碧桂園集團(tuán)禪城項(xiàng)目半年度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)(7.22)匯報(bào)版

1、2012年集團(tuán)半年度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)議匯報(bào)1開(kāi)盤(pán)累計(jì)已售開(kāi)盤(pán)累計(jì)已售截止截止6-306-30已推未售存貨已推未售存貨( (已取預(yù)售證已取預(yù)售證) )在建未推貨量在建未推貨量（含已取預(yù)售證）（含已取預(yù)售證）已摘牌已摘牌未開(kāi)發(fā)土未開(kāi)發(fā)土地（畝）地（畝）已竣已竣工未推工未推貨量貨量合計(jì)未售總值合計(jì)未售總值+ + + +24.7624.76億億23.4223.42萬(wàn)萬(wàn)9.369.36億億7.607.60萬(wàn)萬(wàn)8.168.16億億6.996.99萬(wàn)萬(wàn)( (洋房：洋房：8.168.16億億6.996.99萬(wàn)萬(wàn)m m) )0 00 017.5217.52億億14.5914.59萬(wàn)萬(wàn)備注備注: :1 1. .項(xiàng)目總值

2、中，沒(méi)有包含酒店附樓（正在更改形式，改成可售貨量），貨值項(xiàng)目總值中，沒(méi)有包含酒店附樓（正在更改形式，改成可售貨量），貨值3.83.8億；約億；約30643064個(gè)產(chǎn)個(gè)產(chǎn) 權(quán)車(chē)位，貨值約權(quán)車(chē)位，貨值約6.66.6億；北區(qū)商鋪（包含華潤(rùn)萬(wàn)家超市），貨值約億；北區(qū)商鋪（包含華潤(rùn)萬(wàn)家超市），貨值約3.543.54億。億。2 2. .開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間20112011年年1 1月月2222日，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售日，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售4.824.82億，按目前銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于億，按目前銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于20142014年可銷售年可銷售 完畢（售罄）。完畢（售罄）。3.3.已摘牌土地已摘牌土地212212畝，畝，4

3、19419萬(wàn)萬(wàn)/ /畝，合計(jì)畝，合計(jì)8.868.86億元，目前市價(jià)億元，目前市價(jià)715715萬(wàn)萬(wàn)/ /畝，溢價(jià)畝，溢價(jià)296296萬(wàn)萬(wàn)/ /畝。畝。4 4. .未摘牌儲(chǔ)備土地尚有未摘牌儲(chǔ)備土地尚有0 0畝。畝。禪城項(xiàng)目資產(chǎn)情況一覽表禪城項(xiàng)目資產(chǎn)情況一覽表2表二：整體資金及利潤(rùn)情況房產(chǎn)可售酒店及裙樓合計(jì)土地（畝）113.44 31.74 145.18 總收入56.22總成本40.99 10.06 凈利潤(rùn)15.23 表三：截止2012年6月30日資金情況科目金額備注累計(jì)銷售回籠資金22.12 累計(jì)已簽約:24.76億,其中已簽約未收款:2.64億；累計(jì)預(yù)計(jì)簽約凈利潤(rùn)6.48億 累計(jì)投入資金24.8

4、6 地款：8.86億；工程款：12.43億；稅金：1.76億；其他：1.81億其中：房產(chǎn)投入資金21.24億元，酒店投入資金3.62億。累計(jì)經(jīng)營(yíng)資金凈回籠-2.74 貸款余額11.2億，實(shí)際資金回籠8.46億。禪城項(xiàng)目營(yíng)銷情況匯報(bào)目目 錄錄禪城項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況匯報(bào)一禪城項(xiàng)目工程情況匯報(bào)二三3一、禪城項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況禪城項(xiàng)目整體資金及利潤(rùn)情況1禪城項(xiàng)目截止2012年6月30日經(jīng)營(yíng)情況2禪城項(xiàng)目2012年績(jī)效考核指標(biāo)完成情況3禪城項(xiàng)目2012年1-6月簽約產(chǎn)品預(yù)計(jì)凈利率簡(jiǎn)析44房產(chǎn)可售酒店及裙樓合計(jì)備注土地（畝）113.44 31.74 145.18 1、2009年11月摘牌；總用地212畝，均價(jià)419萬(wàn)

5、/畝；凈用地面積145畝。2、2009年12月付清土地款.3、項(xiàng)目首次開(kāi)工為2010年5月。總收入56.22 總成本 40.99 10.06 凈利潤(rùn)15.23 單位：億元 1、 禪城項(xiàng)目整體資金及利潤(rùn)情況5單位：億元 2、 禪城項(xiàng)目截止2012年6月30日經(jīng)營(yíng)情況合同收樓部分合同未收樓部分合計(jì)備注累計(jì)簽約收入0.00 24.76 24.76 累計(jì)簽約凈利潤(rùn)0.00 6.29 6.29 累計(jì)銷售回籠資金22.12 累計(jì)投入資金24.86 其中：房產(chǎn)投入資金21.24億，酒店投入資金3.62億。累計(jì)經(jīng)營(yíng)資金凈回籠-2.74 貸款余額11.2億，實(shí)際資金回籠8.46億。禪城項(xiàng)目融資情況簡(jiǎn)述：1.融資

6、金額：2012年的年初貸款余額為9.3億元，1-6月融入貸款2億元，歸還貸款0.1億，截止6月30 日貸款余額為11.2億。預(yù)計(jì)2012年下半年能繼續(xù)融入1.5億元。2.融資成本：項(xiàng)目的平均年利息率為8.41%（含財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)等），平均年利息總額約9500萬(wàn)元，上半 年總額約3800萬(wàn)元。63、禪城項(xiàng)目2012年績(jī)效考核指標(biāo)完成情況單位：億元備注：禪城2012年1-6月份沒(méi)有合同收樓, 0.72億為內(nèi)部計(jì)息收入時(shí)間2012年1-6月7-12月科目執(zhí)行數(shù)計(jì)劃數(shù)差異（執(zhí)行-計(jì)劃）預(yù)計(jì)數(shù)資金回籠凈額9.31 4.59 4.72 1.43 簽約收入7.25 5.66 1.59 3合同收樓凈利潤(rùn)0.72

