房地產(chǎn)估價(jià)—第三章-房地產(chǎn)估價(jià)概論

1、第三章第三章 房地產(chǎn)估價(jià)概論房地產(chǎn)估價(jià)概論教學(xué)教學(xué)目標(biāo)標(biāo) 理解掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念和工作內(nèi)容； 掌握掌握房地產(chǎn)估價(jià)的要素和基本估價(jià)程序； 了解房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)必要性及估價(jià)行業(yè)的發(fā)展； 理解把握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則第一PPT模板網(wǎng)：教學(xué)要求第一PPT模板網(wǎng)：能力目標(biāo)能力目標(biāo)知識(shí)要點(diǎn)知識(shí)要點(diǎn)權(quán)重權(quán)重掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念，了解房地產(chǎn)估價(jià)的工作內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念20%掌握房地產(chǎn)估價(jià)的構(gòu)成要素房地產(chǎn)估價(jià)的構(gòu)成要素30%明確房地產(chǎn)估價(jià)的范圍及估價(jià)業(yè)務(wù)的承接房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)必要性及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展20%估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則；估價(jià)目的不同，估價(jià)原則不完全一樣30%本章目

2、錄3 3.1.1房地產(chǎn)估價(jià)的概念及估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的概念及估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的概念 1. 1. 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼的稱呼 美國(guó)：real estate appraisal； 英國(guó)：property valuation； 日本、韓國(guó)：不動(dòng)產(chǎn)鑒定； 中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（或鑒定、鑒價(jià)）； 中國(guó)香港地區(qū)：物業(yè)估價(jià)（或估值）； 中國(guó)內(nèi)地：房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn) 估價(jià)。 2. 2. 房地產(chǎn)估價(jià)的定義房地產(chǎn)估價(jià)的定義 主體、目的、原則、程序、內(nèi)容、對(duì)象 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的、遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素

3、進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)定義中有關(guān)術(shù)語(yǔ)的涵義房地產(chǎn)估價(jià)定義中有關(guān)術(shù)語(yǔ)的涵義 專業(yè)估價(jià)人員：專業(yè)估價(jià)人員：專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。 估價(jià)目的：估價(jià)目的：估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者政府、民事行為的需要。 估價(jià)原則：估價(jià)原則：估價(jià)原則是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)則

4、或法則。 估價(jià)程序估價(jià)程序：估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的先后進(jìn)行次序。 估價(jià)方法：估價(jià)方法：分市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法幾種主要方法。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素繁多而復(fù)雜，從大的方面來(lái)說，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際等因素。在不同地區(qū)、不同時(shí)期，各種影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和幅度是不盡相同的。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值，通常用公歷表示，并精確到日。 客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定：客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定：客觀合理價(jià)格或價(jià)值

5、是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。 房地產(chǎn)估價(jià)概念的核心點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)概念的核心點(diǎn) 最核心的是把握如下三點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合 2、房地產(chǎn)估價(jià)不是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的主觀給定，而是把房地產(chǎn)客觀實(shí)在的價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái) 3、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)定價(jià)不同 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 一種資產(chǎn)要進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，必須同時(shí)具備兩一種資產(chǎn)要進(jìn)行專業(yè)估價(jià)，必須同時(shí)具備兩個(gè)特性：（個(gè)特性：（1 1）獨(dú)一無(wú)二性；（）獨(dú)一無(wú)二性；（2 2）價(jià)值量大。）價(jià)

6、值量大。 1. 土地使用權(quán)出讓的需要 土地使用權(quán)出讓的含義 出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議 2. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 3. 房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?4. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 5.房地產(chǎn)稅收的需要6. 房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?. 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?. 房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9. 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要10. 房地產(chǎn)管理的需要11. 其他方面的需要補(bǔ)充：房地產(chǎn)估價(jià)制度 房地產(chǎn)估價(jià)制度，是指為合理評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)的正常秩序及相關(guān)各方的權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的管理，提高估價(jià)人員的道德與職業(yè)水準(zhǔn)，而對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員與機(jī)構(gòu)就房地產(chǎn)估價(jià)的條件及行為進(jìn)行某種約束

7、，并令其對(duì)所評(píng)估的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任的制度 。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理法核心：1.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 2.注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)行政許可管理機(jī)制：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等為執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的政 府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的管理機(jī)制一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位 城市房地產(chǎn)管理法第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度?！钡谖迨艞l規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”這兩條的規(guī)定明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度 執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行人員準(zhǔn)入控制

