第十三章、第十四章

1、第十三章第十三章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國(guó)家財(cái)政部財(cái)基字效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國(guó)家財(cái)政部財(cái)基字(1998)第第7號(hào)號(hào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定、國(guó)稅發(fā)、國(guó)稅發(fā)(1998)217號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知的通知和國(guó)稅發(fā)和國(guó)稅發(fā)(2004)69號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)

2、業(yè)稅問(wèn)題的通知基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知等文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制等文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理組織設(shè)計(jì)，有效訂切合實(shí)際的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理組織設(shè)計(jì)，有效執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，并熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技巧，確保物業(yè)管執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，并熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技巧，確保物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。理活動(dòng)的正常進(jìn)行。 因此，要同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)上述有關(guān)制度和規(guī)定，主要包括：因此，要同時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)上述有關(guān)制度和規(guī)定，主要包括： 1、財(cái)政部財(cái)基字、財(cái)政部財(cái)基字(1998)第第7號(hào)號(hào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 2、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格（、國(guó)

3、家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格（2003）1864號(hào)文號(hào)文物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法收費(fèi)管理辦法 3、建設(shè)部、財(cái)政部、建設(shè)部、財(cái)政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法辦法(建住房建住房1998213號(hào)號(hào)) 4、國(guó)稅發(fā)、國(guó)稅發(fā)(1998)217號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 5、國(guó)稅發(fā)、國(guó)稅發(fā)(2004)69號(hào)號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知第十三章第十三章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理

4、 第一節(jié)第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 第二節(jié)第二節(jié)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理 第三節(jié)第三節(jié)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制算編制 第四節(jié)第四節(jié)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金第一節(jié)第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營(yíng)業(yè)收入管理、成物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營(yíng)業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專項(xiàng)維修資金的管本和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。做好物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，有利于規(guī)理。做好物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平

5、范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，有效保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益。競(jìng)爭(zhēng)，有效保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益。 一、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入一、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入 (一一)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容 營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營(yíng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中，為

6、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。 (1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 (2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)供的房屋建

7、筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。 (3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 2其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收

8、入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、美容供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營(yíng)收入。（注意：這里的經(jīng)營(yíng)收入美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營(yíng)收入。（注意：這里的經(jīng)營(yíng)收入要與主營(yíng)業(yè)務(wù)中的經(jīng)營(yíng)收入相區(qū)分）要與主營(yíng)業(yè)務(wù)中的經(jīng)營(yíng)收入相區(qū)分） (二二)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的管理物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的管理 從財(cái)

9、務(wù)管理的角度，營(yíng)業(yè)收入管理的主要問(wèn)題是從財(cái)務(wù)管理的角度，營(yíng)業(yè)收入管理的主要問(wèn)題是收入的確認(rèn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，收入的確認(rèn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期

10、確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)（掌握）二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)（掌握） (一一)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。和間接費(fèi)用等。 (1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。 (2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各

11、種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。 (3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。 (二二)

12、物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理 實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本計(jì)入遞延資

13、產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。或者管理費(fèi)用中。 物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的余額的0305計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；收業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費(fèi)用?；匾押虽N的壞賬，沖減管理費(fèi)用。 遞延資產(chǎn)是

14、指不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)在以后年遞延資產(chǎn)是指不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)在以后年度內(nèi)較長(zhǎng)時(shí)期攤銷的除固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)以外的度內(nèi)較長(zhǎng)時(shí)期攤銷的除固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)以外的其他費(fèi)用支出，包括開(kāi)辦費(fèi)、經(jīng)營(yíng)租賃租入固定資其他費(fèi)用支出，包括開(kāi)辦費(fèi)、經(jīng)營(yíng)租賃租入固定資產(chǎn)改良支出、固定資產(chǎn)大修理支出，以及建設(shè)部門產(chǎn)改良支出、固定資產(chǎn)大修理支出，以及建設(shè)部門轉(zhuǎn)來(lái)在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的不計(jì)入交付使用財(cái)產(chǎn)價(jià)值的轉(zhuǎn)來(lái)在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的不計(jì)入交付使用財(cái)產(chǎn)價(jià)值的生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)、樣品樣機(jī)購(gòu)置生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)、樣品樣機(jī)購(gòu)置“大修理大修理”條。條。這這個(gè)概念跟待攤費(fèi)用其實(shí)相當(dāng)接近，區(qū)別在于期限問(wèn)個(gè)概念跟待攤費(fèi)用其實(shí)相當(dāng)接近，區(qū)別在于期限

