住宅專項(xiàng)維修資金及案例

1、山西泰德物業(yè)管理有限公司山西泰德物業(yè)管理有限公司質(zhì)量部質(zhì)量部 1. 住宅專項(xiàng)維修資金概述住宅專項(xiàng)維修資金概述 2. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存住宅專項(xiàng)維修資金的交存 3. 住宅專項(xiàng)維修資金的使用住宅專項(xiàng)維修資金的使用 4. 住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管 目目 錄錄 住宅專項(xiàng)維修資金概述住宅專項(xiàng)維修資金概述（1）住宅專項(xiàng)維修資金的定義）住宅專項(xiàng)維修資金的定義住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、保修期滿后的維修和更新、改造的資金。改造的資金。 （2）管理原則）管理原則住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行住宅

2、專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、專款專用、專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。的原則。（3）監(jiān)督部門）監(jiān)督部門建設(shè)主管部門和財(cái)政部門建設(shè)主管部門和財(cái)政部門4 什么是共用部位和共用設(shè)施設(shè)備？什么是共用部位和共用設(shè)施設(shè)備？共用部位共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位共有的部位，一般包括，一般包括住宅住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)幕A(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶以及戶外的墻面、門廳、

3、樓梯間、走廊通道等。外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 5 住宅專項(xiàng)維修資金的交存住宅專項(xiàng)維修資金的交存（1）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主

4、體）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體（2）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額（3）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式（4）住宅專項(xiàng)維修資金的管理）住宅專項(xiàng)維修資金的管理6（1）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：住宅的業(yè)主住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的宅結(jié)構(gòu)相

5、連的非住宅的業(yè)主非住宅的業(yè)主。涉及公有住房出售的，涉及公有住房出售的，售房單位售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。交存住宅專項(xiàng)維修資金。7（2）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主 按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至至8%。出售公有住房的出售公有住房的 業(yè)主業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建

6、筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。 售房單位按照售房單位按照多層住宅不低于售房款的多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅、高層住宅不低于售房款的不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。維修資金。 8（3）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式商品住宅的業(yè)主商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存

7、入維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶住宅專項(xiàng)維修資金專戶。出售公有住房的出售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起在收到售房款之日起30日內(nèi)日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 9（3）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式）住宅

8、專項(xiàng)維修資金的交存方式未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。將房屋交付購買人。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。10（4）住宅專項(xiàng)維修資金的管理）住宅專項(xiàng)維修資金的管理u業(yè)主大會成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、存的住宅

9、專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。通過委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立通過委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專住宅專項(xiàng)維修資金專戶戶。開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。設(shè)分戶賬。 11（4）住宅專項(xiàng)維修資金的管理）住宅專項(xiàng)維修資金的管理u業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維

10、修資金的管理業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行專戶管理銀行，并，并在專戶管理銀行在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱巫≌瑢ｍ?xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。（開戶）（開戶）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；

11、涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。門。（通知）（通知） 12u業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在收到通知之日起收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資

12、金賬戶，額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。（劃轉(zhuǎn)）（劃轉(zhuǎn)）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位賬目管理單位，由業(yè)主，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。理制度。（管理）（管理）業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。管部門的監(jiān)督。（監(jiān)督）（監(jiān)督）13住宅專項(xiàng)維修資金的使用住宅專項(xiàng)維修資金的

13、使用（1）使用范圍和原則）使用范圍和原則（2）分?jǐn)傄?guī)定）分?jǐn)傄?guī)定（3）使用程序）使用程序（4）禁止使用規(guī)定）禁止使用規(guī)定（5）其他規(guī)定）其他規(guī)定14（1）使用范圍和原則）使用范圍和原則 使用范圍使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。的維修和更新、改造。使用原則使用原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循循方便快捷、公開透明、方便快捷、公開透明、受益人和受益人和負(fù)擔(dān)人相一致負(fù)擔(dān)人相一致的原則。的原則。 15（2）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)定）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)?/p>

14、規(guī)定商品住宅之間商品住宅之間或者或者商品住宅與非住宅之間商品住宅與非住宅之間共用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偡謹(jǐn)偂Ｊ酆蠊凶》恐g售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偫謹(jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑

15、面積的比例分?jǐn)?。主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?6（2）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)定）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)定售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?。金的比例分?jǐn)?。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改住宅共

16、用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。17（3）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序u劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前使用程序劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提提出使用建議出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

17、，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；業(yè)主提出使用建議；（提出使用建議）（提出使用建議）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（審議使用建議）（審議使用建議）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；案；（組織實(shí)施使用方案）（組織實(shí)施使用方案） 18物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門直轄市

18、、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金申請列支；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；申請列支； （申請列支）（申請列支）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；資金的通知；（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知）（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知）專戶管理銀行將所需住