7、0.20 0.52 4.75 74、禪城項(xiàng)目2012年1-6月簽約產(chǎn)品預(yù)計(jì)凈利率簡(jiǎn)析單位： ，元注：注：1-6月簽約收入月簽約收入7.25億，簽約面積億，簽約面積7.48萬(wàn)平方米，面積去化率約萬(wàn)平方米，面積去化率約50%，凈利率，凈利率21%，畝產(chǎn)凈利潤(rùn)，畝產(chǎn)凈利潤(rùn)884萬(wàn)。原拿地地價(jià)萬(wàn)。原拿地地價(jià)419萬(wàn)元萬(wàn)元/畝，現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)畝，現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)715萬(wàn)元萬(wàn)元/畝，土地溢價(jià)畝，土地溢價(jià)296萬(wàn)元萬(wàn)元/畝。畝。單方平均值南地塊中地塊北地塊 高層 高層 公寓 公寓 商鋪 高層 高層 公寓 商鋪 高層 精裝 毛坯 裝修 毛坯 毛坯 精裝 毛坯 毛坯 毛坯 豪裝 容積率 6.11 6.11 6.11

8、6.11 6.11 6.49 6.49 6.49 6.49 5.53可銷售面積1,643 25,586 373 26,960 4,802 32,067 24,698 17,615 605 13,958 已銷售面積 1,158 23,589 277 4,497 774 29,587 10,074 1,480 605 2,735 面積去化率70%92%74%17%16%92%41%8%100%20%售價(jià) 10,744 8,617 12,317 9,817 29,867 9,325 9,190 11,112 30,760 12,844 開(kāi)發(fā)成本 5,489 4,596 5,391 4,503 4,2

9、75 5,727 4,689 4,440 4,285 6,863 其中：土地成本 1,501 1,501 1,501 1,501 1,501 1,422 1,422 1,422 1,422 1,658 土建機(jī)電 1,787 1,717 1,630 1,559 1,432 1,792 1,789 1,532 1,401 1,844 外掛石材 56 56 56 56 56 71 71 71 71 - 裝修成本 815 - 806 - - 1,021 - - - 1,656 地下室(分?jǐn)? 506 506 506 506 506 547 547 547 547 628 大型公配 - - - - -

10、- - - - - 其他 825 816 894 881 781 873 860 868 843 1,077 稅金及附加 1,710 1,372 1,961 1,563 4,755 1,485 1,463 1,769 4,897 2,045 銷管費(fèi)用 215 172 246 196 597 187 184 222 615 257 所得稅 832 619 1,180 889 5,060 482 713 1,170 5,241 920 總成本費(fèi)用合計(jì)（=+） 8,247 6,759 8,778 7,151 14,687 7,880 7,050 7,602 15,038 10,085 凈利潤(rùn)（=-）

11、 2,497 1,858 3,539 2,666 15,180 1,446 2,140 3,510 15,722 2,759 銷售凈利率（=/*100%）23%22%29%27%51%16%23%32%51%21%畝產(chǎn)凈利（萬(wàn)/畝） 1,017 757 1,852 625 926 1,694 1,017 8二、禪城項(xiàng)目銷售情況禪城項(xiàng)目上半年（1-6月）總結(jié)1禪城項(xiàng)目下半年（7-12月）展望及計(jì)劃29PART 1上半年（上半年（1-61-6月）總結(jié)月）總結(jié)（1）總體市場(chǎng)情況概述）總體市場(chǎng)情況概述（2）上半年）上半年1-6月銷售數(shù)據(jù)月銷售數(shù)據(jù)10禪城區(qū)上半年共約銷售57.38萬(wàn)，50.68億元，成

12、交均價(jià)8831元/ ；城市花園項(xiàng)目上半年共認(rèn)購(gòu)8.74萬(wàn)，8.57億元，成交均價(jià)9841元/。11（1）總體市場(chǎng)情況概述禪城項(xiàng)目上半年銷售額名列佛山市禪城區(qū)第一名，市場(chǎng)份額禪城項(xiàng)目上半年銷售額名列佛山市禪城區(qū)第一名，市場(chǎng)份額占有率為：面積占占有率為：面積占15%15%、金額、金額17%17%。（2）上半年1-6月份銷售數(shù)據(jù)分分類類裝標(biāo)裝標(biāo)上半年銷售情況上半年銷售情況去化率去化率（金額比）（金額比）成本成本（元（元/ /）利潤(rùn)利潤(rùn)（元（元/ /）供貨供貨合同銷售（認(rèn)購(gòu)）合同銷售（認(rèn)購(gòu)）套數(shù)套數(shù)面積面積（萬(wàn)（萬(wàn)m m）金額金額( (億億) ) 套數(shù)套數(shù)面積面積（萬(wàn)（萬(wàn)m m）金額金額( (億億)

13、) 洋房毛坯2983.523.072883.392.9696%6,823 1,911 精裝1932.162.021832.041.9094%7,878 1,471 豪裝461.481.95150.510.6835%10,238 3,004 公寓毛坯5724.464.571110.850.8819%7,338 3,007 精裝40.040.0530.030.0375%8,778 3,539 商鋪毛坯160.702.1120.080.2311%14,68715,180 積存合計(jì)112912.3613.776026.896.6849%7,548 2,153 上半年新供貨洋房（精裝） 1201.241

