建設(shè)項目經(jīng)濟測算研究

1、 五指山水滿黎峒文化園建設(shè)項目財務(wù)評價專項報告 海南雅克城市規(guī)劃設(shè)計有限公司二00九年十二月目 錄第一章 概述31.1 項目名稱31.2 建設(shè)單位31.3 財務(wù)評價報告編制的依據(jù)31.4 項目建設(shè)地點31.5 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容31.6技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表41.7 項目財務(wù)評價結(jié)論4第二章 項目建設(shè)方案52.1項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和分區(qū)52.2道路系統(tǒng)52.3土地利用平衡表62.4經(jīng)濟技術(shù)指標8第三章 投資估算與資金籌措93.1 估算的范圍和依據(jù)93.2 項目總投資估算103.3 資金籌措及資金使用計劃10第四章 財務(wù)分析184.1評價的依據(jù)和基本數(shù)據(jù)184.2 經(jīng)營收入及營業(yè)稅金估算184.3 利潤總額、

2、所得稅、土地增值稅204.4 財務(wù)盈利能力分析204.5 不確定性分析214.6 敏感性分析224.7 綜合評價22附表 22第一章 概述1.1 項目名稱五指山水滿黎峒文化園建設(shè)項目1.2 建設(shè)單位項目建設(shè)單位：五指山黎峒大觀園有限公司1.3 財務(wù)評價報告編制的依據(jù)1、五指山市城市總體規(guī)劃（2005-2020）；2、五指山水滿黎峒文化園規(guī)劃設(shè)計。1.4 項目建設(shè)地點項目建設(shè)地點位于五指山水滿鄉(xiāng)，基地范圍包括水滿鄉(xiāng)政府、西北側(cè)總北嶺及東北側(cè)我什巖嶺。基地緊靠五指山國家級自然保護區(qū)，正對五指山一峰。水南公路，水毛公路經(jīng)過，至五指山市區(qū)約28公里。項目基地選址五指山風景名勝區(qū)西區(qū)，緊靠五指山自然保護

3、區(qū)實驗區(qū)，自然環(huán)境良好?；乇成矫嫠?，視野開闊。背面是五指山一峰，兩側(cè)是山谷，有匯水河道。正面是水田和水滿鄉(xiāng)政府所在地，毛陽通往五指山市區(qū)的公路在此經(jīng)過，區(qū)域位置極佳。1.5 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程：道路總長度5885米，其中道路18米寬的1400米長，12米寬的2639米，7米寬的1846米；全園的給排水及電力電力工程；2、黎家養(yǎng)生度假社區(qū)建設(shè)工程，總建筑面積達60119.01m2以及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程；3、黎族風情商業(yè)街區(qū)建設(shè)工程，總建筑面積達58989.33m2以及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程；4、黎峒文化公園區(qū)建設(shè)工程，總建筑面積達3630.5m2以及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。1.6技術(shù)經(jīng)濟指標

4、匯總表序號項目計量單位數(shù)量備注1項目總投資萬元69519.532銷售收入萬元59553.883經(jīng)營稅金及附加萬元6654.044土地增值稅萬元1786.625所得稅萬元2367.444利潤總額萬元1322.885財務(wù)內(nèi)部收益率%13.53稅前6財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1010.14稅前7投資凈利潤率%10.228投資利稅率%21.869資本金利潤率%67.4710投資回收期年3.43稅前11盈虧平衡點%89.1712項目建設(shè)期年213項目銷售期年 3 1.7 項目財務(wù)評價結(jié)論本項目經(jīng)計算分析得出稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為13.53%，超過了行業(yè)了基準值(12%)的要求，經(jīng)濟效益和投資效果較好，盈利能力較強。盈

