重慶冉家壩項(xiàng)目可行性分析學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1第一頁，共35頁。項(xiàng)目(xingm)概況第1頁/共35頁第二頁，共35頁。龍頭(lngtu)寺火車站金開高尚(goshng)居住區(qū)彈子(dn z)石CBD解放碑CBD朝天門江北嘴CBD觀音橋商圈兩路口上清寺CBD新牌坊、冉家壩高尚居住區(qū)本案濱江路高尚居住區(qū)項(xiàng)目區(qū)位分析保稅港碼頭江北國(guó)際空港第2頁/共35頁第三頁，共35頁。項(xiàng)目(xingm)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：74.88畝C4-1建筑用地24930.86平方米C4-2廣場(chǎng)用地24986.38平方米總建筑規(guī)模：264446.88平方米用地性質(zhì)：商業(yè)(shngy)及金融業(yè)用地業(yè)態(tài)：現(xiàn)代化商業(yè)(shngy)、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高級(jí)商務(wù)公寓綜

2、合體、6星級(jí)酒店 第3頁/共35頁第四頁，共35頁。項(xiàng)目(xingm)軌道交通配套情況5、6及輕軌環(huán)線三路軌道交通交匯于廣場(chǎng)地下，將建造為大型軌道換乘中心。本項(xiàng)目距離內(nèi)環(huán)高速公路入口僅300米，通過內(nèi)環(huán)高速，半小時(shí)內(nèi)即可到達(dá)(dod)重慶主城各區(qū)。第4頁/共35頁第五頁，共35頁。項(xiàng)目景觀環(huán)境(hunjng)配套情況本地塊具備了非常優(yōu)秀的休閑景觀資源：2.5萬平米大型休閑廣場(chǎng)80米寬600米長(zhǎng)的景觀大道景觀大道雙側(cè)布置1.8公頃綠化帶在廣場(chǎng)東、西向各延伸出700米林蔭步行道連接(linji)各居住社區(qū)在項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，已建成的公園有動(dòng)步公園、百林公園等第5頁/共35頁第六頁，共35頁。宗地位

3、置(wi zhi)橄欖(gnln)郡祈年悅城龍湖(ln h)水晶酈城MOCO盛世北城陽光地中海紫都城沃爾瑪百安居SM高新科技園觀音橋觀音橋春風(fēng)城市心筑項(xiàng)目周邊樓盤情況悠哉悠宅 山頂?shù)?號(hào)第6頁/共35頁第七頁，共35頁。項(xiàng)目周邊(zhu bin)商業(yè)情況宗地位置(wi zhi)祈年(q nin)悅城歐式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)水晶酈城餐飲休閑街MOCO 3萬方時(shí)尚商業(yè)體紫城天街沃爾瑪百安居SM（12萬方）高新科技園觀音橋觀音橋永輝超市東和風(fēng)情街新世紀(jì)超市易初蓮花春風(fēng)商業(yè)街第7頁/共35頁第八頁，共35頁。宗地位置世紀(jì)(shj)金源大酒店5星金科(jn k)大酒店5星重慶(zhn qn)戴斯大酒店5星五洲大

4、酒店4星歐瑞錦江5星項(xiàng)目周邊酒店情況君豪大酒店大酒店5星華都假日酒店4星第8頁/共35頁第九頁，共35頁。項(xiàng)目周邊(zhu bin)寫字樓情況宗地位置紫都星座(xngzu)商務(wù)公寓6500元/平米水晶(shujng)國(guó)際甲級(jí)寫字樓10000元/平米MOCO國(guó)際商務(wù)寫字樓7000元/平米未來國(guó)際甲級(jí)寫字樓12000元/平米中信國(guó)際甲級(jí)寫字樓12000元/平米水晶星座商務(wù)公寓7000元/平米朗晴廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓12000元/平米金、木、水、火、土星甲級(jí)寫字樓80000元/平米第9頁/共35頁第十頁，共35頁。宗地價(jià)值(jizh)初步評(píng)估 宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，3線軌道交通規(guī)劃，周邊配套(