14、.181161.201.1497%7,855 1,664 洋房（毛坯） 301.511.68130.650.7545%6,912 4,575 新供貨合計(jì)1502.752.861291.851.8966%7,522 2,691 總計(jì)127915.1016.637318.748.578.5752%7,543 2,267 12禪城項(xiàng)目銷售不暢產(chǎn)品的分析產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型戶型戶型均價(jià)均價(jià) 利潤(rùn)利潤(rùn) 畝產(chǎn)凈利畝產(chǎn)凈利（萬(wàn)（萬(wàn)/ /畝）畝）推售套數(shù)推售套數(shù)去化率去化率（元（元/m/m2 2）（元（元/m/m2 2）公寓（南區(qū)3座）GY557-124（1房1廳-2房2廳）9,907 2,721 1,10825

15、3套，推售日期2011-9-2438%公寓（中區(qū)2座）GY255-123（1房1廳-2房2廳）10,978 3,428 1,483 264套，推售日期2011-11-1527%洋房（中區(qū)3座）J121502（4房2廳）11,487 3,741 1,619 30套，推售日期2012-6-1643%洋房（北區(qū)1座）J101332-348（5房2廳）12,989 2,849 1,050 44套，推售日期2011-12-2443%原因分析：公寓產(chǎn)品：面積大（面積在57/58/59/63/67/68/87/96/100/111/123，散買(mǎi)將導(dǎo)致小戶型熱銷，大部分大戶型滯銷，因此現(xiàn)以整層銷售為主，主要辦

16、公性質(zhì)），受銀行利率上調(diào)影響（首付5成，利率上調(diào)10%30%），增加客戶購(gòu)房負(fù)擔(dān)；同時(shí)上半年市場(chǎng)同類產(chǎn)品供應(yīng)量大幅上漲，供過(guò)于求，導(dǎo)致客戶觀望情緒加重。價(jià)格方面，維持原有的價(jià)格體系，提高散賣(mài)單間的價(jià)格，通過(guò)拉差促進(jìn)客戶整層認(rèn)購(gòu)，同時(shí)通過(guò)辦公板房展示和加快收樓促進(jìn)銷售。洋房產(chǎn)品：主要是豪宅產(chǎn)品（面積340/500） ，受限購(gòu)影響，客戶群體較少（目標(biāo)意向客戶基本限購(gòu)），價(jià)格方面，盡快推售中區(qū)七座，提升價(jià)格，通過(guò)價(jià)格掩護(hù)現(xiàn)有高端洋房出貨。13（2）上半年1-6月份銷售數(shù)據(jù)分析禪城剛需產(chǎn)品洋房現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境品質(zhì)提升和銀行利率政策利好，產(chǎn)品暢銷。禪城剛需產(chǎn)品洋房現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境品質(zhì)提升和銀行利率政策利好，產(chǎn)品暢銷。禪

17、城高端洋房產(chǎn)品受限購(gòu)影響（目標(biāo)客戶基本兩套房以上），同時(shí)高端洋禪城高端洋房產(chǎn)品受限購(gòu)影響（目標(biāo)客戶基本兩套房以上），同時(shí)高端洋 房?jī)r(jià)格為項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿，提高項(xiàng)目利潤(rùn)，銷售相對(duì)緩慢。房?jī)r(jià)格為項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿，提高項(xiàng)目利潤(rùn)，銷售相對(duì)緩慢。公寓產(chǎn)品面積大、總價(jià)高。受商業(yè)貸款利率上調(diào)和投資環(huán)境影響，銷售相公寓產(chǎn)品面積大、總價(jià)高。受商業(yè)貸款利率上調(diào)和投資環(huán)境影響，銷售相 對(duì)緩慢。對(duì)緩慢。禪城項(xiàng)目上半年實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額禪城項(xiàng)目上半年實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額8.578.57億。剛需產(chǎn)品（億。剛需產(chǎn)品（8989180180）暢）暢銷。高端洋房（銷。高端洋房（340340/500 /500 ）和公寓產(chǎn)品銷售相對(duì)緩慢。下半年）和公

18、寓產(chǎn)品銷售相對(duì)緩慢。下半年全力消化積存為主。全力消化積存為主。14PART 2下半年（下半年（7-127-12月）展望及計(jì)劃月）展望及計(jì)劃（3 3）下半年銷售計(jì)劃）下半年銷售計(jì)劃（2 2）下半年市場(chǎng)預(yù)判）下半年市場(chǎng)預(yù)判（4 4）產(chǎn)品定位及價(jià)格策略分析）產(chǎn)品定位及價(jià)格策略分析（5 5）各產(chǎn)品銷售策略）各產(chǎn)品銷售策略15（1 1）貨量分析）貨量分析16（1）貨量分析單位：、萬(wàn)元單位：、萬(wàn)元 禪城城市花園項(xiàng)目熱銷面積段為禪城城市花園項(xiàng)目熱銷面積段為89170的洋房產(chǎn)品，未的洋房產(chǎn)品，未推售的北區(qū)貨量為推售的北區(qū)貨量為120170。產(chǎn)品面積段相符，為了確保熱。產(chǎn)品面積段相符，為了確保熱銷的貨量供給，加

19、快推售北區(qū)的貨量，搶占市場(chǎng)份額銷的貨量供給，加快推售北區(qū)的貨量，搶占市場(chǎng)份額 。產(chǎn)品產(chǎn)品面積段面積段積存在售積存在售已出一級(jí)計(jì)劃新貨已出一級(jí)計(jì)劃新貨1212年下半年供貨年下半年供貨1313年供貨年供貨套數(shù)套數(shù)面積面積金額金額套數(shù)套數(shù)面積面積金額金額套數(shù)套數(shù)面積面積金額金額洋房89/105/117/168222,8042,9019612,64712,90028040,23146,320332/340258,49011,231/502 178,5389,154/3015,66219,265公寓55-12446136,19635,123/商鋪180-717135,64216,922/合計(jì)53861,

