合生創(chuàng)展天戴河匯報

1、 于 董 機 構 2 0 1 0 年 7 月 2 5 日 合生創(chuàng)展/綏中天戴河項目總 體 銷 售 策 略 方 案人無法選擇自然的故鄉(xiāng)，但可以選擇心靈的故鄉(xiāng)！ 哈佛建筑學院碩士 貝聿銘The human is unable to choose the natural hometown,The human is unable to choose the natural hometown,But the human may choose the mind the hometown!But the human may choose the mind the hometown!十八年地產(chǎn)發(fā)展征程，十二年

2、上市企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，合生創(chuàng)展/珠江地產(chǎn)已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)確立了不爭的領銜地位，在贏得了多項殊榮的同時，也掌握了行業(yè)的至高話語權。我們可以預見到，合生天戴河/合生創(chuàng)展企業(yè)將沿著專業(yè)化-規(guī)模化-集團化-品牌化-的道路穩(wěn)步向前。在此，于董機構以專業(yè)地產(chǎn)銷售代理機構的身份加入到“合生天戴河”的銷售策略與執(zhí)行工作中，意義深遠，目標遠大，我們信心十足。銷售原則1、效益最大化原則即實現(xiàn)項目的資金收益最大化，品牌價值積累最大化。2、四位一體的原則本案將在市場創(chuàng)新性、物業(yè)標志性、品牌升級和可延續(xù)性上同時并舉，鉅筑合生天戴河的超高價值結構以及大盤氣勢。1、社區(qū)目標中國東北/華北區(qū)域撼市大盤，支撐點：企業(yè)品牌、自然資源、建

3、筑理念、生活方式、發(fā)展?jié)摿Φ?2、方案目標科學分析市場-確立目標市場-進行決策定位-做出營銷建議本案策劃目標綏中：遼寧第二大連，北方第二青島項目認知環(huán)渤海經(jīng)濟圈各經(jīng)濟圈三類產(chǎn)業(yè)結構長三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2環(huán)渤海7.0：45.3：47.6共計4.8：50.4：44.8n“環(huán)渤海經(jīng)濟圈“已經(jīng)進入跨越式發(fā)展，未來環(huán)渤海經(jīng)濟圈在全國經(jīng)濟中的比重會進一步增大。n以遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟帶，同時延伸輻射到山西、遼寧、山東及內(nèi)蒙古中東部。環(huán)渤海地區(qū)是我國北方經(jīng)濟最活躍的地區(qū)p2005年，國務院下發(fā)了關于促進東北老工業(yè)基地進一步擴大對外開放的實施

4、意見，遼寧省委、省政府提出了打造“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略構想。p2006年6月，“五點一線”戰(zhàn)略擴展為遼寧省丹東、大連、盤錦、營口、錦州、葫蘆島全部的沿海城市。 p2008年3月，綏中濱海經(jīng)濟區(qū)被正式納入“五點一線”沿海經(jīng)濟帶重點支持區(qū)域。 p葫蘆島地區(qū)地處沿海，海岸線達261公里，居遼寧省第二位。p市下所轄縣級市綏中是中國第一位宇航員楊利偉的出生地。 ，也是遼寧省“五點一線”戰(zhàn)略規(guī)劃中，“一線”的起點。p葫蘆島市下轄高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、北港工業(yè)區(qū) 、楊家杖子經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、龍灣海濱CBD 、綏中濱海經(jīng)濟新區(qū)等五大經(jīng)濟區(qū)。p其中綏中濱海經(jīng)濟新區(qū)時省重點開發(fā)區(qū)域，也是遼西唯一的數(shù)字化經(jīng)濟區(qū)，聯(lián)合

5、北京中關村各大IT集團，全力打造：“海岸中關村，生態(tài)新城區(qū)”。項目認知“五點一線”戰(zhàn)略規(guī)劃n遼寧省“五點一線”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已上升到國家戰(zhàn)略的高度，綏中是“一線”的起點；同時綏中濱海經(jīng)濟新區(qū)也是省重點開發(fā)區(qū)域，是遼西唯一的數(shù)字化經(jīng)濟區(qū)，未來將成為遼寧經(jīng)濟的“一極”，帶動整個遼西的經(jīng)濟發(fā)展。p綏中交通便捷。京哈鐵路、秦沈客運專線、京沈高速公路、102及306國道、濱海公路貫穿全境。p130海里半徑內(nèi)有大連港、營口港、錦州港、秦皇島港和綏中港。p機場：經(jīng)濟區(qū)山海關機場12公里。 p京沈高速：經(jīng)濟區(qū)北京300公里， 綏中沈陽300公里。p客運專線由經(jīng)濟區(qū)北京僅需2小時，綏中沈陽僅需1小時40分。 葫蘆島

6、綏中濱海經(jīng)濟區(qū)秦皇島錦州市北京市營口市大連市沈陽市天津市項目認知綏中概況n綏中具有四通八達的立體交通體系，交通足，則發(fā)展足，綏中的交通基礎為其未來發(fā)展奠定了堅實的基礎。p綏中濱海經(jīng)濟區(qū)是遼寧沿海經(jīng)濟帶的起點，規(guī)劃面積105平方公里。p濱海經(jīng)濟區(qū)建設方向定位為“海岸中關村、生態(tài)新城區(qū)”，全力打造以高新技術產(chǎn)業(yè)為支撐，集旅游、休閑于一體的現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城。 p經(jīng)濟區(qū)主要規(guī)劃三個功能區(qū)域：西部是海岸中關村生態(tài)新城區(qū)；中部為濱海新城區(qū)；東部是裝備制造業(yè)園區(qū)。p綏中濱海經(jīng)濟區(qū)以其諸多優(yōu)勢成為環(huán)渤海區(qū)域最具投資潛力的熱土。 一是區(qū)位獨特、交通便捷。 二是資源豐富、文化厚重。 三是政策優(yōu)惠、服務高效。 四

7、是領導重視、大力支持。 項目認知n 到2020年，濱海經(jīng)濟區(qū)將成為一座可容納20萬人口居住，年產(chǎn)值實現(xiàn)1000億元的濱海新城。 綏中濱海新區(qū)項目認知p綏中，素稱“關外第一縣”，地處遼寧省最西端，南襟渤海，北枕燕山，東與興城市為鄰，西與“天下第一關”山海關接壤。p綏中屬溫帶半濕潤大陸性季風氣候。年降水量平均為600-700mm，年平均氣溫為9.6C，冬無嚴寒，夏無酷暑。 p綏中歷史悠久，全縣文物古跡多達114處，有九門口水上長城、秦漢遺址碣石宮、前所古城、永安長城等4處國家級保護單位，朱梅墓、妙峰寺雙塔、三臺子烽火臺等3處省級保護單位,其中九門口長城還是東北首家世界文化遺產(chǎn)掛牌地。景觀、人文環(huán)境

