最高院公報：違約方以'不能實(shí)現(xiàn)合同目的'為由主張解除合同獲支持

1、最高院公報：違約方以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由，主張解除合同獲支持 最高人民法院公報案例XY公司訴馮某商鋪買賣合同糾紛案裁判要旨：一、當(dāng)違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。但是，當(dāng)繼續(xù)履行也不能實(shí)現(xiàn)合同目的時，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式。二、有違約行為的一方當(dāng)事人請求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履行所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為平衡雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由

2、違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少。案情簡介：原告：江蘇省南京XY房產(chǎn)開發(fā)，住所地：江蘇省南京市中山路。法定代表人：周某，該公司總經(jīng)理。被告：馮某，女，40歲，住安徽省馬鞍山市金家莊區(qū)。原告江蘇省南京XY房產(chǎn)開發(fā)以下簡稱XY公司因與被告馮某發(fā)生商鋪買賣合同糾紛，向江蘇省南京市玄武區(qū)人民法院提起訴訟。原告訴稱：被告與原告簽訂商鋪買賣合同一份，購置原告開發(fā)建設(shè)的時代廣場第二層一間商鋪。被告付清了購房款，原告也已將該商鋪交付被告使用。1999年6月 18日，在時代廣場租房的江蘇嘉和百貨以下簡稱嘉和公司因經(jīng)營不善，遭到哄搶后倒閉，各小業(yè)主經(jīng)營的商鋪也隨之關(guān)門停業(yè)

3、。當(dāng)年12月，購物中心又在時代廣場開業(yè)。由于經(jīng)營本錢過高，各小業(yè)主不服從物業(yè)管理，不交納物業(yè)管理費(fèi)，購物中心也于2002年1月停業(yè)。時代廣場的兩度停業(yè)，引起大局部業(yè)主不滿，紛紛要求退掉購置的商鋪，還與原嘉和公司的債權(quán)人一起到處集體上訪。為維護(hù)社會穩(wěn)定，政府出面協(xié)調(diào)，要求原告回收已售出的商鋪。其間，原告的股權(quán)經(jīng)歷二次調(diào)整。新的股東認(rèn)為，前兩次停業(yè)，是經(jīng)營者選擇的經(jīng)營方向與方式不對造成的，因此決定將原經(jīng)營衣帽箱包等工程，改變?yōu)榻?jīng)營高檔消閑娛樂等綜合性工程；將原來的市場鋪位式經(jīng)營，改變?yōu)榻y(tǒng)一經(jīng)營。為此，原告開始回收已售出的商鋪，對時代廣場重新布局。目前時代廣場中150余家商鋪，回收得只剩下被告和另一

4、戶邵姓業(yè)主，時代廣場開始按重新布局施工，原小業(yè)主經(jīng)營的精品商鋪區(qū)不復(fù)存在，今后也不可能恢復(fù)。由于這兩家業(yè)主不退商鋪，時代廣場不能全面竣工。上述情形構(gòu)成情勢變更。請求判令解除被告與原告簽訂的商鋪買賣合同，被告將所購商鋪返還給原告，以便原告能夠完成對時代廣場的重新調(diào)整。原告除向被告退還購房款外，愿意給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。原告提交以下證據(jù)：1商鋪買賣合同，用以證明雙方當(dāng)事人之間存在著商鋪買賣關(guān)系；2物業(yè)交接記錄，用以證明原告已將商鋪交付給被告；3新街口公安派出所告示，用以證明時代廣場前兩次開業(yè)后秩序混亂，無法正常經(jīng)營；4XY公司會議紀(jì)要，用以證明原告始終在努力處理各位業(yè)主反映的問題；5情況說明及統(tǒng)計，

