2006年長沙市寫字樓市場狀況調(diào)查分析報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2006年長沙市寫字樓市場狀況調(diào)查分析報告 2006年長沙市寫字樓市場狀況調(diào)查分析報告 長沙市邦友置業(yè)顧問有限公司 為掌握長沙市寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本公司與長沙房地產(chǎn)信息中心合作對長沙市寫字樓市場進行了專門的調(diào)查統(tǒng)計和分析。本次研究采取現(xiàn)場采集信息、發(fā)放調(diào)查問卷和長沙市房產(chǎn)信息中心房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)等方式，主要以2006年長沙市的純寫字樓物業(yè)為研究對象，研究內(nèi)容包括寫字樓市場的宏觀發(fā)展狀況，硬件、軟件配套情況及消費者使用情況等，研究時間截至2006年12月。 需要申明的是，由于目前長沙市的寫字樓市場尚處在初級發(fā)展階段，市場上純寫字樓的數(shù)量還很少，商住樓、產(chǎn)權式酒店、

2、混合型物業(yè)用作辦公的情況還十分普遍，它們對長沙市寫字樓市場的影響是十分顯著的。 本次研究的范圍僅限于長沙市的專業(yè)寫字樓，即中檔專業(yè)寫字樓和5A甲級寫字樓。 一、2006年長沙市寫字樓開發(fā)情況分析 1、2006年長沙市寫字樓市場發(fā)展概況 隨著長沙市社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，眾多外來企業(yè)的涌入、本地一批企業(yè)的成長壯大，為專業(yè)寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查分析，目前支撐長沙市寫字樓市場發(fā)展的三大主力是： 1) 跨國公司、省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地大型民營企業(yè)。這些企業(yè)的快速發(fā)展成為長沙寫字樓發(fā)展的堅實基礎。大量跨國企業(yè)以及外來資金逐年加大在長沙投資的力度，一批活躍在省內(nèi)其他城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了抓住良好

3、的市場機遇，使自己的產(chǎn)品得以進入更好的市場平臺，獲得更大發(fā)展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機構的形式深入到了長沙市場。 2) 民營中小企業(yè)的強勁發(fā)展，成為寫字樓消費市場中一支不可忽視的生力軍。 3) 長株潭的融城被提上日程，政府加大招商引資的力度，吸引的一批企業(yè)給長沙市未來專業(yè)寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。 據(jù)大臧組市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004至2006年，長沙市推出的專業(yè)寫字樓建筑面積分別為平米、平米和平米。按世界通用的算法，以平均每個城市人口擁有0.2平米寫字樓的標準，扣除商住樓等混合物業(yè)的影響，長沙專業(yè)寫字樓市場的需求仍有很大缺口。 寫字樓作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的四大重要物業(yè)形態(tài)之一

4、，各項綜合指標最能反映一個城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。2006年，長沙市區(qū)在建項目中多數(shù)為綜合型項目，雖然2006年推出的專業(yè)寫字樓項目數(shù)量只有6個，但單個寫字樓的建筑規(guī)模呈擴大的趨勢。隨著外地公司的涌入以及本土企業(yè)的成長，公司對專業(yè)寫字樓的需求仍將繼續(xù)攀升，銷售價格也是穩(wěn)中有升。 除此之外，前幾年在上海、深圳、廣州等城市興起的新型寫字樓模式服務式寫字樓正被引入長沙，如金源大酒店、運達國際廣場的專業(yè)寫字樓部分。與普通寫字樓不同的是，服務式寫字樓在租賃方式、租金核算等方面更為靈活和優(yōu)惠。目前，這種寫字樓還吸引了不少投資者的眼球。 2、長沙市寫字樓發(fā)展特征分析 1）區(qū)域布局特征 目前，長沙市專業(yè)寫字樓在區(qū)