8、n綏中具有豐富的旅游渡假資源，目前在東北區(qū)域內(nèi)，綏中的旅游口碑正在逐步上升，初步具備了旅游、渡假勝地的基本因素，未來發(fā)展無可限量。項目認知區(qū)域環(huán)境認知小結n 環(huán)渤海經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展，必將催生眾多新興的中小城市群及經(jīng)濟新區(qū)。n 遼寧省“五點一線”的發(fā)展規(guī)劃上升到國家戰(zhàn)略的高度，將極大地提升遼寧經(jīng)濟在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的作用。n 綏中濱海經(jīng)濟新區(qū)作為“一線”的起點，將伴隨環(huán)渤海經(jīng)濟的騰飛而獲得巨大發(fā)展。n 綏中及濱海經(jīng)濟新區(qū)，具有良好的交通條件，為經(jīng)濟的發(fā)展奠定堅實的基礎。n陳政高省長給予濱海經(jīng)濟區(qū) “海岸中關村、生態(tài)新城區(qū)”的明確定位，全力打造“以高新技術產(chǎn)業(yè)為支撐，集旅游、休閑于一體的現(xiàn)代化生態(tài)宜

9、居新城”的發(fā)展方向，為新區(qū)的發(fā)展奠定了指導基礎。n 綏中還具有豐富的海景、旅游渡假資源，在東北內(nèi)蒙、京津唐等城市中的旅游口碑正在逐步上升。n高新技術的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，加上豐富、秀美的海景旅游資源，未來經(jīng)濟新區(qū)具有巨大的發(fā)展空間。報告框圖宏觀市場分析房地產(chǎn)樓盤市場調查本案SWOT分析項目營銷思路城市宏觀分析房地產(chǎn)宏觀分析樓盤個案調查市場競爭形勢SWOT分析核心競爭力屬性定位比較分析項目營銷拓展渠道、宏觀市場分析 近期房地產(chǎn)調控政策2010.06.04三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依

10、據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。2010.05.22廣州出臺國十條樓市新政細則 未停止三套房貸廣州細則主要是重申國務院“國十條”的多項措施，如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，堅決抑制不合理住房需求；對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查；明確保障性住房供應量、商品房和限價房供應量等等。2010.05.22重慶樓市新政出臺未對第三套房停貸重慶調控重點著眼于加強住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有對三套房停貸作出限制，同時對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調控措施。2010.05.06深圳版新國十

11、條出爐 暫停三套房貸款 全文5月6日，深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.05.02央行年內(nèi)第三次上調存款準備金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調。這是央行今年第三次上調存款準備金率。有專家指出央行此次調整是配合為樓市降溫而考慮的。2010.04.30北京出臺地方樓市新政 同一家庭限新購一套房 暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房同一購房家庭只能新購買

12、一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據(jù)本市房屋權屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。近期房地產(chǎn)調控政策2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。2010.04.19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制未獲預售許可 開發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出

13、關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。2010.04.17國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.15國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套

14、住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲住房城鄉(xiāng)建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。2010.04.11銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主

15、業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務。2010.03.10國土部強調房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設用地供應計劃編制；二、促進住房建設用地有效供應；三、切實加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。2010.02.20銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領域和用途。2010.01.12央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒

16、中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2009.12.23財政部：五年內(nèi)住房轉讓全額征收營業(yè)稅自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2009.12.175部

17、委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財政部、國土部等五部委出臺進一步加強土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。2009.12.14國務院提四措施遏制部分城市房價過快上漲國務院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。2009.12.09個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年國務院決定個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他

18、住房消費政策繼續(xù)實施。2009.12.07中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟工作會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。近期房地產(chǎn)調控政策無論是之前的國十一條，還是后來的新國四條、新國十條，都可以看出國家政策指向：p 決心凜然：政策層面連出組合重拳，同時從土地、財稅、信貸、預售監(jiān)管各方面陸續(xù)出臺落地措施，從房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)一齊加大執(zhí)行力度，強度空前，顯示出政府抑制房價上漲的決心。p 精準打擊：加強預售監(jiān)管，意在打擊開發(fā)商捂盤惜售等不規(guī)范企業(yè)行為。提高二套房首付和利率，停發(fā)三套房貸，禁止外地購房重點針對二套房以上購房者，對投資、投機型

19、客戶影響較大，對于剛性需求客戶影響較小。此旨在于抑制炒房和投機行為，增加住房有效供給。p 促穩(wěn)定、保和諧、利發(fā)展：CPI高位運行，通貨膨脹預期增加，房地產(chǎn)存在泡沫，因此為了促進社會和諧發(fā)展，保障國計民生的平穩(wěn)運營，緩解購房壓力，國家拉開又一輪政策調控的序幕。n國家高力度宏觀調控的目的在于打擊開發(fā)商的違法行為，限制、抑制過量投資性、投機性購房行為，但不可否認，調控對旅游渡假類產(chǎn)品具有相當影響。政策環(huán)境認知小結II、房地產(chǎn)樓盤市場調查 通過我司項目工作人員對市場的調查以及分析，我們不難得出這樣的結論：綏中是一個剛剛進入發(fā)展期，但是發(fā)展速度卻遠遠能夠超出我們的預期。綏中的房地產(chǎn)市場剛剛進入一個擁有無

20、限發(fā)展?jié)摿Φ臅r代，競爭項目其實是來自于整個秦皇島綏中海岸線既是競爭，又將共同發(fā)展，促進和提升綏中濱海新區(qū)的建設名稱容積率綠化率（%）總建筑（萬）建筑形式面積區(qū)間（平米）主力戶型開盤時間開盤均價（元/）當前均價（元/）海安小區(qū)1.535多層58.41-117.159 兩室24502730藍天花園1.4351.6471多層53-130一室到三室30003500山海同灣1.8535.1100公寓,別墅,獨棟別墅,高層40-230（別墅）一室到三室2010.6.1650005000戴河庭院1.15657.815別墅 板樓 68.81150 一室到三室2007.6800014000金海岸2.95358.

