房地產(chǎn)評估第六章市場法及其運用

1、第六章第六章 市場法及其運用市場法及其運用v一、學習要求v房地產(chǎn)估價必須根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，運用科學的估價方法。本章介紹房地產(chǎn)估價三種基本方法之一的市場法，包括市場法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的內(nèi)容。v二、內(nèi)容講解v第一節(jié) 市場法概述v一、市場法的含義v市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法市場法v上述選取的符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，通常稱為可比實例，

2、也稱為可比房地產(chǎn)（comparable propefty），是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或者可以修正為正常成交價格的類似房地產(chǎn)。v市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場法測算出的價值簡稱為比準價格。v由于市場法是利用實際發(fā)生、已被市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，按理說，它是一種最直接、最有說服力的估價方法，其測算結(jié)果最容易被人們理解、認可或接受。市場法市場法v二、市場法的理論依據(jù)v市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，v因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用“同一種商品在同一

3、個市場上有相同的市場價格”，所以估價對象的未知價格（價值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當然也應(yīng)注意到，在具體的一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，有特殊的動機或偏好，對交易對象或市場行情缺乏了解，導致成交價格可能會偏離正常市場價格。但是只要搜集了較多的交易實例，對其成交價格進行適當?shù)奶幚砗笏玫降慕Y(jié)果，可以作為正常市場價格的最佳參照值市場法市場法v 三、市場法適用的估價對象和條件v （一）市場法適用的估價對象v 市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場法

4、估價，相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價。寫字樓。商鋪。標準廠房。房地產(chǎn)開發(fā)用地。v 下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。市場法市場法v （二）市場法估價需要具備的條件v 市場法估價需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。房地產(chǎn)市場在總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。例如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時期內(nèi)很少發(fā)生房地產(chǎn)交

5、易。v 值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場法估價的理由：在估價對象所在地實際上存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒有勤勉盡責地去搜集交易實例，造成不能采用市場法估價。市場法市場法v 另外，運用市場法估價需要把類似房地產(chǎn)的各種實際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常市場價格；需要把類似房地產(chǎn)在其成交日期時的價格，調(diào)整為在估價時點時的價格；需要把類似房地產(chǎn)在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。v 即運用市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的類似房地產(chǎn)的成交價格與估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價值的差異：實際交易

6、情況與正常交易情況的不同；成交日期與估價時點的不同（本質(zhì)上是這兩個時間上的房地產(chǎn)市場狀況不同）；可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況的不同。上述這些對類似房地產(chǎn)成交價格進行的修正和調(diào)整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在進行這些修正和調(diào)整時，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對類似房地產(chǎn)成交價格的影響程度。市場法市場法v 三、市場法估價的操作步驟v 運用市場法估價般分為以下4大步驟：搜集交易實例房地產(chǎn)的基本狀況，即從現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易雙方基本情況、交易情況及其成交日期、成交價格、付款方式等情況。選取可比實例，即從搜集的大量交

7、易實例中選取一定數(shù)量（一般為3-10個）、符合一定條件的交易實例（區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近）。對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?。根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算主要是對可比實例成交價格的表現(xiàn)形式進行處理，即對價格表達方式進行“標準化”，使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比如P181例題6-1、6-2。市場法市場法v 名義利率與有效利率v 在復利計算中，利率周期通常以年為單位，它可以與計息周期相同，也可以不同。當計息周期小于一年時，就出現(xiàn)了名義利率和有效利率的概念。v 名義利率的計算v 所謂名義利率r是指計息周期利率i乘以一年內(nèi)的計息

8、周期數(shù)m所得到的年利率。即：v r=i*mv 若計息周期月利率為1%，則年名義利率為12%。很顯然，計算名義利率時忽略了前面各期利息再生的因素，這與單利的計算相同。通常所說的年利率都是名義利率。有效利率的計算有效利率的計算v 有效利率的計算v 有效利率是指資金在計息中所發(fā)生的實際利率，包括計息周期有效利率和年有效利率兩種情況。v 1、計息周期有效利率的計算v 計息周期有效利率，即計息周期利率i，其計算公式為v i=r/mv 2、年有效利率的計算v 已知某年初有資金P，名義利率為r,一年內(nèi)計息m次，則計息周期利率為i=r/m。根據(jù)一次支付終值公式，可得該年的本來和為F,即市場法市場法v 根據(jù)利息

9、的定義，可得該年的利息I為：v 再根據(jù)利率的定義，可得該年的實際利率，即年有效利率為：mmrPF/1?1/1/1mmmrPPmrPPFI?1r/m/imeffiPI市場法市場法v 名義利率與有效利率的比較市場法市場法v 例題6-1某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付。假設(shè)月利率為0.5%，請計算該房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價格。v 解：該房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價格計算如下；v 30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)6=29.29(萬元）v 如果不是月利率而是年利率為0.5%，則該房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價格為：v 30*20%+30*

