房屋拆遷評估

1、房屋拆遷評估概述房屋拆遷補償政策國有土地的房屋拆遷補償評估征用集體所有土地的房屋拆遷補償評估城市房屋拆遷補償評估模型林笑晨1房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個人（拆遷人）根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民（被拆遷人）重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)囊幌盗行袨?。我國房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷。2土地征收是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征用土地的單位和個人一定補償?shù)男袨椤Ｍ恋卣饔檬侵竾一蚱渎毮懿块T給予公共利益的需要或在緊急狀態(tài)下對集體土地實施暫

2、時的占用或使用，待事態(tài)處理完畢后將征用的土地予以歸還，并對征用土地造成的損失進行補償。3房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價值進行評估。4房屋拆遷制度演變房屋拆遷制度演變計劃經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度1953年國務(wù)院頒發(fā)關(guān)于國家建設(shè)征地用土地辦法當(dāng)時的投資主體完全是國家而且拆遷行為的發(fā)生也往往是由于征用土地而引起的，所以對于房屋拆遷補償?shù)囊?guī)定都是放在土地征用的規(guī)定當(dāng)中。5過渡時期的房屋拆遷制度1991年國務(wù)院公布了城市房屋拆遷管理條例房屋拆遷走上法制化的軌道市場經(jīng)濟體制下的房屋拆遷制度2001年通過了新修改的城市房屋拆遷管理

3、條例2004年出臺了關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見6物權(quán)法頒布實施后的房屋拆遷制度征收集體所有的土地應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。7房屋拆遷補償范圍1.房屋拆遷補償范圍： -房屋所有權(quán)補償。-附屬物所有權(quán)補償。-院落、空地補償2.房屋拆遷補償費用： -房屋拆遷補償費 -房屋拆遷安置費8征地補償范圍征地補償范圍 -農(nóng)村土地所有權(quán)補償 -地上附著物及農(nóng)

4、作物補償征地補償費用 -土地補償費 -安置補助費 -地上附屬物和青苗的補償費特殊情形的房屋、土地補償范圍 -違法建筑的補償：不會得到補償 -臨時建筑的補償：按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補償。 -產(chǎn)權(quán)歸屬不明房屋的補償 -抵押房屋的補償：用適當(dāng)?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補償用作繼續(xù)擔(dān)保，使抵押權(quán)人利益不受拆遷的損害 國有土地臨時使用權(quán)的補償：按照給土地所有者或使用者造成的損失確定9只對房屋拆遷補償?shù)臉?biāo)準作了原則性規(guī)定，具體的標(biāo)準授權(quán)給地方根據(jù)各地的具體情況加以制定。包括房屋拆遷補償計算標(biāo)準和房屋拆遷安置費計算標(biāo)準。10一、房屋拆遷補償計算標(biāo)準一、房屋拆遷補償計算標(biāo)準1.房屋拆遷貨幣補償=合法擁有

5、房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾商定補償金額。2.房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)的評估價值+房屋裝修裝飾商定補償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾商定補償金額-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋的評估價值11二、房屋拆遷安置費計算標(biāo)準房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。其中，1.如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房給被拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為零。2.如果拆遷房屋屬于住宅房屋，則公式第四項賠償費為零。121.征地補償費=土地補償費+安置補助費+地上附屬物和青苗補償費2.土

6、地補償費=被征地畝數(shù)年產(chǎn)值補償倍數(shù)3.安置補助費=需要安置的人數(shù)年產(chǎn)值補償倍數(shù) 需要安置的人數(shù)=被征地數(shù)征地前人均分配耕地數(shù) 征用耕地的安置補助費標(biāo)準按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-7倍，每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的10倍13城市房屋拆遷補償方式貨幣補償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實物補償）農(nóng)村房屋拆遷補償方式被征地的村或村民小組建制撤銷的補償安置：貨幣補償被征地的村或村民小組建制不撤銷的補償安置： -易地建房 -貨幣補償14產(chǎn)權(quán)調(diào)換是拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷

7、房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。排除了公益事業(yè)房屋的附屬物。差價結(jié)算以等價交換的原則進行，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。15被拆遷人可以選擇補償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。附屬物不具備獨立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建

8、筑對附屬物的要求也不相同。解除不了租賃關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補償金額的分配比例達成一致意見，拆遷人沒有義務(wù)也很難就補償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認可的比例。在這種情況下，如果實行貨幣補償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補償，這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因為拆遷而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強制解除的原則。16一、城市房屋拆遷的參與方及其價格博弈1.政府：吸引資金，保護開發(fā)商利益，缺少聽取民意的制度安排2.拆遷實施單位（開發(fā)商）：出于自身利益通過各種手段剝

9、削被拆遷居民的部分利益3.被拆遷居民：利用各種手段和資源獲取較高的拆遷補償17二、評估方法和評估價值的確定評估方法：城市房屋拆遷管理條例規(guī)定：拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法。不具備市場比較法條件的，可以采用收益法等其他評估方法并在評估報告中充分說明原因。市場價值：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格不包含搬遷補助費、臨時安置費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補償金額被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成可以通過委托評估確定。18三、價值影響因素：1.區(qū)位。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價格的組成部分來看，區(qū)位價是指拆遷房屋在評估時

10、點狀態(tài)下的包含土地價格在內(nèi)的區(qū)位補償價，其價值是拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價扣除房屋建筑物重置價后的剩余部分，一般以建筑面積為計算基數(shù)。2.用途。城市房屋拆遷管理條例中的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。193.建筑面積。主要分為套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。4.其他因素，主要有樓層、朝向、成新程度及市場需求等。20 拆遷估價的市場標(biāo)準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態(tài)下的公開市場價值，即拆遷估價只考慮該房屋過去的

