南京下關(guān)區(qū)麥森公館項(xiàng)目前期策劃及營銷報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：邊城房地產(chǎn)有限公司謹(jǐn)呈：邊城房地產(chǎn)有限公司2011.8南京下關(guān)區(qū)麥森公館項(xiàng)目前期策劃及營銷報(bào)告上大學(xué)了上大學(xué)了：學(xué)長們免費(fèi)，獨(dú)我們交費(fèi)。：學(xué)長們免費(fèi)，獨(dú)我們交費(fèi)。畢業(yè)了畢業(yè)了：學(xué)長們包分配，我們自行解決。：學(xué)長們包分配，我們自行解決。工作了工作了：用人單位要我輕收入、重經(jīng)驗(yàn)。：用人單位要我輕收入、重經(jīng)驗(yàn)。結(jié)婚了結(jié)婚了：好不容易買了一套房，卻收到了：好不容易買了一套房，卻收到了“安徽移動(dòng)歡迎您安徽移動(dòng)歡迎您”。結(jié)論：結(jié)論：8080后，杯具后，杯具8080后的后的囧境生活囧境生活當(dāng)今流行語當(dāng)今流行語：卡奴、房奴、孩奴、車奴都是在說我們：卡奴、房奴、孩奴、車奴都是在說我們8080后。后。808

2、0后的后的生活描述生活描述結(jié)論：結(jié)論：8080后的生活中缺乏后的生活中缺乏“大牌大牌”改變！改變！改變！改變！我們的目標(biāo)就是：要讓我們的目標(biāo)就是：要讓8080后生活時(shí)尚、品質(zhì)！后生活時(shí)尚、品質(zhì)！n我不要過海萍的“蝸居”生活，我不要買了房子然后只能頓頓煮泡面，我不要每擠車的時(shí)間比上班的還要長n我要可以有閑的時(shí)候看場(chǎng)電影，可以去星巴克坐坐，可以去馬爾代夫放松一下，可以擁有一兩個(gè)lv之類的包包，可以n生活，只要我想，都可以嘗試一下！原點(diǎn)：都市、時(shí)尚、原點(diǎn)：都市、時(shí)尚、just cool!just cool!20102010年年7 7月月3030日日邊城房地產(chǎn)經(jīng)過邊城房地產(chǎn)經(jīng)過1313輪輪競價(jià)競價(jià)以以

3、3.453.45億元億元拍得白云亭地塊拍得白云亭地塊樓面地價(jià)樓面地價(jià)60036003元元/ /平米平米白云亭地塊將會(huì)成為白云亭地塊將會(huì)成為獻(xiàn)給獻(xiàn)給80后的城市小公館后的城市小公館【壹壹】WHY大豪宅大豪宅VSVS小公館小公館滿城皆是滿城皆是“大豪宅大豪宅”唯我獨(dú)是唯我獨(dú)是“小公館小公館”為什么？為什么？為什么？為什么？為什么？為什么？ 2010年年4月月17日國務(wù)院出臺(tái)新日國務(wù)院出臺(tái)新“國十條國十條”，6月月4日，嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)日，嚴(yán)厲二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，國家連續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)新政，準(zhǔn)出臺(tái)，國家連續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)新政，市場(chǎng)成交縮減，市場(chǎng)低靡市場(chǎng)成交縮減，市場(chǎng)低靡不做政策的炮灰，瞄準(zhǔn)剛需不做政策的炮灰，瞄

4、準(zhǔn)剛需 理由一：政策背景理由一：政策背景主城、奧體已經(jīng)遍布豪宅，我們?cè)撊屵@杯羹嗎？主城、奧體已經(jīng)遍布豪宅，我們?cè)撊屵@杯羹嗎？理由二：市場(chǎng)背景理由二：市場(chǎng)背景且看江湖，哪些大佬在說話且看江湖，哪些大佬在說話 本案本案中海鳳凰熙岸2.3-3萬南京國際廣場(chǎng)3-3.6萬天正桃源3-3.5萬仁恒江灣城2.3萬萬融僑玫瑰紀(jì)2.5萬萬世茂外灘花園2.3萬萬皇冊(cè)晶華2萬萬城開御園3.3萬萬都市羲和3.5萬萬整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)南京主城已經(jīng)被高端公寓所占據(jù)，缺乏真正的貼近剛需的項(xiàng)南京主城已經(jīng)被高端公寓所占據(jù)，缺乏真正的貼近剛需的項(xiàng)目目l隨著銷售的加速，資金回籠加快，規(guī)模房企掀起了新一輪的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張，以華潤、保