5、域布局上呈現(xiàn)以下特征： （1）沿市區(qū)三橫兩縱5條主干道呈“日”字形分布。 其中，三橫是指五一大道、勞動路和解放路；兩縱是指芙蓉路和韶山路。 新一代寫字樓物業(yè)基本分布在長沙市主干道沿線。這個“日”字形區(qū)域基本涵蓋了長沙CBD及城市主要商圈，無論商務還是商業(yè)，其環(huán)境都相對比較成熟。這凸顯了寫字樓物業(yè)對交通便利性的依賴程度。 （2）在不同區(qū)域形成各具特色的商圈。 目前長沙的寫字樓分布已經(jīng)逐步形成商圈經(jīng)濟：五一廣場商務圈、芙蓉路金融商務圈、文藝路口文化商務圈。三個各具特色的寫字樓格局，逐漸促進商圈形成獨有的氣質(zhì)與特色。 五一廣場商務圈。以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸線的五一廣場商務圈，以商業(yè)

6、為主打、以商業(yè)帶動商務。在這一商務圈，平和堂、恒隆國際大廈、第一大道、中天廣場等先后崛起。 芙蓉路金融商務圈。以芙蓉路為軸線的金融商務圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務樓盤建設的高潮。順天國際財富中心、藍色地標、佳天國際新、運達國際廣場、金帆大廈、新時空NO.1等專業(yè)寫字樓遍布其間。 文藝路文化商務圈。全新崛起的以文藝路口為核心的文化商務圈則以五星級酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務圈中心地帶地價高昂和商務活動頻繁的特色。入駐這一區(qū)域的企業(yè)多為國際、國內(nèi)大公司的駐長機構，大型代理商和大型貿(mào)易公司。而支撐

7、這一商務港的除了周邊的星級酒店外，還有亞大時代、城市之心等專業(yè)寫字樓。正是這些寫字樓的強勁崛起，凸顯出節(jié)點的價值與活力，形成了網(wǎng)絡效應，同時構建了城市的景觀和標志，提升了城市形象。 2）規(guī)模特征 從調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，長沙市寫字樓的單體規(guī)?？傮w而言并不大。2006年新開發(fā)的天佑國際、中天廣場、麓谷坐標、湘域中央、錦泰商務中心、匯富中心和麓谷坐標等專業(yè)寫字樓，其單體建筑規(guī)模一般在30000-70000左右。這主要因為政府在土地出讓時嚴格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的幾個新盤中,基本是往年取得的地塊,而且在市中心開發(fā)的物業(yè)，均以商住結合或小戶型等多元化物業(yè)屬性的途徑來抬高樓盤單價，來減弱

8、總價抗性。 3）套型設計及消費特征 調(diào)查顯示，長沙市專業(yè)寫字樓的套型建筑面積區(qū)間差距很大，從30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天國際新城、錦泰商務大廈、新時空、天佑國際、維一星城國際等，以小面積為主。這些寫字樓通常以中小民營企業(yè)、個人投資等購買為主。而平和堂、恒隆國際、湖南文化大廈則以大面積套型為主，大多數(shù)是外來開發(fā)商開發(fā)進駐,以大中型企事業(yè)單位購買為主，其中亞大時代、湖南新聞大廈、金源大酒店采取只租不售形式，開發(fā)商自己進行經(jīng)營管理。證券、金融等行業(yè)企業(yè)選擇只租不售的寫字樓較多。 調(diào)查中我們了解到，民營小公司、外來集團公司駐湖南辦事處、擔保公司等一般都選擇小面積戶型辦公物業(yè)，以降

9、低經(jīng)營成本；而投資行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)及流通行業(yè)的公司在選擇寫字樓的時候，一般都是以高品質(zhì)專業(yè)寫字樓為目標，戶型面積在200平米以上。一些知名寫字樓，如平和堂、順天財富中心等則是廣告行業(yè)與旅游行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)、品牌連鎖店辦事處為主。這些企業(yè)普遍以租用為主，購買的都為個人投資購買為主。200平米以上的大面積寫字樓，如湖南文化大廈、新時空NO.1、恒隆國際等，其消費者大多以在長沙扎根的實力企業(yè)為主。而且,在長沙的寫字樓消費調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，幾乎每棟寫字樓都有房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)入駐。 從動態(tài)跟蹤中我們還發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)或民營企業(yè)，在選擇寫字樓時，首選中小面積的中低檔寫字樓作為過渡，在市場上扎穩(wěn)腳跟之后，逐步向中高檔