5、虧平衡點為89.17%，在最為敏感性因素（銷售收入）向不利方向變化5%的情況下，內(nèi)部收益率達到8.73%，仍高出銀行長期貸款利率，說明該項目盈利能力較好，且具有一定的抗風險能力。綜上所述，該項目建設(shè)在財務(wù)上是可以被接受的，是可行的。第二章 項目建設(shè)方案2.1項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和分區(qū)整個項目規(guī)劃為一環(huán)、兩軸、六區(qū)一環(huán)：由黎族文化公園區(qū)、原生態(tài)黎族村落區(qū)、溝谷雨林游覽區(qū)、黎家養(yǎng)生度假 社區(qū)、黎族風情商業(yè)街區(qū)以及中間的農(nóng)田景觀區(qū)共同構(gòu)成的人文生態(tài)景觀環(huán)。兩軸：由黎族風情商業(yè)街區(qū)、農(nóng)田景觀區(qū)、黎族文化公園區(qū)及五指山構(gòu)成的空間景觀主軸；原生態(tài)黎族村落區(qū)、農(nóng)田景觀區(qū)、黎家風情酒店區(qū)以及黎族風情商業(yè)街區(qū)構(gòu)成的空間

6、景觀次軸。六區(qū)：指黎族風情商業(yè)街區(qū)、黎族文化公園區(qū)、黎家養(yǎng)生度假社區(qū)三個功能區(qū)，以及原生態(tài)雨林、溝谷雨林游覽區(qū)、農(nóng)田景觀區(qū)三個自然景觀區(qū)。2.2道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)隨山谷、山脊、山坡地形變化，以自然形式布局為主，形成環(huán)網(wǎng)狀和支狀兩種結(jié)構(gòu)。路網(wǎng)根據(jù)使用分為過境道路、主要道路、次要道路及休閑游覽步道。由于地形地勢原因，所有道路均依據(jù)地形地勢設(shè)計，也形成了蜿蜒曲折、變化多端的山地道路特色。過境道路主要指由五指山市通往水滿、同時可到達毛陽、德滿的公路。l 主要道路 指聯(lián)通各個功能區(qū)的環(huán)形路網(wǎng)，主要承擔了規(guī)劃區(qū)主要的交通流量，同時也是通往雅濱的主要通道。l 次要道路 指解決各主要功能區(qū)內(nèi)部機動交通的道路。主

7、要指黎族風情商業(yè)街區(qū)，黎族文化公園以及黎家養(yǎng)生度假社區(qū)內(nèi)的道路。l 游覽步道 游覽步道結(jié)合山形山勢，按游賞、休憩功能進行選線，蜿蜒曲折、平路、坡道、臺階、觀景平臺相互交替，讓游人勞逸結(jié)合。根據(jù)年齡、體質(zhì)、游時長短、游覽目的選擇游覽路線。l 停車場 考慮到山地地形的特點，不考慮設(shè)置大型的停車場地。規(guī)劃共根據(jù)流量大小，共設(shè)置了9處停車場，強調(diào)在停車間隔帶和停車場周邊種植冠大蔭濃的喬木，為車輛庇蔭，并使停車場綠化、美化融于周圍景區(qū)環(huán)境之中。2.3土地利用平衡表用地性質(zhì) 用地代號面積（h）占建設(shè)用地比例（%）占總用地比例（%）旅游服務(wù)用地C41.0236.4118.06酒店用地C254.84

8、4.302.13酒店式公寓C2520.5018.199.02旅游商業(yè)用地C2/C315.6813.926.90道路廣場用地道路用地S5.745.092.52市政設(shè)施用地供電用地U120.300.270.13公共綠地G65.6158.2328.88黎族文化公園G1140.1335.6217.67溝谷雨林G1125.4822.6111.22建設(shè)用地112.6710055.89水域及其他E88.9344.11水域E18.784.36基本農(nóng)田E2263.2431.37園地E33.711.84生態(tài)林地E413.206.55合計201.601002.4經(jīng)濟技術(shù)指標黎家養(yǎng)生度假社區(qū)項目名稱建筑占地面積()建