5、pi to)完善，交通方便，已有大規(guī)模社區(qū)，區(qū)域發(fā)展快，是渝北區(qū)政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，具備很大的增值潛力。 從項(xiàng)目土地性質(zhì)分析，其主要為商業(yè)用地，且業(yè)態(tài)規(guī)劃較為明確，品質(zhì)較高，相互業(yè)態(tài)之間存在良性影響。第10頁/共35頁第十一頁，共35頁。項(xiàng)目板塊(bn kui)定位及發(fā)展第11頁/共35頁第十二頁，共35頁。冉家壩新城是以商貿(mào)、辦公、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，集文化教育、藝術(shù)博覽、生活(shnghu)居住為一體的新城區(qū)。區(qū)域(qy)定位第12頁/共35頁第十三頁，共35頁。區(qū)域(qy)定位第13頁/共35頁第十四頁，共35頁。渝北商圈規(guī)劃(guhu)兩路商圈以商業(yè)步行街為核心，重點(diǎn)發(fā)展大型購(gòu)物中心

6、、百貨商場(chǎng)、綜合超市(cho sh)、專賣店、專業(yè)店，到2015年形成功能完備、繁榮興旺的購(gòu)物、消費(fèi)、服務(wù)中心，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積75萬平方米左右 冉家壩商圈重點(diǎn)發(fā)展大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、星級(jí)酒店、專業(yè)店，到2015年充分(chngfn)滿足輻射區(qū)內(nèi)居民日常生活需要和部分功能性商業(yè)需求，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積100萬平方米左右 第14頁/共35頁第十五頁，共35頁。冉家壩商圈規(guī)劃(guhu)以冉家壩商業(yè)廣場(chǎng)為中心，以龍山大道為核心，以紫城天街為載體的商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)面積超過80萬平方米，突出商業(yè)購(gòu)物、傳媒休閑、商務(wù)辦公、住宿餐飲四大功能，既作為(zuwi)北部區(qū)域新的商業(yè)集聚區(qū)，也是渝北區(qū)乃至重慶市未來商貿(mào)

7、發(fā)展的核心增長(zhǎng)極。第15頁/共35頁第十六頁，共35頁。區(qū)域(qy)輻射范圍新牌坊(pifng)、北部新區(qū)龍溪(ln x)板塊新牌坊、北部新區(qū)大石壩、南橋寺第16頁/共35頁第十七頁，共35頁。區(qū)域商業(yè)(shngy)容量分析 冉家壩板塊規(guī)劃商業(yè)體量100萬方，目前成型和在建的商業(yè)體量近50萬方。 按照國(guó)際慣例分析：人均商業(yè)面積容量控制在1.2平米較為合適，目前大、南、冉、龍居住人口在40萬人左右，則目前商業(yè)需求(xqi)體量約為42萬平米，商業(yè)體量需求(xqi)與供應(yīng)比較正常。 政府規(guī)劃未來項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊人口應(yīng)增至100萬左右，及未來區(qū)域商業(yè)缺口還相距50萬方左右。 因此，從人口需求(xq

8、i)分析，目前項(xiàng)目所處板塊的商業(yè)市場(chǎng)還比較安全。第17頁/共35頁第十八頁，共35頁。項(xiàng)目(xingm)內(nèi)部業(yè)態(tài)相互影響 酒酒 店店寫字樓寫字樓 住宅住宅(zhzhi)公寓公寓(gngy)人流人流生活配套生活配套 商務(wù)客源商務(wù)客源配套配套差別補(bǔ)充差別補(bǔ)充提升其品質(zhì)提升其品質(zhì)降低其重要性降低其重要性使用者使用者配套配套流流人人配套配套生活配套生活配套 必要人流必要人流 人流人流配套配套 住宅住宅 酒酒 店店降低居住氛圍降低居住氛圍配套配套提供互補(bǔ)提供互補(bǔ)提高服務(wù)品提高服務(wù)品質(zhì)質(zhì)商商 業(yè)業(yè)第18頁/共35頁第十九頁，共35頁。項(xiàng)目(xingm)機(jī)會(huì)及威脅分析第19頁/共35頁第二十頁，共35頁。居

