土地估價師書上易錯試題及知識點(diǎn)

1、知識點(diǎn)：單位換算1平方公里=1*106平方米1億=1*1081畝=666.67平方米1公頃=10000平方米估價原則：最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則（最佳利用方式）和變動原則（能持續(xù)多久）為基礎(chǔ).另：最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原理和變動原理為基礎(chǔ)；供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。同時。由于土地具有個別性，因此其替代性有限。貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用。變動原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。合法原則是前提。抵押、擔(dān)保、稅收、記賬目的類，要根據(jù)保守原則，適當(dāng)考慮市場成本。1、土地估價的概念：土地估價就是估價人員根據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基

2、礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點(diǎn)的價格的過程。2011年4月12日：1、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例頒布日期：1990年（國務(wù)院）；2、總平面圖要素：場地局域位置，內(nèi)部及四周環(huán)境的反映，擬建道路等的位置以及主要建筑物與用地界線及相鄰建筑之間的距離，擬建建筑物名稱、出入口位置、層數(shù)與設(shè)計(jì)標(biāo)高，指北針、比例、風(fēng)玫瑰圖；4、一般因素：社會因素、行政因素、經(jīng)濟(jì)因素 （地理位置、自然條件、人口

3、、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等） 區(qū)域因素：商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施配套狀況、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)聚集度； （區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制、和自然條件等） 個別因素：地勢、朝向、地質(zhì)、土地污染狀況、臨街條件、土地形狀、面積、土地使用限制、土地使用年限等 （宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等）區(qū)域因素也包含土地使用限制，不包含容積率；5、選擇市場比較法評估，必須確保估價對象同一供需圈、用途相

4、同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年，有三個以上案例。6、基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日與報(bào)告評估基準(zhǔn)日相差不應(yīng)超過3年；7、8、土地估價報(bào)告的主要內(nèi)容：封面、摘要、估價對象界定、土地估價結(jié)果及其使用、附件；土地估價技術(shù)報(bào)告的主要內(nèi)容：封面、總述、估價對象描述及低價影響因素分析、土地估價過程、附件。技術(shù)報(bào)告封面應(yīng)有關(guān)鍵詞，參照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程2001年11月12日國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局土地估價實(shí)務(wù)：10、基礎(chǔ)設(shè)施用地估價不適宜采用（ ）A、收益還原法 B、市場比較法 C、剩余法 D、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 E、成本逼近法答案：AC5、采用收益還原法對設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價，土地收益按土地剩余使用年

5、限內(nèi)最有效利用方式下得未來土地收益計(jì)算。4、工業(yè)用地估價一般宜采用（ ）。A、市場比較法 B、長期趨勢法 C、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 D、成本逼近法 E、剩余法答案：ACD7、按規(guī)定，上市公司的土地資產(chǎn)處置方法有（ ）A、企業(yè)以租賃方式取得土地使用權(quán)B、企業(yè)依法以出讓方式取得土地使用權(quán)C、企業(yè)以置換方式取得土地使用權(quán)D、國家作價入股E、企業(yè)無償取得土地使用權(quán)答案：A、B、D 解析：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，上市公司所有使用土地必須實(shí)行有償使用方式，具體的使用方式有出讓、租賃、國家作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營等。8、評估協(xié)議出讓土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓價格時應(yīng)先評估國有土地的國家權(quán)益價格，國有土地的國家權(quán)益價格評估

6、方法有（ ）A、倒算法 B、增值收益法 C、絕對地租收益法 D、實(shí)際收益法 E、級差地租收益法答案：ABE17、試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的（ ），進(jìn)而確定最后的估價額。A、相對重要性 B、可用程度 C、可靠性 D、合理性 E、一般性答案：ABC6、土地價格中不僅包括土地開發(fā)成本、全部或部分開發(fā)利潤，而且還包括（ ）A、個別地租 B、平均地租 C、期望收益 D、級差地租 E、絕對地租答案：D、E 4、機(jī)場、碼頭用地在收益還原法評估中不需考慮壟斷地租修正。（）10、對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。5、土地