9、筑面積()黎家風情星級酒店（1）2420.874452.83黎家風情度假公寓10070.2426209.52黎家風情獨棟別墅9385.7120163.42黎家風情度假木屋28805760黎家風情星級酒店（2）1766.623533.24小計26523.4460119.01黎族風情商業(yè)街區(qū)項目名稱建筑占地面積()建筑面積()黎家風情星級酒店（3）3744.087488.16黎族文化中心8942052黎家風情商業(yè)街6056.1913653.35黎族工藝品街2435.035785.73黎族傳統(tǒng)技藝互動體驗3337.296746.58黎族風味飲食街1911.064209.69黎族風情酒吧街2051.5

10、84640.65黎家方言客棧17283456黎族風情茶吧2152.734988.35黎家風情星級酒店（4）2978.515968.82小計27288.4758989.33黎族文化公園區(qū)項目名稱建筑占地面積()建筑面積()黎族原生態(tài)村落2130.52130.5黎祖大殿15001500小計3630.53630.5總計57442.41122738.84第三章 投資估算與資金籌措3.1 估算的范圍和依據(jù)3.1.1 估算的范圍本工程為黎峒文化園建設(shè)項目。主要建設(shè)內(nèi)容為市政道路總長度5885米，其中道路18米寬的1400米長，12米寬的2639米，7米寬的1846米；全園的給排水及電力電力工程；黎家養(yǎng)生度

11、假社區(qū)建設(shè)工程，總建筑面積達60119.01m2以及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程；黎族風情商業(yè)街區(qū)建設(shè)工程，總建筑面積達58989.33m2以及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程；黎峒文化公園區(qū)建設(shè)工程，總建筑面積達3630.5m2以及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算的費用包括建安工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費用、建設(shè)期貸款利息等。詳細內(nèi)容詳見投資估算表（表8-1）。3.1.2估算的依據(jù) （1）國家發(fā)展計劃委員會與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）。（2）建筑工程造價，參照海南省市政園林工程綜合定額（園林工程部分）（2005）、海南省建筑工程綜合定額(常用冊)（2005）、海南省安裝工程綜合定額 (2008

12、) 、海南省建筑裝飾裝修工程綜合定額（2008）、海南工程造價信息（2009.6-2009.11）、住宅、綜合樓造價指標分析（海南省定額站），結(jié)合本項目建筑形式、結(jié)構(gòu)特點和建筑面積，結(jié)合海南同類工程項目建設(shè)投資指標，按擴大指標計算。（3）設(shè)備及安裝工程造價，主要設(shè)備按報價資料和同類工程項目設(shè)備采購、安裝價格，參考同等級設(shè)計和現(xiàn)行市場價格。（4）其他工程費用，根據(jù)國家有關(guān)部門對其他費用取費率的規(guī)定，并結(jié)合本項目的具體情況計算確定。由于項目成果主要用于銷售和出租，故計入工程費2%的銷售費用。（5）預(yù)備費：基本預(yù)備費，按工程和其他兩項費用之和的10%計取。未計漲價預(yù)備費。（6）資金成本，根據(jù)目前資本

13、市場融資成本，銀行貸款利率按5.94%計。貸款約為靜態(tài)固定資產(chǎn)投資的70%，在兩年建設(shè)期內(nèi)均勻借入。（7）土地費用按一次購買計入。3.2 項目總投資估算總投資額69519.53萬元。其中工程費用49680.11萬元，其它費用10960.21萬元，預(yù)備費用6064.03萬元，建設(shè)期利息2815.17萬元。3.3 資金籌措及資金使用計劃資金籌措方案為：總投資69519.53萬元。申請銀行貸款46700萬元，建設(shè)單位自籌22819.53萬元。 項目資金分兩年均衡投入，每年各投入50%。表3-1 項目總投資估算表 單位:萬元編號工程或費用名稱單位數(shù)量單價(元)建安工程費其它費用合計第一部分 工程費用4