5、利為代表的央企族進(jìn)駐南京，地王紀(jì)錄被不斷刷新，各區(qū)域樓面地價(jià)均創(chuàng)新高；l本案正值主城供應(yīng)放量的時(shí)期，且將面對(duì)眾多主城品牌、規(guī)模兼?zhèn)涞母叨隧?xiàng)目，需要應(yīng)避開競爭的鋒芒，以差異化突出自身的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)主城高端住宅物業(yè)將進(jìn)入白熱化競爭主城高端住宅物業(yè)將進(jìn)入白熱化競爭土地編號(hào)土地編號(hào)地塊位置地塊位置區(qū)屬區(qū)屬出讓出讓面積面積(m2)容積率容積率()成交時(shí)間成交時(shí)間樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/M2）摘牌單位摘牌單位NO.2010G20下關(guān)區(qū)白云亭路以南下關(guān)15123.83.82010.7.306003南京邊城房地產(chǎn)NO.2010G18棲霞區(qū)北苑西路棲霞53489.92.22010.6.1662

6、8中電熊貓置業(yè)NO.2010G13東至凱旋路；西至規(guī)劃綠地；北至仙林大道棲霞97396.21.22010.5.76032朗詩集團(tuán)NO.2010G08江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以南江寧22327.522010.4.136449銀城地產(chǎn)NO.2009G75雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)內(nèi)西南側(cè)雨花49219.21.12010.01.0815977 長發(fā)都市NO.2009G67馬群中山門大街以北棲霞66570.501地塊1.702地塊2.42009年12月17日10780 招商局地產(chǎn)NO.2009G51蒼山路以西地塊建鄴41295.52.32009年10月20日8212 金基通產(chǎn)NO.2009G46所街7號(hào)地塊建鄴81703.

7、73.42009年9月25日7992 華潤地產(chǎn)NO.2009G34金沙江東街以南，廬山路以東地塊建鄴95804.62.22009年9月8日7553 保利房地產(chǎn)NO.2009G45所街一、二、三組地塊建鄴20166.522009年9月25日7488 金基通產(chǎn)NO.2009G30江東北路88號(hào)地塊下關(guān)9275.71.62009年8月11日7142 蘇寧環(huán)球 NO.2009G20興隆大街以南（河西中部49號(hào)）建鄴35764.82.12009年7月17日7003 天正集團(tuán)NO.2009G52馬群大莊6號(hào)地塊棲霞214443.71.22009年10月20日6956 保利房地產(chǎn)世茂濱江新城世茂濱江新城鋒尚

8、國際公寓鋒尚國際公寓 天正桃源府天正桃源府 n下關(guān)區(qū)已經(jīng)形成濱江、邁皋橋、堯化門三大區(qū)域板塊；n濱江板塊正在成為高端住宅聚集區(qū)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)依托長江、小桃園，本區(qū)域正在成為高端居住區(qū)依托長江、小桃園，本區(qū)域正在成為高端居住區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目總建（總建（）容積容積率率已售已售（）待售（待售（）均價(jià)（均價(jià)（元/平米）主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品備注備注潤開華府33397.322.4799825399 19000三房二廳兩衛(wèi)121.82-126.27 下半年推出80-120平方米房源世茂外灘新城15000002.893850001110000 23000173-186 3房2廳2衛(wèi)，44.5%預(yù)計(jì)未來開盤2011-0

9、1 推出450套左右 價(jià)格未定天正桃源350001.4890002600026000328-5454房2廳4衛(wèi) 、15.9%255-516躍層 、15.9%未來一個(gè)月將推出02棟，價(jià)格未定大發(fā)凱宏雋府37778.91.3935000 2770 1900082-1102房2廳，39.69%110-1433房2廳，47.47%/閱江廣場(chǎng)24000 2.8 20000 4000 15000精裝修小戶型 37.91-83.96 /璞邸19348.9 2.0019348.9 未知78的兩房、約108和123的三房 133平方米，172多平方米，200多平方米的躍層預(yù)計(jì)8月下旬開盤 價(jià)格預(yù)計(jì)2萬以上/平方