10、（1-20%）/(1+0.5%)0.5=29.94(萬元）v 或者為30*20%+30*（1-20%）/(1+0.042%)6=29.94(萬元）市場法市場法v例題：每半年內(nèi)存款1000元，年利率8%，每季度復利一次。第五年末存款余額為多少？v半年的有效利率=（1+2%）2-1=4.04%v第五年年末存款余額為1000（1+4.04%）10-1）/4.04%=12029元v例題：某筆貸款的利息按年利率10%，每季度復利計息，該貸款的年有效利率為多少？市場法市場法v 這種處理稱為建立比較基準。價格修正是把可比實例的不正常的成交價格處理成正常市場價格，即對可比實例的不正常的成交價格進行“改正”。這

11、種處理稱為交易情況修正。價格調(diào)整是對價格“參考系”的調(diào)整，即從可比實例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格?！皡⒖枷怠庇惺袌鰻顩r和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。求取比準價格，即把對多個可比實例的成交價格進行處理所得到的多個價格綜合成一個價格。交易情況修正交易情況修正v第二節(jié) 交易情況修正v一、交易情況修正的含義v可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價值是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情

12、況修正之后，就將可比實例的實際而可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。交易情況修正交易情況修正v二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素v要把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格修正為正常市場價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常市場價格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列方面：交易情況修正交易情況修正v （1）強迫出售（價格偏低）或強迫購買（價格高于市場價格）的交易。v （2）利害關(guān)系人之間

13、的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價格低于正常市場價格。但也有出于特殊動機，成交價格高于正常市場價格的，例如實際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價賣給上市公司的關(guān)聯(lián)交易。v （3）交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。v （4）急于出售（偏低）或急于購買（偏高）的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價格往往偏高。

14、交易情況修正交易情況修正v （5）交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價格往往偏高。v （6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會增加，會產(chǎn)生附加價值或“結(jié)合價值”。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，往往愿意出較高的價格，出售者通常也會索要高價。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于其單

15、獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。交易情況修正交易情況修正v （7）特殊交易方式的交易。例如拍賣、招標、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式，應(yīng)當是買賣雙方根據(jù)市場供求關(guān)系，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應(yīng)等非理性因素的影響，而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標、掛牌方式形成的價格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際

16、的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。交易情況修正交易情況修正v （8）交易稅費非正常負擔的交易。有的稅費應(yīng)由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費應(yīng)由買方繳納，例如契稅、補交出讓金等費用；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負擔一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。需要評估的估價對象價值，

17、也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。v （9）受迷信影響的交易。交易情況修正交易情況修正v 三、交易情況修正的方法v 交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。v 采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：v 可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)可比實例正常市場價格v 采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：v 可比實例成交價格交易情況修正金額可比實例正常市場價格v 在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準來確定。假設(shè)可比實例成交價格比其正常市場價格

18、高、低的百分率為S%（當可比實例成交價格比其正常市場價格高時，為S%；低時，為S%），則有：交易情況修正交易情況修正v 在交易情況修正中之所以要以正常市場價格為基準，是因為采用市場法估價時要求選取多個可比實例，這樣，如果以正常市場價格為基準，只會有一個比較基準，而如果以每個可比實例的實際成交價格為基準，則會出現(xiàn)多個比較基準。例如，以正常市場價格為基準，說可比實例成交價格比其正常市場價格高10%，意即：交易情況修正交易情況修正v 對于交易稅費非正常負擔的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。修正公

19、式如下：交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易情況修正v例6-3某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額。v解賣方實得金額計算如下：v賣方實得金額正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費250025007%2325（元/）v買方實付金額計算如下：v買方實付金額正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費250025005%2625（元/）交易情況修正交易情況修正v例6-4某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的

20、稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。v例6-5某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v第三節(jié) 市場狀況調(diào)整v一、市場狀況調(diào)整的含義v可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。需要評估的估價對象的價值應(yīng)當是估價時點時的價值，應(yīng)是在估價時點時的

21、房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果估價時點是現(xiàn)在（通常是這種情況），則應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與估價時點不同，市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系、貨幣的購買力發(fā)生了變化，以至于即使同一宗房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。因此，經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就將可比實例在其成交日期的價格變成了在估價時點時的價格。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v二、市場狀況調(diào)整的方法v市場狀

22、況調(diào)整的方法主要是比率法，其公式一般為：v可比實例在成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價時點的價格v其中調(diào)整系數(shù)一般以成交日期的價格為基準來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格上漲或下跌的百分率為T%（從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格上漲時，為T%；下跌時，為T%）市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v則有：可比實例在成交日期的價格（1T%）=可比實例在估價時點的價格v通過上式可知，市場狀況調(diào)整系數(shù)是（1T%），而不是T%v（1）價格指數(shù)法v價格指數(shù)法有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。如果是以某個固定時期作為基期的，則為定期價格指數(shù)，如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)