7、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是自由市場3、對劃撥土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估時，其取得成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)構(gòu)成均應(yīng)取社會平均成本35、（ ）是指在保證農(nóng)業(yè)用地的前提下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的潛力。A、增量土地潛力 B、結(jié)構(gòu)潛力 C、閑置潛力 D、存量土地供應(yīng)潛力答案：A1、以轉(zhuǎn)讓為目的的劃撥土地使用權(quán)評估不應(yīng)包括土地使用出讓金。（）（由于轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)交，所以評估時應(yīng)扣除評估值的40%得到估價結(jié)果）2、以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。（×）應(yīng)扣除土地使用權(quán)出讓金10、在評估城市宗地毛地價時，地價中應(yīng)包含拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。（×）答案：錯權(quán)利實(shí)體比喻毛地××

8、一只雞生地×買回來剃了毛的雞熟地做好了可以吃的雞凈地×超市在售烤雞毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。熟地是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設(shè)條件的土地。21、在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的末級地進(jìn)行評估。答案：對根據(jù)土地估價報(bào)告規(guī)范格式(一般格式)的基本內(nèi)容36、由于我國土地一級供給量由政府控制，不易引起競爭，因此對土地供給量的變化趨勢研究主要通過地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和政策導(dǎo)向

9、來判斷。答案：對23、遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象（ ）為前提估價。A、合法產(chǎn)權(quán) B、合法使用 C、合法處分 D、合法交易 E、最佳使用答案：ABC35、土地估價報(bào)告的評價主要對報(bào)告的（ ）進(jìn)行審核。A、評價報(bào)告的內(nèi)容是否全面B、描述是否簡潔準(zhǔn)確C、原則及方法的選擇是否正確D、計(jì)算是否準(zhǔn)確、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確E、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰答案：ABCDE36、估價報(bào)告的合法性的內(nèi)涵是指（ ）A、嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事B、主體認(rèn)定事實(shí)清楚C、符合法定程序D、證據(jù)確鑿充分E、估價過程符合公司規(guī)定程序答案：ABCD合法性內(nèi)涵要求評估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評估時，必須嚴(yán)格按照

10、我國現(xiàn)行法律法規(guī)和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。21、現(xiàn)場調(diào)查的目的有（ ）A、核實(shí)驗(yàn)證，保證價值與估價對象嚴(yán)格對應(yīng)相符 B、觀察土地實(shí)體特征 C、了解周邊規(guī)劃 D、現(xiàn)場體驗(yàn)周邊環(huán)境 E、調(diào)查人文景觀答案：ABD除ABD外還有4、最終目的是為各種影響因素的準(zhǔn)確定位、估價技術(shù)參數(shù)的選擇和估價方法的選用提供物證。30、土地估價報(bào)告的作用主要有（ ）A、履行土地估價委托合同 B、描述估價對象 C、記述估價過程 D、反映估價成果 E、存入檔案答案：ABCD土地估價報(bào)告的作用主要有：1、描述估價對象；2、記述估價過程；3、反映估價成果；6、以協(xié)議方式出讓國有土地使

11、用權(quán)的出讓金根據(jù)協(xié)議確定，不受限制。（受到限制，不低于基準(zhǔn)地價的70%）10、下列不同估價方法適用目的的說法正確的是（ ）。A、商服用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。B、居住用地宜選用市場比較法、成本逼近法、收益還原法。C、估價方法的應(yīng)用應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，選用兩種以上（不含兩種）進(jìn)行估價。D、工業(yè)用地宜選用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法。E、評估新開發(fā)完成的居住用地最適宜的評估方法是成本逼進(jìn)法、剩余法。答案：A、D居住用地宜選用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。對于新開發(fā)完成的居住用地可以選用成

12、本逼進(jìn)法。18、基于下列目的的地價評估中，評估結(jié)果能夠體現(xiàn)土地在市場上客觀價格水平的有（ ）A、確定征地片區(qū)綜合地價B、用地者委托評估其擁有土地的公開競買價格C、銀行為發(fā)放抵押貸款而評估的土地抵押價格D、土地在有形市場中正常轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)出方委托評估的價格E、土地在有形市場中正常轉(zhuǎn)讓，潛在購買方委托評估的價格答案：BDE3、某公司擬與市政府簽訂土地租賃協(xié)議，租賃宗地A用于倉儲貨物，租期自2010年11月1日至2040年10月31日，現(xiàn)已約定租金為10元/m2，經(jīng)調(diào)查，客觀市場租金是13元/m2，出讓土地還原率是5%。若3年后，即2013年11月1日將該宗地承租使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，則此時點(diǎn)承租土地使用權(quán)價格的