9、住(jzh)型公寓機(jī)會(huì)(j hu)點(diǎn)1、高尚的居住板塊形象(xngxing)及成型的居住氛圍；2、3條軌道交通的規(guī)劃更為項(xiàng)目帶來巨大的增值潛力；3、市政綠化廣場(chǎng)，城市景觀中軸，倍添項(xiàng)目居住魅力；4、6星級(jí)酒店和甲級(jí)寫字樓提升項(xiàng)目品質(zhì)；5、渝北第二商圈的定位完善項(xiàng)目居住配套。1、目前周邊生活尚不便利，冉家壩廣場(chǎng)的遲遲不動(dòng)工也增添了市民對(duì)區(qū)域的疑慮。2、居住型公寓是本案最安全的業(yè)態(tài)，但同時(shí)也是利潤(rùn)最低的業(yè)態(tài)。因此，在體量劃分上應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)具體情況和開發(fā)公司的資金利用情況進(jìn)行合理安排。威脅點(diǎn)第20頁/共35頁第二十一頁，共35頁。商業(yè)(shngy)機(jī)會(huì)(j hu)點(diǎn)1、項(xiàng)目處于渝北區(qū)定位的兩大商圈之一

10、：冉家壩商圈核心，地位(dwi)優(yōu)越，價(jià)值凸現(xiàn)；2、3條軌道交通的中轉(zhuǎn)站帶來的眾多人流，更使項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值明顯；3、項(xiàng)目周邊高尚社區(qū)林立，居住人口眾多，且對(duì)外輻射能力強(qiáng)，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好。4、商業(yè)的高售價(jià)也是本案重要的利潤(rùn)提升點(diǎn)。1、冉家壩商圈呈啞鈴狀發(fā)展，且周邊商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)定位豐富，故在商業(yè)體量上應(yīng)盡量謹(jǐn)慎。2、就項(xiàng)目目前區(qū)域現(xiàn)狀來看，商業(yè)體量已經(jīng)基本滿足現(xiàn)居人口需求，本案供應(yīng)的大體量的商業(yè)成型還需區(qū)域發(fā)展才能完全消化。3、應(yīng)與鄰近的觀音橋商圈在業(yè)態(tài)定位上形成差異化互補(bǔ)。威脅點(diǎn)第21頁/共35頁第二十二頁，共35頁。甲級(jí)寫字樓機(jī)會(huì)(j hu)點(diǎn)1、冉家壩商政中心的地位使區(qū)域商務(wù)前景看好。2、

11、重慶產(chǎn)業(yè)北移和項(xiàng)目(xingm)緊靠重慶高新科技園區(qū)也使本案具備一定的商務(wù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。3、龍湖水晶星座、MOCO、祈年商務(wù)公寓等項(xiàng)目(xingm)的成型使得項(xiàng)目(xingm)周邊商務(wù)氛圍已經(jīng)初步成型。1、項(xiàng)目畢竟處于次級(jí)商圈，不屬于大面積寫字樓客戶的主選區(qū)域。2、從區(qū)域商務(wù)的目標(biāo)客群分析，也主要為中小型企業(yè)，大面積的寫字樓的高使用成本使其接受(jishu)困難。3、所以在寫作樓定位上建議打造中小企業(yè)辦公為主的SOHO寫字樓。威脅點(diǎn)第22頁/共35頁第二十三頁，共35頁。6星級(jí)酒店(ji din)機(jī)會(huì)(j hu)點(diǎn)1、冉家壩商政中心的地位和周邊眾多(zhngdu)的產(chǎn)業(yè)支撐使項(xiàng)目打造6星級(jí)酒店具備