21、3325高檔公寓,塔樓40-100一居室2007.5.161008000戴河國際2.9454.43棟17層酒店式公寓，兩棟商業(yè)、寫字樓43.41-54.25 一居室2009.966007500濱海新城2.954520高層48-149一室到三室一期 2009.5.1二期 2010.5.138504500避暑花園1.934112.8多層40-130一室到三室三期 2010.5.142004200鷗洲1.034032.5板樓,雙拼別墅80-240兩室到五室（別墅）2009.6.639984400盛華苑1.5352.2977多層67.36130.4一室到三室尾房剩20套2968西山花園1.0403.5

22、798高層80-140兩居到三居2009.660007500注： 顏色為綏中地區(qū)項目 顏色為南戴河地區(qū)項目 顏色為北戴河地區(qū)項目 本地區(qū)域尚未發(fā)展，未來山海同灣可能存在競爭關系由于區(qū)位和產(chǎn)業(yè)的距離較大，未來戴河區(qū)域與濱海新區(qū)競爭關系不大名稱容積率綠化率（%）總建筑（萬）建筑形式面積區(qū)間（平米）主力戶型開盤時間開盤均價（元/）當前均價（元/）假日藍灣1.19429.28高檔公寓,別墅,板樓,獨棟別墅,聯(lián)排別墅35-407.96（別墅）一室到四室（別墅）2007.755006800山海新城1.49935.111.902高層70-120兩室到三室一期2008二期即將開盤36604500海韻丁香1.4

23、379.45高層 板樓80-130兩室到三室2008.736804560觀山海1.53510高層53-120一室到三室2007.12.1539004700n在售住宅項目除去別墅外，戶型一般為一室到三室，主力戶型集中在80120的兩室產(chǎn)品；n在秦皇島以及周邊沿海在售項目總建筑面積將近350萬平米；n 項目全部以海作為主打賣點，在資源占有性上，區(qū)域內(nèi)項目差距并不大，在開發(fā)條件上戴河區(qū)域相對占據(jù)一定優(yōu)勢；n房價提升較快，近一年時間房價提升約1000元/平方米當前市場均價綏中區(qū)域在3000-3500元左右，南戴河區(qū)域在4500元左右，北戴河區(qū)域在6500-10000元左右，山海關區(qū)域在4500元左右。

24、由于地緣關系，未來山海關區(qū)域是主要競爭版塊n 山海同灣n 項目位置：山海關老龍頭沿海往東3000米 濱海經(jīng)濟區(qū)濱海大道1號 n 總建面積：100萬平米n 綠 化 率：35.1%n 容 積 率：1.85（住宅區(qū)）n 開盤時間：2010.6.16n 當前均價：5000元/n 建筑形態(tài)：公寓,別墅,獨棟別墅,高層n 主力戶型：一居40-50 二居60-100 三居120-230 項目主推廣告語 中國北方首席地中海風情海灣度假城 n灣景風情比鄰海岸，綿延海岸，私享奢華，完善的生活配套設施以及娛樂場所。總建筑面積100萬平方米的山海同灣堪稱渤海灣上最令人驚艷的“原版地中海新大陸” 。n貴族私屬世界級大規(guī)

25、劃、休閑度假大經(jīng)典引入山海同灣 ，締創(chuàng)海灣第一綠色園區(qū) 。落地觀景窗、弧形空中花園陽臺，力求戶戶擁享絕佳的“庭、園、林、灘、山、海”六重景觀 n 營銷情況價格：均價5000元/推盤： 2010年6月16日開盤，現(xiàn)開3棟高層建筑，項目現(xiàn)已建至6-7層。n 主力客群當前項目僅推出移動公寓式住宅，為內(nèi)部銷售，客戶絕大多數(shù)為公司內(nèi)部關系。n 客群分布項目客群主要是以東北區(qū)域城市、北京區(qū)域為主占絕大部分以及其他發(fā)達城市，開發(fā)商北京盛邦基業(yè)房地產(chǎn)在北京有售房點。另外相當一部分的為當?shù)刂苓叺娜藛T購買。n 項目位置：山海關區(qū)南海西路與正和街交叉口n 總建面積：10萬平米n 綠 化 率：35%n 容 積 率：1

26、.5n 開盤時間：2007年12月15日n 當前均價：4300元/n 建筑形態(tài)：高層n 主力戶型：53-130一室到三室n 停車位：地下停車位486個里維埃拉觀山海項目主推廣告語 觀山、觀海、觀景、觀湖、觀長城n怡人美景毗鄰海岸，縱覽長城海岸，綿延海岸盡享游艇生活。緊鄰區(qū)政府，完善的生活配套設施、一應俱全的娛樂場所以及四通八達的交通為您的生活帶來更多的便利。n品質享受里維埃拉式的簡約建筑風格 ，浪漫別致的園林景觀，雅致舒適的戶型，智能化安防系統(tǒng)，管家式貼心服務，健康、人文、和諧的社區(qū)文化給居者以品質生活。n 營銷情況價格：均價4700元/推盤： 2007年12月15日開盤現(xiàn)基本售完只剩尾盤 n

27、 主力客群置業(yè)目的：項目客戶多數(shù)為當?shù)刈宰⌒涂蛻?東北城市客戶。n 客群分布項目客群主要是以當代改善性住房和東北、內(nèi)蒙以及京唐區(qū)域客戶為主。為旅游度假和休閑養(yǎng)老為用途。n 不管是戴河區(qū)域、山海關區(qū)域乃至綏中當?shù)?，具有海景屬性的住宅產(chǎn)品主力戶型80-100，但40-60 的一居、零居數(shù)量也很多，渡假、投資屬性的購房在濱海項目市場巨大。n 戴河區(qū)域房地產(chǎn)市場繁榮，因北戴河大部分海景被中直機關占領，因此房地產(chǎn)項目主要集中在南戴河，且產(chǎn)品品質和價格相當高。n 相對戴河區(qū)域的繁榮市場，北部區(qū)域市場薄弱。山海關區(qū)域的四個項目均價也是最近時間才出現(xiàn)了較大幅度的價格提升。n至于綏中區(qū)域，以前基本沒有成型的、成