10、米 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)本項(xiàng)目周邊未來住宅建面總計(jì)供應(yīng)量約本項(xiàng)目周邊未來住宅建面總計(jì)供應(yīng)量約119萬，而其中世貿(mào)萬，而其中世貿(mào)外灘新城就有外灘新城就有111萬，其余則都是小體量項(xiàng)目為主，且在售項(xiàng)目都以大戶萬，其余則都是小體量項(xiàng)目為主，且在售項(xiàng)目都以大戶型為主要供應(yīng)產(chǎn)品型為主要供應(yīng)產(chǎn)品土地編號(hào)土地編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱土地屬性土地屬性土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀容積率容積率()()總建面總建面( (萬萬) )成交價(jià)格成交價(jià)格( (萬元萬元) )樓面地價(jià)樓面地價(jià)( (元元/ /) )受讓方受讓方NO.2007G39匯杰長江國際二類居住施工階段2.830.971355004375（毛地）交通置業(yè)NO.2007G04下

11、關(guān)區(qū)黃家圩411號(hào)地塊住宅；辦公；商業(yè)全部開工1.443.9184004723.39上海華歐房產(chǎn) NO.2007G14建寧路市場(chǎng)地塊辦公；商業(yè)未開工 土地平整3.79.5295003105.26南京玉朗地產(chǎn) NO.2009G31紫金新河二村162項(xiàng)目二類居住用地未開發(fā)1.31.45100006891.58南京紫金NO.2007G116復(fù)地新都國際 住宅；商業(yè)未開工 土地平整1.69301750005825.22復(fù)地集團(tuán)NO.2010G20本項(xiàng)目商住混合用地未開發(fā)3.85.74345006003南京邊城注：表中所列為下關(guān)區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目，淡藍(lán)色底色的為本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目注：表中所列為下關(guān)區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目

12、，淡藍(lán)色底色的為本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)本項(xiàng)目周邊潛在項(xiàng)目拿地成本均較高，可以預(yù)計(jì)未來都將走豪本項(xiàng)目周邊潛在項(xiàng)目拿地成本均較高，可以預(yù)計(jì)未來都將走豪宅路線宅路線豪宅是占據(jù)優(yōu)越資源的房子，豪宅是占據(jù)優(yōu)越資源的房子，南京則是個(gè)不缺資源的城市南京則是個(gè)不缺資源的城市我們有這樣的資源嗎？我們有這樣的資源嗎？群雄逐鹿，想分一杯羹，難群雄逐鹿，想分一杯羹，難 理由二：市場(chǎng)背景理由二：市場(chǎng)背景我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脫穎而出嗎？我有什么？我拿什么和大佬拼？我能脫穎而出嗎？理由三：項(xiàng)目背景理由三：項(xiàng)目背景自我審視，看我有何法寶自我審視，看我有何法寶 傳統(tǒng)居住區(qū)，交通便捷、商業(yè)配套齊全傳統(tǒng)居住區(qū)，

13、交通便捷、商業(yè)配套齊全宗地宗地鄭鄭和和中中路路高高架架白云亭副食品中心白云亭副食品中心聯(lián)華超市聯(lián)華超市青蓮酒家青蓮酒家黃家云診所黃家云診所快捷酒店快捷酒店成熟成熟社區(qū)社區(qū)加分項(xiàng)加分項(xiàng)“”白云亭賓館白云亭賓館農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行距離大型超市直線距離距離大型超市直線距離在在1.5-21.5-2公里之間公里之間將會(huì)改造為公安將會(huì)改造為公安局并整體出新局并整體出新白云亭集團(tuán)將統(tǒng)一白云亭集團(tuán)將統(tǒng)一拆遷至江寧拆遷至江寧地塊周邊有一些沿街底商，業(yè)態(tài)以餐飲、小百貨、社區(qū)服務(wù)店為主，租金為3-4元/平方/天l長江成為南京城市發(fā)展新的主軸之一；城市不再是背江發(fā)展，而是面江發(fā)展；l南京從“秦淮河時(shí)代”走向“長江時(shí)代”，

