房產(chǎn)經(jīng)紀人商圈調(diào)查新人

1、RE/Master 商圈調(diào)查商圈調(diào)查商商 圈圈 調(diào)調(diào) 查查新人成長訓練新人成長訓練RE/Masteru真正的挑戰(zhàn)從現(xiàn)在開始！真正的挑戰(zhàn)從現(xiàn)在開始！u你們準備好了嗎？你們準備好了嗎？RE/Master目錄目錄一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義 二、商圈調(diào)查的流程二、商圈調(diào)查的流程三、商圈調(diào)查的方式與途徑三、商圈調(diào)查的方式與途徑四、商圈調(diào)查前的準備四、商圈調(diào)查前的準備五、商圈調(diào)查的內(nèi)容五、商圈調(diào)查的內(nèi)容六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排七、考核方法七、考核方法RE/Master一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義u 經(jīng)紀人的定義經(jīng)紀人的定義u 經(jīng)

2、紀人的十大意識經(jīng)紀人的十大意識u 商圈的定義商圈的定義u 商圈調(diào)查能為你帶來什么商圈調(diào)查能為你帶來什么u 商圈調(diào)查的目標商圈調(diào)查的目標u 商圈的分類商圈的分類一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義RE/Masteru房地產(chǎn)經(jīng)紀人指在房地產(chǎn)交易中從事居間、代房地產(chǎn)經(jīng)紀人指在房地產(chǎn)交易中從事居間、代 理等經(jīng)紀活動的人員。理等經(jīng)紀活動的人員。 uHouse Agent 指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間 聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人， 聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。經(jīng)紀人的

3、定義經(jīng)紀人的定義RE/Masteru服務(wù)意識服務(wù)意識u顧問意識顧問意識u團隊意識團隊意識u主動意識主動意識u自律意識自律意識經(jīng)紀人的十大意識經(jīng)紀人的十大意識u速度意識速度意識u商圈經(jīng)營意識商圈經(jīng)營意識u行業(yè)感知意識行業(yè)感知意識u職業(yè)道德意識職業(yè)道德意識u自我規(guī)劃意識自我規(guī)劃意識RE/Masteru服務(wù)是為別人的利益或為某種事業(yè)而工作，是服務(wù)是為別人的利益或為某種事業(yè)而工作，是 滿足別人期望和需求的行動、過程及結(jié)果。滿足別人期望和需求的行動、過程及結(jié)果。 u服務(wù)意識是指在與客戶交往中所體現(xiàn)的提供熱服務(wù)意識是指在與客戶交往中所體現(xiàn)的提供熱 情、周到、主動的服務(wù)的欲望和意識。即自覺情、周到、主動的服

4、務(wù)的欲望和意識。即自覺 主動做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望，它發(fā)自主動做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望，它發(fā)自 服務(wù)人員的內(nèi)心。服務(wù)人員的內(nèi)心。 服務(wù)意識服務(wù)意識RE/Masteru咨詢師是為客戶給予專業(yè)公正忠告和提供全面咨詢師是為客戶給予專業(yè)公正忠告和提供全面 的、有競爭力的客觀公正的服務(wù)的人。的、有競爭力的客觀公正的服務(wù)的人。 韋氏大辭典韋氏大辭典u咨詢顧問是技術(shù)和管理的復合型人才，優(yōu)秀的咨詢顧問是技術(shù)和管理的復合型人才，優(yōu)秀的 咨詢顧問實際上就是行業(yè)資深專家。咨詢顧問實際上就是行業(yè)資深專家。 u咨詢顧問就是一個溝通的工作，溝通就是關(guān)鍵。咨詢顧問就是一個溝通的工作，溝通就是關(guān)鍵。顧問意識顧問意識

5、RE/Master團隊意識團隊意識u團隊是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力團隊是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力 于共同的目的、共同的工作目標和共同的相互于共同的目的、共同的工作目標和共同的相互 負責的處事方法。每個人的工作都對他人起到負責的處事方法。每個人的工作都對他人起到 重要作用。重要作用。 u工作團隊是指組成工作小組通過協(xié)作達到共同工作團隊是指組成工作小組通過協(xié)作達到共同的商業(yè)目的。的商業(yè)目的。u團隊意識是指整體配合意識，包括團隊的目標、團隊意識是指整體配合意識，包括團隊的目標、 角色、關(guān)系和運作過程。角色、關(guān)系和運作過程。RE/Master主動意識主動意識u消極被動（消極被動（R