20、67075,3319612,64712,90031055,89465,58517（2）下半年市場(chǎng)預(yù)判1、佛山禪城區(qū)域下半年市場(chǎng)情況概述：、佛山禪城區(qū)域下半年市場(chǎng)情況概述： 下半年佛山政策依然從緊；下半年佛山政策依然從緊； 佛山預(yù)計(jì)下半年將新推貨約佛山預(yù)計(jì)下半年將新推貨約15000套，逾百萬(wàn)方；套，逾百萬(wàn)方； 預(yù)計(jì)下半年銀行政策針對(duì)剛需產(chǎn)品有所利好；預(yù)計(jì)下半年銀行政策針對(duì)剛需產(chǎn)品有所利好； 商業(yè)產(chǎn)品受銀行利率上調(diào)和投資環(huán)境影響，客戶觀望商業(yè)產(chǎn)品受銀行利率上調(diào)和投資環(huán)境影響，客戶觀望情緒濃厚；情緒濃厚； 各大發(fā)展商將搶先推出剛需產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)份額；各大發(fā)展商將搶先推出剛需產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)份額；18（

21、2）下半年市場(chǎng)預(yù)判2、佛山禪城區(qū)過(guò)往的銷售旺季時(shí)間節(jié)點(diǎn)：、佛山禪城區(qū)過(guò)往的銷售旺季時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 佛山以往的傳統(tǒng)銷售旺季為金九銀十，特別是國(guó)慶，將佛山以往的傳統(tǒng)銷售旺季為金九銀十，特別是國(guó)慶，將是傳統(tǒng)的銷售旺季；是傳統(tǒng)的銷售旺季； 在現(xiàn)時(shí)銀行政策有所利好的情況下，各發(fā)展商相應(yīng)加快在現(xiàn)時(shí)銀行政策有所利好的情況下，各發(fā)展商相應(yīng)加快推貨節(jié)奏、搶占市場(chǎng)份額；推貨節(jié)奏、搶占市場(chǎng)份額； 結(jié)合佛山限購(gòu)、市場(chǎng)情況，項(xiàng)目判斷應(yīng)該盡快結(jié)合佛山限購(gòu)、市場(chǎng)情況，項(xiàng)目判斷應(yīng)該盡快推售適應(yīng)推售適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，盡可能的搶占市場(chǎng)份額，保持市場(chǎng)關(guān)注；市場(chǎng)的產(chǎn)品，盡可能的搶占市場(chǎng)份額，保持市場(chǎng)關(guān)注；19（2）下半年市場(chǎng)預(yù)判3 3、結(jié)

22、合以上兩點(diǎn)，我司提前推售北區(qū)四座剛需產(chǎn)品，搶占市、結(jié)合以上兩點(diǎn)，我司提前推售北區(qū)四座剛需產(chǎn)品，搶占市 場(chǎng)份額。場(chǎng)份額。 7月份重推高端類別墅產(chǎn)品，通過(guò)環(huán)境、品質(zhì)提升促進(jìn)銷售；而且月份重推高端類別墅產(chǎn)品，通過(guò)環(huán)境、品質(zhì)提升促進(jìn)銷售；而且形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)桿，推動(dòng)其他單位出貨。形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格和項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)桿，推動(dòng)其他單位出貨。 8月月18日推出北區(qū)日推出北區(qū)4座產(chǎn)品（座產(chǎn)品（120方方140方，適合現(xiàn)實(shí)剛需市），方，適合現(xiàn)實(shí)剛需市），保持市場(chǎng)熱度，搶占市場(chǎng)份額。保持市場(chǎng)熱度，搶占市場(chǎng)份額。 傳統(tǒng)銷售旺季將舊貨新推，主力銷售積存單位。傳統(tǒng)銷售旺季將舊貨新推，主力銷售積存單位。備注：下半年貨量組織，

23、將根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況，在確保利潤(rùn)備注：下半年貨量組織，將根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況，在確保利潤(rùn)的情況下適量提取新貨進(jìn)行推售。的情況下適量提取新貨進(jìn)行推售。20（3）下半年銷售計(jì)劃下半年項(xiàng)目預(yù)計(jì)簽約金額為下半年項(xiàng)目預(yù)計(jì)簽約金額為3 3億元，主要以消化積存貨量為主。同時(shí)下半億元，主要以消化積存貨量為主。同時(shí)下半年根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況，在確保利潤(rùn)的情況下推出新貨，搶占市場(chǎng)。年根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況，在確保利潤(rùn)的情況下推出新貨，搶占市場(chǎng)。注：上述銷售目標(biāo)以注：上述銷售目標(biāo)以“簽約簽約”為準(zhǔn)。為準(zhǔn)。類別年初目標(biāo)上半年已完成調(diào)整后下半年目標(biāo)按月分解7月8月9月10月11月12月銷售目標(biāo)（億）107.2530.50.80.40.