15、問(wèn)題。待攤費(fèi)用是指不超過(guò)一年但大于一個(gè)月這期間題。待攤費(fèi)用是指不超過(guò)一年但大于一個(gè)月這期間分?jǐn)偟馁M(fèi)用。超過(guò)一年分?jǐn)偟馁M(fèi)用就是遞延資產(chǎn)。分?jǐn)偟馁M(fèi)用。超過(guò)一年分?jǐn)偟馁M(fèi)用就是遞延資產(chǎn)。遞延資產(chǎn)實(shí)質(zhì)是已經(jīng)付的費(fèi)用，花了費(fèi)用當(dāng)然應(yīng)該遞延資產(chǎn)實(shí)質(zhì)是已經(jīng)付的費(fèi)用，花了費(fèi)用當(dāng)然應(yīng)該取得資產(chǎn)，遞延資產(chǎn)就是這個(gè)意義上的資產(chǎn)，它沒(méi)取得資產(chǎn)，遞延資產(chǎn)就是這個(gè)意義上的資產(chǎn)，它沒(méi)有實(shí)體。有實(shí)體。攤銷就是本月發(fā)生攤銷就是本月發(fā)生,應(yīng)由本月和以后各月產(chǎn)應(yīng)由本月和以后各月產(chǎn)品成本共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用品成本共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用.攤銷費(fèi)用的攤銷期限最長(zhǎng)為攤銷費(fèi)用的攤銷期限最長(zhǎng)為一年一年.如果超過(guò)一年如果超過(guò)一年,應(yīng)作為長(zhǎng)期待的攤費(fèi)用核算應(yīng)作為

16、長(zhǎng)期待的攤費(fèi)用核算. (三三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理 物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。 (四四)物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)

17、的管理 物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。收益環(huán)節(jié)的所得稅等。 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤煤)氣費(fèi)、氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)”稅稅目中的目中的“代理代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。（注意：這理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。（注意：這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)是一個(gè)考點(diǎn)）個(gè)問(wèn)題可能會(huì)是一個(gè)考點(diǎn)） 三、物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)三、

18、物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn) (一一)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成 物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。 (二二)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額；再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額； 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其

19、他其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額； 補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。和其他補(bǔ)貼。 注意：要掌握利潤(rùn)的計(jì)算方法和公式。注意：要掌握利潤(rùn)的計(jì)算方法和公式。第二節(jié)第二節(jié)物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理 一、物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理概述（熟悉）一、物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理概述（熟悉） 物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)

20、費(fèi)為主要對(duì)理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。它象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。它的基本職能是通過(guò)一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管的基本職能是通過(guò)一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)管理項(xiàng)目管理服務(wù)活動(dòng)而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)記理項(xiàng)目管理服務(wù)活動(dòng)而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)記錄、分類和匯總，定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專用的服務(wù)費(fèi)用收錄、分類和匯總，定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專用的服務(wù)費(fèi)用收支報(bào)表。它要求物業(yè)管理項(xiàng)目單位定期向其所屬的上級(jí)財(cái)務(wù)主管支報(bào)表。它要求物業(yè)管理項(xiàng)目單位

21、定期向其所屬的上級(jí)財(cái)務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報(bào)告物業(yè)管理項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)變動(dòng)部門和全體業(yè)主分別報(bào)告物業(yè)管理項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況、經(jīng)營(yíng)成果信息和服務(wù)費(fèi)用收支情況。狀況、經(jīng)營(yíng)成果信息和服務(wù)費(fèi)用收支情況。 物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開(kāi)支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開(kāi)支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)格管制，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為已有，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大

22、會(huì)及其機(jī)據(jù)為已有，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)構(gòu)(如業(yè)主委員會(huì)等如業(yè)主委員會(huì)等)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作。因此，物業(yè)管理又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作。因此，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性。素不同的特性。 二、物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類型二、物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類