6、eactive）的人總是在等待命運）的人總是在等待命運 安排或貴人相助。對一件事情，他們總認為是安排或貴人相助。對一件事情，他們總認為是 事情找上他們，而自己無法主導或推動事情的事情找上他們，而自己無法主導或推動事情的 進展。進展。 u積極主動（積極主動（Pro-active）的人對自己總是有）的人對自己總是有 一份責任感，認為命運操縱在自己的手里，自一份責任感，認為命運操縱在自己的手里，自 己可以主導事情的發(fā)生和發(fā)展。己可以主導事情的發(fā)生和發(fā)展。 RE/Master自律意識自律意識u自律顧名思義就是自我約束和遵守紀律。自律顧名思義就是自我約束和遵守紀律。u規(guī)避問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理

7、疾病規(guī)避問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理疾病 的根源。所謂自律，就是以積極主動的態(tài)度，的根源。所謂自律，就是以積極主動的態(tài)度， 去解決人生痛苦的主要原則。去解決人生痛苦的主要原則。 RE/Master速度意識速度意識u速度意識首先是指競爭意識。競爭就是兩個或速度意識首先是指競爭意識。競爭就是兩個或 兩個以上的企業(yè)在特定的市場上通過提供同類兩個以上的企業(yè)在特定的市場上通過提供同類 或類似的商品或服務(wù)，為爭奪市場地位或顧客或類似的商品或服務(wù)，為爭奪市場地位或顧客 而作的較量，并產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。而作的較量，并產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。u21世紀是信息時代，環(huán)境的變化要求組織發(fā)現(xiàn)世紀是信息時代，環(huán)境的變

8、化要求組織發(fā)現(xiàn) 新的商業(yè)模式、采用新的戰(zhàn)略、新的管理模式。新的商業(yè)模式、采用新的戰(zhàn)略、新的管理模式。 這些模式所面臨的問題是，時間壓力越來越大，這些模式所面臨的問題是，時間壓力越來越大， 要求我們更加強化效率、速度和時間管理。要求我們更加強化效率、速度和時間管理。 RE/Masteru是指經(jīng)紀人在其所服務(wù)的社區(qū)內(nèi)，不斷提高社是指經(jīng)紀人在其所服務(wù)的社區(qū)內(nèi)，不斷提高社 區(qū)活動的影響力，與社區(qū)內(nèi)業(yè)主、保安、物業(yè)區(qū)活動的影響力，與社區(qū)內(nèi)業(yè)主、保安、物業(yè) 等相關(guān)人員建立聯(lián)系，樹立專業(yè)形象，同時在等相關(guān)人員建立聯(lián)系，樹立專業(yè)形象，同時在 第一時間了解社區(qū)出房以及市場走勢的意識。第一時間了解社區(qū)出房以及市場

9、走勢的意識。商圈經(jīng)營意識商圈經(jīng)營意識RE/Master行業(yè)感知意識行業(yè)感知意識u感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直 接反映。接反映。u感感搜集行業(yè)信息，吸收行業(yè)氣息，建立起搜集行業(yè)信息，吸收行業(yè)氣息，建立起 對行業(yè)初步印象。對行業(yè)初步印象。u知知通過學習、實踐、總結(jié)和提高的不斷循通過學習、實踐、總結(jié)和提高的不斷循 環(huán)過程，在熟練掌握行業(yè)技術(shù)的基礎(chǔ)上，環(huán)過程，在熟練掌握行業(yè)技術(shù)的基礎(chǔ)上， 逐步把握行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展脈絡(luò)。逐步把握行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展脈絡(luò)。RE/Master職業(yè)道德意識職業(yè)道德意識u職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人在工作和勞動職業(yè)道德是指

10、從事一定職業(yè)的人在工作和勞動 過程中所應(yīng)遵循的特定的職業(yè)行為規(guī)范。它是過程中所應(yīng)遵循的特定的職業(yè)行為規(guī)范。它是 一般社會道德在職業(yè)生活中的具體表現(xiàn)。一般社會道德在職業(yè)生活中的具體表現(xiàn)。u經(jīng)紀人從事經(jīng)紀活動，應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)，經(jīng)紀人從事經(jīng)紀活動，應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)， 遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。 RE/Master自我規(guī)劃意識自我規(guī)劃意識u98%的人對心目中的世界沒有清晰的圖畫。的人對心目中的世界沒有清晰的圖畫。u自我規(guī)劃是人生成功的導航儀，沒有線路圖什自我規(guī)劃是人生成功的導航儀，沒有線路圖什 么地方也去不了。么地方也去不了。u自我規(guī)劃既是一