28、品質的供應項目，但今年入市的山海同灣規(guī)模大、檔次較高，推廣力度也較大，可能帶動區(qū)域認知度的提升。n 各濱海區(qū)域的主要客戶均針對異地客戶，東北內(nèi)蒙區(qū)域+北京+當?shù)?，將是我們的主要目標客戶群。地產(chǎn)市場特點III 項目SWOT分析項目周邊狀況本案綏中電廠山海關造船廠山海關開發(fā)區(qū)山海關船廠哈動力金海糧油中糧鵬泰綏中電廠p地塊東側，距東北總裝機容量最大的火力發(fā)電廠綏中電廠車程約15分鐘。p地塊西側，距山海關開發(fā)區(qū)及山海關造船廠車程約5分鐘。p山海關開發(fā)區(qū)聚集了中糧鵬泰、哈動力、金海糧油、保變等一大批規(guī)模企業(yè)。周邊企業(yè)單位狀況n項目周邊存在較多數(shù)量的大型企事業(yè)單位，他們的員工具有較高購買力，也將是我們項目

29、的主力潛在客群； 合生天戴河的核心競爭力（一）十年成績競爭力華北及全國城市的深度信賴。（二）絕對資源競爭力海景,沙灘,濱海新區(qū)。（三）社區(qū)綜合競爭力建筑風格,功能,物業(yè)管理等等。（四）地段發(fā)展競爭力基于土地的時代發(fā)展帶動力。III 項目營銷思路品 質 與 價 值 的 實 踐一、濱海新區(qū)屬性定位比較n 定義經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是中國最早在在沿海開放城市設立的以發(fā)展知識密集型和技術密集型工業(yè)為主的特定區(qū)域，后來在全國范圍內(nèi)設立，實行經(jīng)濟特區(qū)的某些較為特殊的優(yōu)惠政策和措施。從發(fā)展模式看，增加區(qū)域經(jīng)濟總量是其直接目標，以外來投資拉動為主，產(chǎn)業(yè)以制造加工業(yè)為主。n 類型 發(fā)展尖端科技，建立新興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)。

30、溝通內(nèi)外經(jīng)濟聯(lián)系，發(fā)展轉口和出口貿(mào)易的開發(fā)區(qū)。 開發(fā)旅游資源，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，適用于地處風景名勝、周圍 地區(qū)旅游資源發(fā)達的開發(fā)區(qū)。 利用當?shù)刭Y源優(yōu)勢，開展中外經(jīng)濟合作的開發(fā)區(qū)。n在北方，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中將濱海開發(fā)區(qū)的代表是大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)綜述市場研究市場研究項目屬性思考市場研究一市場研究二近身市場研究濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū)海洋大連，一座因海而著名的城市，也是東北區(qū)域唯一的大型港口城市。海洋景觀是大連市的名片，也是外地人群對大連的第一印象。浪漫之都運動、活力、時尚、國際。大連的每一個角落都散發(fā)著浪漫的氣息。這種獨特的城市氣質，吸引了無數(shù)的人，包括我們。n大連是一座完全

31、不同的濱海城市，人們愛大連，不僅是因為他有海，更是為了那種生活方式。濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū)大連屬性p1984年9月經(jīng)國務院批準設立，是第一個國家級開發(fā)區(qū)。p大連開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積388平方公里，建成區(qū)面積56平方公里， 社會總人口共約36萬。p大連開發(fā)區(qū)地處遼東半島南端，三面環(huán)海，使氣候具有海洋性特點，總的特點是溫和濕潤，夏無酷暑，冬少嚴寒，春秋晴日多，光照充足，氣候宜人。屬北溫帶半濕潤氣候。p開發(fā)區(qū)海岸線長73公里，為大連南岸黃金海岸的一部分，海域自然條件良好。淺水水面約8萬畝。p2004年，金石灘國家5A級旅游度假區(qū)合并到大連開發(fā)區(qū)。金石高爾夫球場金石高爾夫球場n大連開發(fā)區(qū)本身就具有較為豐富的海

32、景和旅游資源，國家5A級風景區(qū)金石灘并入大連開發(fā)區(qū)后，該區(qū)域的旅游、渡假屬性更為明顯。濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū)綜述p 大連“十一五”規(guī)劃對開發(fā)區(qū)的城市定位發(fā)展目標是：開發(fā)區(qū)將建設成為環(huán)境優(yōu)美、功能先進、適宜創(chuàng)業(yè)居住的：國際性新城區(qū)和大連市的副中心； 東北亞重要國際航運中心的核心區(qū) 我國重要的先進裝備制造業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)基地。 p 一帶三灣四區(qū)”在城區(qū)空間結構上：提出了構建“一帶三灣四區(qū)”的城市總體空間結構。一帶：黃渤海生態(tài)帶；三灣：大窯灣、小窯灣與金石灘灣；四區(qū)：已建城區(qū)、中心區(qū)、拓展區(qū)和金石灘旅游度假區(qū)。其中已建成區(qū)占地200平方公里，是包括居住、工業(yè)、公共設施等在內(nèi)的城市綜合區(qū)； p 規(guī)劃人口

33、：目前現(xiàn)狀人口38.6萬人，遠期2030年規(guī)劃人口100萬人。 開發(fā)區(qū)將成為新城區(qū)的城市中心n 結論：開發(fā)區(qū)的擴張將表現(xiàn)在區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的雙級擴張層面上，其中產(chǎn)業(yè)的擴張將有效地帶動開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟增長和整體實力增強，而新城區(qū)城市中心的定位為開發(fā)區(qū)的功能和人口吸納范疇預留了足夠空間 濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 整體規(guī)劃美國intel半導體 德國大眾發(fā)動機 大眾變速箱 美國輝瑞制藥 德國普羅名特流體 德國蒂森克虜伯 奧地利奧鎂 意大利利勃海爾 法國道達爾合資西太平洋石化 荷蘭派斯 IMC刀具 加拿大愛德摩環(huán)保 美國路美芯片 德國道依茨一汽柴油機 美國莫萊克斯（日本子公司投資） 瑞士蘇爾壽泵業(yè) 瑞典斯凱孚軸承 美

34、國道康寧道氏硅業(yè) 美國OTIS星瑪電梯（韓國子公司投資）美國派力固工業(yè) 德國因代克斯機床 美國TRINITY大連開普頓建材 澳大利亞泛太汽車 美國百通大連樂庭線纜 美國唯特利管道 德國海密梯克 澳大利亞鋼鐵力量大連斯瑞特 斯凱孚 入駐開發(fā)區(qū)的歐美企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)的歐美企業(yè)2007年3月，世界最大的芯片生產(chǎn)商美國英特爾宣布在大連投資25億美元，建設生產(chǎn)300毫米圓晶的工廠，2007年9月8日，英特爾大連芯片廠在開發(fā)區(qū)鄭重奠基 ，這是迄今為止大連歷史最大的外商投資項目，也是其在亞洲的第一個晶圓廠。n大連的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，時間長，規(guī)模大，廠家多，檔次高，巨大的產(chǎn)業(yè)支撐，其房地產(chǎn)市場具有濃厚的產(chǎn)業(yè)屬性。