24、50.40.4銷售說(shuō)明上半年銷情良好，提前完成部分銷售任務(wù)由于項(xiàng)目下半年以消化積存為主，而積存產(chǎn)品屬于難消產(chǎn)品，因此調(diào)整后與年初任務(wù)一致7月通過(guò)環(huán)境升級(jí)、精準(zhǔn)拓客和線上投放，主打公寓與類別墅產(chǎn)品8月預(yù)計(jì)推售北區(qū)4座，約1.29億貨量9月以公寓、商鋪余貨銷售為主10月以大平層、類別墅的余貨銷售為主11月以公寓、商業(yè)余貨消化為主12月為年底沖刺期，全力沖擊積存產(chǎn)品供貨量01.29億0000供貨說(shuō)明無(wú)推售計(jì)劃高層住宅洋房，共98套，約1.29億無(wú)推售計(jì)劃無(wú)推售計(jì)劃無(wú)推售計(jì)劃無(wú)推售計(jì)劃21苑區(qū)產(chǎn)品樓棟推售時(shí)間2012年新增總供貨量套數(shù)面積(萬(wàn)) 裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)均價(jià)(元/)貨值(億)北地塊洋房北區(qū)4座20

25、12-8-18961.26精裝修10,2001.29合計(jì)961.26-10,2001.29項(xiàng)目下半年將推售北區(qū)四座洋房單位，面項(xiàng)目下半年將推售北區(qū)四座洋房單位，面積約積約120120140140，9696套，精裝交付，預(yù)套，精裝交付，預(yù)計(jì)貨值計(jì)貨值1.291.29億。億。222223（4）產(chǎn)品定位及價(jià)格策略分析產(chǎn)品類型自身分析競(jìng)品分析價(jià)格策略洋房（剛需）1、項(xiàng)目毛坯洋房上半年簽約274套，成交均價(jià)9217元/（南北向，望中心園林），消化率91%；2、項(xiàng)目精裝洋房（裝修成本約1000元/）上半年簽約285套，成交均價(jià)9411元/（東西向單位，靠路邊），消化率94%。1、依云上城（城央項(xiàng)目，距我司

26、8分鐘車(chē)程）6月22日推售8座7792單位116套，至今成交約70套，折和93折，惠后毛坯均價(jià)約9200元/；2、萬(wàn)科金域藍(lán)灣“剛需產(chǎn)品”（城央項(xiàng)目，距我司10分鐘車(chē)程），上半年共推售（含積存）300套，面積在70140為主，成交200套，折合90折，惠后均價(jià)約9200元（帶1500元精裝，成本約1000元）；項(xiàng)目剛需產(chǎn)品下階段價(jià)格將隨著配套成熟和地段優(yōu)勢(shì)，逐步上調(diào)；剛需洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品，是項(xiàng)目銷售額的保證。隨著項(xiàng)目的品剛需洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品，是項(xiàng)目銷售額的保證。隨著項(xiàng)目的品質(zhì)不斷提高、配套日漸成熟，下階段新推的剛需產(chǎn)品價(jià)格逐步上調(diào)。質(zhì)不斷提高、配套日漸成熟，下階段新推的剛需產(chǎn)品價(jià)格

27、逐步上調(diào)。24（4）產(chǎn)品定位及價(jià)格策略分析產(chǎn)品類型自身分析競(jìng)品分析價(jià)格策略洋房（高端）1、大平層（豪裝交付，成本約1600元/）單位上半年認(rèn)購(gòu)15套、簽約7套，均價(jià)12844元/；2、類別墅（毛坯）單位上半年認(rèn)購(gòu)13套，簽約3套，均價(jià)10971元/；1、保利東灣（佛山新城項(xiàng)目，距我司5分鐘車(chē)程），6月22日推售141176一線江景和園景單位174套，折合90折，至今成交約100套，毛坯惠后均價(jià)約10700元/；2、萬(wàn)科金域藍(lán)灣”南向江景豪宅”（城央項(xiàng)目，距我司10分鐘車(chē)程），上半年共推售（含積存）170套，面積在140180為主，成交約70套，折合90折，惠后均價(jià)：江景豪宅居均價(jià)約10200元

28、/（毛坯）；大面積產(chǎn)品受市場(chǎng)限購(gòu)和總價(jià)高影響，上半年成交情況一般，因此維持現(xiàn)有價(jià)格體系。高端洋房產(chǎn)品作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿，提高項(xiàng)目品質(zhì)形象?，F(xiàn)階段消化緩高端洋房產(chǎn)品作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿，提高項(xiàng)目品質(zhì)形象?，F(xiàn)階段消化緩慢，因此建議價(jià)格體系不做調(diào)整。通過(guò)品質(zhì)升級(jí)和營(yíng)銷推廣手段促進(jìn)慢，因此建議價(jià)格體系不做調(diào)整。通過(guò)品質(zhì)升級(jí)和營(yíng)銷推廣手段促進(jìn)意向客戶成交。意向客戶成交。25（4）產(chǎn)品定位及價(jià)格策略分析產(chǎn)品類型自身分析競(jìng)品分析價(jià)格策略公寓公寓產(chǎn)品（毛坯），面積為54123，上半年銷售114套，簽約83套：上半年成交均價(jià)11732元/；1、保利天璽（城央項(xiàng)目，距我司5分鐘車(chē)程），上半年以消化積存為主，3550共8

29、40套，折合90折，至今成交約80套，成交金額為11714元/（含2500元裝修，成本約1500元）；由于公寓貨量較多，面積大、總價(jià)高，而且受政策影響，因此維持現(xiàn)有價(jià)格體系。商鋪商鋪產(chǎn)品（毛坯），面積為180717，上半年簽約3套，成交均價(jià)31883元/（一二層均價(jià)）；1、保利東灣（佛山項(xiàng)目，距我司5分鐘車(chē)程），上半年以消化積存為主，50100共30套，折合90折，至今成交約8套，成交金額為42714元/（一層價(jià)格）；商鋪主要以積存余貨為主（位置較差、靠近橋底），因此維持現(xiàn)有價(jià)格體系。公寓產(chǎn)品基本以整層和半層進(jìn)行銷售，用于辦公。建議維持現(xiàn)有價(jià)格體系，公寓產(chǎn)品基本以整層和半層進(jìn)行銷售，用于辦公。