23、。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v例題：某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場價格為3800元/，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3（以2009年1月1日為100）。請計算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格。v解：該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格計算如下：v3800*108.3/109.7=3751.5（元/）市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v例題：某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場價格為2500元/，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年1

24、0月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8（均以上個月為100）。請計算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格。v解：該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格計算如下：v2500*98.0/100*99.2/100*101.5/100*101.8/100v=2511.26(元/）市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v(2)價格變動率法v價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率v采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：v可比實例在成交日期的價格（1價格變動率）期

25、數(shù)=可比實例在估價時點的價格v采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場調(diào)整的公式為：v可比實例在成交日期的價格（1價格變動率期數(shù)）=可比實例在估價時點的價格市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v例題：評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中有個可比實例的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/。另獲知該類房地產(chǎn)的市場價格2010年6月1日至2011年3月1日的平均每月比上月上漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請對可比實例的價格進行調(diào)整。v解：該可比實例的價格調(diào)整=3500*(1+1.5%)5*(1+2%)4=4081.3(元/）房地產(chǎn)狀況調(diào)

26、整房地產(chǎn)狀況調(diào)整v第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整v一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義v運用市場法估價需要將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，如果不同，則需要對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞關(guān)系到其價值的高低。v可比實例的狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是它在估價時點或其他時間的狀況。因為在估價時點或其他時間，可比實例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容v由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進一步細分為若干因

27、素的調(diào)整。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關(guān)鍵。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v（一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容v區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。v區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置（包括所處的方位、距離、朝向、樓層等）、交通（包括進、出的方便程度）、周圍環(huán)境和景觀（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等）、外部配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）等影響房地產(chǎn)價格的因素。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v （二）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容v 實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房

28、地產(chǎn)實物因素的狀況。進行實物狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。v 實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積（大小）、形狀（規(guī)則與否）、進深、寬深比、地勢（高低）、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內(nèi)的部分）和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模（建筑面積大?。⑼庥^、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、使用率（得房率）、層高、完損程度（包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況）等影響房地產(chǎn)價格的因素。市場狀況調(diào)整市場狀況

29、調(diào)整v（三）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容v權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。v由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第八章“收益法及其運用”的有關(guān)內(nèi)容。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路v房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是：以估

30、價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較；或者設(shè)定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整；反之，如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。較具體的思路如下：市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v（1）確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素，包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。例如，居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、

31、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸和基礎(chǔ)設(shè)施條件；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。因此，應(yīng)針對估價對象這類房地產(chǎn)的使用性質(zhì)，確定對其價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v（2）判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。以普通住宅為例，例如附近有幾條公共交通線路、離公共交通站點的距離、樓層、朝向、房屋年齡、有無電梯、一梯幾戶、是否封陽臺、有幾個衛(wèi)生間、是否附贈車位等。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v（3）將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差

32、異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況之間的差異程度不一定等于它們之間的價格差異程度。因此，需要根據(jù)不同的具體情況，將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v（4）根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素對價格的影響程度不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度也不一定相同。因此，對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同；不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。市場狀

33、況調(diào)整市場狀況調(diào)整v四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v的百分率為R%（當可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時，為R%；低時，為R%），則：市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。v（1）直接比較調(diào)整一般是：確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素，例如分為10種因素。根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定其權(quán)重。以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（通常將其在每種因素方面的分數(shù)定為100分），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況逐個因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的房地產(chǎn)狀況比

34、估價對象的房地產(chǎn)狀況差，則所得的分數(shù)就低于100分，反之就高于100分。將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v 房地產(chǎn)狀況直接比較表表6-3市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v 采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：v 上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。v （2）間接比較調(diào)整（見表6-4）與直接比較調(diào)整相類似，所不同的是不以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，而是設(shè)想一種“標準房地產(chǎn)”，以此標準房地產(chǎn)狀況為基準（通常將其在每種因素方面的分數(shù)定為100分），將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐個因素進行比較

35、、評分。如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標準房地產(chǎn)狀況好的，則所得的分數(shù)就高于100分；反之，如果估價對象、可比實例的房地產(chǎn)狀況比標準房地產(chǎn)狀況差的，則所得的分數(shù)就低于100分。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：v上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整v上述公式表達了間接比較調(diào)整的兩個步驟：第一步，將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在標準房地產(chǎn)狀況下的價格，用公式表達為：市場狀況調(diào)整市場

36、狀況調(diào)整v在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每種因素的具體情況而分別予以調(diào)整，例如土地使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物年齡調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整等等。以樓層調(diào)整為例，假設(shè)估價對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢20世紀八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯的6層住宅樓的4層。為評估該套住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整 其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2900元/；乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3100元/；丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2700元/。并假設(shè)通過對估價對象所在地區(qū)同類5層、6層住宅樓中的住宅交易價格進行大量調(diào)查及統(tǒng)計分析，得到以一層為基準的不同樓層住宅市場價格差異系數(shù)如表6-5，并得到6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅樓的一層住宅市場價格的9