13、計(jì)算公式V=a/r11/（1+r）n（2）n=( )A 17， B 27 ，C37， D47，答案A承租使用權(quán)最多是二十年，所以是十七年依據(jù)<合同法>規(guī)定,租賃合同的租賃期限不得超過20年,租期超過20年的,超出部分無效。12、以下不屬于辦公用地特點(diǎn)是（ ）。A、收益性強(qiáng) B、市場較活躍 C、附屬設(shè)施較多 D、集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域答案：D3、一定條件下，（ ）是影響地價的主要方面。B、供給 C、需求答案：B1、 估算土地純收益時，不僅要考慮有形收益，還要考慮各種無形收益。（ ）答案：對2、 某工業(yè)開發(fā)區(qū)土地總面積為5平方公里，道路、綠化等基礎(chǔ)、公用設(shè)施占地1.5平方公里，現(xiàn)

14、已完成“七通一平”開發(fā)建設(shè)。根據(jù)成本逼近法計(jì)算，該開發(fā)區(qū)單位面積土地的成本價格為400元/平方米。另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域土地增值收益率為25%?，F(xiàn)擬出讓該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗工業(yè)用地Y，出讓年限50年，土地面積10000平方米，土地還原利率為7%?；卮鹨韵聠栴}：若按無限年期計(jì)算，該工業(yè)開發(fā)區(qū)平均土地價格為（ ）元/平方米。A、400 B、500 C、650 D、714400*（1+25%）若按無限年期計(jì)算，該工業(yè)開發(fā)區(qū)可出讓土地平均單價為（ ）元/平方米。A、350 B、500 C、650 D、714500*5/（5-1.5）Y宗地出讓土地的總價為（ ）萬元。A、350 B、647 C、690 D、71

15、4714*（1-1/（1+7%）50）答案：B、D、C3、 某一房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/平方米，成新率為70%，房地產(chǎn)凈收益為每平方米140元，土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%，則該房地產(chǎn)價格為（ ）元/平方米。A、1700 B、2000 C、2100 D、2400建筑物收益=1000*0.7*0.08=56土地收益=140-56=84土地價格=84/0.06=1400房地產(chǎn)價格=1400+700=21004、 有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，又知綜合還原率為7%，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為（ ）萬元。A、30 B、40 C、50 D

16、、60答案：C設(shè)土地價格為X，建筑物價格為Y則：X+Y=100100*0.07=0.06X+0.08Y可解收益法1、 收益還原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)。2、 土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算1） 土地稅2）管理費(fèi) 年租金額3% 3）維護(hù)費(fèi)3、 房地出租中總費(fèi)用1）、管理費(fèi)a、依管理面積平均計(jì)算；b、依租金的一定比例計(jì)算 年租金的2%5%2）、維修費(fèi) 建筑物重置價的1.5%2%3）、保險費(fèi) 房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費(fèi)率（1.5%2%）4）、稅金,X<120元，12%房產(chǎn)稅，X.>120元，加上5%營業(yè)稅，附加城建稅0.35%，教育稅附加0.05%等5）、房屋折舊費(fèi)4、一般情況

17、下，土地還原率比建筑物還原率低23個百分點(diǎn)。 承租土地使用權(quán)所選用還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點(diǎn)左右。市場法概念：在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。（1） 類似土地，是指其所在地區(qū)的區(qū)域特性以及其影響地價的因素和條件相同或相近的土地。（2） 比較宗地，是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比較交易案例的宗地或地塊。（3） 標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性，可起示

18、范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的若干宗地。（4） 估價期日，是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。（5） 交易情況修正，是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成比較案例的交易價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。（6） 區(qū)域因素，是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。報(bào)酬率：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本 累加法 報(bào)酬率=無風(fēng)險報(bào)酬率+投資風(fēng)險報(bào)酬率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率資本化率=年收益/價格成本逼近法土地取得費(fèi)：1、征用農(nóng)村集體土地時土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用，包括：土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)1）土地取得費(fèi)：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，前

19、3年平均產(chǎn)值的6-10倍；征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，每人為的4-6倍；每公頃最高不得超過15倍；若經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)得總和不得超過的30倍。2）相關(guān)稅費(fèi)：A、占用耕地時的耕地占用稅B、占用耕地時的耕地開墾費(fèi)C、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金D、征地管理費(fèi)E、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)2、城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)按拆遷安置費(fèi)計(jì)算1）拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)2）相關(guān)稅費(fèi)A、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；B、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)：1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；2、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用；3、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×