11、個實現(xiàn)你終生目標的時間表，自我規(guī)劃既是一個實現(xiàn)你終生目標的時間表， 更是一個實現(xiàn)那些影響你日常生活無數(shù)更小目更是一個實現(xiàn)那些影響你日常生活無數(shù)更小目 標的時間表。標的時間表。u自我規(guī)劃的設(shè)計是要使你的注意力集中起來，自我規(guī)劃的設(shè)計是要使你的注意力集中起來， 在一個特定的時間范圍里充分地利用你的腦力在一個特定的時間范圍里充分地利用你的腦力 和體力。和體力。RE/Master商圈的定義商圈的定義u 零售學用語，現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)也借用該詞零售學用語，現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)也借用該詞 匯，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)匯，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi) 達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所達到某一

12、購物或消費頻率的顧客群，以其所 處的最遠距離為半徑，劃定的一系列的圓形處的最遠距離為半徑，劃定的一系列的圓形 或方形區(qū)域?；蚍叫螀^(qū)域。u 在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，商圈是作為單店經(jīng)紀人在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，商圈是作為單店經(jīng)紀人 的日?；顒臃秶约捌浞吭础⒖驮粗饕a(chǎn)出的日?；顒臃秶约捌浞吭础⒖驮粗饕a(chǎn)出 的范圍。的范圍。RE/Master商圈調(diào)查能為你帶來什么？商圈調(diào)查能為你帶來什么？u幫助新同事獲得初步的行業(yè)感知。幫助新同事獲得初步的行業(yè)感知。u對新同事的適應(yīng)度做出判斷。對新同事的適應(yīng)度做出判斷。u提高社區(qū)活動影響力，迅速的建立專業(yè)形象。提高社區(qū)活動影響力，迅速的建立專業(yè)形象。u在今后和客戶確認價格的過

13、程中取得主導地位。在今后和客戶確認價格的過程中取得主導地位。RE/Master商圈調(diào)查能為你帶來什么？商圈調(diào)查能為你帶來什么？u售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化，并使售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化，并使 服務(wù)得到增值，并為日后取得推薦業(yè)務(wù)打下良服務(wù)得到增值，并為日后取得推薦業(yè)務(wù)打下良 好的基礎(chǔ)。好的基礎(chǔ)。u對商圈內(nèi)競爭對手的了解，做到知己知彼。對商圈內(nèi)競爭對手的了解，做到知己知彼。u對商業(yè)計劃的制定過程中的數(shù)據(jù)收集設(shè)定有積對商業(yè)計劃的制定過程中的數(shù)據(jù)收集設(shè)定有積 極的作用。極的作用。RE/Master商圈調(diào)查的目標商圈調(diào)查的目標u了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟的變量及了解地區(qū)居民的人口

14、特征、社會經(jīng)濟的變量及 生活形態(tài)等。生活形態(tài)等。u確定區(qū)域內(nèi)樓盤名稱、位置、結(jié)構(gòu)。確定區(qū)域內(nèi)樓盤名稱、位置、結(jié)構(gòu)。u了解商圈內(nèi)配套設(shè)施狀況。了解商圈內(nèi)配套設(shè)施狀況。u分析商圈內(nèi)同性質(zhì)的競爭對手。分析商圈內(nèi)同性質(zhì)的競爭對手。u指出商圈內(nèi)障礙。指出商圈內(nèi)障礙。u其他因素。其他因素。 RE/Master商圈的分類商圈的分類u主商圈：根據(jù)市場情況、公司戰(zhàn)略及自身特點而做主商圈：根據(jù)市場情況、公司戰(zhàn)略及自身特點而做 出的主要服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象的定位。（出的主要服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象的定位。（70%-80%70%-80%） u次商圈：在主商圈的經(jīng)營過程中所衍生出來的，為次商圈：在主商圈的經(jīng)營過程中所衍生出來的