19、宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。單位。 （住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)）（住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)）19u劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；（提出使（提出使用方案）用方案）業(yè)主大會依法通過使用方案；業(yè)主大會依法通

20、過使用方案；（通過使用方案）（通過使用方案）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；（實(shí)施使用方案）（實(shí)施使用方案）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維宅專項(xiàng)維修資金；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；的部門申請列支； （申請列支）（申請列支）20業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用

21、公有住縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（備案審核）（備案審核）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資

22、金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知）（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位（住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)）（住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)）21（4）住宅專項(xiàng)維修資金的禁止使用規(guī)定）住宅專項(xiàng)維修資金的禁止使用規(guī)定依法應(yīng)當(dāng)由依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；用；依法應(yīng)當(dāng)由依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、的供水、供電、供氣

23、、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 22（5）住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定）住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定u利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下

24、。必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)擞胁糠终冀ㄖ锟偯娣e三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位

25、的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。同級財(cái)政部門同意。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。 23u下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：使用：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息；住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息；利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；益；利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)

26、主大會另有決定的除外；定的除外；住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。 24住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理（1）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時(shí)住宅專項(xiàng)維）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時(shí)住宅專項(xiàng)維修資金的處理修資金的處理（2）相關(guān)主體對住宅專項(xiàng)維修資金）相關(guān)主體對住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)的監(jiān)管義務(wù)（3）法律責(zé)任）法律責(zé)任25（1）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時(shí)住宅專項(xiàng)維修資金的處理）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時(shí)住宅專項(xiàng)維修資金的處理u房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住

27、余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。受讓人需要持受讓人需要持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋房屋權(quán)屬證書權(quán)屬證書、身份證身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。名手續(xù)。 u房屋滅失的房屋滅失的房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，

28、收繳同級國庫。屬關(guān)系，收繳同級國庫。 26（2）相關(guān)主體對住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)）相關(guān)主體對住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)u管理單位的法律義務(wù)管理單位的法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會，及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：售房單位公布下列情況：住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存住宅專項(xiàng)維修資金交

29、存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；的總額；發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。27u專戶管理銀行的法律義務(wù)專戶管理銀行的法律義務(wù)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次每年至少一次向直轄市、市、縣人民向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的

30、部門及業(yè)主委員會專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單金對賬單。 直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核。核。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、

31、增值收益和賬面余額的查詢。資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。 28u審計(jì)、財(cái)政部門的監(jiān)督管理審計(jì)、財(cái)政部門的監(jiān)督管理住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。 住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門負(fù)責(zé)財(cái)政部門負(fù)責(zé)對住宅專對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行執(zhí)行情況的監(jiān)督情況的監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理存、

32、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。 29（3）法律責(zé)任）法律責(zé)任u交存主體的法律責(zé)任交存主體的法律責(zé)任 公有住房售房單位公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的買或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，受人的；以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府財(cái)政部門會同同級建設(shè)

33、（房地由縣級以上地方人民政府財(cái)政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正。產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正。 開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正責(zé)令限期改正；逾期不改正的，；逾期不改正的，處以處以3萬元以下的罰款。萬元以下的罰款。 開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令由縣級以上地

34、方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。萬元以下的罰款。 30u挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn)房地產(chǎn))主管部門主管部門追回追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法沒收違法所得所得，可以，可以并處挪用金額并處挪用金額2倍以下的罰款倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，；構(gòu)成犯罪的，依依法追究法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任刑事責(zé)任。

35、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資吊銷資質(zhì)證書。質(zhì)證書。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，宅專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。財(cái)政

36、部門財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。的，依法追究刑事責(zé)任。31u違規(guī)使用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債法律責(zé)任違規(guī)使用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債法律責(zé)任建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)

37、令限期改正責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員任人員依法給予處分依法給予處分；造成損失的，；造成損失的，依法賠償依法賠償；構(gòu)成；構(gòu)成犯罪的，依法犯罪的，依法追究刑事責(zé)任追究刑事責(zé)任。財(cái)政部門財(cái)政部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財(cái)政部門級人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分依法給予處分；造成損失；造成損失的，的，依法賠償依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。業(yè)主

38、大會業(yè)主大會違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由直轄違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令改責(zé)令改正正。 32u主管部門及工作人員法律責(zé)任主管部門及工作人員法律責(zé)任縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，法行為不予查處的，依法給予處分依法給予處分；構(gòu)；構(gòu)成犯罪的，

39、成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任依法追究刑事責(zé)任。資金使用案例及分析資金使用案例及分析l案例一：l某住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費(fèi)由誰出？l108單元單號8家住戶，其說法不一，7、8層得住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。33l案例分析：l水管滲漏，屬一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂?4l黃先生及其夫人居住在某小區(qū)8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該叫物業(yè)管理費(fèi)。”l請問：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理？l第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行.使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是