濟(jì)南市某地塊市場分析報(bào)告(共28頁).doc

1、n更多企業(yè)學(xué)院： 中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料濟(jì)南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報(bào)告2005年5月18日目錄一、環(huán)境篇（1） 區(qū)域概況（2） 區(qū)域規(guī)劃（3） 環(huán)境結(jié)論 二、市場篇（1

2、） 區(qū)域房產(chǎn)市場現(xiàn)狀（2） 未來走勢及供應(yīng)量（3） 個(gè)案調(diào)查分析（4） 市場結(jié)論 三、產(chǎn)品篇（1） 項(xiàng)目位置（2） 項(xiàng)目SWOT分析（3） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位（4） 產(chǎn)品建議環(huán)境篇一、西營概況西營鎮(zhèn)位于濟(jì)南市南部山區(qū)，錦繡川上游，總面積126平方公里，所轄38個(gè)行政村，99個(gè)自然村，3.2萬口人。距濟(jì)南市區(qū)35公里，約30分鐘車程。二、自然環(huán)境西營鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。山山有綠樹，溝溝有清泉。全鎮(zhèn)山脈面積8.9萬畝，林木覆蓋率已達(dá)65%，山脈綠化利用率達(dá)到90%以上，位居濟(jì)南市之首。林果生產(chǎn)是全鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，就少有了機(jī)器的噪音和煙塵的污染，空氣質(zhì)量好，一年三季有花，四季長青，景色怡人。春來花紅柳綠，

3、夏季山清水秀，秋日桃李滿枝、果實(shí)累累，冬則銀裝素裹。素有天藍(lán)山青賽瓊閣，鳥語花香如江南的美 稱。三、旅游資源濟(jì)南市三大旅游熱點(diǎn)跑馬嶺、野生動(dòng)物世界、七星臺(tái)萬畝植物園、紅葉谷，均坐落于此。山青水秀，風(fēng)光倚麗，物華天寶，人杰地靈，旅游資源非常豐富。境內(nèi)有白云洞、閣老閹、古長城、真武廟等人文景觀。四、經(jīng)濟(jì)林果業(yè)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)30多種干鮮果品，果品品種有120多個(gè)，其中蘋果、板栗、核桃、花椒的種植面積均超過3萬畝，成為濟(jì)南市大型的果品生產(chǎn)基地。紅玉杏、紅富士蘋果、華豐板栗、大紅袍花椒、薄皮核桃、磨盤柿列為省優(yōu)產(chǎn)品。西營山高溝多，自然隔離條件好，光照強(qiáng)，有著糧菜良種繁育的得天獨(dú)厚的自然條件和氣候特點(diǎn)。

4、五、道路交通省道327線貫穿全鎮(zhèn)東西，港西公路連接全鎮(zhèn)南北。形成了縱橫交錯(cuò)，干支線相連的交通網(wǎng)絡(luò)。交通方便，65路公交車通往鎮(zhèn)駐地。西營鎮(zhèn)到章丘、泰安及區(qū)內(nèi)相鄰鄉(xiāng) 鎮(zhèn)的道路四通八達(dá)。二、區(qū)域規(guī)劃 保泉政策保泉先保源，南部山區(qū)1500多平方公里范圍內(nèi)的山林是市區(qū)泉群地下水的補(bǔ)給區(qū)，是眾泉之源。南部山區(qū)重點(diǎn)加強(qiáng)小流域治理，綠化荒山，營造水源涵養(yǎng)林、水土保持林、經(jīng)濟(jì)林、風(fēng)景林，搞好塘壩擋蓄，留住“天上水”，涵養(yǎng)水源。 市區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設(shè) 南部山區(qū)的柳埠、西營、高而3鎮(zhèn)以發(fā)展果品集散、加工業(yè)為主.柳埠人口控制為2.0萬人，西營、高而各控制為1.5萬人，3鎮(zhèn)建設(shè)用地均為2平方公里。東部港溝、彩石2

5、鎮(zhèn)以發(fā)展建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，人口分別控制為25和30萬人，建設(shè)用地均為3平方公里 經(jīng)濟(jì)整治按照省、市要求，突出高效、生態(tài)兩大特點(diǎn)，高起點(diǎn)編制好歷城區(qū)高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃，并積極發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)牽頭 . 西營鎮(zhèn)賞花、農(nóng)家樂文化活動(dòng), 抓好柳埠、繡川、仲宮等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一批“農(nóng)家樂”飯店的污染治理和沼氣建設(shè)示范戶建設(shè)。環(huán)境綜述： 地處南部山區(qū)，緊臨各大風(fēng)景區(qū)，為絕版生態(tài)化地段。 植被覆蓋率極高，空氣清新，環(huán)境怡人，猶如“市”外桃源。 本區(qū)域交通便利，車流量適中，路況較好，有公交車直達(dá)。 政府大力度支持開發(fā)投資，建設(shè)西營，造福西營。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展初期，發(fā)展?jié)摿薮蟆?yōu)劣勢分析：優(yōu)勢 生態(tài)環(huán)境擁有