14、9680.11 49680.11 一道路工程及場地平整4921.12 4921.12 （一）路基工程及場地平整1819.30 1819.30 1清表m2470600 6282.36 282.36 2機械推土,挖土石方,壓路機碾壓m3376480 301129.44 1129.44 2棄運土石方m394120 25235.30 235.30 3路基換填m357400 30172.20 172.20 （二）市政道路工程3101.82 3101.82 118米寬道路m1400 5400756.00 756.00 212米寬道路m2639 3420902.54 902.54 37米寬道路m1846 1

15、995368.28 368.28 4橋涵(15道)m224 1075.00 1075.00 二給排水工程2252.04 2252.04 （一）給水工程503.22 503.22 190給水干管（PE100）m1846 15027.69 27.69 2150給水干管（PE100）m2639 31081.81 81.81 3200給水干管（PE100）m2400 420100.80 100.80 4閥門井(含蝶閥)1200座6 42002.52 5閥門井(含蝶閥)1800座8 80006.40 6.40 6消防栓(含配套閥井及閥)座50 680034.00 34.00 7滾水壩與取水站座1 250

16、0000250.00 250.00 （二）雨水工程303.75 303.75 11.6m*1.2m雨水方溝m600 3400204.00 204.00 0.6m*0.4m雨水溝m4485 34001524.90 1524.90 4800鋼筋混凝土管m1400 1300182.00 182.00 5400HDPE塑料波紋管m750 67050.25 50.25 6300鋼筋混凝土連接管1300 35045.50 45.50 7雨水口座200 130026.00 26.00 （三）污水工程1445.07 1445.07 1400HDPE塑料波紋管m4039 1700686.63 686.63 23

17、00HDPE塑料波紋管m1846 1530282.44 282.44 3污水處理站座1 4760000476.00 476.00 三電力工程1375.41 1375.41 （一）1.5萬kVA轉(zhuǎn)容開閉所座1 1000000100.00 100.00 （二）變電站（6000kVA）座2 800000160.00 160.00 （三）箱式變電站（變壓器容量50kVA）座7 160000112.00 112.00 （四）電纜溝（1.0×1.0m）m4039 1000403.90 403.90 （五）YJV-1kV 4×25+1×16交聯(lián)聚乙烯電纜m11370 15017

18、0.55 170.55 （六）手孔井座393 48018.86 18.86 （七）7m單臂路燈套123 700086.10 86.10 （八）9m雙臂路燈套270 12000324.00 324.00 四黎家養(yǎng)生度假社區(qū)21435.86 21435.86 （一）黎家風情星級酒店（1）1595.72 1595.72 1主體建筑4453 3505 1560.72 1560.72 1.1土建工程4453 1350 601.13 601.13 1.2電力工程4453 200 89.06 89.06 1.3給排水工程4453 110 48.98 48.98 1.4消防工程4453 45 20.04 20

19、.04 1.5空調(diào)與通風4453 150 66.79 66.79 1.6裝修工程與家具4453 1650 734.72 734.72 2供水及消防設(shè)備設(shè)施套1 350000 35.00 35.00 （二）黎家風情度假公寓21210 2460 5217.54 5217.54 1土建工程21210 1150 2439.09 2439.09 2電力工程21210 110 233.30 233.30 3給排水工程21210 65 137.86 137.86 4消防工程21210 15 31.81 31.81 5空調(diào)與通風21210 120 254.51 254.51 6裝修工程與家具21210 100

20、0 2120.95 2120.95 （三）黎家風情獨棟別墅25163 3030 7624.52 7624.52 1土建工程25163 1250 3145.43 3145.43 2電力工程25163 150 377.45 377.45 3給排水工程25163 85 213.89 213.89 4消防工程25163 15 37.75 37.75 5空調(diào)與通風25163 130 327.12 327.12 6裝修工程與家具25163 1400 3522.88 3522.88 （四）黎家風情度假木屋5760 3000 1728.00 1728.00 1土建工程5760 2300 1324.80 132