14、實(shí)行“跨江發(fā)展”，下關(guān)由主城區(qū)的邊緣轉(zhuǎn)變?yōu)榇竽暇┑闹行膮^(qū)域之一區(qū)域政府政策的傾斜、良好的投資環(huán)境等規(guī)劃利區(qū)域政府政策的傾斜、良好的投資環(huán)境等規(guī)劃利好促進(jìn)了下關(guān)向大南京中心區(qū)域的轉(zhuǎn)變好促進(jìn)了下關(guān)向大南京中心區(qū)域的轉(zhuǎn)變n區(qū)政府開發(fā)的決心及整合社會(huì)一切相關(guān)資源；n省市區(qū)政府對(duì)區(qū)域定位的支持及政策的傾斜；n 市區(qū)政府基礎(chǔ)建設(shè)的投資及土地資源的整合；n良好的投資環(huán)境，優(yōu)惠的投資政策，進(jìn)行市場(chǎng)性招商。下關(guān)區(qū)規(guī)劃利好：規(guī)劃規(guī)劃利好利好加分項(xiàng)加分項(xiàng)“”區(qū)域高檔社區(qū)云集，區(qū)域高端住區(qū)氛圍濃厚區(qū)域高檔社區(qū)云集，區(qū)域高端住區(qū)氛圍濃厚世茂濱江新城鋒尚國際公寓 l本區(qū)域在售的高端本區(qū)域在售的高端項(xiàng)目眾多，主要依托項(xiàng)目眾

15、多，主要依托長江、小桃園等自然、長江、小桃園等自然、公園、生態(tài)景觀資源。公園、生態(tài)景觀資源。天正桃源府 匯杰長江國際 整體整體氛圍氛圍加分項(xiàng)加分項(xiàng)“”l區(qū)域形象破舊凌亂，老城改造正在啟動(dòng)，短期內(nèi)徹底改善可能較小區(qū)域形象破舊凌亂，老城改造正在啟動(dòng)，短期內(nèi)區(qū)區(qū)域形象破舊凌亂，老城改造正在啟動(dòng)，短期內(nèi)區(qū)域形象落后域形象落后區(qū)域區(qū)域抗性抗性減分項(xiàng)減分項(xiàng)“”l項(xiàng)目北側(cè)和東側(cè)有高壓線貫穿，影響項(xiàng)目居住舒適度，給地塊的整體規(guī)劃帶來難度。地塊內(nèi)部高壓線貫穿給地塊整體規(guī)劃帶來難度地塊內(nèi)部高壓線貫穿給地塊整體規(guī)劃帶來難度先天先天硬傷硬傷減分項(xiàng)減分項(xiàng)“”項(xiàng)目西側(cè)高架給項(xiàng)目帶來一定的噪音的不利影響項(xiàng)目西側(cè)高架給項(xiàng)目帶

16、來一定的噪音的不利影響環(huán)境環(huán)境不佳不佳減分項(xiàng)減分項(xiàng)“”主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積15240平米建筑面積57470.44平米容積率3.8建筑高度100米綠地率30%建筑密度35%建筑性質(zhì)住宅混合用地樓面地價(jià)6003元/平米出讓年限住宅70年，商業(yè)40年l 凈占地面積約1.524萬，占地規(guī)模較小。l 總體較為規(guī)整，內(nèi)部地形平坦。l 基地內(nèi)部土地已拆遷完畢，為凈地。小占地、高容積率項(xiàng)目，規(guī)劃產(chǎn)品可選擇性小小占地、高容積率項(xiàng)目，規(guī)劃產(chǎn)品可選擇性小指標(biāo)指標(biāo)受限受限減分項(xiàng)減分項(xiàng)“”加分項(xiàng)加分項(xiàng)“”減分項(xiàng)減分項(xiàng)“”本案本案區(qū)位抗性區(qū)位抗性區(qū)域形象落后先天硬傷先天硬傷地塊北側(cè)和東側(cè)的高壓

17、線環(huán)境不佳環(huán)境不佳地塊西側(cè)的高架噪音指標(biāo)受限指標(biāo)受限小占地，高容積率項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性南京主城核心區(qū)域、配套優(yōu)越、無絕對(duì)優(yōu)越資源、且南京主城核心區(qū)域、配套優(yōu)越、無絕對(duì)優(yōu)越資源、且有先天硬傷的小占地、高容積率項(xiàng)目有先天硬傷的小占地、高容積率項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)主城地段、交通便利、配套優(yōu)越規(guī)劃利好規(guī)劃利好區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高整體氛圍整體氛圍高端住區(qū)氛圍作為豪宅作為豪宅我不夠，沒有豪客們要的資源我不夠，沒有豪客們要的資源作為公寓作為公寓我傲視群雄，雖有些許弊端，但瑕不掩瑜我傲視群雄，雖有些許弊端，但瑕不掩瑜理由三：項(xiàng)目背景理由三：項(xiàng)目背景以己之長攻彼之短，資金的快速回現(xiàn)才是硬道理以己之長攻彼之短，資金的快速