10、寫字樓遷移。超級大型企業(yè)或國有企業(yè)則通常會選擇整層買斷或自建商務樓來滿足辦公的需求。 4）硬件配套特征 在調(diào)查中，我們可以發(fā)現(xiàn)，長沙市現(xiàn)有專業(yè)寫字樓中的硬件配套普遍存在以下缺陷：電梯、車位配置不足，上下班時間辦公人員等候時間過長，停車困難；樓層層高過矮，使用中有壓抑感；公共洗手間配置不足等。在2006年新推出的專業(yè)寫字樓中，硬件配套更新很快，一些現(xiàn)代化、配套完善的新型寫字樓呼之欲出。 在客戶使用情況中我們了解到，客戶對于寫字樓空間、層高設計的要求，普遍都希望樓層最好無強制分隔，有利于消費者根據(jù)自己的實際需要進行空間間隔，層高一般不宜低于3米，避免辦公人員有壓抑感。生態(tài)型寫字樓備受市場重視，很多

11、客戶都希望寫字樓有一定面積的廣場和綠地，通風、對流成為寫字樓的重要賣點。另外，寫字樓的外立面整體形象越來越成為影響客戶決策的重要因素。 對于寫字樓的停車位調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2005年以后推出的寫字樓，基本能滿足停車的需求，而此前開發(fā)的寫字樓則普遍停車位不足，大部份占用寫字樓外圍的路面停車，影響寫字樓的檔次和大廈的美觀。一般而言，以辦公戶數(shù)：停車位按照1：0.9的比例設置停車位，基本能滿足寫字樓停車的需要。 在2006年新推出的寫字樓中，普遍采用進口電梯，電梯數(shù)量也增多，按照層規(guī)劃戶數(shù)計算，一般達到了平均每2-3戶配置一臺電梯的標準，更好的滿足了辦公人員上下班的需要。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟，寫字樓

12、的品質(zhì)和配套要求也在不斷的提升。專業(yè)寫字樓普遍配備商務中心、酒店、茶座、咖啡吧等，為寫字樓消費者服務。日益成熟的商業(yè)環(huán)境和商務氛圍吸引著大批中介公司、服務型企業(yè)、金融機構甚至傳媒、房地產(chǎn)機構的目光。人性化與智能化將是未來專業(yè)寫字樓發(fā)展的必然趨勢。2006年新推出的中天廣場已提出了國際化5A級寫字樓的配置標準，填補了長沙5A寫字樓智能化標準的空白。 5）軟件服務特征 目前，長沙市上檔次的專業(yè)寫字樓普遍提供商務中心、代取物品、代辦剪報、定餐、代辦票務、辦公場地清潔服務、設備維修養(yǎng)護、行李寄存、代訂報紙服務等軟件服務。 由此觀之，寫字樓的品質(zhì)提升，已從單純的硬件配套時代進入到綜合服務配套的時代。新一

13、代的寫字樓將更為重視軟件，強調(diào)以客戶需求為導向，提供低成本、高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，對那些高檔專業(yè)寫字樓物業(yè)來說，人性化服務是提升寫字樓綜合素質(zhì)不可或缺的重要因素。 物管服務水平已成為消費者選擇寫字樓時考慮的重要因素之一。以人性化的物業(yè)管理為首要因素的軟因素將顯得越來越重要。服務范圍也從最初的商務中心、外部清潔衛(wèi)生到擴展到現(xiàn)在的十幾項甚至幾十項附加服務。 隨著中國加入世貿(mào)組織，一些金融、保險、電信服務、商務運輸?shù)刃袠I(yè)的市場限制逐漸取消。外資增長速度已明顯快于其他行業(yè)，為城市發(fā)展提供了相應的機會，也為長沙寫字樓的發(fā)展提供了巨大空間。隨著網(wǎng)絡經(jīng)濟時代的來臨。一些新興行業(yè)如網(wǎng)絡業(yè)、

14、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等也逐步成為寫字樓的主要消費群體。越來越多的開發(fā)商強調(diào)寫字樓專業(yè)性、商務交流性以及工作高效性。無論是產(chǎn)品設計方面，還是物業(yè)管理方面都越來越偏重人性化服務。 業(yè)內(nèi)人士不難看出，對于寫字樓而言，拼硬件、拼價格僅是初級階段的競爭模式，而最終的競爭還是要取決于軟件服務的質(zhì)量。 二、2006年長沙市寫字樓租售情況分析 1、2006年長沙市寫字樓銷售數(shù)量分析 自1998年以來，長沙市推出的寫字樓建筑面積總量達到了約130萬平米，其中已銷售面積約66萬平米，只租不售的寫字樓面積約14萬平米。而且，單位購買的寫字樓面積遠遠小于個人購買寫字樓的面積,寫字樓物業(yè)是客戶投資的重要途徑之一。 2