35、濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展北進n開發(fā)區(qū)是目前大連市北進發(fā)展的一個重點區(qū)域，而濱海新區(qū)則是其中的重中之重，隨著跨海大橋及海底隧道的逐步落實，以及眾多全國性品牌開發(fā)商的進入，依托豐富自然資源的濱海新區(qū)，板塊認同度越來越高。海景成熟板塊濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場漢斯加州水郡華潤海中國熱島黃金海岸紅星海世界觀北歐假日三期開發(fā)區(qū)國際大廈莎瑪凱悅公寓n大連開發(fā)區(qū)濱海區(qū)域供應量巨大，且品質大盤多，另外由于區(qū)域發(fā)展比較成熟，公寓類產(chǎn)品數(shù)量也比較多。濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場區(qū)域界定項目名稱占地面積建筑面積容積率（萬）（萬）地理相關競爭市場開發(fā)區(qū)國際大廈0.86.

36、38北歐假日三期3134.5華潤海中國461312.87紅星海世界觀1121801.37熱島黃金海岸21463.2凱悅公寓0.85.787.2莎瑪天成2.1611.035小計185.76393.11_濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場項目名稱建筑規(guī)劃園林規(guī)劃開發(fā)區(qū)國際大廈高層連體式觀海精裝修公寓空中花園北歐假日三期高層住宅現(xiàn)代、簡約、時尚的建筑外觀小區(qū)中間的景觀軸由步道、綠化、小品構成。同縱向景觀軸主景點相聯(lián)系。哈爾濱工業(yè)大學設計.華潤海中國高層、小高層塔板樓,一線海景房香港呂元祥&中建國際公園式景觀，綠化率45%新加坡柏景設計紅星海世界觀高層板樓、別墅、高級會所等 設計上海天華和香港神

37、采泛亞國際設計;山體公園景觀-易亞源境景觀;原墅景觀設計:HZS設計顧問熱島黃金海岸西區(qū)高尚海景板式高層；東區(qū)海洋巨蛋、五星級酒店;游艇碼頭;酒店式服務公寓; 東亞風格園林、露天游泳池、草坪綠化、帆船碼頭凱悅公寓高層板式公寓，現(xiàn)代簡約弧型建筑主要依靠東側體育公園和溫泉莎瑪天成高層塔式公寓無特色n雖然項目均為濱海，外部景觀充足，但各項目仍然在規(guī)劃、景觀等方面下足了功夫，多為聘請外國知名規(guī)劃及景觀設計公司。項目名稱一居二居三居四居以上其他面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例開發(fā)區(qū)國際大廈41-6381%7119%北歐假日三期30-7451%79-12339%130/14810%華潤海中國883

38、7%122/140/17050%216/24012.60%紅星海世界觀58-9618.20%82-119/125-17442%132-14527%341-40212%熱島黃金海岸54-6934%90-9766%凱悅公寓37-6292%1088%莎瑪天成94/11858.3%14716.7%210/220/26725%濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場n30-90的中小面積一室、二室，在濱海項目中占據(jù)絕對主力地位，尤其公寓類產(chǎn)品，基本都一室小戶型，說明投資類產(chǎn)品在當?shù)卮嬖诰薮笫袌?。濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場項目戶型客廳開間（米）主臥（平）主衛(wèi)（平）客廳（平）開發(fā)區(qū)國際大廈一居4.1-北歐假日

39、三期一居3.9-華潤海中國三居5.118722.9紅星海世界觀二居4.215.126.317.22熱島黃金海岸一居3.7-凱悅公寓一居3.6-莎瑪天成一居約3.2-n由于小戶型公寓空間的局限，一般一居室開間最大為4.1米，沒有更奢侈的開間尺度。n高檔次的住宅產(chǎn)品因其居住要求更高，戶型以二居、三居為主，開間較大，最大達到7.81米，保證了足夠的采光和舒適性。，將海景發(fā)揮到最大化。n住宅類產(chǎn)品的臥室，均超過了15平米的舒適下限，可實現(xiàn)室內(nèi)功能分區(qū)。n 兩房和三房成為去化主力，高達78%n 7090平，90110平，130150平成為主力成交面積段09年至今銷售產(chǎn)品結構及面積段濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū)

40、海景房市場n自四月份以后進入穩(wěn)定攀升期，四月份后高端產(chǎn)品成交比例放大，價格上漲有一定結構性原因，一年累計漲幅達到28%，板塊升值能力較強。濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場項目產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品說明預計建面主力面積段裝修程度景觀等級預計入市時間紅星海世界觀二期剩余產(chǎn)品和三期產(chǎn)品30層高層二期產(chǎn)品為一線無敵海景，兩梯兩戶板樓，以大尺度奢侈性產(chǎn)品為主，三期擬作精裝，面積段兩極分化。14萬平180260預備精裝優(yōu)明年35月份華潤海中國二期產(chǎn)品30層高層小面積投資型產(chǎn)品，組團海景被遮擋，且緊鄰火車道，預計填補濱海板塊低總價產(chǎn)品空白。15萬平6090預備精裝中明年5月份加州水郡首批產(chǎn)品30層高層一梯兩戶，80%

41、得房率，準備做超越中心裕景的精裝產(chǎn)品，蝶形建筑，頂樓擬作LOFT。8萬平160180預備精裝優(yōu)明年10月份金廣海灣城首批產(chǎn)品30層高層待定待定優(yōu)明年79月眾益心 陽光海岸70萬平80120待定中明年下半年n 小面積段投資型產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品為主；n 精裝修將盛行n 大面積的高端供應有增多趨勢。濱海未來供應產(chǎn)品情況濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 海景房市場濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū)海景房市場小結n雖然海景資源充足，但由于開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)及投資屬性濃厚，公寓類產(chǎn)品不少。n濱海區(qū)域的項目中，一室、二室主力產(chǎn)品，約占60%以上，三室為輔助產(chǎn)品，約占25%，四室及以上的大戶型和超大戶型是補充展品，其中四居約占3.5