30、建議維持現(xiàn)有價(jià)格體系，增加整層認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠，同時(shí)通過(guò)精準(zhǔn)的拓客促進(jìn)銷售。增加整層認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠，同時(shí)通過(guò)精準(zhǔn)的拓客促進(jìn)銷售。商鋪產(chǎn)品為配套投資性產(chǎn)品，面積大，總價(jià)高，消化慢。建議維持現(xiàn)有價(jià)格商鋪產(chǎn)品為配套投資性產(chǎn)品，面積大，總價(jià)高，消化慢。建議維持現(xiàn)有價(jià)格體系，通過(guò)氛圍的完善促進(jìn)銷售。體系，通過(guò)氛圍的完善促進(jìn)銷售。（5）銷售策略商業(yè)產(chǎn)品公寓產(chǎn)品主打辦公功能，以整層進(jìn)行銷售。借助整層板房開(kāi)放提公寓產(chǎn)品主打辦公功能，以整層進(jìn)行銷售。借助整層板房開(kāi)放提升辦公形象；商鋪產(chǎn)品則盡快完善商業(yè)氛圍，配套加快開(kāi)業(yè)。推升辦公形象；商鋪產(chǎn)品則盡快完善商業(yè)氛圍，配套加快開(kāi)業(yè)。推廣以大客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的拓展工作為主，拓展投資和高

31、端客戶群體。廣以大客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的拓展工作為主，拓展投資和高端客戶群體。強(qiáng)化的大客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)拓展工作。以樂(lè)從行業(yè)協(xié)會(huì)拜訪，佛山豪宅客戶開(kāi) 拓，持續(xù)地碧系大業(yè)主拜訪和電話營(yíng)銷?，F(xiàn)場(chǎng)舉辦高端體驗(yàn)式活動(dòng)，將 積存貨量重新包裝，舊貨新推，促進(jìn)積存貨量的銷售。線上推廣方面，加大軟文信息量的投放和精準(zhǔn)的短信推廣。完善商業(yè)氛圍、希爾頓酒店、華潤(rùn)萬(wàn)家超市盡快開(kāi)業(yè)，打造良好的商業(yè) 氛圍促進(jìn)商鋪的銷售；盡快竣工驗(yàn)收，公寓提前交樓，加快房產(chǎn)證辦理速度，配合客戶盡快融 資，促進(jìn)銷售；26（5）銷售策略豪宅產(chǎn)品針對(duì)高端客戶，線上加強(qiáng)影視廣告、報(bào)廣的宣傳推廣，擴(kuò)大影響力。而 線下則加強(qiáng)精準(zhǔn)的大客戶拓展（電話營(yíng)銷、大客戶拜訪、企

32、業(yè)拜訪、碧 桂園舊業(yè)主拜訪、佛山豪宅樓盤(pán)拓客）、高端活動(dòng)合作，以快速增加精 準(zhǔn)的客戶資源。 快速完善宣傳包裝及指示系統(tǒng)，強(qiáng)化重點(diǎn)板房?jī)?nèi)部的軟裝改良及升級(jí)， 提高苑區(qū)及廣場(chǎng)綠化品質(zhì)，豐富架空層功能，增加產(chǎn)品價(jià)值。豪宅產(chǎn)品重點(diǎn)強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改良，提升品質(zhì)。推廣方面則加強(qiáng)線豪宅產(chǎn)品重點(diǎn)強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境改良，提升品質(zhì)。推廣方面則加強(qiáng)線上廣告，擴(kuò)大影響力。同時(shí)加強(qiáng)精準(zhǔn)的大客戶拓展工作，尋求高上廣告，擴(kuò)大影響力。同時(shí)加強(qiáng)精準(zhǔn)的大客戶拓展工作，尋求高端活動(dòng)合作，促進(jìn)銷售。端活動(dòng)合作，促進(jìn)銷售。27三、項(xiàng)目工程情況匯報(bào)禪城項(xiàng)目收地及開(kāi)發(fā)情況1禪城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建及圖紙情況2禪城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程組織情況3281、面積 （畝）

33、成本市價(jià)備注均價(jià) （萬(wàn)/畝）總價(jià) （億）單價(jià) （萬(wàn)/畝）總價(jià) （億）已獲取總量2124198.8671515.15/已開(kāi)發(fā)量/全部開(kāi)發(fā)完畢在開(kāi)發(fā)量2124198.8671515.15/未開(kāi)發(fā)量/暫無(wú)備注：已獲取總量=已開(kāi)發(fā)量+在開(kāi)發(fā)量+未開(kāi)發(fā)量292、 禪城30正在開(kāi)發(fā)（已規(guī)劃，共157畝、建筑面積566734.03）已開(kāi)發(fā)（已竣工，共55畝、建筑面積183265.97） 2、 禪城31已收地在建苑區(qū)取證及圖紙情況介紹（1 1）禪城項(xiàng)目在建苑區(qū)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度情況）禪城項(xiàng)目在建苑區(qū)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度情況中地塊5棟高層住宅+1棟公寓式酒店+1棟寫(xiě)字樓，約19.4萬(wàn)計(jì)劃達(dá)到預(yù)售時(shí)間均已達(dá)到預(yù)售條件，已推售1

34、1#、12#、13#、14#、16#樓，其余依據(jù)營(yíng)銷需要逐步推售。進(jìn)度情況11#17#樓主體全部封頂，砌體、抹灰、外墻磚陽(yáng)臺(tái)欄桿全部完成，鋁合金門(mén)窗安裝完成90%，外排柵已全部拆除。公共梯間裝修完成80%，公共梯間防火門(mén)、入戶門(mén)完成70%。中地塊11#、12#、14#樓精裝及豪裝樣板房已全部開(kāi)放，中庭園區(qū)全部完成并開(kāi)放。16#樓及裙樓前場(chǎng)商業(yè)街鋪裝及綠化已全部完成，南面道路回填完成。滯后原因分析部分樓宇如中地塊13#、14#樓，原2012年一級(jí)計(jì)劃的交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯交樓，后根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷需求改為精裝交樓。中地塊的17#樓原為酒店附樓（不能銷售），現(xiàn)改為商業(yè)寫(xiě)字樓（可銷售），相關(guān)的政府批文仍在辦理之