6、稀缺效應(yīng)及不可復(fù)制性。 交通便利，有公交車直達(dá)，為出行提供有利的條件。 群山環(huán)抱，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。 政府提倡投資開發(fā)建設(shè)，有一定升值潛力。 伴有諸多生態(tài)化風(fēng)景區(qū)，明顯聚集效應(yīng)，提升區(qū)域形象，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展。劣勢 地處城市最南端，距離市區(qū)中心較遠(yuǎn)。 周邊配套欠缺，商業(yè)不發(fā)達(dá)，人口稀少. 處于濟(jì)南保泉地區(qū)，發(fā)展有一定局限性。 經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展初期階段，發(fā)展速度慢。二、市場篇1、房產(chǎn)市場現(xiàn)狀目前區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場處于發(fā)展初期階段，區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目以別墅為主。村莊較多，居民居住形式為自建平房或兩層樓房。別墅區(qū)建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，建筑密度大，品質(zhì)較低，為經(jīng)濟(jì)型別墅。村莊沒有經(jīng)過村委統(tǒng)一規(guī)劃，參差不齊，零亂無序

7、。本區(qū)已有大型中高檔品質(zhì)成熟社區(qū)兩處：加州花園及金宮山莊，待開發(fā)住宅區(qū)：林溪花園，龍熙雅居。依據(jù)政府提倡開發(fā)建設(shè)此區(qū)域的宗旨，舊村改造會(huì)為本區(qū)域房地產(chǎn)市場提供一定量可開發(fā)土地。2、未來走勢及供應(yīng)量 區(qū)域未來提供用地，以住宅與商業(yè)用地為主，控制大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，保護(hù)天然泉水及山區(qū)植被。隨著南部山區(qū)旅游業(yè)的急速發(fā)展，土地供應(yīng)量的減少，未來房產(chǎn)走勢必定呈現(xiàn)出一種高品質(zhì)的生態(tài)化高檔住宅區(qū)。大力開發(fā)建設(shè)品牌別墅區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用多層住宅區(qū)。 由于政府“南控”政策的影響，未來土地供應(yīng)量相對(duì)較少，且充分體現(xiàn)其地塊的稀缺性和唯一性，大大提高區(qū)域地塊價(jià)值。案名加州花園金宮山莊開發(fā)商前程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東興泰實(shí)業(yè)股

8、份有限公司代理商美國HNA公司加州分部 前程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積55畝建筑面積40000平米容積率11綠化率63%73%綠化風(fēng)格純美式花園式綠化歐式園林式綠化風(fēng)格會(huì)所狀況有（現(xiàn)代簡約風(fēng)格多層綜合形式）有（現(xiàn)代簡約風(fēng)格多層綜合形式）面積范圍280-408平米266-450平米主打面積340平米377平米總價(jià)范圍140-257萬101-171萬主打總價(jià)169萬143萬平均單價(jià)4960元左右3800元/平米總戶數(shù)72戶70余戶可銷戶數(shù)14戶25戶售出戶數(shù)58戶45戶銷售率80%64%內(nèi)部公建生態(tài)公園，圓夢湖，公共游泳池，網(wǎng)球場，籃球場，兒童樂園，中心會(huì)所，超市，診所，酒吧等15000平米中心會(huì)

9、所，內(nèi)設(shè)保齡球，健身室，游泳池，咖啡廳，洗浴桑拿，娛樂，餐飲等環(huán)境分析三面環(huán)山，面臨百畝果園，緊靠臥虎山水庫北有錦繡川，臥虎山，梨園，南眺野生動(dòng)物園，西望臥虎山水庫，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美規(guī)劃分析分為三個(gè)景觀區(qū)：蒙特瑞區(qū)，舊金山區(qū)，帝力區(qū)分為三個(gè)園區(qū)：“逸秀園”、“萊茵園”已售罄，“華爾園”正在熱銷客源定位IT行業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，成功私營業(yè)主，體育運(yùn)動(dòng)員，政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等 年齡在30-50之間，本地人居多高科技產(chǎn)業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，導(dǎo)演，成功私營業(yè)主 年齡在30-50之間，本地人居多價(jià)格分析開盤價(jià)3600元/平米，2003年價(jià)格4000元/平米，現(xiàn)價(jià)4960元/平米 漲幅較大開盤至2003年7月