18、回現(xiàn)才是硬道理大豪宅大豪宅VSVS小公館小公館小公館是我們不二的選擇小公館是我們不二的選擇小公館小公館8080后后遇見遇見白云亭項(xiàng)目白云亭項(xiàng)目WHAT【貳貳】我們的出發(fā)點(diǎn)我們的出發(fā)點(diǎn)Start80后想什么后想什么80后要什么后要什么80后喜歡什么后喜歡什么客群描述客群描述想要留在主城，但被房價(jià)壓得直不起腰的想要留在主城，但被房價(jià)壓得直不起腰的80后后畢業(yè)時(shí)畢業(yè)時(shí)對(duì)未來充滿對(duì)未來充滿憧憬憧憬工作時(shí)工作時(shí)全力以赴，全力以赴，為未來拼搏為未來拼搏買房時(shí)買房時(shí)充滿無奈與充滿無奈與沮喪沮喪他們他們有自己的圈子有自己的圈子有自己的生活有自己的生活有自己的夢(mèng)想有自己的夢(mèng)想他們他們尚處于為生活拼搏的階段尚處于

19、為生活拼搏的階段每天在忙碌中度過每天在忙碌中度過難得的閑暇也希望有格調(diào)的度過難得的閑暇也希望有格調(diào)的度過然而他們?nèi)欢麄冊(cè)诟邼q的房價(jià)中，無數(shù)次沮喪在高漲的房價(jià)中，無數(shù)次沮喪他們?yōu)榱四芰粼谥鞒沁€在努力掙扎他們?yōu)榱四芰粼谥鞒沁€在努力掙扎我們的首置、功能性首改客戶我們的首置、功能性首改客戶城市的明天城市的明天u他們與年輕漸行漸遠(yuǎn)，但有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力！思想前衛(wèi)，接受力強(qiáng)，對(duì)新鮮事物天生擁有強(qiáng)烈的敏銳感，渴望獨(dú)立，更渴望擁有自己小小的世界；u他們希望與城市毫無距離，能在都市和家中自有轉(zhuǎn)換；u房子不一定要大，但一定要有溫馨，夠特別；追求品位同時(shí)，更能有自己獨(dú)立的精神世界；u他們接受的是比較多元化的思想觀念，

20、在日常生活、休閑娛樂等方面更加新潮，他們非常在意生活的品質(zhì)，更讓自己享受到好的生活；客群特征客群特征Our Our CustomersCustomers他們懂得他們懂得生活是一種享受生活是一種享受城市是一種收藏城市是一種收藏家庭是一種財(cái)富家庭是一種財(cái)富你要什么，我給什么你要什么，我給什么這里給您留在主城的可能這里給您留在主城的可能市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位不僅僅給你幸福，還會(huì)給你更多不僅僅給你幸福，還會(huì)給你更多豪宅區(qū)的城市小公館豪宅區(qū)的城市小公館市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)豪宅云集，剛需被忽視n 豪宅云集；n 區(qū)域發(fā)展引來契機(jī)；n 功能性+低總價(jià)。目標(biāo)客群目標(biāo)客群經(jīng)濟(jì)型，首置為主，年輕群體：n 區(qū)域內(nèi)單身、即將結(jié)婚

21、、兩口之家、小三口之家；n 區(qū)域外單身、即將結(jié)婚、兩口之家。企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)親民之旅，立勢(shì)之作n從城郊到主城n從度假物業(yè)到主流物業(yè)外部環(huán)境導(dǎo)向外部環(huán)境導(dǎo)向內(nèi)部因素導(dǎo)向內(nèi)部因素導(dǎo)向基地資源基地資源先天資源條件處于劣勢(shì)：n 臨近高架；n 高壓線影響；n 高容積率；n 小占地；n 指標(biāo)受限；n 交通良好。重新定義評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重新定義評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)塑造新的價(jià)值體系塑造新的價(jià)值體系住宅定位住宅定位Mini Mall具備Shopping MallShopping Mall的一切功能，但均按比例縮小體驗(yàn)式的、情景化的、特色的關(guān)鍵詞內(nèi)涵出發(fā)點(diǎn)體驗(yàn)式的不僅僅滿足于購物，更注重于體驗(yàn)購物的感受，享受到購物所帶來的愉悅心情借