23、型 物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財(cái)務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管財(cái)務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，主要分為獨(dú)立核算與非獨(dú)立核算兩種形理的現(xiàn)狀來(lái)看，主要分為獨(dú)立核算與非獨(dú)立核算兩種形式。式。 (一一)獨(dú)立核算獨(dú)立核算 這一形態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)構(gòu)設(shè)置這一形態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，物業(yè)管理企上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制。業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制。 (二二)非獨(dú)立核算

24、非獨(dú)立核算 實(shí)施非獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項(xiàng)目管理單位的會(huì)實(shí)施非獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項(xiàng)目管理單位的會(huì)計(jì)核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，各計(jì)核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，各項(xiàng)目管理單位只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接項(xiàng)目管理單位只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出。支出。第三節(jié)第三節(jié)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制費(fèi)的測(cè)算編制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)

25、生和秩序，維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照目前國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與調(diào)節(jié)價(jià)。按照目前國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 (一一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取

26、酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的并在

27、物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入停車場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。等。 酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符

28、的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 (二二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指

29、由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。

30、務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。 以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)

31、主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。 (三三)酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征（了解）酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征（了解） 1會(huì)

32、計(jì)主體會(huì)計(jì)主體 在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。 2.收入收入 采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企

33、業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 3成本費(fèi)用成本費(fèi)用 (1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。 (2)人工成本占總成本的比例較高。人工成本占總成本的比例較高。 (3)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。 二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素 (1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

34、(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。 (3)物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。 (4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正物業(yè)管理的運(yùn)作

35、應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。 三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出支出)構(gòu)成（掌握）構(gòu)成（掌握） 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；利費(fèi)等； (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；用； (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)

36、用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； (4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； (5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (6)辦公費(fèi)用；辦公費(fèi)用； (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù) (1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位時(shí)單位時(shí)間費(fèi)率形式間費(fèi)率形式)和可收費(fèi)的管理面積。和可收費(fèi)的管理面積。 (2)支出

37、的編制依據(jù)包括：支出的編制依據(jù)包括： 1)管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。 2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找酝磕陮?shí)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找?/p>

38、往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法（熟悉）五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法（熟悉）(一一)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是全面，一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí)；二是全面，不要漏項(xiàng)；三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。不要漏項(xiàng)；三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。(二二)收集原始數(shù)據(jù)收集原始數(shù)據(jù)服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的

39、收集就至關(guān)重要。如在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折查，其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測(cè)算基礎(chǔ)。依據(jù)作為測(cè)算基礎(chǔ)。(三三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出(成本成本)項(xiàng)目

40、和內(nèi)容進(jìn)行分解，然項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)后由各部門或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)備運(yùn)行

41、維護(hù)費(fèi)”。各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本成本)總額，加上物業(yè)管理總額，加上物業(yè)管理酬金酬金(酬金制酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)(包干制包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。案例案例)某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)萬(wàn)m2，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下：，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下：(1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等各類管理服務(wù)

42、人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等50萬(wàn)元萬(wàn)元(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)20萬(wàn)元萬(wàn)元(3)清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)15萬(wàn)元萬(wàn)元(4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元萬(wàn)元(5)公共秩序維護(hù)費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元萬(wàn)元(6)辦公費(fèi)辦公費(fèi)5萬(wàn)元萬(wàn)元(7)固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊2萬(wàn)元萬(wàn)元(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2萬(wàn)元萬(wàn)元(9)業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)6萬(wàn)元萬(wàn)元合計(jì)合計(jì)120萬(wàn)元萬(wàn)元若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管

43、理酬金比例為10，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元萬(wàn)元(1+10)10萬(wàn)萬(wàn)m212月月1.1元元m2月月若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：(120萬(wàn)元萬(wàn)元+12萬(wàn)元萬(wàn)元)10萬(wàn)萬(wàn)m212月月1.1元元m2月月在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包

44、括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。第四節(jié)第四節(jié)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金 一、專項(xiàng)維修資金的概念與來(lái)源（熟悉）一、專項(xiàng)維修資金的概念與來(lái)源（熟悉） 專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金屬共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)