8、的一項(xiàng)制度。 從1995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)同意考試制度。2002年之前原則上每?jī)赡昱e辦一次，2002年之后每年舉辦一次。 2004年8月，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價(jià)師與產(chǎn)業(yè)測(cè)量師首批資格互認(rèn)。 考試科目為：房地產(chǎn)基本制度與政策(含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí))、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 報(bào)考條件按照房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定，凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一者，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試：（一）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中等專業(yè)學(xué)歷，具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，

9、其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年；（二）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年；（三）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年；（四）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年；（五）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位；（六）不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格，具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年、成績(jī)特別突出的專業(yè)人員。經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門同意，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)

10、的外籍人員及港澳臺(tái)地區(qū)的專業(yè)人員，符合上述規(guī)定的，也可報(bào)名參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。 三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行政許可 四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)CIREA 五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件 六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見 七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系 八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù) 九、形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng) 十、積極開展了國(guó)際交流合作3.2房地產(chǎn)估價(jià)的要素 3.2.1估價(jià)當(dāng)事人注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)委托人估價(jià)委托人估價(jià)當(dāng)事人房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立

11、并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。一級(jí)資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；2.從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上；3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上；4.有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；5.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50萬(wàn)平方米以上或者土地面積25萬(wàn)平方米以上；6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合

12、伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%；9.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；12.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本辦法第三十二條禁止的行為。二級(jí)資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；2.取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上；3.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬(wàn)元以上；4.有

13、8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；5.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30萬(wàn)平方米以上或者土地面積15萬(wàn)平方米以上；6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；8.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%；9.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；10.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；11.隨機(jī)抽

14、查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；12.在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年內(nèi)無(wú)本辦法第三十二條禁止的行為。三級(jí)資質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱有房地產(chǎn)估價(jià)或者房地產(chǎn)評(píng)估字樣；2.有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬(wàn)元以上；3.有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；4.在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)平方米以上或者土地面積3萬(wàn)平方米以上；5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；6.有限責(zé)任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職

15、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%；8.有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；9.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)業(yè)資格），并按照注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法注冊(cè) , 取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書（以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)證書），從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。估價(jià)委托人估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱委托人，俗稱客戶，是指直接

16、向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料，例如，估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看等工作；不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人估價(jià)對(duì)象權(quán)利人是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價(jià)利害關(guān)系人估價(jià)利害關(guān)系人是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位或個(gè)人。估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估

17、價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人（如商業(yè)銀行）。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例

18、如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。 3.2.2估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象（subject propeny）即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)（propeny Being appraised）、估價(jià)標(biāo)的。是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其客觀合理價(jià)值的具體房地產(chǎn)。 盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體（簡(jiǎn)稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所說的“在

19、建工程”，可以成為估價(jià)對(duì)象；也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所說的“期房” 進(jìn)行估價(jià)；還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某個(gè)局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價(jià)對(duì)象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。另外，房屋拆遷估價(jià)要求對(duì)被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一

20、可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館（賓館、酒店等）、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估。3.2.3估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、

21、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等）。估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓底價(jià)、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。3.2.4價(jià)值類型價(jià)值類型（types of value）有兩種含義，一是指價(jià)值的種類價(jià)值的種類，二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的某種價(jià)值特定價(jià)特定價(jià)值值。房地產(chǎn)估價(jià)雖然總的講是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，但因?yàn)閮r(jià)值的種類很多，每種價(jià)值的含義和大小

22、不同，所以針對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，不能籠統(tǒng)地說是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而應(yīng)弄清是評(píng)估哪種價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中說明“評(píng)估的價(jià)值類型及其定義”。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價(jià)格；在征收征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額；在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價(jià)值。而上述正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押

23、價(jià)值，彼此之間可能是不完全相同的。 市場(chǎng)價(jià)值條件：市場(chǎng)價(jià)值條件： 1.交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的。 2.交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的。 3.交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情 4.交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 5.不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià) 3.2.5估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)（valuationdate，appraisaldate）也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，通常為價(jià)值日期（date of value），是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。由于同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)

24、間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。 特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。 3.2.6估價(jià)依據(jù) 估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、土

25、地管理法的有關(guān)規(guī)定，以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程等。 廣義的估價(jià)依據(jù)還包括估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價(jià)師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況；估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。 還需要說明的是，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)特別是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