11、狀態(tài)，而不考慮將來的用途。21在估價實踐中，經(jīng)常遇到房屋的實際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營活動的現(xiàn)象。拆遷評估時如果以居住性房屋進行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定了四種方法：1.一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準； 2.當(dāng)?shù)卣畬Σ疬w房屋的性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定； 3.拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果確定； 4.不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。22農(nóng)村房屋 建造在農(nóng)村集體

12、所有的土地之上 -是人工造成而非自然形成 -特定的用途：住宅用房和非住宅用房 具有多種存在形態(tài)評估范圍被拆除房屋的用途和建筑面積界定 ：一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村住宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準（除違章建筑外以實際為準 ）補償安置的時間界定：征地公告時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢；已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢（協(xié)商）；拆除未超過批準期限的臨時建筑；違章建筑、超過批準期限的臨時建筑以及征地公告后擅自進行新建、改建和擴建的部分 23評估方法-居住房屋只評估單價；非居住房屋評估房屋和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用總價-農(nóng)村房屋拆遷評估一般采用重置法，按重置單價結(jié)合成新評估價值的確定房屋重

13、置價格是指評估時點的建筑材料和建筑技術(shù)按評估時點的價格水平評估重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格-拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值，房屋裝飾價值應(yīng)單獨出具評估報告24拆遷居住房屋補償安置方式1.被征地的村或村民小組建制撤銷的補償安置：貨幣補償：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補貼）多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補貼）被拆除房屋的建筑面積被拆除房屋的建筑面積2.被征地的村或村民小組建制不撤銷的補償安置： -易地建房并獲得相應(yīng)貨幣補償：（被拆除房屋

14、建安重（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新價格補貼）置單價結(jié)合成新價格補貼）被拆除房屋的建筑面積；被拆除房屋的建筑面積；被拆被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組?；蛘叽迕裥〗M。 -貨幣補償（或與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換，不得申請宅基地新建住房）3.拆遷房屋其他補償項目： 應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。25拆遷非居住房屋的補償辦法1.拆遷非居住房屋的補償，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企

15、業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價相應(yīng)的土地使用權(quán)取算公式為：被拆除房屋的建安重置價相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。得費用。2.被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。3.其他補償：還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用：（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。4其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準執(zhí)行。26城市房屋拆遷補償方法房地合一的評估法：我國目前采用的

16、一般方法（貨幣補償基準價系數(shù)修正法）在實踐過程中難以顯化土地資產(chǎn)，不利于保護被拆遷人的權(quán)益房、地分離的評估法：相對更加科學(xué)合理27一、房、地合一拆遷補償評估模型基本思路：拆一還一、就地安置的基本原則以評估時點被拆遷片區(qū)同地段用途新建商品房的交易平均價格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補償價格，它與房屋設(shè)施補償、裝修補償一起構(gòu)成了城市拆遷補償?shù)挠嬎愎剑翰疬w補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格被拆遷面積（1住宅狀況修正系數(shù)）+設(shè)施補償費+裝修補償費+其他費用281.同地段同用途新建商品房交易平均價格的確定方法市場比較法：近期有過類似交易的房地產(chǎn)加以修正。同地段：與被拆遷房屋在同一

17、區(qū)域、同一土地級別內(nèi)、交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素相似的地段；同用途：被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和房屋的具體利用方式相同。（住宅樣本點原則上一般為新建商品房的平均樓層價格） 國有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補交出讓金，國有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費即可，可正常流通； 農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，而且需要符合條件；一般情況下，國有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。 收益法：預(yù)計評估對象未來的正常收益292.

18、住宅狀況修正系數(shù)年限修正系數(shù)：鋼混、磚混、磚木結(jié)構(gòu)參照每年調(diào)減系數(shù)0.5%，最高不超過15%；簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)3%13%水電氣修正系數(shù)：每缺一項調(diào)減系數(shù)0.5%，無廚房衛(wèi)生間各調(diào)減系數(shù)1%墻體修正系數(shù)：厚度超過24厘米不調(diào)整，12厘米時調(diào)減系數(shù)1%。18厘米調(diào)減0.5%結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、鋼混結(jié)構(gòu)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減2%-3%，簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減4%-5%門窗修正系數(shù)：不超過1%區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：不超過5%其他修正系數(shù)：不超過5%303.設(shè)施補償費：水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按市場價格進行估算設(shè)施補償費=自有設(shè)施數(shù)量重置價格4.城市房屋裝修的補償：成本法。必須依附于建筑物，無法運用比較法、收

19、益法評估。同等裝修價格在市場上差別很小裝修補償金額=裝修成本-折舊31二、房、地分離拆遷補償評估模型通過拆遷補償和整治之后，土地將進入房地產(chǎn)市場，市場法對城市拆遷補償起決定性作用，其補償金額與被拆遷的土地價值緊密聯(lián)系。基準地價法通過對被拆遷片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價格。321.土地評估值的計算。被評估地價=基準地價1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)） 容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)基準地價是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格（含土地出讓金）是政府宏觀調(diào)控下的土地價格成熟度是指宗地內(nèi)的實際開發(fā)程度（通水、通電、通路、場地平整）劃撥國有土地使用權(quán)及租賃國有土地使用權(quán)應(yīng)作修正區(qū)域和個別因素包括交通便捷度、公用服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃用途、朝向與采光等國有土地出讓有一定的年限，實際使用年限與基準地價的使用年限不一致時