45、主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。專項(xiàng)維修業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。專項(xiàng)維修資金的來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。資金的來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。 (一一)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用 按照建設(shè)部、財(cái)政部按照建設(shè)部、財(cái)政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法辦法(建住房建住房1998213號(hào)號(hào))的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款23%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住公房時(shí)，售房單位按照一

46、定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款的，高層住宅不低于售房款的30，該部，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。(注意這句話注意這句話) (二二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用 物業(yè)服務(wù)費(fèi)在運(yùn)行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出物業(yè)服務(wù)費(fèi)在運(yùn)行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)維修資金。會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)維修資金。 (三三)業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用

47、業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用 根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。的資金。 (四四)業(yè)主共有物業(yè)的收益業(yè)主共有物業(yè)的收益 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可將以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可將收入的一部分納入專項(xiàng)維修資金。收入的一部分納入專項(xiàng)維修資金。 (五五)社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用 由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況撥付的費(fèi)用。由社會(huì)各界

48、捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況撥付的費(fèi)用。 二、專項(xiàng)維修資金的管理（熟悉）二、專項(xiàng)維修資金的管理（熟悉） 專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。由于其所有權(quán)業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。由于其所有權(quán)及使用的特殊性，房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及及使用的特殊性，房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，專款專用。為了保證專項(xiàng)維專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀

49、行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩榱吮ＷC專項(xiàng)維修資金的安全，在維修資金出現(xiàn)閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者修資金的安全，在維修資金出現(xiàn)閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作它用。在業(yè)主大會(huì)用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作它用。在業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥，業(yè)主大會(huì)成立用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥，業(yè)主大會(huì)成立后維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大后維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審

50、定后買施。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí)，代管的維修資金賬會(huì)審定后買施。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí)，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不和業(yè)主委員會(huì)備案。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。因房屋拆遷或者其他原因造成予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬

51、面余額按業(yè)主住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。 注意：注意：1、適用范圍、適用范圍2、?？顚Ｓ?、?？顚Ｓ?、誰(shuí)有權(quán)使用、誰(shuí)有權(quán)使用4、用完怎么、用完怎么辦辦5、房子滅失后怎么辦、房子滅失后怎么辦第十四章第十四章物業(yè)管理檔案管理物業(yè)管理檔案管理 第一節(jié)第一節(jié)物業(yè)管理檔案的概念與分類物業(yè)管理檔案的概念與分類 第二節(jié)第二節(jié)物業(yè)管理檔案的收集與整理物業(yè)管理檔案的收集與整理 第三節(jié)第三節(jié)物業(yè)管理檔案的利用與保存物業(yè)管理檔案的利用與保存 第四節(jié)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的信用檔案物業(yè)管理企業(yè)的信用檔案第十四章第十四章物業(yè)管理檔案管理物業(yè)管理檔案

52、管理 齊全完整、檢索便捷的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，是物齊全完整、檢索便捷的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，是物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，是做好物業(yè)管理服業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，是做好物業(yè)管理服務(wù)工作的一個(gè)必要條件，也是物業(yè)管理企業(yè)的一務(wù)工作的一個(gè)必要條件，也是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)基本功。物業(yè)管理檔案管理包括物業(yè)管理檔案項(xiàng)基本功。物業(yè)管理檔案管理包括物業(yè)管理檔案的概念、分類、收集整理和保管利用等內(nèi)容。的概念、分類、收集整理和保管利用等內(nèi)容。第一節(jié)第一節(jié)物業(yè)管理檔案的概念與分類物業(yè)管理檔案的概念與分類 一、檔案的定義一、檔案的定義 檔案是歷史的原始記錄。此定義包括兩層涵義：一是經(jīng)檔案是歷史的原始記錄。此定義包括兩層涵