20、投資回報(bào)率注：無利息開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤主要有4種1） 直接成本利潤率=開發(fā)利潤/土地取得成本+開發(fā)成本2） 投資利潤率=開發(fā)利潤/土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用3） 成本利潤率=開發(fā)利潤/土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息4） 銷售利潤率=開發(fā)利潤/土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 即 ：開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）×土地增值收益率待估宗地價格=（土地取得費(fèi)及稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤）×年期修正系數(shù)+出讓金×年期修正系

21、數(shù)可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×總土地面積/可出讓的土地面積剩余法土地價格=房屋的預(yù)期售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息1、生地的價格（1）、生地上建成房屋生地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（2）、生地開發(fā)成熟地生地價格=開發(fā)完成后的熟地價格由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)2、毛地的價格（1）、毛地上建成房屋毛地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（2）、毛地開發(fā)成熟地毛

22、地價格=熟地價格由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)3、熟地的價格熟地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由孰地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤買方購買孰地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)土地價格的計(jì)算地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤路線價法（適用于城市的）1）、適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳；2）、要求有較多的交易實(shí)例，且土地市場要規(guī)范；3）、能快速評估多宗土地的價格；4）、估價結(jié)果的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。錯題（

23、未解決）：一、土地估價實(shí)務(wù)11、由于估價目的不同，價格類型也會存在差異。在下列情況中，（ ）的價格類型是相同的。A、國有土地使用權(quán)租賃與集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（租賃價格） （買賣價格）B、征收有關(guān)土地稅費(fèi)與土地司法鑒定（課稅價格） C、城鎮(zhèn)標(biāo)定地價與城鎮(zhèn)級別基準(zhǔn)地價 監(jiān)測點(diǎn)地價、評估農(nóng)用地綜合片區(qū)價D、國有土地使用權(quán)作價入股與清產(chǎn)核資（買賣價格） （清算價格）14、下面哪項(xiàng)（ ）不是土地估價時應(yīng)提供的權(quán)屬資料。A、國有土地使用證 B、國有土地出讓合同 C、規(guī)劃許可證 D、建設(shè)用地批文答案：C感覺與實(shí)際中不符16、從總平面圖可以了解到（ ）A、道路設(shè)施 B、各層次的構(gòu)造 C、建筑高度 D、地產(chǎn)等級答

24、案：B11、土地估價報(bào)告的使用方向有哪幾種（ ）A、價值依據(jù) B、訴訟證據(jù) C、記賬依據(jù) D、價格依據(jù) E、抵押依據(jù)答案：ABC12、常見的土地估價目的有（ ）A、上市 B、抵押 C、轉(zhuǎn)讓 D、租賃 E、買賣答案：ABCD13、在土地估價報(bào)告中，估價師在進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時，以出讓方式取得的土地使用權(quán)必須說明取得時間、出讓金數(shù)額、（ ）及宗地使用的特殊規(guī)定。A、法定最高使用年限 B、批準(zhǔn)使用年限 C、已使用年限 D、剩余使用年限 E、租賃年限答案：BC 覺得應(yīng)為BD20、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容包括（ ）A、地產(chǎn)基本項(xiàng)目 B、土地實(shí)體狀況 C、周邊環(huán)境狀況 D、土地使用者 E、交通狀況答案：ABC42

25、、在我國增加城市建設(shè)用地供給的方法有：（ ）A、加快存量土地入市 B、提高容積率 C、減少住宅用地比例 D、增加基礎(chǔ)設(shè)施用地 E、放開農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)答案：ABDE45、在我國，影響土地供給的因素主要有（ ）等。A、國家和城市發(fā)展戰(zhàn)略 B、土地制度 C、住房制度 D、城市規(guī)劃E、房地產(chǎn)價格和需求量的變化答案：ABCDE4、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋貎r格評估屬于劃撥土地使用權(quán)價格評估。（）2、（ ）是土地價格最充分完全的市場體現(xiàn)。A、掛牌價格 B、拍賣價格 C、招標(biāo)價格 D、協(xié)議價格答案：B6、土地使用權(quán)抵押評估的真正目的是（ ）A、確定貸款額度 B、了解標(biāo)的物 C降低風(fēng)險 D、防止受騙 答案：

