營改增政策培訓課件-房地產(chǎn)業(yè)

1、1 2016年年4月月 淮北市國稅局淮北市國稅局2 目錄目錄一、增值稅政策入門二、營改增簡介三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后熱點知識3增值稅政策入門增值稅政策入門增值稅特點：增值稅特點：一、按全部銷售額計稅，但只對其中的新增價值計稅一、按全部銷售額計稅，但只對其中的新增價值計稅二、實行稅款抵扣制二、實行稅款抵扣制三、稅款隨貨物銷售逐環(huán)節(jié)轉移，最終消費者承擔全部稅款三、稅款隨貨物銷售逐環(huán)節(jié)轉移，最終消費者承擔全部稅款增值稅性質：增值稅性質：一、以全部流轉額為計稅銷售額一、以全部流轉額為計稅銷售額二、稅負具有轉嫁性二、稅負具有轉嫁性三、按產(chǎn)品比例稅率三、按產(chǎn)品比例稅率 4增值稅政策入門增值稅政策入門 計稅

2、依據(jù)不同：計稅依據(jù)不同： 增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內稅。所以在計算增值稅時應當先將含稅收入換算成不含稅收入，即計算增值稅的收入應當為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。 計稅原理不同：計稅原理不同： 增值稅實行扣稅鏈條制，即“道道征收、環(huán)環(huán)抵扣”，而營業(yè)稅是“道道征收、全額征稅”,由此可看出增值稅避免了重復征稅。5增值稅政策入門增值稅政策入門增值稅是對增值額征稅最大的優(yōu)點是避免重復征稅營業(yè)稅存在重復征稅現(xiàn)象增值稅是流轉稅稅負轉嫁，最終消費者承擔，營業(yè)稅相同增值稅是價外稅增值稅游離于價格之外，不是價格組成部分營業(yè)稅是價內稅，是價格的組成部分6增值稅與營業(yè)稅的比較增值稅與營業(yè)稅的比

3、較假設征收營業(yè)稅（稅率10%）：假設征收增值稅（稅率10%）：增值稅的特點：1、不重復征稅，具有稅收中性；2、便于對出口商品實現(xiàn)退稅；3、多數(shù)采用購進扣稅法，買賣雙方形成有機的扣稅鏈條。7增值稅政策入門增值稅政策入門增值稅納稅人的分類增值稅納稅人的分類 n 增值稅納稅人的分類增值稅納稅人的分類 小規(guī)模納稅人和一般納稅人n 標準標準 （1）從事貨物生產(chǎn)或者提供加工、修理修配勞務的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或者提加工、修理修配勞務為主，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額： 50萬元 ； （2）銷售貨物的上述規(guī)定以外的納稅人，年應稅銷售額： 80萬元； （3）從事銷售服務、無形資產(chǎn)、

4、不動產(chǎn)的納稅人，年應稅服務額標準為 500萬元 。n 計稅方法計稅方法 一般納稅人實行一般計稅方法（憑發(fā)票抵扣稅款） 小規(guī)模納稅人實行簡易計稅方法 8增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人n 簡易計稅方法：簡易計稅方法：不得抵扣進項稅額：應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額征收率銷售額不含稅：不含稅銷售額不含稅銷售額= =含稅銷售額含稅銷售額 （1 1征收率）征收率）n一般納稅人一般納稅人登記后，不可再轉回小規(guī)模納稅人。登記后，不可再轉回小規(guī)模納稅人。n一般計稅方法：銷項一般計稅方法：銷項- -進項進項n一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務，應納稅額為當期銷項

5、稅額抵減當期進項稅額后一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務，應納稅額為當期銷項稅額抵減當期進項稅額后的余額，應納稅額的大小主要取決于這兩個因素。計算公式：的余額，應納稅額的大小主要取決于這兩個因素。計算公式： 應納稅額應納稅額= =當期銷項稅額當期銷項稅額- -當期進項稅額當期進項稅額n如果當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。如果當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。9增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算銷項稅額的確定銷項稅額的確定 納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務，按照銷售額和稅法納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務

6、，按照銷售額和稅法規(guī)定的稅率計算并向購買方收取的增值稅額，為銷項稅規(guī)定的稅率計算并向購買方收取的增值稅額，為銷項稅額。額。 銷項稅額的計算公式：銷項稅額的計算公式： 銷項稅額銷項稅額= =銷售額銷售額稅率稅率n 銷售額的確定銷售額的確定 銷售額為納稅人銷售貨物或提供相應的勞務向購買方收銷售額為納稅人銷售貨物或提供相應的勞務向購買方收取的取的全部價款和價外費用全部價款和價外費用，但，但不包括收取的銷項稅額不包括收取的銷項稅額。10增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 應稅銷售額具體包括以下內容：應稅銷售額具體包括以下內容：（1）銷售貨物或提供應稅勞務向購買方收取的全部價款。（2