53、義：一是經(jīng)過(guò)歸檔保存的原始記錄及其載體；二是該原始記錄的信過(guò)歸檔保存的原始記錄及其載體；二是該原始記錄的信息內(nèi)容。如施工圖紙，在工程竣工驗(yàn)收之前，它是正在息內(nèi)容。如施工圖紙，在工程竣工驗(yàn)收之前，它是正在使用的文件，既非原始記錄，也非檔案；在工程竣工驗(yàn)使用的文件，既非原始記錄，也非檔案；在工程竣工驗(yàn)收后，經(jīng)過(guò)歸檔保存后的施工圖紙，以及所記載的設(shè)計(jì)收后，經(jīng)過(guò)歸檔保存后的施工圖紙，以及所記載的設(shè)計(jì)內(nèi)容就是該項(xiàng)目的歷史原始記錄，即檔案。內(nèi)容就是該項(xiàng)目的歷史原始記錄，即檔案。 二、物業(yè)管理檔案的內(nèi)容二、物業(yè)管理檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗(yàn)物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權(quán)屬資料

54、、技術(shù)資料和驗(yàn)收文件，業(yè)主收文件，業(yè)主(或物業(yè)使用人或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案資料、個(gè)人資的權(quán)屬檔案資料、個(gè)人資料，物業(yè)運(yùn)行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄料，物業(yè)運(yùn)行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)管理公司行政管理以及物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。和物業(yè)管理公司行政管理以及物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。 三、物業(yè)管理檔案的分類方法（了解）三、物業(yè)管理檔案的分類方法（了解） 物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個(gè)方面的歷物業(yè)管理檔案是直接記載物業(yè)及物業(yè)管理各個(gè)方面的歷史記錄。物業(yè)管理常用的檔案分類方法有以下幾種。史記錄。物業(yè)管理常用的檔案分類方法有以下幾種。 (一一)年度分類法年度分類法 年

55、度分類法：根據(jù)形成和處理文件的年度，將全宗內(nèi)檔案分成各個(gè)類年度分類法：根據(jù)形成和處理文件的年度，將全宗內(nèi)檔案分成各個(gè)類別。別。 特點(diǎn)：按年度分類符合檔案按年度形成的特點(diǎn)和規(guī)律，能夠保持檔案特點(diǎn)：按年度分類符合檔案按年度形成的特點(diǎn)和規(guī)律，能夠保持檔案在形成時(shí)間方面的聯(lián)系，可以反映出立檔單位每年工作的特點(diǎn)和逐年在形成時(shí)間方面的聯(lián)系，可以反映出立檔單位每年工作的特點(diǎn)和逐年發(fā)展的變化情況，便于按年度查閱和利用檔案。發(fā)展的變化情況，便于按年度查閱和利用檔案。 (二二)組織機(jī)構(gòu)分類法組織機(jī)構(gòu)分類法 組織機(jī)構(gòu)分類法：按照立檔單位的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，把全宗內(nèi)的檔案分組織機(jī)構(gòu)分類法：按照立檔單位的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，把全

56、宗內(nèi)的檔案分成各個(gè)類別。成各個(gè)類別。 特點(diǎn)：能保持全宗內(nèi)文件在來(lái)源方面的聯(lián)系，客觀反映各組織機(jī)構(gòu)工特點(diǎn)：能保持全宗內(nèi)文件在來(lái)源方面的聯(lián)系，客觀反映各組織機(jī)構(gòu)工作活動(dòng)的歷史面貌，便于按一定專業(yè)查閱檔案。作活動(dòng)的歷史面貌，便于按一定專業(yè)查閱檔案。 (三三)事件分類法事件分類法 事件分類法：按照全宗內(nèi)檔案反映的事件進(jìn)行分類，又稱為事由分類事件分類法：按照全宗內(nèi)檔案反映的事件進(jìn)行分類，又稱為事由分類法或問(wèn)題分類法。法或問(wèn)題分類法。 特點(diǎn)：能較好地保持文件在內(nèi)容方面的聯(lián)系，使內(nèi)容相同或相近的文特點(diǎn)：能較好地保持文件在內(nèi)容方面的聯(lián)系，使內(nèi)容相同或相近的文件集中在一起，既能較突出地反映立檔單位主要工作活動(dòng)的