5、用以證明大局部業(yè)主因不滿時代廣場的混亂經(jīng)營狀況，提出退商鋪的要求；6玄武區(qū)人民政府會議紀(jì)要，用以證明時代廣場存在的問題已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾?，政府部門參與協(xié)調(diào)；7關(guān)于商鋪商業(yè)氣氛的改善意見和建議，用以證明時代廣場內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不佳的原因，以及進(jìn)行重新調(diào)整的必要性；8南京市外經(jīng)委通知，用以證明原告的股東已作過調(diào)整；9原告致被告的函件，用以證明原告向被告提出過解除合同的請求及理由；10時代廣場現(xiàn)狀照片，用以證明時代廣場已全面停業(yè)，原分割各商鋪的幕墻均已撤除，正在對全面布局重新調(diào)整；11物品清單及公證書，用以證明原告將被告商鋪內(nèi)的物品進(jìn)行清點(diǎn)后，撤除了該商鋪的玻璃幕墻。被告辯稱：被告與原告簽訂的商鋪買

6、賣合同合法有效，應(yīng)當(dāng)對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。合同簽訂后，被告按約交清全部購商鋪款，原告也向被告交付了商鋪。原告的股東變更，不應(yīng)影響被告行使自己的合法權(quán)益；時代廣場經(jīng)營不善，也不能成為原告不履行合同的理由。原告請求解除商鋪買賣合同，沒有法律依據(jù)，該訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。被告未提交證據(jù)。南京市玄武區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：新街口地區(qū)是南京市最繁華、最集中的商業(yè)區(qū)域。位于新街口東北角中山路18號以南的時代廣場，是原告XY公司開發(fā)建設(shè)的商業(yè)用房。該建筑物為地下一層、地上六層，總面積6萬余平方米。地上第一、二、三層約6000平方米的局部區(qū)域，被分割成商鋪對外銷售給150余家業(yè)主，其他建筑面積歸XY公司自有。

7、1998年10月 19日，XY公司與被告馮某簽訂了一份商鋪買賣合同，約定：XY公司向馮某出。售時代廣場第二層編號為2B050的商鋪，建筑面積22.50平方米，每平方米售價 16 363.73元，總價款368 184元，10月22日前交付，交付后三個月內(nèi)雙方共同辦理商鋪權(quán)屬過戶手續(xù)。1998年10月26日，上述合同在南京市房地產(chǎn)市場管理處登記。合同簽訂后，馮某按約支付了全部價款。1998年11月3日，XY公司將2B050號商鋪交付馮某使用，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。1998年，原告XY公司將時代廣場內(nèi)的自有建筑面積租賃給嘉和公司經(jīng)營。 1999年6月，嘉和公司因經(jīng)營不善停業(yè)。同年12月，購物中心

8、又在時代廣場原址開業(yè)。2002年1月，購物中心也停業(yè)。這兩次停業(yè)，使購置商鋪的小業(yè)主無法在時代廣場內(nèi)正常經(jīng)營，局部小業(yè)主以及嘉和公司的債權(quán)人集體上訪，要求退房及歸還債務(wù)。在此期間，XY公司也兩次變更出資股東。XY公司的新股東為盤活資產(chǎn)、重新開業(yè)，擬對時代廣場的全部經(jīng)營面積進(jìn)行調(diào)整，重新規(guī)劃布局，為此陸續(xù)與大局部小業(yè)主解除了商鋪買賣合同，并開始在時代廣場內(nèi)施工。2003年3月17日，XY公司致函被告馮某，通知其解除雙方簽訂的商鋪買賣合同。3月27日，XY公司撤除了馮某所購商鋪的玻璃幕墻及局部管線設(shè)施。6月30日，XY公司再次向馮某致函，馮某不同意解除合同。由于馮某與另一戶購置商鋪的邵姓業(yè)主堅持不