42、%，非平層約占4.5%n一室類產(chǎn)品面積區(qū)間30-96，平均面積55平米；二室產(chǎn)品面積區(qū)間70-174，平均面積85左右。n在銷售上，70-110的兩房、三房產(chǎn)品是銷售主力，一房產(chǎn)品也有相當數(shù)量。n后續(xù)供應中，適合投資的小面積產(chǎn)品及改善型住宅占主流地位。一期產(chǎn)品二期產(chǎn)品占地面積：46萬建筑面積：131萬容 積 率：2.8產(chǎn) 品 線：高層、小高層（12-34層）戶型面積：88 240總 戶 數(shù)：12000戶一期交房時間：2010年6月開 發(fā) 商：華潤置地物業(yè)管理公司：華潤物業(yè)主要賣點：山海資源，高品質產(chǎn)品，品牌開發(fā)商項目推廣核心主線：國家級濱海筑居資源帶n 華潤品牌，營造131萬方大型海濱高品質樓

43、盤濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華潤海中國n進入09年4月海中國銷量開始猛增，在7月份達到峰值，當月銷售165套，在8月份推出一線觀海大宅“觀止”，售價達到濱海板塊最高均價11000元，進入10月份一期剩余產(chǎn)品銷售完畢，一期售罄。銷售情況濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華潤海中國09年海中國重要營銷活動濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華潤海中國房型面積范圍套數(shù)累計去化量占該類比占總量比余量去化率2R88598594100.00%37.00%499%2R1135050100.00%3.00%0100%3R122136136100.00%8.00%0100%3R140552548100.00%35.00%499%3R1729

44、696100.00%6.00%0100%4R2169694100.00%6.00%298%4R2607268100.00%5.00%494%合計16001586100.00%1499%n從供應方面看，88平兩房和140平三房為供應主體達到72%，從去化率來看，海中國172平以下產(chǎn)品銷售率基本均在100%，銷售情況良好。海中國一期戶型配比及成交分析濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華潤海中國88平米兩房房型面積套數(shù)占總量比2R8859837%2R113503%3R1221368%3R14055235%3R172966%4R216966%4R260725%合計1600100%p海中國一期產(chǎn)品中，88的兩房為供

45、應量最大的產(chǎn)品，占總供應量的37%p該戶型分布在一期組團的第二和第三排，看海效果一般，為縫隙中看海p88產(chǎn)品面世以來，一直保持著較高的去化速度，目前該產(chǎn)品已售罄。n熱銷原因主要是由于高品質下的相對低單價（均價7000元），低總價，同時輔以一定的看海效果，使其成為濱海板塊的一大熱銷戶型濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華潤海中國廚房可打開，既保留廚房功能，又可設計成轉角吧臺，符合現(xiàn)代家居生活需求雙南臥的設計使該戶型的觀海面達到最大化n該戶型位于一期組團二三排，且排布在每棟樓的中間套，故無法達到南北通透，但南客廳以及雙南臥的設計也使該戶型獲得了較大的觀海面，一定程度上彌補了戶型上的平淡及不足；n實際上該產(chǎn)品的

46、熱銷很大程度上并不能歸功于戶型，更多的是因為相對于項目高品質下的低價位，以及優(yōu)秀的海景資源。88平米兩房濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華潤海中國開發(fā)區(qū)49%東三省33%大連市18%p由于海中國位于開發(fā)區(qū)的入口處，未來跨海大橋的開發(fā)區(qū)登陸點附近，所以吸引了大量市區(qū)客戶購買，比例達到18%。客戶來源n大連開發(fā)區(qū)的客群構成是吸納型的，各企業(yè)職工的來源很廣，基本以外來人口為主。n由于大連開發(fā)區(qū)也具有較好的海景和旅游資源，除了產(chǎn)業(yè)性置業(yè)者外，渡假置業(yè)客戶也占有相當比例。n由于地處濱海，因此價格中必然含有海景因素，價格的高企決定了濱海項目的價格必定缺乏本地客群的有效支撐，只能以吸納型為主。濱海開發(fā)區(qū)大連開發(fā)區(qū) 華

47、潤海中國濱海旅游區(qū)三亞旅游市場p 三亞位于中國最南端，北緯18度，全年長夏無冬，以熱帶海洋為主題的旅游資源豐富；p“中國只有一個三亞”，得天獨厚的地理位置和氣候條件，每年吸引全國各地乃至世界 各地的旅游者； p 隨著世界小姐選美等活動的召開，旅游區(qū)建設的完善，城市旅游檔次和形象不斷提升；p 2007年旅游人數(shù)達到538萬人次 ，三亞已經(jīng)成為著名的旅游度假圣地n三亞為著名的熱帶濱海旅游城市，得天獨厚的地理位置和氣候條件使其成為旅游度假勝地一般規(guī)律三亞發(fā)展歷程85年96年03年萌芽階段起步階段發(fā)展階段成熟階段個別、少數(shù)游客少數(shù)接待設施無規(guī)模度假地開發(fā)交通不便地方服務、管理以農(nóng)業(yè)、漁業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主

48、接待游客總量持續(xù)增長；中國第一家五星級度假酒店在亞龍灣開業(yè)；盤活三亞灣路；政府吸引投資，主導建設；旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量激增；以國內(nèi)游客為主開始興建豪華酒店；首先開發(fā)資源最好的度假區(qū)；娛樂、商業(yè)活動初步發(fā)展對外交通建成，改進內(nèi)部交通主導建設；主動吸引游客和投資旅游業(yè)成為主導產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量持續(xù)上升；國外游客比例大幅度加大開始有國際知名度；有標桿性度假區(qū)；新興度假區(qū)豪華定位，市場份額持續(xù)加大；配套設施開始完善；高端度假產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)擴大交通設施容量公共設施的建設；保護資源；提升服務水平旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量穩(wěn)定；國外游客來源多樣；花費大，停留4天獨特的豪華度假產(chǎn)品和物業(yè)；度假區(qū)專業(yè)化經(jīng)營，