35、中。北地塊5棟高層住宅+五星級(jí)酒店，約24.6萬(wàn)計(jì)劃達(dá)到預(yù)售時(shí)間住宅均已具備預(yù)售條件，已推售18#、22#樓，其余依據(jù)營(yíng)銷需要逐步推售。進(jìn)度情況18#-22#收尾階段，即將進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，酒店裙樓部分的外墻石材，玻璃幕墻完成約90%；二區(qū)雨篷鋼結(jié)構(gòu)完成80%，二區(qū)中區(qū)鋼結(jié)構(gòu)完成90%；21#，22#樓的公共梯間裝修完成90%，防火門(mén)安裝完成約70%，酒店主樓幕墻完成80%，樣板房裝修完成60%滯后原因分析室外排水排污管道單價(jià)（5月份確定）確定影響室外進(jìn)度。電線電纜供貨方式及單價(jià)（5月15日確認(rèn)）影響施工進(jìn)度。部分樓宇如北地塊22#樓原2012年一級(jí)計(jì)劃的交付標(biāo)準(zhǔn)是毛坯交樓，后根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷需求

36、改為精裝交樓。32南地塊3棟公寓式酒店，約20.6萬(wàn) 計(jì)劃達(dá)到預(yù)售時(shí)間已達(dá)到，已全部推售。進(jìn)度情況1#-3#公寓式酒店正在進(jìn)行室外清潔。滯后原因分析機(jī)械停車(chē)設(shè)備至今仍未到貨，按合同安裝期3個(gè)月來(lái)計(jì)算，保守估計(jì)要到8月底才能安裝完成，因此會(huì)直接影響規(guī)劃驗(yàn)收。（2 2）禪城項(xiàng)目在建苑區(qū)收樓情況）禪城項(xiàng)目在建苑區(qū)收樓情況33中地塊5棟高層住宅+1棟公寓式酒店+1棟寫(xiě)字樓，約19.4萬(wàn)原一級(jí)計(jì)劃交樓時(shí)間2012年6月30日合同交樓時(shí)間11#樓：2013年6月20日12#樓：2013年5月20日 13#樓：2013年8月20日14#樓：2013年9月10日 16#樓：2013年6月10日（注：21-23

37、層合同交樓日期為 2012年12月30日）市政工程及驗(yàn)收備案的情況北地塊5棟高層住宅+五星級(jí)酒店，約24.6萬(wàn)原一級(jí)計(jì)劃交樓時(shí)間高層住宅：2012年6月30日五星級(jí)酒店：2012年9月30日合同交樓時(shí)間22#樓：2013年5月20日市政工程及驗(yàn)收備案的情況南地塊3棟公寓式酒店，約12.8萬(wàn) 原一級(jí)計(jì)劃交樓時(shí)間2012年6月30日合同交樓時(shí)間1#樓：2012年10月30日 2#樓：2012年12月15日3#樓：2012年12月20日市政工程及驗(yàn)收備案的情況消防驗(yàn)收已完成34禪城碧桂園2012年一級(jí)計(jì)劃調(diào)整表苑區(qū)圖編號(hào)產(chǎn)品情況開(kāi)工開(kāi)售交樓類型層數(shù)建筑面積（）交付標(biāo)準(zhǔn)原一級(jí)計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間

38、原一級(jí)計(jì)劃開(kāi)售時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間原一級(jí)計(jì)劃交樓時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間南地塊1高層公寓1#（GY5）（住宅）2915095精裝修已完成/2011-1-22/2012-6-302012-8-30高層公寓1#（GY5）（商鋪）5528高層公寓2#（GY4）（住宅）2919897毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）已完成2011-5-15高層公寓2#（GY4）（商鋪）2205高層公寓3#（GY5）（住宅）2919435毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）已完成2011-9-24高層公寓3#（GY5）（商鋪）34521#-3#公寓地上車(chē)庫(kù)及公建555801毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）調(diào)整原因交樓時(shí)間申請(qǐng)調(diào)整的原因如下：1、室外排水排污

39、管道單價(jià)（5月份確定）的確定影響室外工程進(jìn)度。2、機(jī)械停車(chē)設(shè)備至今仍未到貨，按合同安裝期3個(gè)月來(lái)計(jì)算，保守估計(jì)要到8月底才能安裝完成，因此會(huì)影響規(guī)劃驗(yàn)收。3、電線電纜供貨方式及單價(jià)（5月15日確認(rèn)）影響施工進(jìn)度。各苑區(qū)一級(jí)計(jì)劃調(diào)整折減系數(shù)禪城項(xiàng)目的一級(jí)計(jì)劃調(diào)整折減系數(shù)為1.0目前進(jìn)度情況南地塊：機(jī)械停車(chē)位正在招標(biāo)，其余工程進(jìn)度正常。35禪城碧桂園禪城碧桂園20122012年一級(jí)計(jì)劃調(diào)整表年一級(jí)計(jì)劃調(diào)整表苑區(qū)圖編號(hào)產(chǎn)品情況開(kāi)工開(kāi)售交樓類型層數(shù)建筑面積（）交付標(biāo)準(zhǔn)原一級(jí)計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間原一級(jí)計(jì)劃開(kāi)售時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間原一級(jí)計(jì)劃交樓時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間中地塊5高層洋房12#（J69a）311

40、3304毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2011-1-1/2011-10-1/2012-6-302012-11-30高層洋房13#（J69）24981精裝修2011-11-266高層洋房11#（J121）29/3116370毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2011-1-12013-3-152012-6-232013-6-302012-11-30高層洋房14#（J134）12616精裝修2011-2-202012-8-12012-3-17高層洋房15#（J120）17455毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2013-10-1/7高層洋房16#（GY2）（住宅）3020178毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2011-1-12011