15、、2006年長沙市寫字樓銷售價格走勢分析 寫字樓的銷售價格，根據(jù)不同的地段和配置，寫字樓銷售價格差異較大。2006年長沙市專業(yè)寫字樓的銷售均價大體在4000-6000元/范圍內(nèi)浮動。 1）20032006年長沙市專業(yè)寫字樓成交均價分析 2004年對于長沙市的寫字樓市場是一個重要的轉折點。寫字樓銷售均價從2003年的3426元/平米，一下子上漲到2004年的4702元/平米，一年內(nèi)上漲了37。當年，長沙的專業(yè)寫字樓運達國際廣場迅速拔高了長沙寫字樓的檔次，同時帶動了長沙寫字樓市場的發(fā)展。2005年，長沙市專業(yè)寫字樓的開發(fā)量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上繼承了高端專業(yè)寫字樓的配置標準。200

16、6年，長沙專業(yè)寫字樓的開發(fā)量有少許回落，但在銷售價格上是持續(xù)標高，達到5850元/平米。由此可以看出，長沙市專業(yè)寫字樓市場，仍存在很大的發(fā)展空間。 2）長沙分區(qū)域租金回報率情況分析 從租金回報率來看，長沙寫字樓的租金回報率遠遠高過住宅。 目前長沙寫字樓的租金回報率在7%-15%之間，區(qū)域差距較大。以開福區(qū)投資回報率最低，成交均價也是最低的。芙蓉區(qū)成交均價最高，但由于芙蓉區(qū)的寫字樓很多檔次不高、設備陳舊，拉低了該區(qū)域寫字樓的整體租金水平，因此，投資回報率最高的反而是雨花區(qū)。目前在岳麓區(qū)還沒有投入使用的專業(yè)寫字樓。 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，長沙已投入使用的專業(yè)寫字樓的使用情況，平均空置率約在15%左右，結合長

17、沙目前整體寫字樓的銷售價格水平，其投資回報率高出住宅將近一半，因此，目前長沙的寫字樓市場具有很大的投資潛力。 3、長沙市寫字樓購買群體研究分析 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前長沙市寫字樓的客戶群體大致分為三類： 一是具有雄厚實力和長遠發(fā)展歷史的大中型公司。這類公司經(jīng)過多年的發(fā)展，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司已經(jīng)在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓作為實力的見證； 二是發(fā)展中的中小型公司。這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對樹立自身形象作為主要目標。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)； 三是剛剛起步的小型公司。由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財力，

18、會選擇價廉實惠的中低檔物業(yè)。 4、2006年長沙市寫字樓租賃需求分析 由于寫字樓市場的需求具有較大的潛在性和離散性,很難完全定量測算。我們主要通過客戶需求群體分析、市場吸納率分析以及需求影響因素分析等方面來討論目前和未來一個時期長沙市寫字樓市場的總體租賃需求情況。 1）客戶群體分析 長沙市寫字樓市場需求客戶群體主要包括政府機關、事業(yè)單位，大型企業(yè)，民營企業(yè)客，中小型自營企業(yè)，個體工商企業(yè)等群體。 2）各類群體需求特征及需求發(fā)展趨勢 政府機關、事業(yè)單位客戶群的需求帶有明顯的計劃色彩，一般按照計劃逐步釋放。該類群體主要是改善辦公環(huán)境的需求。按照政府未來計劃，該群體的主要需求集中在芙蓉中路段的高檔寫字樓，如順天財富中心、新聞大廈等。 大型企業(yè)客戶群。該類客戶群主要包括各類大型的金融企業(yè)、工商企業(yè)、制造企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)。這類客戶群的寫字樓主要集中在五一路段與芙蓉路段。該類客戶是未來長沙高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小企業(yè)、越來越多總部遷入長沙的浙江民營企業(yè)、外資企業(yè)跨國公司駐