10、：價(jià)格3500-4200元/平米 2003年11月至今 價(jià)格3600-4000元/平米 另外現(xiàn)有1棟多層 價(jià)格2800元/平米問題沒有充分利用天然水景賣點(diǎn)，個(gè)別戶型分布不合理，周邊配套欠缺，建筑密度大，位置相對(duì)偏僻。整體規(guī)劃混亂，植被破壞明顯，外立面種類多雜亂，戶型個(gè)別存在很不合理的分布情況，周邊配套欠缺機(jī)會(huì)綠化較好，空氣質(zhì)量高，有一定聚集效應(yīng)，交通便利價(jià)格相對(duì)低，直接面對(duì)自然景觀，依山傍水，空氣質(zhì)量好綜合分析（1）、總價(jià)分析：綜述： 以上圖表說明，目前區(qū)域別墅房地產(chǎn)市場價(jià)格大部分集中在100萬-140萬/套，也體現(xiàn)了目前區(qū)域內(nèi)別墅的檔次及品質(zhì)，說明其房地產(chǎn)價(jià)格與產(chǎn)品的規(guī)劃和品質(zhì)有非常密切的關(guān)

11、系。（2）、平均單價(jià)分析：綜述：以上表格說明目前區(qū)域的別墅均價(jià)以2000元/平方米、4000元/平方米為主。價(jià)格在以上兩價(jià)格之間左右浮動(dòng)，從中了解到濟(jì)南市南部風(fēng)景區(qū)，別墅房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)價(jià)格，客觀反映了濟(jì)南客源對(duì)本區(qū)域別墅市場的接受能力。（3）、主力面積分析：綜述：本區(qū)域別墅面積主要集中在190平方米-300平方米之間，面積適中，說明目前該區(qū)域以實(shí)用型別墅為主，項(xiàng)目沒有關(guān)注到別墅客源對(duì)生活品質(zhì)的需求，無法提高別墅自身價(jià)值。（4）、客源分析：綜述：以上圖表說明客源以私企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)理人為主，IT人才、教授也占有相當(dāng)一部分。體現(xiàn)出別墅客源的主力，和客源定位的局限性，為本項(xiàng)目后期運(yùn)作提供了參考。 3

12、、市場結(jié)論優(yōu)勢 區(qū)域是濟(jì)南別墅項(xiàng)目集中地，含概中、高檔項(xiàng)目，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，為地區(qū)聚集了一批具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客源。 生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的主要賣點(diǎn)。 區(qū)域樓盤風(fēng)格各異，戶型較多，位域不同，為區(qū)域置業(yè)者提供了較大選擇空間。 純住宅區(qū)生活氣息濃郁，生態(tài)型社區(qū)讓人心曠神怡，回歸自然。 別墅項(xiàng)目總價(jià)較低，吸引業(yè)主購買欲望。劣勢 地理位置距離市區(qū)偏遠(yuǎn)，往返市區(qū)時(shí)間較長，影響工作效率。 周邊配套欠缺，內(nèi)部配套較少，很難滿足業(yè)主的生活需求。 開發(fā)項(xiàng)目破壞植被，施工過程中聲音嘈雜，影響業(yè)主居住環(huán)境。 區(qū)域?qū)儆诮紖^(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村較多，影響了整個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目周邊環(huán)境。 大部分項(xiàng)目銷售使用權(quán)，無產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)，影響

13、去化。 三、產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目位置地塊位于濟(jì)南市南部山區(qū)西營鎮(zhèn)降甘風(fēng)景區(qū)內(nèi)。距市區(qū)38公里，30分鐘車程到達(dá)濟(jì)南南外環(huán)。項(xiàng)目東臨西營鎮(zhèn)，西接錦繡川風(fēng)景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰103省道，交通便捷，風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目共占地58畝，分山下和山上兩塊。山下地塊占地30畝，山上地塊占地28畝。二、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢 三面環(huán)山，一面臨水，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。 交通便利，路況好，有利于居民出行。 是目前濟(jì)南節(jié)假日旅游主要目的地，知名度較高。 政策大力提倡開發(fā)建設(shè)，未來將開發(fā)成集餐飲、娛樂、休閑、度假為一體的旅游風(fēng)景勝地。 旅游及房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將提高區(qū)域整體形象，提高升值潛力。劣勢 項(xiàng)目所在位置

14、商業(yè)經(jīng)濟(jì)水平較低，改變需較長周期。 項(xiàng)目開發(fā)破壞植被，影響整體的居住環(huán)境。 項(xiàng)目周邊配套較差，無法滿足居民對(duì)急需品的要求。 項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，路途占用較長時(shí)間。 周邊村莊較多，影響整體環(huán)境。 別墅項(xiàng)目普遍品質(zhì)低，密度大，無較大影響力。 項(xiàng)目地塊除環(huán)境外，無其它可整合資源。機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)缺少高檔次，高品質(zhì)項(xiàng)目。 目前本市人群對(duì)別墅的向往度較高，有一定的市場需求量。 特色商業(yè)發(fā)展是后期吸引購買人群的重要手段之一。 利用天然風(fēng)景、風(fēng)景園區(qū)為主要宣傳點(diǎn)。問題 山下地塊太陽照射面積小。 項(xiàng)目中自然環(huán)境的優(yōu)勢利用率低，內(nèi)外配套欠缺。 人文素質(zhì)有一定差距，影響項(xiàng)目后期銷售。 離風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，無法徹底整合資源。

