)合，形成將建筑與景觀融為一體，通過街、坊、院的有機結(jié)合，形成功能明確的二級空間，從而打破高層住宅的壓抑感，營造出功能明確的二級空間，從而打破高層住宅的壓抑感，營造出舒適、宜居的生活環(huán)境。舒適、宜居的生活環(huán)境。街道是古代市鎮(zhèn)的組成單位。此處指代商業(yè)街、主入口道路、主要景觀軸線。由此

49、產(chǎn)生聯(lián)想：石板街、拴馬柱、燈籠。坊曾是古代城市社區(qū)的單位，同一條街巷稱作坊。此處指代各棟建筑間的宅間綠地，坊也就形成給單元的交流場所。比鄰而居圍合就成院落。此處指代中央下沉庭院和各棟入戶前的節(jié)點功能區(qū)。也指由景墻和大喬圍合成的休閑小廣場。街街坊坊院院第80頁/共120頁產(chǎn)品建議概念手法概念手法由綠色的散步道像項鏈似的串聯(lián)了各個入戶空間，形成一個充滿活力的健康網(wǎng)，既增加空間延續(xù)又建立了人與人的空間對話綠色的健身步道形成一個通達的聯(lián)系鏈，四周的人流通過綠環(huán)涌向中心黃環(huán)即下沉空間，取意于中國傳統(tǒng)的匯水聚財?shù)拿篮迷⒁饩用駨耐鈬娜肟诘群顝V場通過銀杏道進入迎賓廣場再由園區(qū)散步道進入入戶空間最后進入大廳，

50、給業(yè)主一個尊貴、舒適的歸家感受借由中國傳統(tǒng)居住空間手法，利用前有照壁，內(nèi)有中庭后院的手法一步步打造歸途者家的最貴，從而體現(xiàn)對人本的關(guān)懷，打造客戶不平凡的人生第81頁/共120頁產(chǎn)品建議小區(qū)中庭鳥瞰圖第82頁/共120頁產(chǎn)品建議1大門2門衛(wèi)室3地下車庫入口（木頂棚）4銀杏樹陣5地雕圖案6鏤空景墻7灌木花帶8玉壁9景墻10 特色坐凳11 太湖石12 花境13 小區(qū)散步道主要景觀特色主要景觀特色入口主廣場入口主廣場1283456791012101112131379第83頁/共120頁產(chǎn)品建議View 第84頁/共120頁產(chǎn)品建議照壁剖立面圖照壁剖立面圖第85頁/共120頁產(chǎn)品建議1中庭外圍回廊2樓梯

51、房3直跑樓梯4跌水景觀5臺地花池6木質(zhì)景墻7休閑廣場8特色樹池9條形木坐凳10 涌泉11 觀景木平臺12 春風(fēng)廊主要景觀特色主要景觀特色中央下沉庭院中央下沉庭院283467910111215115第86頁/共120頁產(chǎn)品建議View 第87頁/共120頁產(chǎn)品建議View 第88頁/共120頁產(chǎn)品建議1電梯大廳2主入戶鋪裝3等候空間4入戶門頭5藝術(shù)花缽6特色喬灌7景墻8殘疾人通道9小區(qū)散步道10 休息空間11 景觀大樹12 對景景墻13 草坪主要景觀特色主要景觀特色入戶空間入戶空間128345679101112135136第89頁/共120頁產(chǎn)品建議圍墻立面方案圍墻立面方案第90頁/共120頁產(chǎn)

52、品建議景墻景墻 亭廊亭廊第91頁/共120頁產(chǎn)品建議公共設(shè)施公共設(shè)施第92頁/共120頁產(chǎn)品建議硬質(zhì)景觀組成硬質(zhì)景觀組成第93頁/共120頁產(chǎn)品建議植物設(shè)計植物設(shè)計春有桃花櫻花可觀，夏有海棠梔子飄香。春有桃花櫻花可觀，夏有海棠梔子飄香。秋有銀杏紅楓觀葉，冬有臘梅凌雪傲霜。秋有銀杏紅楓觀葉，冬有臘梅凌雪傲霜。移步異景桂花可賞，四季皆有杜鵑怒放。移步異景桂花可賞，四季皆有杜鵑怒放。第94頁/共120頁產(chǎn)品建議植物圖例(喬木、灌木搭配)參考植物圖片參考植物圖片第95頁/共120頁產(chǎn)品建議以以130130平方米一戶計算，整個社區(qū)約有平方米一戶計算，整個社區(qū)約有18001800戶。戶。較長一段時間內(nèi)生活