49、各區(qū)功能互補，多元化組合具成熟的立體交通體系；完善的水電通信等網(wǎng)絡全球營銷力度；環(huán)境和旅游資源保護；產(chǎn)業(yè)結構調整旅游業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)；無污染的產(chǎn)業(yè)體系國際游客比例高速提升，但仍小已具有一定的國際知名度；已形成立體的度假區(qū)體系開辟國際航線；重點基礎設施建設政府強力推進國際市場的開拓；構建無污染的產(chǎn)業(yè)體系三亞鳳凰機場正式通航；政府以規(guī)劃和對外交通啟動政府官員度假與少數(shù)游客07年n從國際一流旅游度假區(qū)域發(fā)展規(guī)律來看，三亞正處于成熟國際一流旅游度假區(qū)域的發(fā)展階段p 客戶集中來源于“兩區(qū)一都”，即以長江三角洲（以上海為龍頭，向江、浙兩省輻射）的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和東北高寒地區(qū)以及首都北京 p 2008年春節(jié)黃金周

50、三亞商品房銷售出現(xiàn)了主要銷售市場擴大的情況，成都、重慶、河北的購房客戶驟增，三個地區(qū)的購房數(shù)量已達到總銷售量的20% n三亞房地產(chǎn)市場長期以島外市場為主，隨著旅游度假市場的發(fā)展和認知度的不斷提高，市場規(guī)模和覆蓋范圍不斷擴大。濱海旅游區(qū)三亞旅游市場客戶狀況三亞整體市場客戶來源08年春節(jié)市場客戶來源亞龍灣長約7.5km大東海長約2公里三亞灣長20多里海棠灣長19公里紅塘灣長5.5公里市區(qū)已成型區(qū)域市區(qū)旅游綜合服務中心三亞灣現(xiàn)代化濱海新城大東海有城市功能的綜合濱海度假區(qū)亞龍灣國際一流度假旅游勝地未成型區(qū)域紅塘灣純粹的高尚居住度假區(qū)海棠灣國際專業(yè)化休閑旅游度假新城n從三亞房地產(chǎn)發(fā)展來看，三亞目前已經(jīng)形

51、成5灣+1區(qū)的格局，各區(qū)域之間已經(jīng)形成初步的功能分區(qū)濱海旅游區(qū)三亞旅游市場版塊格局目前發(fā)展狀況生活配套齊全、自然資源一般資源城市中心、生活便利、配套齊全客戶中心區(qū)的樓盤客戶本地居民占有一定數(shù)量30非中心區(qū)樓盤還是以東北等地中高端養(yǎng)老、度假客戶為主產(chǎn)品商品房以小高層、多層公寓為主銷售狀況小戶型銷售速度較快，單盤銷售量在35萬平米之間代表樓盤時代海岸，山水國際，半島龍灣，鳳凰水城濱海旅游區(qū)三亞旅游市場市區(qū)版塊n市區(qū)：是三亞人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、財富聚集的中心，生活配套齊全，自然資源一般，樓盤多以東北等高寒地區(qū)的中高端養(yǎng)老、度假客戶為主。濱海旅游區(qū)三亞旅游市場市區(qū)版塊n 亞龍灣：作為國家級旅游度假區(qū)，

52、是三亞目前星級酒店的集中區(qū)域，面向市場的高端圈層。海 A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)五星級酒店四、三星級酒店度假公寓、別墅亞龍灣目前一線海景資源地塊基本用盡，二三線地規(guī)劃有中高檔別墅度假區(qū)，整體報批即將結束p 以一線海景國際豪華酒店群為主體標桿；p 以山地別墅、高爾夫別墅、農(nóng)業(yè)谷地別墅等中高檔二線海景主題別墅群為支持；p以蝴蝶谷、森林公園、紅樹林等生態(tài)景區(qū)為補充支持，構筑完善的國際化濱海度假區(qū)未來的格局將是：p區(qū)：（107.37公頃） 村民安置地為主，布置特色餐飲與旅游商品集散地p區(qū)：（325.94公頃） 山地高爾夫球場，大量二類度假別墅用地 p區(qū)：（538.40公頃） 未來亞龍灣最高檔的度假別墅區(qū)p區(qū)：（

53、47.59公頃） 山地別墅度假的最佳地段n大東海：目前已經(jīng)基本完成開發(fā)，其城市配套較為豐富，以中短期度假為主，由于發(fā)展空間和物業(yè)現(xiàn)狀的限制，未來發(fā)展空間不大中短期度假齊全的生活配套豐富的休閑、娛樂活動成熟的度假公寓體系低價的酒店群靠近市區(qū)、交通便利豐富的大眾度假產(chǎn)品發(fā)展限制：p靠近市區(qū)，水質、環(huán)境等易受污染p用地基本飽和， 度假區(qū)基本形成，發(fā)展空間小p物業(yè)形態(tài)多樣、分散，管理不易濱海度假旅游設施海水浴場、大型濱海廣場、旅游潛艇碼頭、潛水和跳水基地度假物業(yè)中高檔次度假酒店群、度假公寓群 購物三亞最大的購物中心：瑞海購物公園、夏日百貨、萬家樂商場、超市娛樂皇家國際會所、酒吧休閑大東海明珠廣場、熱帶

54、雨林廣場、濱海休閑情侶路 、足療休閑城餐飲海鮮燒烤廣場、大東海明珠海鮮城、星豪海鮮酒樓、東郊椰林海鮮城 大東海主要旅游配套濱海旅游區(qū)三亞旅游市場大東海版塊目前發(fā)展狀況2001年開始起步，目前配套缺乏以國內(nèi)旅游度假為主,酒店價格較其它區(qū)域低主要功能會議、休閑度假、娛樂客戶國內(nèi)團隊、散客，少量國外客戶特色海景資源、GOLF片區(qū)規(guī)劃功能定位 以旅游配套服務為主并輔以居住功能的超大型新區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃期內(nèi)三亞市主城區(qū)集中發(fā)展沿三亞灣地帶，未來發(fā)展勢頭好設商業(yè)、娛樂設施為主的中心服務區(qū)，為國內(nèi)外游人服務n19952010三亞市城市總體規(guī)劃將三亞市定位為國際性熱帶濱海風景旅游城市，將三亞灣確定為三亞市城市主