15、山上施工難度大，增加了建筑成本。 處于濟(jì)南天然風(fēng)景區(qū)，渣土外運(yùn)距離遠(yuǎn)，直接增加工程成本。 缺少基本的建筑內(nèi)部配套設(shè)施。三、產(chǎn)品定位（1）資源整合：交通導(dǎo)入方便自然環(huán)境優(yōu)美旅游資源豐富生態(tài)化具有很好的生活想像空間（2）產(chǎn)品定位：泉城濟(jì)南生態(tài)居住迷你別墅開創(chuàng)居家生活新紀(jì)元！打造：“高品質(zhì)、純生態(tài)、休閑度假自由島”方案一、按標(biāo)準(zhǔn)劃分面積，單體出售地塊，總體運(yùn)作。 將土地按一定比例劃為若干塊。建議形式：山下：聯(lián)排別墅。面積：160平方米樓層：四層容積率：1.4山上：雙拼別墅面積：200平方米樓層：3層容積率：0.6面積、價(jià)格初定依據(jù)： 目前區(qū)域相似項(xiàng)目銷售價(jià)格。 通過對(duì)區(qū)域別墅項(xiàng)目去化較快戶型分析。

16、民意調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析。 與其它項(xiàng)目相比，項(xiàng)目有利資源整合分析。 土地費(fèi)用與建安成本利潤率的結(jié)合。面積劃分示例：地塊總面積（）劃分?jǐn)?shù)量分塊面積（）價(jià)格山下199801871066萬山上186489020710萬 注：分塊面積中含有公建面積。具體操作流程： 將山下土地一畝地劃分為6-7塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。每戶四層建筑，開間5米，進(jìn)深8米。 山下地塊劃分方法與山下相同。相比之下面積較大。每戶為三層建筑，開單8米，進(jìn)深10米。 地塊、建筑公開出售，采用“1+1”地產(chǎn)操作模式，低單價(jià)吸引客源，高總價(jià)創(chuàng)造利潤。地塊建筑形式設(shè)計(jì)面積預(yù)售價(jià)格總戶數(shù)山下分塊聯(lián)排別墅160/戶800元/187

17、戶山上分塊雙拼別墅200/戶2000元/90戶面積、價(jià)格初定：預(yù)計(jì)回款表：地塊總戶數(shù)單戶面積價(jià)格地塊價(jià)格山下分塊187戶160/戶800元/6萬/塊山上分塊90戶200/戶2000元/10萬/塊山下回款額（單戶面積價(jià)格+地塊價(jià)格）總戶3515.6萬山上回款額（單戶面積價(jià)格+地塊價(jià)格）總戶4500萬總回款額山下回款額+山上回款額8015.6萬客源定位與分析客 源年齡分 析私企業(yè)主35-50經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，有一定購買力政府要員50-60逃避現(xiàn)實(shí)生活，遠(yuǎn)離俗世。教授55-70喜歡詩情畫意，自然生活。自由職業(yè)者30-45時(shí)間自由安排，無固定收入，收入較高。執(zhí)行方案分析：有利因素： 本方案采用產(chǎn)品與土地分

18、開銷售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場是第一例。 該方案可以成為項(xiàng)目一個(gè)新的賣點(diǎn)。 讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。 對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主、財(cái)團(tuán)有較強(qiáng)吸引力。 山下經(jīng)濟(jì)型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。不利因素： 由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。直接影響后期的銷售。 該方案第一次登陸濟(jì)南市場，需加大產(chǎn)品推廣力度。 方案讓業(yè)主選地、選風(fēng)格，然后進(jìn)行建設(shè)容易使購買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。 銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。 針對(duì)客源面廣，廣告宣傳面大，項(xiàng)目推廣困難

19、。項(xiàng)目規(guī)劃：導(dǎo)言：正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別墅物業(yè)必須密切關(guān)注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。通過詳細(xì)、周密的市場調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。所以我公司提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲天下”，“山水甲齊魯”為口號(hào)，鑄就濟(jì)南山水社區(qū)。規(guī)劃景觀： 將河道引進(jìn)小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽光很難照射的區(qū)域。 在地塊東部開辟一條人工河，增加項(xiàng)目內(nèi)部私密性。 山頂樹木盡最大利度保護(hù)。 項(xiàng)目內(nèi)部小品采用歐式風(fēng)格點(diǎn)綴。 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。方案二、將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。種 類形 式出售面積58畝出售價(jià)格與開發(fā)商