9、退商鋪，XY公司不能繼續(xù)施工，6萬平方米建筑閑置，同時馮、邵兩家業(yè)主也不能在他們約70平方米的商鋪內(nèi)經(jīng)營。XY公司為此提起訴訟。根據(jù)原告XY公司的申請，法院委托南京大陸房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限責(zé)任公司對被告馮某所購商鋪的現(xiàn)行市場價值進(jìn)行評估。評估報告確認(rèn)，該商鋪在2004年3月3日的價值為531 700元。審理中，法院主持了調(diào)解。原告XY公司認(rèn)為，為使時代廣場真正發(fā)揮效益，經(jīng)營方向和方式必須改變，不可能保存商鋪式經(jīng)營。如果被告馮某與案外人邵家再在時代廣場內(nèi)經(jīng)營商鋪，將影響時代廣場內(nèi)新格局下的整體經(jīng)營。為此，XY公司不僅愿意給馮某退還全額購商鋪款，還愿意以承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)違約金的名義，

10、給馮某補(bǔ)款48萬元，用于補(bǔ)償馮某的經(jīng)濟(jì)損失。馮某認(rèn)為，時代廣場走到今天這一步，責(zé)任全在XY公司，與己無關(guān)；XY公司愿意給付的款項，不夠彌補(bǔ)自己的損失；XY公司如果真愿意解除商鋪買賣合同，應(yīng)當(dāng)按每平方米30萬元的價格給予賠償。XY公司認(rèn)為，全南京市任何一處房產(chǎn)均無30萬元一平方米的價格，馮某提出難以令XY公司接受的賠償價格，說明其根本不想解決糾紛；這個糾紛不解決，時代廣場固然不能竣工，馮某也別想經(jīng)營。由于雙方當(dāng)事人各執(zhí)己見，調(diào)解未果。本案應(yīng)解決的爭議焦點(diǎn)是：商鋪買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行還是應(yīng)當(dāng)解除?如果解除，應(yīng)當(dāng)在什么條件下解除?資料個人收集整理，勿做商業(yè)用途一審裁判：南京市玄武區(qū)人民法院認(rèn)為：?中

11、華人民共和國合同法?以下簡稱合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！耙婪ǔ闪⒌暮贤?，受法律保護(hù)。原告XY公司與被告馮某簽訂的商鋪買賣合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同合法有效，依法對雙方當(dāng)事人都有約束力。合同簽訂后，馮某履行了給付價款的義務(wù)，XY公司也將商鋪交付給馮某使用。后由于他人經(jīng)營不善，致使時代廣場兩次停業(yè)，該廣場內(nèi)的整體經(jīng)營秩序一直不能建立，雙方當(dāng)事人通過簽訂合同想到達(dá)的營利目的無法實(shí)現(xiàn)，這是在簽訂合同時雙方當(dāng)事人沒有預(yù)料也不希望出現(xiàn)的結(jié)局。合同法第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方的權(quán)利

12、和義務(wù)。第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用原那么。原告XY公司在回收了大局部業(yè)主的商鋪后，擬對時代廣場重新進(jìn)行規(guī)劃布局，爭取再次開業(yè)。被告馮某堅持XY公司必須按每平方米30萬元的高價回收其商鋪，否那么就要求繼續(xù)履行商鋪買賣合同。雖經(jīng)調(diào)解，由于雙方當(dāng)事人互不信任，不能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，以至XY公司的6萬平方米建筑和馮某的22.50平方米商鋪均處于閑置狀態(tài)。考慮到馮某所購商鋪，只是XY公司在時代廣場里分割出售的150余間商鋪中的一間。在以分割商鋪為標(biāo)的物的買賣合同中，買方對商鋪享有的權(quán)利，不能等同于獨(dú)立商鋪。為有利于物業(yè)整體功能的發(fā)揮，買方行使權(quán)利必須符合其他商鋪業(yè)主的整體意志?，F(xiàn)

