二手房買賣合同

1、合同編號:二手房買賣合同（賣方）出賣人：買受人：簽訂時間：簽訂地點：二手房買賣合同使用說明1本合同文本適用于國有土地上商品房的存量房買賣。存 量房，即二手房，是指通過辦理轉移登記取得房屋所有權證的房 屋。2、簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示房屋所有權證 及其他有關證書和證明文件。3、簽訂本合同前，雙方當事人應當仔細閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。本合同 文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的 內容，雙方當事人應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃"方式 選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打X,以示刪除。4、

2、雙方當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關條款后留有空白行， 供當事人自行約 定或補充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視 為雙方當事人同意內容。5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通 過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易 結算資金的，所簽訂的存量房交易結算資金劃轉協(xié)議應當作 為本合同的附件。6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不 限于：契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。7、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數， 并在簽訂合

3、同時認真核對，以確保各份合同內容一致。二手房買賣合同出賣人：法定代表人】負責人】：【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：通訊地址：共有權人：【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：通訊地址：買受人：【法定代表人】【負責人】：【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：通訊地址：風險點1.簽訂合同的雙方當事人應為完全行為能力人，否則將影響合同 效力。關聯(lián)案例關聯(lián)法規(guī)根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法、昆 明城市房地產交易管理條例及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在 平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就存量房屋買賣事宜達成如下協(xié)議：第一條房屋基本情況1.1出賣人所售房屋（以下

4、簡稱該房屋）為【樓房】【平房】，坐落于： 【區(qū)（縣）】小 區(qū)（街道）】【幢】【座】【號（樓）】單元號（室）。該房屋所在樓棟建筑總層數為： 層，其中地上層，地下 層。該房屋所在樓層為層，建筑面積共平方米。1.2該房屋規(guī)劃設計用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】：。該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況見附件一。1.3目前該房地產物業(yè)服務公司為 ，物業(yè)服務費為每月每平方米 元，建筑面積 平方米，合計每月人民幣： 佰_拾 _元_角 _分（小寫： 元）。風險點1、房屋地址應當具體明確，且該房屋應真實存在，否則會影響合 同效力和履行。關聯(lián)案例關聯(lián)法規(guī)第二條房屋權屬情況2.

5、1該房屋所有權證證號為：，共有權證證號為： ，填發(fā)單位為：。若該房屋系共有房屋，房屋共有權人對出售該房屋的意見見附件二。2.2 土地使用狀況該房屋占用的國有土地使用權以【出讓】【劃撥】方式獲得。土地使用權證號為： ，填發(fā)單位為： 使用期限年,自年月日至年月日止。2.3該房屋的抵押情況為【】【232】、該房屋未設定抵押；、 該房屋已經設定抵押，抵押權人為： ，抵押登記日期為：年月日，他項權利證證號為：。出賣人應于房款結清之日起日內辦理抵押注銷手續(xù)。2.4該房屋的租賃情況為【】【】、出賣人未將該房屋出租。、出賣人已將該房屋出租，【買受人為該房屋承租人】【承租人已放棄 優(yōu)先購買權】。關于房屋權屬情況

6、的說明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見附件三。風險點1、出賣人應對房屋有處分權，該房屋有共有人的出賣應經其他共 有人同意或追認。關聯(lián)案例01、付陽建訴盧仕海等房屋買賣合同糾紛案一一兩被告系夫妻 共有一處房產，丈夫私自將房屋出售后妻子主張合同無效。在法院主持下達成調解協(xié)議。02、朱玉蘭等與姚遠剛等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人在取得土地使 用權證后加蓋房屋，出賣人還未辦理該房屋權屬證時將房屋出售給受讓人。法院認為售房協(xié)議書應認定為有效，雖附有解除條件，但所附條件并未成就。2、對土地享有使用權，否則地上房屋會被認定為違章建筑。關聯(lián)案例01、中國人民武裝警察部隊昆明市支隊與劉廷有房屋買賣合同 糾紛

7、上訴案一一上訴人將破舊房屋出賣個被上訴人使用，后來上訴人要求被上訴 人返還土地使用權。法院認為協(xié)議約定了房屋的轉讓及土地使用權的移轉，而上訴人并不享有該地使用權，該土地使用權的移轉因而無效。02、李嘉榮等與王桂萍等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人在未取得房屋 產權證和土地使用權證將商品房出售給買受人，現(xiàn)買受人主張合同無效。法院認為依法成立的合同自成立時起生效。3、出賣前該房屋已經抵押的，出賣應通知抵押權人并告知受讓人有抵押情形，否則出賣行為可能無效。關聯(lián)案例4、房屋出賣前出租的，將該房屋出售給第三人時應當確保承租人已經放棄 優(yōu)先購買權，否則將影響合同效力。關聯(lián)案例關聯(lián)法規(guī)第三條出賣人與買受人交