53、配套無法全部落實，客戶對社區(qū)內(nèi)配套較長一段時間內(nèi)生活配套無法全部落實，客戶對社區(qū)內(nèi)配套有較大依賴。有較大依賴。五、雙會所建議五、雙會所建議單一會所輻射半徑有限，雙會所在銷售方面對單一會所輻射半徑有限，雙會所在銷售方面對TownhouseTownhouse、情、情景洋房等高檔產(chǎn)品買家有吸引。景洋房等高檔產(chǎn)品買家有吸引。從客戶的生活特征的需求來看，主要有日常休閑、健康運動，從客戶的生活特征的需求來看，主要有日常休閑、健康運動，所以在會所設(shè)置進行區(qū)別有必要。所以在會所設(shè)置進行區(qū)別有必要。第96頁/共120頁產(chǎn)品建議雙會所功能界定分生活休閑類與健康運動類。雙會所功能界定分生活休閑類與健康運動類。功能建

54、議：功能建議：位置建議：位置建議：一期會所建議安排在鄰社區(qū)主要道路附近，如集中的園林一期會所建議安排在鄰社區(qū)主要道路附近，如集中的園林或景觀帶附近?；蚓坝^帶附近。第97頁/共120頁產(chǎn)品建議六、商業(yè)街建議六、商業(yè)街建議將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶，解決其對社區(qū)生活配套的疑慮。另外能降低項目前期硬性配套的投入。將一個配套優(yōu)良的社區(qū)展示給客戶，解決其對社區(qū)生活配套的疑慮。另外能降低項目前期硬性配套的投入。在建筑形態(tài)上吻合項目形象定位，在功能上突出它是一個休閑的戶外走廊，也是特色和賣點。在建筑形態(tài)上吻合項目形象定位，在功能上突出它是一個休閑的戶外走廊，也是特色和賣點?？梢暂^好的挖掘項目潛在的商業(yè)價

55、值。可以較好的挖掘項目潛在的商業(yè)價值。配置原因配置原因: :功能建議功能建議: :生活配套功能生活配套功能個性配套功能個性配套功能第98頁/共120頁產(chǎn)品建議七、交樓標準建議七、交樓標準建議裝修標準裝修標準公共部分裝修標準公共部分裝修標準室內(nèi)裝修標準室內(nèi)裝修標準電梯大堂部分電梯大堂部分電梯電梯標準層梯間標準層梯間建議以裝修套餐的形式讓客戶選擇建議以裝修套餐的形式讓客戶選擇, ,套餐的單位價格分套餐的單位價格分300300元元/ /和和500500元元/ /兩種。兩種。室內(nèi)裝修標準室內(nèi)裝修標準: :第99頁/共120頁產(chǎn)品建議教育資源已經(jīng)成了市場項目一個強有力的賣點。教育資源已經(jīng)成了市場項目一個

56、強有力的賣點。市場及項目的需要：市場及項目的需要：本項目所在區(qū)域的教育配套。本項目所在區(qū)域的教育配套。目標客戶群的需要。目標客戶群的需要。銷售價格的支撐。銷售價格的支撐。八、學(xué)校建議八、學(xué)校建議第100頁/共120頁產(chǎn)品建議學(xué)校類型學(xué)校類型 建議幼兒園和小學(xué)，比如建議幼兒園和小學(xué)，比如“建輝幼兒園建輝幼兒園”，“建輝小學(xué)建輝小學(xué)”，或，或者有可能的話和安康學(xué)院合作建設(shè)附屬幼兒園，附屬小學(xué)。者有可能的話和安康學(xué)院合作建設(shè)附屬幼兒園，附屬小學(xué)。學(xué)校的選址及規(guī)模學(xué)校的選址及規(guī)模建議將學(xué)校安排在靠近秦嶺大道或項目南面的學(xué)府路附近。建議將學(xué)校安排在靠近秦嶺大道或項目南面的學(xué)府路附近。具體的建筑面積根據(jù)政