7、）向購買方收取的各種價外費用。 具體包括：手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、延期付款利息、滯納金、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費及其他各種性質的價外收費。 上述價外費用無論其會計制度如何核算，都應并入銷售額計稅。但上述價外費用不包括以下費用： 受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅。11增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算 同時符合以下兩個條件的代墊運費：一是承運部門的運同時符合以下兩個條件的代墊運費：一是承運部門的運費發(fā)票開具給購買方，二是納稅人將該項發(fā)票轉交給購買費發(fā)票開具給購買方，二是納稅人將該項發(fā)票轉

8、交給購買方的。方的。 同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由性收費：由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；收取時開具省級以上財政部門印制立的行政事業(yè)性收費；收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；所收款項全額上繳財政。的財政票據(jù)；所收款項全額上繳財政。 銷售貨物的同時代辦保險等而向購買方收取的保險費，銷售貨物的同時代辦保險等而向購買方收取的保險費，以及向購買方收取

9、的以及向購買方收取的代購買方繳納的車輛購置稅、車輛牌代購買方繳納的車輛購置稅、車輛牌照費。照費。（3 3）消費稅稅金。）消費稅稅金。 12增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算進項稅額的確定進項稅額的確定 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。包括：n （一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注明的增值稅額。n （二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。n （三）購進農產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產(chǎn)品買價和13

10、%的扣除率計算的進項稅額。n （四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。13增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額n （一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。n 納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。14增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的

11、計算n 不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額n 1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。n 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農產(chǎn)品收購發(fā)票、農產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。n 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。n 。15增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額n （二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。n （

12、三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。n （四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。16增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額n （五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。n 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。n （六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。n （七）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。n有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值

13、稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：n（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。n（2）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。17增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 進項稅額的稅務調整n 1.適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：n 不得抵扣的進項稅額當期無法劃分的全部進項稅額（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）當期全部銷售額n 主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。18增值稅政策：

14、應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 進項稅額的稅務調整n 2已抵扣進項稅額的購進貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務、服務，發(fā)生上述第2項所列情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。19增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 進項稅額的稅務調整n 3.已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生上述第2項所列情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：n 不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值適用稅率n 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)

15、財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。20增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 進項稅額的稅務調整n 4.按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：n 可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率n 上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。21增值稅政策：應納稅額的計算增值稅政策：應納稅額的計算n 進項稅額的稅務調整n 5.一般納稅人取得專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回

16、及發(fā)生銷售折讓的，應在稅務機關出具開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表的當月，依據(jù)開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表所列增值稅稅額從當期進項稅額中轉出。22營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍n注釋規(guī)定n營改增后，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目（如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務稅目（不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃）。23營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍n不動產(chǎn)，包括建筑物、構筑物等。n 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公

17、樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。n 構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。n 轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時，一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。24營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍n 租賃服務稅目中涉及不動產(chǎn)租賃服務的稅目n （1）融資租賃服務，是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購

18、入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。n 按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務和不動產(chǎn)融資租賃服務。25營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍n 租賃服務稅目中涉及不動產(chǎn)租賃服務的稅目n （2）經(jīng)營租賃服務，是指在約定時間內將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業(yè)務活動。n 按照標的物的不同，經(jīng)營租賃服務可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務。n 將建筑物、構筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。n 注意：這條原來爭議很大，

19、涉及原營改增納稅人可能有使用廣告業(yè)等注意：這條原來爭議很大，涉及原營改增納稅人可能有使用廣告業(yè)等稅目（稅目（6%6%）的稅率，現(xiàn)在要調整為）的稅率，現(xiàn)在要調整為11%11%稅率，需要在稅率，需要在4 4月前對納稅人加月前對納稅人加大宣傳，避免將來換票、申報的麻煩。大宣傳，避免將來換票、申報的麻煩。n 車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。26營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)營改增政策：房地產(chǎn)業(yè)稅率稅率 征收率征收率 預征率預征率n （一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%n （二）小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡

20、易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務，征收率為5%。n 預征率27營改增政策：特殊規(guī)定和過渡政策營改增政策：特殊規(guī)定和過渡政策n （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。n 房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。n 注意：對于尚未開工的老項目，納稅人可以選擇簡易，也可以選擇一注意：對于尚未開工的老項目，納稅人可以選擇簡易，也可以選擇一般計稅法般計稅法28營改增政策：特殊規(guī)定和過渡政策營改增政策：特殊規(guī)定和過

21、渡政策n 差額扣除n 納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。n 注意：注意：1.1.土地價款（財政部門提出的概念）比土地出讓金概念大。土地價款（財政部門提出的概念）比土地出讓金概念大。n 2.2.扣除的土地價款必須取得財政票據(jù)扣除的土地價款必須取得財政票據(jù)n 3.3.文件規(guī)定必須支付給政府，但目前開發(fā)商支付的土地款不是文件規(guī)定必須支付給政府，但目前開發(fā)商支付的土地款不是支付給政府，而是支付給土地收儲中心。稅務部門必須認同土地收儲支付給政府，而是支付給土地收儲中心。稅務部門必須認同土地收儲中心。中心。2

22、9營改增政策：特殊規(guī)定和過渡政策營改增政策：特殊規(guī)定和過渡政策n （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。n 老項目的進項已發(fā)生，按照一般計稅，則抵扣不足，但可抵扣土地出讓金。n （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。n （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。n （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所