41、-11-152012-6-302012-10-30高層洋房16#（GY2）（商鋪）3545高層洋房16#（GY2）（地上車(chē)庫(kù)）12993高層公寓17#寫(xiě)字樓3032705毛坯2011-2-202013-3-1地下室238939毛坯/調(diào)整原因開(kāi)售時(shí)間申請(qǐng)調(diào)整的原因如下：營(yíng)銷開(kāi)售時(shí)間的調(diào)整主要依據(jù)市場(chǎng)情況以及項(xiàng)目質(zhì)量情況進(jìn)行合理的調(diào)整，項(xiàng)目洋房積存貨量不多，因此下半年增加洋房貨量的銷售。交樓時(shí)間申請(qǐng)調(diào)整的原因如下：1、室外排水排污管道單價(jià)（5月份確定）的確定影響室外工程進(jìn)度。2、機(jī)械停車(chē)設(shè)備至今仍未到貨，按合同安裝期3個(gè)月來(lái)計(jì)算，保守估計(jì)要到8月底才能安裝完成，因此會(huì)影響規(guī)劃驗(yàn)收。3、電線電纜供貨

42、方式及單價(jià)（5月15日確認(rèn)）影響施工進(jìn)度。4、部分樓宇如中地塊13#、14#樓，北地塊22#樓原2012年一級(jí)計(jì)劃的交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯交樓，后根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷需求改為精裝交樓。5、中地塊的17#樓原為酒店附樓（不能銷售），現(xiàn)改為商業(yè)寫(xiě)字樓（可銷售），相關(guān)的政府批文仍在辦理中。各苑區(qū)一級(jí)計(jì)劃調(diào)整折減系數(shù)禪城項(xiàng)目的一級(jí)計(jì)劃調(diào)整折減系數(shù)為1.0目前進(jìn)度情況中地塊：1、11#-17#樓公共梯間裝修形象進(jìn)度約60%。2、11#-17#樓防火門(mén)、入戶門(mén)安裝完成約30%。3、市政配電施工進(jìn)場(chǎng)安裝。4、室外園建工程完成30%。36禪城碧桂園禪城碧桂園20122012年一級(jí)計(jì)劃調(diào)整表年一級(jí)計(jì)劃調(diào)整表苑區(qū)圖編號(hào)產(chǎn)品情況開(kāi)

43、工開(kāi)售交樓類型層數(shù)建筑面積（）交付標(biāo)準(zhǔn)原一級(jí)計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間原一級(jí)計(jì)劃開(kāi)售時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間原一級(jí)計(jì)劃交樓時(shí)間區(qū)域擬調(diào)整時(shí)間北地塊9酒店主樓27119929豪華裝修2010-8-26/2012-9-302012-12-30酒店裙樓5豪華裝修2010-10-102012-9-302012-12-3010高層洋房22#（J102）2815254毛坯、豪華裝修2010-9-262011-11-152012-6-302012-12-3011高層洋房21#（J131）2714458毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2011-11-102013-5-12012-6-302012-12-3011高層洋房19

44、#（J65）2913404毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2010-11-12013-8-12012-7-2111高層洋房18#（J65）2912710毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2010-10-152013-11-1/12高層洋房20#29/2713239毛坯（管線按精裝修預(yù)埋）2010-11-12012-10-12013-8-1地下室255997毛坯/2012-6-302012-12-30調(diào)整原因開(kāi)售時(shí)間申請(qǐng)調(diào)整的原因如下：營(yíng)銷開(kāi)售時(shí)間的調(diào)整主要依據(jù)市場(chǎng)情況以及項(xiàng)目質(zhì)量情況進(jìn)行合理的調(diào)整，項(xiàng)目洋房積存貨量不多，因此下半年增加洋房貨量的銷售。交樓時(shí)間申請(qǐng)調(diào)整的原因如下：1、室外排水排污管道單價(jià)（5月份確

45、定）的確定影響室外工程進(jìn)度。2、機(jī)械停車(chē)設(shè)備至今仍未到貨，按合同安裝期3個(gè)月來(lái)計(jì)算，保守估計(jì)要到8月底才能安裝完成，因此會(huì)影響規(guī)劃驗(yàn)收。3、電線電纜供貨方式及單價(jià)（5月15日確認(rèn)）影響施工進(jìn)度。4、部分樓宇如中地塊13#、14#樓，北地塊22#樓原2012年一級(jí)計(jì)劃的交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯交樓，后根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷需求改為精裝交樓。各苑區(qū)一級(jí)計(jì)劃調(diào)整折減系數(shù)禪城項(xiàng)目的一級(jí)計(jì)劃調(diào)整折減系數(shù)為1.0目前進(jìn)度情況北地塊：1、18#-22#樓天花刮黑膩?zhàn)油瓿?0%，地面清理、打鑿?fù)瓿?0%。2、除22#樓外，其余樓棟的廚房、衛(wèi)生間防水還未開(kāi)始施工。3、地下室正在進(jìn)行膩?zhàn)庸こ獭⒇?fù)二層地面找平。園建部分：商業(yè)街完成40%，西面的室外管網(wǎng)已開(kāi)挖。取得竣工驗(yàn)收備案表面積（合計(jì)）60596（）現(xiàn)場(chǎng)完工并達(dá)到發(fā)收樓信條件面積（合計(jì)）60596（）可發(fā)收樓信面積（合計(jì)）60596（）禪城項(xiàng)目禪城項(xiàng)目20122012年上半年交樓苑區(qū)清單年上半年交樓苑區(qū)清單區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目苑區(qū)苑區(qū)圖圖編編號(hào)號(hào)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型交樓交樓選擇（是或否）選擇（是或否）類型類型層數(shù)層數(shù)建筑