12、市場(chǎng)基礎(chǔ)。2、6星級(jí)酒店的高品質(zhì)和良好的市場(chǎng)形象也能夠帶動(dòng)本案的其他業(yè)態(tài)形象。1、從目前重慶星級(jí)酒店的管理模式來看，酒店管理公司直接購(gòu)買可能性極低，這為項(xiàng)目資金回籠產(chǎn)生較大的影響。2、6星級(jí)酒店的投入較大，對(duì)項(xiàng)目前期資金投入也要求較高。3、建議以銀行評(píng)估融資方式進(jìn)行酒店運(yùn)作。威脅點(diǎn)第23頁/共35頁第二十四頁，共35頁。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位(dngwi)及體量分配綜合以上分析，項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)定位為：商業(yè)(shngy)、寫字樓、超5星級(jí)酒店、居住性公寓。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（）比例1商業(yè)4000012.95%2公寓16444753.24%3超5星級(jí)酒店300009.71%4商務(wù)寫字樓300009

13、.71%5車庫(kù)及設(shè)備4442414.38%6合計(jì)308871100.00%備注：容積率：8用地面積（）：49917第24頁/共35頁第二十五頁，共35頁。項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算第25頁/共35頁第二十六頁，共35頁。成本明細(xì)表項(xiàng)目名稱：冉家壩項(xiàng)目總建筑面積（m2）：308871序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)算方法或依據(jù)文件計(jì)費(fèi)基數(shù)單位單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)造價(jià)指標(biāo)（元/m2）1土地費(fèi)用308,871 m2 1,295.04 40,000.00 1,295.04 2工程前期費(fèi) 8,363.87 270.79 2.1前期工程費(fèi)明細(xì)可行性研究費(fèi)308,871 m2 10.00 0.32 2.2勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)

14、計(jì)費(fèi)308,871 m2 20.00 617.74 20.00 2.3人防費(fèi)308,871 m2 30.00 926.61 30.00 2.4城市建設(shè)配套費(fèi)308,871 m2 190.00 5,868.55 190.00 2.5七通一平 354.10 11.46 2.5.1平基 實(shí)際平基數(shù)量 99,834 m3 20.00 199.67 6.46 2.5.2七通費(fèi)用308,871 m2 5.00 154.44 5.00 2.6招標(biāo)管理及質(zhì)監(jiān)費(fèi)308,871 m2 6.00 185.32 6.00 2.7工程監(jiān)理費(fèi)308,871 m2 6.00 185.32 6.00 2.8環(huán)境評(píng)估及檢測(cè)費(fèi)3

15、08,871 m2 0.50 15.44 0.50 2.9水土保持方案編制及評(píng)估費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)308,871 m2 1.00 30.89 1.00 2.10 市政排污費(fèi)308,871 m2 2.00 61.77 2.00 2.11 規(guī)劃執(zhí)照證許可證308,871 m2 2.00 61.77 2.00 2.12 防雷審查費(fèi)308,871 m2 1.00 30.89 1.00 2.13 規(guī)劃放線費(fèi)308,871 m2 0.50 15.44 0.50 第26頁/共35頁第二十七頁，共35頁。序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)算方法或依據(jù)文件計(jì)費(fèi)基數(shù)單位單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)造價(jià)指標(biāo)（元/m2）3建筑安裝工程費(fèi) 49,126.