23、在地主管稅務機關進行納稅申報。30營改增政策：納稅義務發(fā)生時間營改增政策：納稅義務發(fā)生時間n （一）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。n 收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。n 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權屬變更的當天。n （二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。31營改增政策：增值稅納稅義務發(fā)生時間營改增政策：增值稅納稅義務發(fā)生時間n 納稅義務發(fā)生時間是指稅法規(guī)

24、定的納稅人應當承擔納稅義務的起始時間。納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，其納稅義務發(fā)生時間為：n 1.納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。n 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。n 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。32營改增政策：增值稅納稅義務發(fā)生時間營改增政策：增值稅納稅義務發(fā)生時間n 2.納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當

25、天。n 3.納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。n 4. 納稅人發(fā)生視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)行為（不包括用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象），其納稅義務發(fā)生時間為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。n 5.增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。33營改增政策：試點前發(fā)生的業(yè)務的處理。營改增政策：試點前發(fā)生的業(yè)務的處理。n （一）試點納稅人發(fā)生應稅行為，按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當

26、向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。n （二）試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。n （三）試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。34營改增：新文件營改增：新文件 國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告n 營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務，以方便納稅人辦稅。35營改增：新文件營改增：新文件n 不動產(chǎn)進項稅額分期抵

27、扣暫行辦法n 分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。n 60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定36營改增：新文件營改增：新文件n 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。n 不動產(chǎn)進項稅額分期

28、抵扣暫行辦法n 用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。37營改增：新文件營改增：新文件不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法n臺賬n 納稅人應建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。n 用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。38營改增：新文件營改增：新文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增

29、值稅的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法征收管理暫行辦法n自行開發(fā)n 指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。n 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。n 建筑工程施工許可證39營改增：新文件營改增：新文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法征收管理暫行辦法n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房

30、地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式：n 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）n 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：n 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款n 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。n 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。n 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。40營改增：

31、新文件營改增：新文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法征收管理暫行辦法n 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。n 應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3%n 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。n 小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。n 第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：n 應預繳稅款=預收款（1+5%）3%41營改增：新文件營改增：新文件

32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法征收管理暫行辦法n 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以建筑工程施工許可證注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。n 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）42營改增：新文件營改增：新文件納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法行辦法n 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：n

33、 （一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。n 異地預交n 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。43營改增：新文件營改增：新文件納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法行辦法n 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：n （一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。n （二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收

34、率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額44營改增：新文件營改增：新文件納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法n 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。n 上述憑證是指：n （一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。n （二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。 （三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。45舉例、應納稅額的計算舉例、應納稅額的計算n 舉例舉例 某公司為

35、小規(guī)模納稅人，某公司為小規(guī)模納稅人，20162016年年1 1月提供應稅服月提供應稅服務取得收入務取得收入20.620.6萬元，水電費等成本萬元，水電費等成本1212萬元，請萬元，請計算計算1 1月份應納稅額？月份應納稅額？ 解：應納稅額解：應納稅額20.6/(1+3%)20.6/(1+3%)* *3%3%0.60.6萬元萬元463 3、發(fā)票的開具與抵扣、發(fā)票的開具與抵扣發(fā)票開具方式發(fā)票開具方式（一）增值稅一般納稅人必須通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。使用，包括領購、開具、繳銷、報稅、認證等。（二）防偽稅控系統(tǒng)，是指經(jīng)國務院同意推行的，使用專用設備和通用設備、運用數(shù)字密碼和電子存儲技術管理

36、專用發(fā)票的計算機管理系統(tǒng)。 473 3、發(fā)票的開具與抵扣、發(fā)票的開具與抵扣發(fā)票開具規(guī)定發(fā)票開具規(guī)定 開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為： 為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā)票 讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā)票； 介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā)票。 填開發(fā)票的單位和個人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務確認營業(yè)收入時開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務一律不準開具發(fā)票。 單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內容真實，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票

37、專用章。483 3、發(fā)票的開具與抵扣、發(fā)票的開具與抵扣發(fā)票開具規(guī)定發(fā)票開具規(guī)定 納稅人銷售貨物、提供應稅勞務和服務，應當向索取增值稅專用發(fā)票的購買方、接受方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票： 向消費者個人銷售貨物、提供應稅勞務和應稅服務。 適用免征增值稅規(guī)定的銷售貨物、應稅勞務、應稅服務。493 3、發(fā)票的開具與抵扣、發(fā)票的開具與抵扣扣稅憑證的抵扣期限 根據(jù)國稅函【2009】617號規(guī)定，自2010年1月1日起，增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票、公路內河貨物運輸統(tǒng)一發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應在開具之日起180日內辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。 取得的海關繳款書，應在開具之日起180日后的第一個納稅申報期結束之前，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。50三、四大行業(yè)三、四大行業(yè)“營改增營改增”后熱點知識后熱點知識n 建筑業(yè)的下游企業(yè)抵扣問題？n 一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分分2 2年年