26、的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際估價(jià)中也要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。 3.2.7估價(jià)假設(shè) 估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。例如，在評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對(duì)其作出的假定。 合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告

27、使用者。 3.2.8估價(jià)原則 價(jià)原則（appraisal princille）是指在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則。其中，獨(dú)立、客觀、公正是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本要求，因此它不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則是在各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)中都應(yīng)遵循的技術(shù)性原則。謹(jǐn)慎原則是僅在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中應(yīng)遵循的特殊原則。

28、3.2.9估價(jià)程序估價(jià)程序（appraisal process）是指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；制定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；撰寫估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。 3.2.10估價(jià)方法 三大基本估價(jià)方法，即市場(chǎng)法、收益法和成本法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。 3.2.11估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)師分析、測(cè)算和判斷出的估價(jià)對(duì)象價(jià)

29、值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價(jià)結(jié)果對(duì)估價(jià)委托人十分重要，估價(jià)委托人通常會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果有特別的期望。但因估價(jià)工作的客觀公正性質(zhì)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人或其他估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得迎合估價(jià)委托人的高估或者低估要求來(lái)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)。還值得說明的是，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的主觀因素，受估價(jià)師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格有

30、所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價(jià)結(jié)果存在問題，可能是成交價(jià)格受到交易者的個(gè)別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象狀況因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。 3.3房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 房地產(chǎn)估價(jià)原則是房地產(chǎn)估價(jià)理論的重要組成部分，它使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，使對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。 最高最佳使用原則最高最佳使用原則合法原則合法原則替代原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則房地產(chǎn)估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)的6 6大原則大原則1、獨(dú)立與客觀、公正原則 所謂獨(dú)立，一是指估價(jià)機(jī)

31、構(gòu)本身應(yīng)保持獨(dú)立性 ；二是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)與待估對(duì)象及評(píng)估各方當(dāng)事人無(wú)任何利害關(guān)系；三是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)過程中不屈從于任何外部壓力，拒絕各種非正常的外部誘惑，憑借自身專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，遵循職業(yè)道德的要求進(jìn)行估價(jià)。 所謂客觀，是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)從客觀實(shí)際出發(fā)，按照事物本來(lái)的面目進(jìn)行估價(jià)，而不應(yīng)受到自身的偏好和情感影響。 所謂公正，則是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)處于中立立場(chǎng)，做到公平正直，不偏袒任何一方，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說都公平合理的價(jià)格。2、合法原則 合法原則是房地產(chǎn)估價(jià)過程中必須遵守的首要原則。 房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則又稱依法、適法原則，是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象

32、的合法權(quán)益合法權(quán)益，即合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來(lái)進(jìn)行，應(yīng)符合國(guó)家的法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。遵循合法原則具體來(lái)說要做到以下幾點(diǎn)： 1.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)； 2.在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)； 3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)； 4.在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。 處分方式：買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。 以抵押為例闡述合法原則： （1）法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的而進(jìn)行估價(jià)，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值

33、應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。 問題：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？ （2）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。 （3）評(píng)估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 （4）評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是抵押價(jià)值。 （5）評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。 （6）其他方面，評(píng)估的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策

34、。3.最高最佳使用原則要求：要求：以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。即在合法使用方式下，各種可能使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。 須同時(shí)符合4 4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟(jì)上可行；4、價(jià)值最大化。 最高最佳使用具體包括3 3個(gè)方面：個(gè)方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；（3）最佳集約度。最高最佳使用可以用以下三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)理解： 1. 收益遞增遞減原理：可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 2. 均衡原理：判定是否為最高最佳使用，也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 3. 適合原理：以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途。最高最佳使

35、用原則在估價(jià)報(bào)告中的應(yīng)用：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合。 最常見的是23種的組合。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上價(jià)值，這個(gè)特定的時(shí)間必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用年、月、日表示。 確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定的要求1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形5

36、.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去（回顧性估價(jià)）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來(lái)未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(lái)未來(lái)5.替代原則替代原則是指在同一市場(chǎng)中，效用相同或大致相似的房地產(chǎn)商品中，價(jià)格最低者吸引最大需求，從而類似房地產(chǎn)的價(jià)格將相互影響、相互牽制，最終彼此接近。它是市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)，也反映了房估的基本和最一般的估價(jià)過程替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)：指房地產(chǎn)中實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或者相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。6.謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。該原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