21、4.80 2電力工程5760 150 86.40 86.40 3給排水工程5760 85 48.96 48.96 4消防工程5760 35 20.16 20.16 5空調(diào)與通風5760 30 17.28 17.28 6裝修工程與家具5760 400 230.40 230.40 （五）黎家風情星級酒店（2）1273.40 1273.40 1主體建筑3533 3505 1238.40 1238.40 1.1土建工程3533 1350 476.99 476.99 1.2電力工程3533 200 70.66 70.66 1.3給排水工程3533 110 38.87 38.87 1.4消防工程3533

22、45 15.90 15.90 1.5空調(diào)與通風3533 150 53.00 53.00 1.6裝修工程與家具3533 1650 582.98 582.98 2供水及消防設(shè)備設(shè)施套1 350000 35.00 35.00 （六）游泳池m21200 1200 144.00 144.00 （七）區(qū)內(nèi)道路廣場停車場景觀小品(含給排水管道照明)m266637 350 2332.28 2332.28 (八)綠化m2152040 100 1520.40 1520.40 五黎族風情商業(yè)街區(qū)18622.21 18622.21 （一）黎家風情星級酒店（3）2659.60 2659.60 1主體建筑7488 350

23、5 2624.60 2624.60 1.1土建工程7488 1350 1010.90 1010.90 1.2電力工程7488 200 149.76 149.76 1.3給排水工程7488 110 82.37 82.37 1.4消防工程7488 45 33.70 33.70 1.5空調(diào)與通風7488 150 112.32 112.32 1.6裝修工程與家具7488 1650 1235.55 1235.55 2供水及消防設(shè)備設(shè)施套1 350000 35.00 35.00 （二）黎族文化中心2052 2460 564.79 564.79 1土建工程2052 1250 256.50 256.50 2電

24、力工程2052 150 30.78 30.78 3給排水工程2052 15 3.08 3.08 4消防工程2052 15 3.08 3.08 5空調(diào)與通風2052 30 6.16 6.16 6裝修工程2052 1000 205.20 205.20 7文化展品項1 600000 60.00 60.00 （三）黎家風情商業(yè)街13653 2540 3467.95 3467.95 1土建工程13653 1350 1843.20 1843.20 2電力工程13653 150 204.80 204.80 3給排水工程13653 15 20.48 20.48 4消防工程13653 15 20.48 20.4

25、8 5空調(diào)與通風13653 10 13.65 13.65 6裝修工程13653 1000 1365.34 1365.34 （四）黎族工藝品街5786 2540 1469.58 1469.58 1土建工程5786 1350 781.07 781.07 2電力工程5786 150 86.79 86.79 3給排水工程5786 15 8.68 8.68 4消防工程5786 15 8.68 8.68 5空調(diào)與通風5786 10 5.79 5.79 6裝修工程5786 1000 578.57 578.57 （五）黎族傳統(tǒng)技藝互動體驗6747 2140 1463.77 1463.77 1土建工程6747

26、1350 910.79 910.79 2電力工程6747 150 101.20 101.20 3給排水工程6747 15 10.12 10.12 4消防工程6747 15 10.12 10.12 5空調(diào)與通風6747 10 6.75 6.75 6裝修工程6747 600 404.79 404.79 7傳統(tǒng)工具項1 200000 20.00 20.00 （六）黎族風味飲食街4210 2680 1128.20 1128.20 1土建工程4210 1350 568.31 568.31 2電力工程4210 150 63.15 63.15 3給排水工程4210 25 10.52 10.52 4消防工程4