8、易方式。出賣人與買受人達成交易的情形為【3.1】【3.2】3.1未通過任何房地產經紀機構撮合成交、未支付中介服務費用。3.2出賣人與買受人通過第三方達成交易。代理方在簽訂本合同的當日收取 買方代理傭金人民幣 ，收取賣方代理傭金人民幣 。如買賣雙方最終未能完成房地產產權過戶，則此代理傭金無需退還，因代理方原因導 致的除外。風險點1、出賣人若是委托第三方出售房屋，應確定第三方的資質，并與 買受人明確約定傭金支付比例。關聯(lián)案例01、張小琳與徐媛媛等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人委 托第三方出售其房屋，買受人交付了定金。隨后知道委托人并非房屋所有權人而 發(fā)生爭議。法院認為第三人作為代理人就房屋買賣事

9、宜與上訴人訂立房屋買賣 定金合同并收取定金的行為具有相應法律依據。關聯(lián)法規(guī)第四條成交價格、付款方式及定金4.1經買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為：人民幣 （小寫），元整（大寫）。該房屋附屬設施設備、裝飾裝修等的有關價格另有約定的，具體約定見附件 三。4.2買受人采取下列第【421】【422】【423】種方式付款。421、一次性付款。買受人應于年 月 日前向出賣人一次性付清房款人民幣： 元（小寫）， 整（大寫）。出賣人給予買受人一定優(yōu)惠共計人民幣 元，從已付房款中退還。、分期付款。、 首付：買受人應于 年 月 日前向出賣人支付人民幣 元（小寫） 整（大寫）。若買受人未按約定日期支付首 付，則本

10、合同自行終止，出賣方有權另行處置該房屋。、 第二期：買受人應于 年月日前向出賣人支付人民幣元（小寫）整（大寫）。、 第三期：買受人應于 年月日前向出賣人支付人民幣元（小寫） 整（大寫）。、。4.2.3 、其他4.3、定金、買受人【是】【否】向出賣人支付定金，定金金額為人民幣 元（小寫）， 整（大寫），定金支付方式為：本合同簽訂時【直接支付給出賣人】【存入專用賬戶劃轉，該專用賬戶賬號為： 】。、買受人未按約定支付房款時，出賣人可以沒收定金解除合同，已經 支付的房款退還給買受人。、買受人按約定結清房款后，出賣人可將定金退還給買受人或將定金 抵作最后一期中的相應房款。風險點1、雙方當事人可以約定定金

11、條款，但是定金不得超過合同總價款 的20%且定金有雙倍罰責。關聯(lián)案例01、程昭蓉與紀忠生等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人偽 造房屋產權證書與受讓人簽訂買賣合， 并在合同中約定了定金條款?，F(xiàn)房屋所有 權人不同意賣方導致合同無法履行，受讓人要求雙倍返還定金。法院認為由于被上訴人在與另一被上訴人簽訂該合同時， 向買受人出具的房屋所有權證屬虛假 證件，且事后未得到房產權人的確認，該合同應為無效合同。02、趙松濤與肖文彬等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人對出賣房屋沒 有處分權，后權利人也并未追認。合同中約定有定金條款，出賣人請求適用定金 罰則而不支付賠償金。法院認為該房屋買賣合同無效。03、王瑾與李福

12、全房屋買賣合同糾紛上訴案一一雙方當事人在合同中約定接受定金的一方不履行合同的應雙倍返還定金，后雙方為該合同履行發(fā)生爭議。 法院認為，雙方訂立的合同其內容并未違反法律的規(guī)定，認定為有效，雙方應當繼續(xù)履行合同。關聯(lián)法規(guī)第五條房屋產權及具體狀況的承諾5.1出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能 辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。5.2出賣人應當保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝 修情況和相關關系，附件一所列的該房屋附屬設施設備及其裝飾裝修隨同該房屋 一并轉讓給買受人，買受人對出賣人出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房屋。5.3出賣人應

13、當保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納 入附件一的各項房屋附屬設施設備及其裝飾裝修保持良好的狀況。5.4 在房屋交付日以前發(fā)生的包括但不限于物業(yè)管理費、供暖、水、電、 燃氣、有線電視、電信等費用由出賣人承擔，交付日以后（含當日）發(fā)生的費用 由買受人承擔。出賣人同意將其繳納的該房屋專項維修資金（公共維修基金）的 賬面余額在買受人交付等額人民幣后轉移給買受人 。風險點1、出賣人應確保對房屋有處分權，偽造、涂改房屋產權證的將受行政處罰，且影響合同效力關聯(lián)案例01、程昭蓉與紀忠生等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人偽 造房屋產權證書與受讓人簽訂買賣合， 并在合同中約定了定金條款?，F(xiàn)房屋所有