13、在時代廣場的大局部業(yè)主已經(jīng)退回商鋪，支持XY公司對時代廣場重新規(guī)劃布局的工作，今后的時代廣場內(nèi)不再具有商鋪經(jīng)營的氣氛條件。馮某以其在時代廣場中只占很小比例的商鋪，要求XY公司繼續(xù)履行本案合同，不僅違背大多數(shù)商鋪業(yè)主的意愿，影響時代廣場物業(yè)整體功能的發(fā)揮，且由于時代廣場內(nèi)失去了精品商鋪的經(jīng)營條件，再難以通過經(jīng)營商鋪營利，繼續(xù)履行實(shí)非其本意。考慮到時代廣場位于鬧市區(qū)，現(xiàn)在僅因雙方當(dāng)事人之間的互不信任而被閑置，這種狀況不僅使雙方當(dāng)事人的利益受損，且造成社會財富的極大浪費(fèi)，不利于社會經(jīng)濟(jì)開展。從衡平雙方當(dāng)事人目前利益受損狀況和今后長遠(yuǎn)利益出發(fā)，依照公平和老實(shí)信用原那么，盡管雙方當(dāng)事人之間存在的商鋪買賣

14、合同關(guān)系合法有效，盡管馮某在履行合同過程中沒有任何違約行為，本案的商鋪買賣合同也應(yīng)當(dāng)解除。鑒于被告馮某在履行商鋪買賣合同中沒有任何過錯，在商鋪買賣合同解除后，其因商鋪買賣合同而獲得的利益必須得到合理充分的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是保證馮某能在與時代廣場同類的地區(qū)購得面積相同的類似商鋪。原告XY公司同意在商鋪買賣合同解除后，除返還馮某原付的購房價款、賠償該商鋪的增值款外，還給馮某補(bǔ)款48萬元，這一數(shù)額足以使馮某的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少，應(yīng)予確認(rèn)。文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個人學(xué)習(xí)一審判決：據(jù)此，南京市玄武區(qū)人民法院于2004年4月30日判決：一、原告XY公司與被告馮某簽訂的商鋪買賣合同予以解除；二、被

15、告馮某給原告XY公司返還時代廣場內(nèi)編號2B050的商鋪，于本判決生效之日起10日內(nèi)交付；三、原告XY公司返還被告馮某的商鋪價款368 184元，賠償馮某商鋪的增值額163 516元，合計531 700元，于本判決生效之日起10日內(nèi)付清；四、原告XY公司賠償被告馮某逾期辦理房屋權(quán)屬登記過戶手續(xù)的違約金及其他經(jīng)濟(jì)損失48萬元，于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。本案案件受理費(fèi)7867元、評估費(fèi) 2650元，由原告XY公司負(fù)擔(dān)。二審裁判：一審宣判后，馮某不服，向南京市中級人民法院提起上訴。理由是：一、一審已經(jīng)認(rèn)定雙方之間的商鋪買賣合同合法有效，但卻在既不是當(dāng)事人協(xié)商一致解除、也不存在法定解除條件的情況下

16、，僅憑被上訴人提出的履行合同會對其重新規(guī)劃布局造成影響為由，就判決解除合法有效的合同，于法無據(jù)。二、情勢變更原那么是指合同依法成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見的情況變更，致使合同的根底喪失或動搖，或繼續(xù)維持合同原有效力那么顯失公平，從而允許變更或解除合同。本案不存在這種情況。首先，時代廣場整體長期歇業(yè)、巨額資金閑置，是被上訴人經(jīng)營、管理不善，經(jīng)營策略錯誤等自身過錯造成的。其次，在開發(fā)、銷售和出租商鋪時，對因經(jīng)營管理不善而導(dǎo)致資產(chǎn)閑置的風(fēng)險，被上訴人應(yīng)當(dāng)預(yù)見，不屬于情勢變更原那么所指的情勢。如果將這種商業(yè)風(fēng)險歸類于變更的情勢，那么購房后房價下跌，上訴人也就可以以房價下跌、情勢變