26、C11、農(nóng)地綜合片區(qū)價屬于（ ）A、課稅價格 B、公示價格 C、買賣價格 D、租賃價格答案：B公示價格是一種價格類型？15、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的商業(yè)用地的估價最常選用（ ）作為其中的一種估價方法。收益還原法而不是剩余法？2、國有土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)把握的原則有（ ）A、土地出讓拍賣底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)B、評估時不應(yīng)包括土地使用出讓金C、采用多種方法評估D、估價時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)E、搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性答案：A、D、E5、劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行（ ）A、抵押 B、出租 C、經(jīng)營活動 D、繼承 E、贈與答案：A、B9、在評估抵押房地產(chǎn)價

27、格時需注意（ ）A、估價基準(zhǔn)日的設(shè)定B、根據(jù)土地未來利用及處置債務(wù)清償難易程度確定價格C、對劃撥和集體土地，可以基礎(chǔ)地價、土地開發(fā)費(fèi)等作為抵押價格D、抵押雙方意愿E、區(qū)別不同土地的權(quán)利關(guān)系答案：ACE14、剩余法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意（ ）。A、利用剩余法首先要考慮土地的最佳利用方式。B、剩余法理論依據(jù)源于地租原理，即每年的租金剩余。C、剩余法又名假設(shè)開發(fā)法。D、土地利用方式的確定包括土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑物高度等項(xiàng)內(nèi)容。E、剩余法便于確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤。答案：ADE16、土地開發(fā)程度設(shè)定既是地價定義的重要方面，也是確定價格的基本依據(jù)。下列估價項(xiàng)目中，可以將土地開

28、發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線內(nèi)外五通一平的是（ ）A、某國有土地改制中涉及其所使用的劃撥土地價格評估B、某開發(fā)區(qū)向外商出讓其開發(fā)區(qū)內(nèi)的某地塊的土地使用權(quán)價格評估C、某股份制公司將其以出讓方式取得土地使用權(quán)抵押價格評估D、某市政府拍賣出讓某待開發(fā)地塊的出讓底價評估E、某企業(yè)將其使用的原出讓工業(yè)用地進(jìn)行資產(chǎn)置換的土地使用權(quán)價格評估答案：C、E20、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價格評估結(jié)果不能低于關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低地價標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號）規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)。不正確？21、下列關(guān)于教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地估價的說法有誤的是（ ）。A、此類用地考慮的是整體收益。B、參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價進(jìn)行

29、評估，要考慮年期和用途進(jìn)行加價修正。C、該類用地所處位置多位于市（縣、鎮(zhèn)）中心。D、參照商業(yè)、住宅的基準(zhǔn)地價進(jìn)行估價，要考慮年期和用途進(jìn)行減價修正。答案：C覺得答案有誤3、關(guān)于市場比較法應(yīng)用，以下說法正確的是（ ）A、設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價，可比案例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似土地租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例。B、設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價，可比案例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例。C、評估承租土地使用權(quán)價格時，可比案例應(yīng)是承租土地使用權(quán)的成交實(shí)例。D、評估土地租賃權(quán)價格時，可比案例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似土地租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例。答案：BCD二、土地分等定級錯題：3、對于土地估價來

30、說，評出的等級是其基礎(chǔ)，土地分等定級是土地價格穩(wěn)定的本質(zhì)表現(xiàn)。（×）土地分等1、 定級單元界限是界定相同均質(zhì)地域的邊界，是反映土地利用特征范圍和空間實(shí)體邊緣的標(biāo)志。（×）2、3、 采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)作為輔助手段進(jìn)行定級時，土地單元的面積應(yīng)為（ ）A、 不大于25hm2 B、不大于0。25 hm2 C、介于1025 hm2 之間 D、介于510hm2 之間答案：B3、（ ）是指在已經(jīng)劃定的土地定級單元中，測取各因素作用分值。 A、單元總分值計(jì)算 B、單元內(nèi)指標(biāo)取樣 C、單元的分值計(jì)算 D、因素分值計(jì)算 答案：B8、城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某一評價