14、 權人不同意賣方導致合同無法履行，受讓人要求雙倍返還定金。法院認為由于被上訴人在與另一被上訴人簽訂該合同時， 向買受人出具的房屋所有權證屬虛假 證件，且事后未得到房產權人的確認，該合同應為無效合同。02、李嘉榮等與王桂萍等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人在未取得房屋產權證和土地使用權證將商品房出售給買受人，現(xiàn)買受人主張合同無效。法院認為依法成立的合同自成立時起生效。03、趙松濤與肖文彬等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人對出賣房屋沒 有處分權，后權利人也并未追認。合同中約定有定金條款，出賣人請求適用定金 罰則而不支付賠償金。法院認為該房屋買賣合同無效。關聯(lián)法規(guī)第六條房屋的交付6.1出賣人應當在

15、_年月日前將該房屋交付給買受人。該房屋交付時，應當履行下列第 、項手續(xù)：、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品 清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并交接附件一中所列物品；、買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字；、移交該房屋房門鑰匙；、 ；、；、 。6.2該房屋內屬于出賣人的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等雙方可協(xié) 商約定是否一同出售。一同出售時，由買受人按照市場折舊后的價格支付給出賣 人，出賣人交付房屋時物權將上述物品搬走。不一同出售時，出賣人有自由處分權，應于交房時將上述物品搬離該房屋。風險點1、當事人可自行協(xié)商確定交付時間，出賣人應

16、履行相應的附隨義 務。關聯(lián)案例關聯(lián)法規(guī)第七條違約責任7.1逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照下列【】【】方式處理。、按照逾期時間，分別處理（1）和（2）不作累加）。7.1.1.1 逾期在日之內，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款 %勺違約金，并于該房屋實際交付之日起 日內向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；7.1.1.2 逾期超過日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起 日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的 癇買受人支

17、付違約金。、 其他。7.2逾期付款責任買受人未按照第四條約定的時間及方式付款的，按照下列第【】【】種方式處理。、按照逾期時間，分別處理。（和不作累加）7.2.1.1 逾期在日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款 %勺違約金，并于實際支付應付款之日起 日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；7.2.1.2 逾期超過 日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起 日內按照累計的逾期應付款的 出賣人支付違約金，并由出賣人退 還買受人全部已付款。、 。（三）違反限購、限貸的

18、責任買受人因違反有關限購、限貸的法律規(guī)定，致使合同無法繼續(xù)履行、無法辦 理過戶、無法取得銀行貸款的，有買受人自行承擔相應責任，并向出賣人支付應 付款 % 的違約金，同時沒收定金。風險點1、雙方當事人可以在合同中約定違約賠償責任，但違約金超過實 際損失30%勺部分不予支持。關聯(lián)案例01、郝加良與劉彥中等房屋買賣合同糾紛上訴案 一一雙方簽訂 買賣合同并約定了違約金，后因被上訴人的原因未辦理交易，上訴人要求被上訴 人支付違約金和繼續(xù)履行合同。02、張滿元等與王水祥等房屋買賣糾紛上訴案一一雙方當事人簽訂了買賣合 同，受讓人未按照合同約定的時間支付價款。2、出賣人可要求買受人提供購房家庭情況申報表，如果

19、違反限購、限貸 相關規(guī)定將可能導致合同無法繼續(xù)履行。關聯(lián)法規(guī)第八條 出賣人將該房屋出賣給第三人合同簽訂后，出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有 權證的，買受人有權退房，出賣人應當自退房通知送達之日起 日內退還買受人全部已付款，按照 銀行同期貸款利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。風險點1、一房二賣導致無法交付房屋，出賣人要承擔違約責任。關聯(lián)案例01、李興平與李偉房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人將自有房屋出賣給買受人，收取了定金并約定違約金條款，隨后出賣人又將房屋賣給第 三人并辦理了產權變更登記。合同的內容和形式均不違反法律的規(guī)定， 該合同合 法有效，法院予

20、以確認。02、胡竹蓮與宋新年房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人將房屋出售給受讓 人后有將該房屋出售給第三人，兩受讓人均未能辦理變更登記。法院認為該合同 無效。關聯(lián)法規(guī)第九條稅、費相關約定本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及云南省的相關規(guī)定繳納各項稅、費，雙方經協(xié)商達成如下協(xié)議：出賣人繳納：營業(yè)稅、個人所得稅，出賣人如果是企業(yè)的還需繳納企業(yè)所得稅；買受人繳納：契稅、印花稅、土地增值稅、房產稅等除出賣人繳納以外的稅種。因一方不按約定繳納相關稅費導致交易不能繼續(xù)進行的，其應當向對方支付相當于總房價款%勺違約金。本合同履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規(guī)定的繳納方繳 納；政策中未明確繳納方的