27、210 35 14.73 14.73 5空調(diào)與通風4210 120 50.52 50.52 6裝修工程4210 1000 420.97 420.97 （七）黎族風情酒吧街4641 2680 1243.69 1243.69 1土建工程4641 1350 626.49 626.49 2電力工程4641 150 69.61 69.61 3給排水工程4641 25 11.60 11.60 4消防工程4641 35 16.24 16.24 5空調(diào)與通風4641 120 55.69 55.69 6裝修工程4641 1000 464.07 464.07 （八）黎家客棧3456 2835 979.78 979

28、.78 1土建工程3456 1250 432.00 432.00 2電力工程3456 150 51.84 51.84 3給排水工程3456 80 27.65 27.65 4消防工程3456 35 12.10 12.10 5空調(diào)與通風3456 120 41.47 41.47 6裝修工程與家具3456 1200 414.72 414.72 （九）黎族風情茶吧4988 2680 1336.88 1336.88 1土建工程4988 1350 673.43 673.43 2電力工程4988 150 74.83 74.83 3給排水工程4988 25 12.47 12.47 4消防工程4988 35 17

29、.46 17.46 5空調(diào)與通風4988 120 59.86 59.86 6裝修工程4988 1000 498.84 498.84 （十）黎家風情星級酒店（4）2127.07 2127.07 1主體建筑5969 3505 2092.07 2092.07 1.1土建工程5969 1350 805.79 805.79 1.2電力工程5969 200 119.38 119.38 1.3給排水工程5969 110 65.66 65.66 1.4消防工程5969 45 26.86 26.86 1.5空調(diào)與通風5969 150 89.53 89.53 1.6裝修工程與家具5969 1650 984.86

30、984.86 2供水及消防設(shè)備設(shè)施套1 350000 35.00 35.00 （十一）區(qū)內(nèi)道路廣場停車場景觀小品(含給排水管道照明)m235432 350 1240.10 1240.10 (十二)綠化m294080 100 940.80 940.80 六黎峒文化公園區(qū)1073.49 1073.49 （一）黎族原生態(tài)村落2131 1110 236.49 236.49 1土建工程2131 1000 213.05 213.05 2電力工程2131 50 10.65 10.65 3給排水工程2131 25 5.33 5.33 4消防工程2131 35 7.46 7.46 （二）黎祖大殿1500 273

31、0 410 409.50 1土建工程1500 1800 270.00 270.00 2電力工程1500 80 12.00 12.00 3給排水工程1500 15 2.25 2.25 4消防工程1500 35 5.25 5.25 5裝修工程1500 800 120.00 120.00 (三)穿山步行道m(xù)9500 450 427.50 427.50 第二部分 工程建設(shè)其他費用10960.21 10960.21 一報建費用m264442 15 96.66 96.66 二土地費用畝1690 30000 5070.12 5070.12 三建設(shè)單位管理費430.44 430.44 四前期咨詢工作費120.

32、00 120.00 五勘察費397.44 397.44 六設(shè)計費1277.13 1277.13 七工程監(jiān)理費844.97 844.97 八招投標費68.16 68.16 九概預(yù)算編制費127.71 127.71 十概預(yù)算審查費160.70 160.70 十一場地準備及臨時設(shè)施費993.60 993.60 十二環(huán)境影響評價費34.20 34.20 十三工程保險費69.55 69.55 十四施工圖審查費51.09 51.09 十五竣工圖編制費102.17 102.17 十六結(jié)算審查費122.65 122.65 十七銷售費用993.60 993.60 第三部分 預(yù)備費6064.03 6064.03

33、一基本預(yù)備費10%6064.03 6064.03 靜態(tài)固定資產(chǎn)投資66704.36 第四部分 建設(shè)期貸款利息靜態(tài)投資70%貸款(約46700萬元),自籌30%2815.17 2815.17 項目總投資69519.53 第四章 財務(wù)分析4.1評價的依據(jù)和基本數(shù)據(jù)（1）本項目財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行的企業(yè)會計準則、企業(yè)財務(wù)通則、國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)和建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法的有關(guān)規(guī)定和方法進行的。（2）本項目依據(jù)國家稅收政策規(guī)定，征收營業(yè)稅并征收城市維護建設(shè)稅和教育附加費，房地產(chǎn)項目的營業(yè)稅率為5%。城市維護建設(shè)稅和教育附加費，稅率分別為營業(yè)稅的7%和3%。