31、單元均有影響，影響分值分別為45、25、8，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能的影響，影響分值分別為20、10，則該評價單元的商服繁華度作用分值為（ ）。A、78 B、80 C、75 D、108答案：B10、城鎮(zhèn)土地定級中某一點(diǎn)狀因素，其功能分為60，影響半徑為3000m，在進(jìn)行商業(yè)用地分級時，采用指數(shù)衰減公式計(jì)算出距之1000 m的某單元的作用分值為（ ）。A、1.5 B、20 C、15.33 D、40答案：C公式為f(1-r),f為功能分，r為相對距離，本題中為1/3,結(jié)算為：602/3=15.33 13、城鎮(zhèn)土地等和級既要反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異，也要反映（ ）綜合效益的差異

32、。A、經(jīng)濟(jì) B、社會 C、生態(tài) D、A、B和C 答案：D14、城鎮(zhèn)土地等和級的劃分應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn)內(nèi)部的（ ）分布規(guī)律。A、城鎮(zhèn)規(guī)劃 B、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 C、土地利用 D、土地收益答案:D23、某城市各區(qū)域的綠地覆蓋度介于5%25%之間，若某一單元的綠地覆蓋度為17.5%，則該單元的綠地覆蓋度分值為（ ）。A、17.5 B、25 C、62.5 D、5答案：C（17.5%-5%）/（25%-5%）27、城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)考慮規(guī)劃條件因素，下列說法中，不正確的是（ ）A、不論哪種形式的規(guī)劃定級，都采用多因素綜合評價法進(jìn)行B、規(guī)劃折扣系數(shù)僅反映了城市規(guī)劃影響的變動性，是規(guī)劃修正定級中的重要技術(shù)指標(biāo)C、影響規(guī)劃

33、折扣系數(shù)的參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)D、貼現(xiàn)系數(shù)反映規(guī)劃的變動性和土地使用者追求潛在收益的風(fēng)險性答案：D1、 土地收益測算原則（ ）A、 測算以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo)B、 測算必須從企業(yè)利潤入手C、 測算統(tǒng)一以商服業(yè)利潤作為計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)D、 宗地地價作為測算級別差異時，能較好地反映土地的經(jīng)濟(jì)特性E、 測算現(xiàn)金流答案：ABCD4、 基礎(chǔ)設(shè)施完善度是反映（ ）等活動場所保障的指標(biāo)。A、公益 B、社會活動 C、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn) D生活 E娛樂答案：BCD主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等5、 土地定級單元是評定和劃分土地級別的基本空間單位，是（ ）相對均一的地塊。A、自身?xiàng)l件 B、內(nèi)部特性 C、

34、外部特性 D、區(qū)位條件 E、自然條件答案:ADE8、定級單元界限一般采用（）A、自然現(xiàn)狀地物和面積較大的自然地物 B、城鎮(zhèn)中的鐵路 C、土地權(quán)屬界限或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界限 D、城鎮(zhèn)中的所有道路 E、圍墻答案：ABCE9、下列（ ）屬于定級單元劃分的方法城鎮(zhèn)土地定級單元劃分可選用主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法等農(nóng)用地定級單位劃分方法：1、 疊置法2、 地塊法3、 網(wǎng)格法4、 多邊形法11、單元內(nèi)指標(biāo)取樣方法有（ ）A、以點(diǎn)代面 B、線性內(nèi)插 C、面積加權(quán) D、曲線分布 E、數(shù)理統(tǒng)計(jì)答案：ABC13、農(nóng)用地初步劃分級別的方法有（ ）。A、總分頻率曲線法B、指數(shù)衰減法C、等間距法D、數(shù)軸法E、

35、直線分析法答案：ACD城鎮(zhèn)土地級別初步劃分方法：1、 數(shù)軸法 2、剖面圖法 3、多元統(tǒng)計(jì)的聚類-判別法 4、總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法規(guī)劃影響的變動性城鎮(zhèn)土地分等定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級包括兩個方面，即城鎮(zhèn)土地分等和城鎮(zhèn)土地定級。 城鎮(zhèn)土地分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會、自然等因素進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量在不同地域之間的差異，選用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊(duì)，評定城鎮(zhèn)土地等。土地等反映的是城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異。分等的對象是城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地