57、府規(guī)劃要求。另外在建設(shè)資金上，通具體的建筑面積根據(jù)政府規(guī)劃要求。另外在建設(shè)資金上，通過與政府協(xié)商，爭取在地價或稅收上加以減免。過與政府協(xié)商，爭取在地價或稅收上加以減免。第101頁/共120頁產(chǎn)品建議建設(shè)時間建設(shè)時間時間建議在首期項目開發(fā)之前，做到教育先行時間建議在首期項目開發(fā)之前，做到教育先行。首期項目營銷需要；首期項目營銷需要；改變市民對項目區(qū)位的偏見；改變市民對項目區(qū)位的偏見；樹立項目形象及整體特色；樹立項目形象及整體特色；滿足住戶在前期對教育配套的需要。滿足住戶在前期對教育配套的需要。第102頁/共120頁產(chǎn)品建議九、物業(yè)建議九、物業(yè)建議凝聚提煉凝聚提煉“仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行”和和“戴德梁行

58、戴德梁行”的高端物業(yè)服務(wù)理念，更進的高端物業(yè)服務(wù)理念，更進一步提升項目檔次，增加賣點。一步提升項目檔次，增加賣點。第103頁/共120頁產(chǎn)品建議第104頁/共120頁產(chǎn)品建議十、冬季采暖建議十、冬季采暖建議-碳纖維地暖碳纖維地暖碳纖維是用天然纖維或人造有機化學(xué)纖維經(jīng)過碳化制成。其主要成份由碳原子組成。碳纖維另一引人注目的結(jié)構(gòu)是具有發(fā)達的比表面積，豐富的微孔徑。碳纖維一般應(yīng)用于比較高端的產(chǎn)品，是很多軍方技術(shù)中普遍應(yīng)用的產(chǎn)品，在國外發(fā)達國家采暖應(yīng)用中普遍應(yīng)用于地板采暖，等節(jié)能工程。原材料主要依靠進口日本，韓國的產(chǎn)品。碳纖維是用天然纖維或人造有機化學(xué)纖維經(jīng)過碳化制成。其主要成份由碳原子組成。碳纖維另

59、一引人注目的結(jié)構(gòu)是具有發(fā)達的比表面積，豐富的微孔徑。碳纖維一般應(yīng)用于比較高端的產(chǎn)品，是很多軍方技術(shù)中普遍應(yīng)用的產(chǎn)品，在國外發(fā)達國家采暖應(yīng)用中普遍應(yīng)用于地板采暖，等節(jié)能工程。原材料主要依靠進口日本，韓國的產(chǎn)品。第105頁/共120頁第七部分第七部分營銷推廣策略營銷推廣策略第106頁/共120頁營銷推廣策略一、說明一、說明本項目面臨三個困難點：本項目面臨三個困難點：品牌知名度不高品牌知名度不高區(qū)域形象不佳區(qū)域形象不佳銷售速度的壓力銷售速度的壓力“如何解決這些問題如何解決這些問題?” ?” 第107頁/共120頁營銷推廣策略二、市場推廣核心二、市場推廣核心核心思路如下：核心思路如下：企業(yè)品牌企業(yè)品牌

60、項目形象項目形象項目品牌項目品牌企業(yè)品企業(yè)品牌牌項目未動項目未動,品牌先行品牌先行,教育營銷教育營銷,貫穿始終貫穿始終第108頁/共120頁營銷推廣策略 說明說明：品牌導(dǎo)入策略品牌導(dǎo)入策略形象重塑策略形象重塑策略項目導(dǎo)入策略項目導(dǎo)入策略我們將從三方面提出本項目的策略建議：我們將從三方面提出本項目的策略建議：在時間的順序上：在時間的順序上：品牌導(dǎo)入品牌導(dǎo)入形象重塑形象重塑項目導(dǎo)入項目導(dǎo)入開發(fā)配合開發(fā)配合教育營銷是整個策略的核心主線。教育營銷是整個策略的核心主線。第109頁/共120頁營銷推廣策略特色教育營銷特色教育營銷 我們所提的教育營銷，絕非一般的名校概念，而是貼近時代脈搏，適應(yīng)社會需求的現(xiàn)代