34、 （3）本項目按25%所得稅率估算所得稅。土地增值稅按增值額的30%計繳。（4）根據(jù)項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為4年，其中建設(shè)期2年，銷售期1年(其中銷售期第1年與建設(shè)期第2年重疊。當年建設(shè)的內(nèi)容在隨后1年中銷售（出租）完畢)。（5）項目行業(yè)稅前基準收益率設(shè)定為12%。（6）本項目銷售的收入首先用于開發(fā)投資所需。（7）假設(shè)項目經(jīng)營管理費用與經(jīng)營服務(wù)收入相抵，不計入經(jīng)營成本和經(jīng)營收入。4.2 經(jīng)營收入及營業(yè)稅金估算依據(jù)本項目特點，項目經(jīng)營收入包含銷售收入和租金收入，開發(fā)企業(yè)不保留自營工程。（1）銷售收入與出租收入銷售收入與出租收入詳見下表：分年銷售(出租)計劃表出售物業(yè)序號項

35、目單位第二年每三年第四年銷售面積單價(元)總價(萬元)銷售面積單價(元)總價(萬元)銷售面積單價(元)總價(萬元)黎家養(yǎng)生度假社區(qū)（一）黎家風情星級酒店（1）4452.83120005343.3960120000（二）黎家風情度假公寓10604.7645004772.14210604.7645004772.142（三）黎家風情獨棟別墅12581.71800010065.36812581.71800010065.368（四）黎家風情度假木屋045000576045002592（五）黎家風情星級酒店（2）3533.24120004239.8880120000黎族風情商業(yè)街區(qū)00（一）黎家風情星級酒

36、店（3）7488.16120008985.7920120000（二）黎家風情星級酒店（4）01200005968.82120007162.584（七）黎家客棧345645001555.245000出售收入合計34961.78624592.094出租物業(yè)第二年第三年第四年序號項目出租面積單價(元)總價(萬元)出租面積單價(元)總價(萬元)出租面積單價(元)總價(萬元)黎族風情商業(yè)街區(qū)（一）黎族文化中心205248049.248205248098.4962052480894.83 （二）黎家風情商業(yè)街6826.675720245.760313653.35720983.041213653.47208

37、930.92 （三）黎族工藝品街072005785.73720416.572565785.737203784.56 （四）黎族傳統(tǒng)技藝互動體驗048006746.58480323.835846746.584802942.04 （五）黎族風味飲食街4209.69720151.548844209.69720303.097684209.697202753.64 （六）黎族風情酒吧街072004640.65720334.12684640.654803035.54 （七）黎族風情茶吧072004988.35720359.16124988.357203262.97 出租收入合計446.557142719.835324709.66 出售出租收入合計35408.34327311.92924709.66 為方便計算，出租收入中，第四年收入為第四年第三十五年各年收入按12%折現(xiàn)率計算的凈現(xiàn)值。（2）營業(yè)稅金房地產(chǎn)項目的營業(yè)稅率為5%，城市維護建設(shè)稅和教育附加稅，稅率分別為營業(yè)稅的7%和3%；出租房產(chǎn)按12%營業(yè)稅率計算。詳見附表：“損益表”。4.3 利潤總額、所得稅、土地增值稅土地增值稅依本項目特點，計算按出售物業(yè)收入的3%稅率預(yù)繳。經(jīng)計算項目稅前利潤總額為9496.75萬元。所得稅依本項目特點，計算按25%稅率執(zhí)行。詳見附表：“損益表”。4.4 財務(wù)盈利能力分