36、。 城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用；對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析，通過揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量在不同地域的差異，評定城鎮(zhèn)土地級。土地級反映的是城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的差異。土地定級的對象是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨(dú)立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。 城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)遵循：1、綜合分析原則；2、主導(dǎo)因素原則；3、地域分異原則；4、土地收益差異原則；5、定量與定性相結(jié)合原則。 城鎮(zhèn)土地估價就是在一定的市場條件下，針對某一質(zhì)量，某一等級的土地，分析影響城鎮(zhèn)土地價格的一般因素（包括地理位置、自然條件、人口、行政

37、區(qū)劃，城鎮(zhèn)性質(zhì)、土地利用規(guī)劃、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等），區(qū)域因素（包括商服繁華度、位置、交通條件、公有設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等），個別因素（包括被評估地塊的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制條件、宗地臨街狀況等），采用不同的評估方法（包括收益還原法、市場比較法、成本副近法、剩余法、路線價法）評估出的土地價格。 城鎮(zhèn)土地估價應(yīng)當(dāng)遵循：1、預(yù)期收益原則；2、替代原則；3、最有效利用原則；4、供需原則；5、報(bào)酬遞增減原則；6、貢獻(xiàn)原則；7、變動原則農(nóng)用地定級的原則：1、 綜合分析原則2、 主導(dǎo)因

38、素原則3、 土地收益差異原則4、 定量分析與定性分析相結(jié)合原則農(nóng)用地定級的方法：1、 因素法2、 修正法3、 樣地法基準(zhǔn)地價評估1、基準(zhǔn)地價評估時的土地用途以規(guī)劃用途為主。（）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：基準(zhǔn)地價評估時的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。2、收益高低直接決定了地價高低，因而測算土地收益高低是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。（）標(biāo)準(zhǔn)答案：正確3、各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)。1、下列那一項(xiàng)屬于基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)是（）。A.市場交易價B.土地收益C.各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同D.位置的不同標(biāo)準(zhǔn)答案：b解析：收益高低直接決定了地價高低，因而測算土地收益高低是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)基

39、準(zhǔn)地價評估范圍確定原則5、對于基準(zhǔn)地價評估區(qū)域，如果要在原來劃分的區(qū)域上在細(xì)分，需要符合一定的條件，對于該條件描述最準(zhǔn)確的為（ ）A、 區(qū)域評估價與樣點(diǎn)地價差異超過40%，且土地使用價值上卻有差異B、 區(qū)域評估價與樣點(diǎn)地價差異超過30%，且土地使用價值上卻有差異，滿足數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)推斷的需要C、 樣點(diǎn)分布成組團(tuán)表現(xiàn)的D、 A和C7、要確定基準(zhǔn)地價修正體系就先要（ ）A、 確定與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的區(qū)域與個別因素的平均水平B、 對已有地價數(shù)據(jù)和影響因素的數(shù)理統(tǒng)計(jì)和比較分析C、確定具體各主要影響因素D、以上都不是 答案：B13、在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，技術(shù)路線一般以（ ）為主。A、路線價法 B、

40、租金剝離法 C、級差收益法 D、長期趨勢法答案：C18、目前劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域的方法有（ ）種。A、5 B、2 C、1 D、4答案：B21、確定區(qū)域的一般工作程序是（ ）24、一般房地產(chǎn)出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)該占調(diào)查資料總量的（ ）%A、15 B、25 C、35 D、45答案：A27、基準(zhǔn)地價確定的原則：A、以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估的結(jié)果為輔B、要以評估結(jié)果為準(zhǔn)，并充分體現(xiàn)地價管理政策C、土地市場發(fā)育的城市，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)D、土地市場不發(fā)育的城市，可以租金剝離法評估結(jié)果為準(zhǔn)答案：D30、基準(zhǔn)地價評估調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的（ ）A、1/51/50 B、1/151/40 C、1/101/25 D、1/81/30答案：A1、我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)包括（ ）A、針對城鎮(zhèn)內(nèi)外的各級土地級別的不同的區(qū)域類型，評估不同區(qū)域類型的基準(zhǔn)地價B、分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系C、建立在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上評估宗地地價的修正體系D、建立地價指數(shù)體系E、建立分析體系答案：BC5、 基準(zhǔn)地價評估的資料主要有三類，其中能直接反映地租、地價的資料有（ ）A、 土地使用權(quán)出讓價格資料B、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格資料C、 以地?fù)Q房資料D、 土地征用、拆遷過程中涉及到的各種費(fèi)用資料E、 房屋買賣資料答案：ABD6、 基準(zhǔn)地價評估中可利用