21、，由【出賣人】【買受人】繳納。風險點1、雙方當事人可以約定各項稅費的承擔， 違約的將承擔違約責任。關聯(lián)案例01、洪盛開與支輝房屋買賣合同糾紛上訴案一一雙方當事人約 定各項稅費的承擔。法院認為約定有效，案件爭議的營業(yè)稅應由被上訴人支輝承 擔。02、朱永輝與趙曉妍房屋買賣合同糾紛上訴案一一雙方當事人在合同中約定 定金條款，后因交易中繳納營業(yè)稅發(fā)生爭議，要求按定金罰則處理。法院認為該 合同系雙方真實意思表示且不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有 效。關聯(lián)法規(guī)第十條權屬轉移登記10.1當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起 日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)。10.2買受

22、人未能在（約定時間或約定條件）內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列方式處理。、如因出賣人的責任，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起 日內退還買受人全部已付款，并按照銀行同期貸款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期 限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款 %勺違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起日內向買受人支付。、如因買受人的責任，自約定辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，買受人按日計算向出賣人支付全部已付款 %勺違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書

23、之日起 日內向 出賣人支付。風險點1、雙方當事人應按照合同約定的時間辦理變更登記，否則不發(fā)生物權變動效力。關聯(lián)案例01、馮廣仁與劉云房屋買賣合同糾紛上訴案一一買受人結清房款 后出賣人不愿與其辦理房屋產權變更登記。法院認為協(xié)議，系當事人真實意思表示，協(xié)議內容和形式均符合法律的規(guī)定，協(xié)議合法有效。02 、張耀斌與舒航房屋買賣合同糾紛上訴案一一雙方當事人約定由出賣方辦 理過戶手續(xù)，但該房屋屬于政府規(guī)定不允許辦理過戶手續(xù)情形。法院認為當事人雙方不可預測的情形致使雙方買賣并未實際履行，加之，原審被告現(xiàn)已不愿意再 履行，故雙方不存在違約的事實。03、趙文革與董常福房屋買賣合同糾紛上訴案一一案情簡介：出賣人

24、將共有 住房出賣給受讓人，但事后未能共同辦理過戶手續(xù)，后來政府下達通知該房屋被 禁止交易，無法辦理過戶手續(xù)。法院認為合同系雙方當事人真實意思表示， 且不 違反相關法律規(guī)定，應當有效。關聯(lián)法規(guī)第十一條不可抗力及情勢變更11.1不可抗力因不可抗力不能按照約定履行本合同的， 根據不可抗力的影響，部分或全部 免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一 方當事人，并自不可抗力事件結束之日起 日內向另一方當事人提供證明。上述房屋風險責任自該房屋【所有權轉移】 【轉移占有】之日起轉移給買受 人。11.2情勢變更因情勢變更不能按照約定履行本合同的，出賣人在知道或應當知道之日起日內通

25、知受讓人，由出賣人和受讓人共同協(xié)商處理方案。若協(xié)商不成的 出賣人可解除合同。風險點1、因不可抗力或情勢變更致使合同無法按約定履行，應及時通知 對方，雙方可根據情勢嚴重程度協(xié)商解決方案。關聯(lián)案例01、金雙元等與李鳳瓊房屋買賣合同糾紛上訴案一一付清房款交 付房屋后，該房應城市拆遷被拆除，期間未轉讓過戶。法院認為房屋買賣合同 生效后，即對雙方具有法定約束力，雙方應當按照約定履行各自項下的義務。02、王菊仙與蘇平等房屋買賣合同糾紛上訴案一一出賣人系房屋共有人在未 征得另一共有人同意的情形下將房屋出售，因該房屋屬于拆遷房屋未能辦理房產 證。房產證取得之后因過戶產生糾紛。法院認為房屋買賣協(xié)議系雙方當事人的

26、真 實意思表示，其內容和形式符合法律的規(guī)定，該買賣協(xié)議合法有效。房屋應屬于 夫妻共同財產。關聯(lián)法規(guī)第十二條爭議解決方式本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第【12.1】 【12.2】種方式解決。12.1依法向房屋所在地人民法院起訴；12.2提交 裁委員會仲裁。第十三條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況 對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補 充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有 同等法律效力。第十四條本合同及附件共頁，一式份，具有同等法律效力，其中出賣人份；買受人份；雙方辦理轉移登記時，應向房屋權屬登記部門提交主合同一份，附件二、附件三有實際約定內容的，需一并提交。風險點1、當事人可以約定爭議解決方式或起訴或仲裁。關聯(lián)案例2、當事人可以另行簽訂補充協(xié)議，具有同本合同同樣的法律效力。關聯(lián)案 例關聯(lián)法規(guī)出賣人（簽章）：法定代表人：委托代理人（簽章）：聯(lián)系方式：聯(lián)系地址：傳真號碼：專用賬戶賬號：簽訂時間：年月日簽訂地點：買