57、面貌，又件集中在一起，既能較突出地反映立檔單位主要工作活動(dòng)的面貌，又便于按專業(yè)系統(tǒng)全面地查閱利用檔案。便于按專業(yè)系統(tǒng)全面地查閱利用檔案。 物業(yè)管理企業(yè)檔案的分類應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的情況和檔案管理的要求，物業(yè)管理企業(yè)檔案的分類應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的情況和檔案管理的要求，采用相應(yīng)的分類方法。采用相應(yīng)的分類方法。 四、物業(yè)管理檔案存放四、物業(yè)管理檔案存放 為了方便檢索利用，歸檔整理后的案卷需要按分類方法進(jìn)行分類存為了方便檢索利用，歸檔整理后的案卷需要按分類方法進(jìn)行分類存放。首先，檔案應(yīng)當(dāng)有專門的檔案室，檔案室的大小應(yīng)由未來(lái)檔案放。首先，檔案應(yīng)當(dāng)有專門的檔案室，檔案室的大小應(yīng)由未來(lái)檔案的可能數(shù)量和一定的余量來(lái)確

58、定。其次，要選擇文件架和文件柜，的可能數(shù)量和一定的余量來(lái)確定。其次，要選擇文件架和文件柜，物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身需要和經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行選擇，一般檔案量物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身需要和經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行選擇，一般檔案量不大的小型物業(yè)管理公司可以考慮采用小型文件架或文件柜來(lái)存放不大的小型物業(yè)管理公司可以考慮采用小型文件架或文件柜來(lái)存放案卷，管理面積較大的物業(yè)公司應(yīng)考慮采用更大的檔案室并采用文案卷，管理面積較大的物業(yè)公司應(yīng)考慮采用更大的檔案室并采用文件架存放案卷。件架存放案卷。 確定了案卷存放的工具和分類方法之后，就可以根據(jù)分類方法對(duì)存確定了案卷存放的工具和分類方法之后，就可以根據(jù)分類方法對(duì)存放工具進(jìn)行編目，

59、即明確哪個(gè)文件架或文件柜將存放哪一類檔案并放工具進(jìn)行編目，即明確哪個(gè)文件架或文件柜將存放哪一類檔案并作出明顯的標(biāo)記，以便于存放和檢索取用。作出明顯的標(biāo)記，以便于存放和檢索取用。 (1)物業(yè)承接查驗(yàn)期收集整理的檔案是物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，這類檔案物業(yè)承接查驗(yàn)期收集整理的檔案是物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，這類檔案比較重要，一般須長(zhǎng)期存放。而且這類檔案隨時(shí)間推移而增減的情比較重要，一般須長(zhǎng)期存放。而且這類檔案隨時(shí)間推移而增減的情況不多，這類檔案應(yīng)專架或?qū)９翊娣?。況不多，這類檔案應(yīng)專架或?qū)９翊娣拧?(2)物業(yè)入住期收集整理的檔案是客戶資料檔案，這類檔案存放期長(zhǎng)，物業(yè)入住期收集整理的檔案是客戶資料檔案，這類檔案存放期

60、長(zhǎng)，檢索頻度較高，隨時(shí)間推移會(huì)發(fā)生有限增加，因此這類檔案架或柜檢索頻度較高，隨時(shí)間推移會(huì)發(fā)生有限增加，因此這類檔案架或柜應(yīng)留有余量。應(yīng)留有余量。 (3)物業(yè)日常管理期收集整理的檔案種類繁多、情況復(fù)雜隨時(shí)間推移物業(yè)日常管理期收集整理的檔案種類繁多、情況復(fù)雜隨時(shí)間推移會(huì)不斷增加。一般存放期不長(zhǎng)，會(huì)有相當(dāng)多的案卷因存放到期而移會(huì)不斷增加。一般存放期不長(zhǎng)，會(huì)有相當(dāng)多的案卷因存放到期而移出或銷毀。出或銷毀。 檔案案卷在進(jìn)行上架排列時(shí)，物業(yè)管理檔案一般應(yīng)按檔案案卷所反檔案案卷在進(jìn)行上架排列時(shí)，物業(yè)管理檔案一般應(yīng)按檔案案卷所反映的事件專題、重要程度和時(shí)間序列的順序進(jìn)行排列，同時(shí)要對(duì)每映的事件專題、重要程度和