55、要發(fā)展方向。濱海旅游區(qū)三亞旅游市場三亞灣版塊n 三亞灣版塊集中了整個三亞2/3的住宅供應量。 一線區(qū)域已經(jīng)開發(fā)完畢，缺乏配套，未來住宅物業(yè)的供應量將主要集中在海坡二線片區(qū)。 二線區(qū)域三亞灣新城將以住宅開發(fā)為主，并為片區(qū)提供大量的配套支持。海棠灣鎮(zhèn)等 旅游小城鎮(zhèn)p 北區(qū)多元文化旅游社區(qū)國際海洋 科技交流中心濱海多元文化旅游社區(qū)p 中區(qū)高端休閑旅游社區(qū)頂級酒店、國際俱樂部游艇社區(qū)高端休閑旅游社區(qū)p 南區(qū)綜合游憩休閑服務區(qū)旅游度假中心區(qū)綜合旅游度假區(qū)綜合游憩休閑服務區(qū)n海棠灣：將規(guī)劃為多元文化社區(qū)、高端休閑旅游社區(qū)和綜合游憩休閑服務區(qū)三個功能區(qū)，但距成熟還需要5-10年時間濱海旅游區(qū)三亞旅游市場三亞

56、灣版塊濱海旅游區(qū)三亞旅游市場三亞灣版塊概況離市區(qū)25公里以上，占地3870畝，海岸線長達5500米特點三亞唯一沒有被定義的一線海景用地，靠近天涯海角優(yōu)勢完全一線海景，潛力巨大劣勢遠離市區(qū)，知名度不高主要功能包括：休閑娛樂：自然、人文旅游；水上運動；高爾夫等純粹高尚居?。阂痪€海景、長時度假、私人高端別墅酒店集群：短期度假 綜合服務：購物、會議、等結合特色營造的思路，開發(fā)情侶主題度假村、長壽主題度假村等配套建設高爾夫球場，營造優(yōu)質的度假環(huán)境主題度假村游艇碼頭、游艇俱樂部海濱一線地作為海濱度假酒店、度假村的開發(fā)海濱度假高爾夫度假n紅塘灣： 目前正在進行土地一級開發(fā)，將按世界級標準建設，形成西部的旅游

57、度假中心和服務基地，以住宅開發(fā)為主濱海旅游區(qū)三亞旅游市場小結n三亞房地產(chǎn)市場快速增長，房價兩極分化日益嚴重，臨海物業(yè)的價值迅速凸顯。n三亞房地產(chǎn)市場以島外市場為主，且市場覆蓋范圍不斷擴大。n三亞城區(qū)附近一線海景用地開發(fā)殆盡，新的遠離市區(qū)的一線海景土地尚待開發(fā)，距成熟還需要5-10年時間，二線用地的度假居住價值日益提升。n三亞目前已經(jīng)形成5灣+1區(qū)的格局，各區(qū)域之間已經(jīng)形成初步的功能分區(qū)，三亞灣未來住宅物業(yè)的供應量將主要集中在海坡二線片區(qū)，發(fā)展勢頭良好。大連開發(fā)區(qū)綏中濱海新區(qū)旅游資源海景、自然景觀海海景、自然景觀產(chǎn)業(yè)資源軟件、電子、物流、航運與中關村聯(lián)手 海岸中關村發(fā)展程度經(jīng)過20多年發(fā)展，已經(jīng)

58、發(fā)展成熟起步期間區(qū)域規(guī)模開發(fā)區(qū)人口約60萬總面積388平方公里，建區(qū)56平方公里規(guī)劃105萬平方公里政策條件遼寧省“五點一線”戰(zhàn)略“五點一線”戰(zhàn)略起點產(chǎn)品類型公寓、住宅、別墅客戶來源東三省、本地、東北亞依然是東北+本地+京津唐各類型地區(qū)比較n大連開發(fā)區(qū)的整體條件與綏中濱海新區(qū)較為接近，可作為今后區(qū)域市場的主要借鑒。二、客戶群定位分析客戶啟示客戶來源界定p 渡假、客戶純粹的外地客戶，與本地并無直接關聯(lián)，置業(yè)主要因為看好當?shù)氐纳瞽h(huán)境，包括氛 圍、濱海的海景資源優(yōu)勢、以及經(jīng)濟新區(qū)的發(fā)展和未來潛力；具有渡假、投資、保值 的多重屬性；p 產(chǎn)業(yè)客戶分成兩類： A、在經(jīng)濟新區(qū)有穩(wěn)定工作和個人事業(yè)的鄰近城市

59、人口； B、因經(jīng)濟新區(qū)的產(chǎn)業(yè)外來的移民客戶；p 本地客戶分為兩類： A、經(jīng)濟新區(qū)自身的土著居民； B、由于經(jīng)濟新區(qū)的發(fā)展吸引而來的周邊城鎮(zhèn)客戶；根據(jù)對濱海產(chǎn)業(yè)住宅及濱海景觀住宅的研究，我司認為，本類產(chǎn)品的客戶來源為以下幾個部分：時 段地 位客 層配 套區(qū)域發(fā)展由于綏中濱海經(jīng)濟新區(qū)剛剛起步，基礎建設及產(chǎn)業(yè)建設初露端倪，我司判斷客戶的發(fā)展與區(qū)域的發(fā)展呈正比共同發(fā)展：2010年起步建設 快步追趕產(chǎn)業(yè)人群主體，旅游、渡假補充基本生活配套新區(qū)起步 招商啟動 2011年規(guī)模初顯 市內(nèi)領先渡假、產(chǎn)業(yè)并進，純投資客戶補充街道商業(yè) 日常需求園區(qū)面世 口碑打響201X年融入五點一線 發(fā)揮起點作用多種來源共有，產(chǎn)業(yè)

60、、旅游、投資組團商業(yè) 區(qū)域性商業(yè)配套基本成型 健康發(fā)展客戶啟示客戶發(fā)展界定外來客戶地緣客戶東北區(qū)域客戶京津區(qū)域近鄰城市當?shù)乜蛻袈糜?、渡假養(yǎng)老、生活投資、保值拆遷、改善聯(lián)合唐山聯(lián)合北京聯(lián)合東北拓展東北市場，堅持成功經(jīng)驗聯(lián)合5 大區(qū)域：擴大品牌影響，增加客戶積累，搶占市場份額開拓北京市場，擴大品牌影響，增加客戶積累深耕唐山市場，提升產(chǎn)品成交聯(lián)合石家莊開拓石家莊市場，推廣項目品牌聯(lián)合天津深化天津市場，推廣項目品牌三、總體銷售策略通過造勢，蓄勢，分階段聚集客戶，以大盤的規(guī)劃優(yōu)勢，引導客戶樹立新的居住觀念。準確價格定位，低開高走。項目首期營銷推廣，從策略、傳播和執(zhí)行三方面入手。側重于聚集人氣和吸引市場注意力，創(chuàng)