15、，為 主商圈的經(jīng)營起到輔助和配合作用的服務(wù)區(qū)域和服主商圈的經(jīng)營起到輔助和配合作用的服務(wù)區(qū)域和服 務(wù)對象。（務(wù)對象。（15-20%15-20%）u邊緣商圈：市場上所存在的其他服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象。邊緣商圈：市場上所存在的其他服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象。RE/Master二、商圈調(diào)查的流程二、商圈調(diào)查的流程u確定商圈確定商圈u實地觀測實地觀測u收集資料收集資料u繪制簡圖繪制簡圖u撰寫報告撰寫報告RE/Master三、商圈調(diào)查的方式與途徑三、商圈調(diào)查的方式與途徑u實地觀察實地觀察u報刊網(wǎng)絡(luò)報刊網(wǎng)絡(luò)u訪談方式訪談方式u其他方式其他方式RE/Master四、商圈調(diào)查前的準備四、商圈調(diào)查前的準備u了解所調(diào)查商圈的范

16、圍、主要街道及主要社區(qū)，了解所調(diào)查商圈的范圍、主要街道及主要社區(qū)， 并繪制簡圖。并繪制簡圖。u熟悉并準備好商圈調(diào)查的目標和內(nèi)容，以及將要熟悉并準備好商圈調(diào)查的目標和內(nèi)容，以及將要 填寫的表格。填寫的表格。u根據(jù)導師安排的計劃對每天的調(diào)查量做出安排。根據(jù)導師安排的計劃對每天的調(diào)查量做出安排。u準備好紙張、地圖、鉛筆、公文包、交通工具、準備好紙張、地圖、鉛筆、公文包、交通工具、 水壺、毛巾和風油精（夏天）。水壺、毛巾和風油精（夏天）。RE/Master五、商圈調(diào)查的內(nèi)容五、商圈調(diào)查的內(nèi)容u社區(qū)內(nèi)房屋套數(shù)社區(qū)內(nèi)房屋套數(shù)u房屋產(chǎn)權(quán)狀況房屋產(chǎn)權(quán)狀況u樓盤外圍狀況樓盤外圍狀況u該區(qū)域房屋價格該區(qū)域房屋價格

17、u社區(qū)的發(fā)展規(guī)劃社區(qū)的發(fā)展規(guī)劃u社區(qū)人口社區(qū)人口u小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)u競爭情況競爭情況u其他（學校、商店、飯店、藥店、醫(yī)院等分布表）其他（學校、商店、飯店、藥店、醫(yī)院等分布表）RE/Master六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排u第一天前半日在導師的陪同下熟悉第一天前半日在導師的陪同下熟悉 商圈的范圍，表明相關(guān)的街道、街商圈的范圍，表明相關(guān)的街道、街 道邊建筑物、車站等信息。道邊建筑物、車站等信息。RE/Master六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排u第第0.5-6天，新經(jīng)紀人分成天，新經(jīng)紀人分成2組，根組，根據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競爭者調(diào)查據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競爭者調(diào)查分析表，社區(qū)樓盤調(diào)

18、查表，商圈配套分析表，社區(qū)樓盤調(diào)查表，商圈配套設(shè)施統(tǒng)計表等三張表格，并在每日夕設(shè)施統(tǒng)計表等三張表格，并在每日夕會上向同事展示、描繪、分析各樓盤會上向同事展示、描繪、分析各樓盤差異、賣點、針對人群以及總體特征。差異、賣點、針對人群以及總體特征。RE/Master六、商圈調(diào)查的安排六、商圈調(diào)查的安排u第第7天，將商圈調(diào)查的結(jié)果加以整理歸檔，天，將商圈調(diào)查的結(jié)果加以整理歸檔，補缺補差，下午由導師帶領(lǐng)次商圈的經(jīng)營！補缺補差，下午由導師帶領(lǐng)次商圈的經(jīng)營！u第第8天進行商圈考核，結(jié)果分析。天進行商圈考核，結(jié)果分析。RE/Master七七.考核方法考核方法u商圈報告填寫情況（占比商圈報告填寫情況（占比30%）。）。u挑選一個代表性的樓盤，從區(qū)位、環(huán)境、分布、挑選一個代表性的樓盤，從區(qū)位、環(huán)境、分布、 價格、特征等幾個方面進行詳細介紹價格、特征等幾個方面進