16、43 1,590.51 3.1建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)土建工程 總建筑面積 308,871 m2 962.50 29,976.41 970.51 3.1.1 商業(yè) 建筑面積 40,000 m2 900.00 3,600.00 116.55 3.1.2 超高層酒店 建筑面積 60,000 m2 1,200.00 7,200.00 233.11 公寓 建筑面積 164,447 m2 950.00 15,622.49 505.79 3.1.3 車庫(kù)、設(shè)備 建筑面積 44,424 m2 800.00 3,553.92 115.06 3.2大型設(shè)備 1,544.36 50.00 3.2.1 電扶梯及其安裝30

17、8,871 m2 3.2.1.1 住宅 308,871 m2 50 1,544.36 50.00 3.3消防及安裝308,871m2100 3,088.71 100.00 3.4外墻保溫及保溫涂料308,871m2100 3,088.71 100.00 3.5門窗308,871m2100 3,088.71 100.00 3.6防盜門及欄桿308,871m250 1,544.36 50.00 3.7 基礎(chǔ)及平基308,871m2200 6,177.43 200.00 3.8 土石方工程費(fèi)用及邊坡地基處理308,871 m2 20 617.74 20.00 3.9室內(nèi)裝飾工程 50.00 3.9.

18、1 住宅 實(shí)際裝修施工面積m2500 - - 3.10 室外裝飾工程（公建） 建筑面積 m2 - - - 3.11其他 - - 第27頁/共35頁第二十八頁，共35頁。序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)算方法或依據(jù)文件計(jì)費(fèi)基數(shù)單位單價(jià)(元)合價(jià)(萬元)造價(jià)指標(biāo)（元/m2）4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5,374.73 174.01 4.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)天然氣管網(wǎng)308,871m220 649.00 21.01 4.2給排水管網(wǎng)308,871m28 247.10 8.00 4.3電力設(shè)備308,871m230 926.61 30.00 4.4綜合布線308,871m2 10.00 308.87 10.00 4.5環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、電話、

19、電視308,871m2 10.00 308.87 10.00 4.6道路、圍墻308,871m2 25.00 772.18 25.00 4.7景觀、綠化308,871m2 40.00 1,235.49 40.00 4.8智能化工程及其它308,871m2 15.00 463.31 15.00 4.9小區(qū)雨、污水管道308,871m2 15.00 463.31 15.00 6期間費(fèi)用 16,636.78 538.63 6.1管理費(fèi)用 開發(fā)直接費(fèi)用的2計(jì)算 62,865 萬元 1,257.30 40.71 6.2銷售費(fèi)用 銷售收入的3計(jì)算 190,224 萬元 5,706.71 184.76 6.

20、3財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款2年,年利率15計(jì) 48,364 萬元 4,836.39 9,672.77 313.17 7不可預(yù)見費(fèi) 1,257.30 40.71 7.1不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)直接費(fèi)用的2計(jì)算 62,865 萬元 1,257.30 40.71 8合計(jì)投入 120,759.12 第28頁/共35頁第二十九頁，共35頁?？偝杀竟浪阈蛱?hào)費(fèi)用名稱金額（萬元） 所占比例單方成本 （元/ ）備注1土地費(fèi)用40000.0033.12%1295.042工程前期費(fèi)8363.876.93%270.793建安工程費(fèi)49126.440.68%1590.514基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5374.734.45%174.015期間費(fèi)用1663

21、6.7813.78%538.63含廣告費(fèi)和銷售代理費(fèi)6不可預(yù)見費(fèi)1257.301.04%40.71開發(fā)直接費(fèi)用的2計(jì)算7開發(fā)建設(shè)總投資120759.12100.00%3909.69第29頁/共35頁第三十頁，共35頁?？偸杖牍浪阈蛱?hào)項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)建面均價(jià)(元/)金額(萬元)套內(nèi)均價(jià)(元/)備注1商業(yè)40000.00 1800072000 2公寓164447.30 500082224 3超高層酒店60000.00 600036000 4車庫(kù)及設(shè)備033300.005合計(jì) 264447.30 190224 第30頁/共35頁第三十一頁，共35頁。經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)（萬元）合價(jià)（萬元）備注1營(yíng)業(yè)稅及其它190223.65 10938 銷售總收入的5.75計(jì)算2增