17、更為由要求被上訴人退房，那么契約的穩(wěn)定性及合同的老實(shí)信用那么無從談起。再次，即使繼續(xù)履行合同會給被上訴人帶來不利，這也是經(jīng)濟(jì)交往中的正常損失，是被上訴人在訂約時應(yīng)當(dāng)預(yù)見的、且應(yīng)當(dāng)由其自己承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險。繼續(xù)履行合同，不會出現(xiàn)顯失公平的后果。因此，本案不適用情勢變更原那么。三、因被上訴人經(jīng)營不善造成的后果，與上訴人之間沒有任何關(guān)系。即使為了維護(hù)被上訴人的利益，使其防止損失，也應(yīng)當(dāng)由被上訴人與上訴人自愿協(xié)商，通過公平買賣的方法來解決，不能借助國家強(qiáng)制力來實(shí)現(xiàn)。一審為維護(hù)被上訴人的商業(yè)利益、公司利益，通過司法程序強(qiáng)制解除合同，是錯誤的。四、商鋪是上訴人的私有財產(chǎn)，不經(jīng)上訴人許可，被上訴人無權(quán)對上訴人

18、的私有財產(chǎn)進(jìn)行估價。一審根據(jù)被上訴人的申請，委托估價師事務(wù)所對上訴人的商鋪進(jìn)行估價，估價的結(jié)果令上訴人無法接受。被上訴人的48萬元，不能補(bǔ)償上訴人因此蒙受的損失。況且上訴人并未對一審法院提出退還房款、賠償增值款、追究違約責(zé)任等請求，一審法院在沒有當(dāng)事人請求的情況下作出的判決，違背了法律規(guī)定。綜上，一審判決適用法律不當(dāng)，請求撤銷一審判決，改判被上訴人實(shí)際履行合同，為上訴人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并負(fù)擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。被上訴人XY公司辯論稱：一審依照合同法第五條、第六條作出解除雙方合同的判決是正確的。本案訟爭房屋已被撤除，事實(shí)上無法繼續(xù)履行合同。一審并未適用情勢變更原那么，也未維護(hù)被上訴人的商業(yè)風(fēng)險和

19、公司利益。在本案中，被上訴人同意向上訴人支付的違約金和賠償金，足以保證上訴人的利益不受侵害。二審應(yīng)當(dāng)維持原判。南京市中級人民法院經(jīng)審理，確認(rèn)一審查明的事實(shí)屬實(shí)。另查明，被上訴人XY公司已取得本市中山路18號的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證，現(xiàn)正在對時代廣場進(jìn)行整體布局調(diào)整的施工。二審審理中，南京市中級人民法院主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。被上訴人XY公司表示，可以在本市同類地區(qū)為上訴人馮某購置同等面積的門面房；馮某要求，XY公司應(yīng)當(dāng)在原地點(diǎn)給其安置同等面積的門面房，并給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或者在本市同類地區(qū)給其補(bǔ)償80平方米的門面房。因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解不成。后XY公司表示，愿意在一審根底上再給馮某補(bǔ)償各種經(jīng)

20、濟(jì)損失20萬元。二審應(yīng)解決的爭議焦點(diǎn)是：1一審判決解除合同是否正確?2在權(quán)利人沒有提出請求的情況下，一審在解除合同的判決中一并判決義務(wù)人給權(quán)利人賠償，是否符合程序?南京市中級人民法院認(rèn)為：上訴人馮某與被上訴人XY公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效。XY公司在合同約定的期限內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，又在合同未依法解除的情況下，將2B050商鋪的玻璃幕墻及局部管線設(shè)施撤除，亦屬不當(dāng)。合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。從這條規(guī)定看，當(dāng)違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以

21、這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。但是，當(dāng)繼續(xù)履行也不能實(shí)現(xiàn)合同目的時，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式。合同法第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有以下情形之一的除外：一法律上或者事實(shí)上不能履行；二債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；三債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。此條規(guī)定了不適用繼續(xù)履行的幾種情形，其中第二項規(guī)定的“履行費(fèi)用過高，可以根據(jù)履約本錢是否超過各方所獲利益來進(jìn)行判斷。當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時，應(yīng)該允許違約方解除合同