22、鑒shopping mall的做法情景化的購物場(chǎng)所與景觀的融合，加入大量的共享空間，使購物的過程成為一種享受特色化的商品、服務(wù)具有特色，使購物、餐飲和娛樂都成為一種目的性的消費(fèi)行為Mini Mall規(guī)模小，商品品類較少，因此商業(yè)吸附力不強(qiáng)，需要通過特色化經(jīng)營加以彌補(bǔ)。商業(yè)商業(yè)定位定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位與豪宅相鄰，獨(dú)享應(yīng)有盡有的小我空間與豪宅相鄰，獨(dú)享應(yīng)有盡有的小我空間隔壁的鄰居隔壁的鄰居是豪客，住是豪客，住大房子大社大房子大社區(qū)區(qū)我們給您的是我們給您的是應(yīng)有盡有的小我空間應(yīng)有盡有的小我空間而且而且還有您所需的朋友、時(shí)還有您所需的朋友、時(shí)尚、潮流、前沿尚、潮流、前沿這樣的房子這樣的房子主城比比皆是

23、主城比比皆是但是給少數(shù)人的但是給少數(shù)人的用足容積率，兩棟居用足容積率，兩棟居家小公館（南面家小公館（南面2424層層和北面和北面3131層高層），層高層），加之沿街底商，造就加之沿街底商，造就城市時(shí)尚生活氛圍城市時(shí)尚生活氛圍建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃該戶型標(biāo)準(zhǔn)層面積該戶型標(biāo)準(zhǔn)層面積850左右，可根據(jù)需要擴(kuò)大面寬左右，可根據(jù)需要擴(kuò)大面寬四室兩廳一衛(wèi)（四室兩廳一衛(wèi)（9696）兩室兩廳一衛(wèi)（兩室兩廳一衛(wèi)（7575）一室兩廳一衛(wèi)（一室兩廳一衛(wèi)（6464）四室兩廳一衛(wèi)（四室兩廳一衛(wèi)（9696）兩室兩廳一衛(wèi)（兩室兩廳一衛(wèi)（7575）四室兩廳一衛(wèi)（四室兩廳一衛(wèi)（9696）四室兩廳一衛(wèi)（四室兩廳一衛(wèi)（9696）兩室兩廳

24、一衛(wèi)（兩室兩廳一衛(wèi)（7575）兩室兩廳兩衛(wèi)（兩室兩廳兩衛(wèi)（9595）北樓戶型提示北樓戶型提示3+13+1室兩廳一廚一衛(wèi)（室兩廳一廚一衛(wèi)（9696）n超7米大開間客廳、餐廳；n全明居住空間；n百變空間，兩房到四房自由變換；n二人世界可擁有超舒適的臥室與獨(dú)立的書房；n三口之家不僅可以擁有主臥、兒童房，還有獨(dú)立書房；n三代同堂可以將陽臺(tái)封閉，形成各自獨(dú)立空間。北樓戶型提示北樓戶型提示兩室兩廳一廚一衛(wèi)（兩室兩廳一廚一衛(wèi)（7575）n敞亮客廳，超大開間，營造大三房的居住體驗(yàn)；n雙臥朝南，盡享陽光；n生活、工作雙陽臺(tái)，居住兼享受；n朝南大陽臺(tái)，空間功能百變，可打造成茶室、書房、嬰兒房等。北樓戶型提示北樓戶

25、型提示一室兩廳一廚一衛(wèi)（一室兩廳一廚一衛(wèi)（6464）n6米大開間客廳、餐廳，尺度開闊；n南北通透，全明廚衛(wèi)；n工作陽臺(tái)，可擺放洗衣機(jī)等；n朝南2.3米大進(jìn)深景觀陽臺(tái)，百變空間自由打造；n一房變兩房，自由變換。北樓戶型提示北樓戶型提示兩室兩廳一廚一衛(wèi)（兩室兩廳一廚一衛(wèi)（9595）n開闊的空間尺度，兩房朝南，更接近陽光美景；n南北通透，全明廚衛(wèi)；n兩房變?nèi)?，闊綽空間，互不干擾。北樓戶型提示北樓戶型提示南樓戶型提示南樓戶型提示緊湊型兩房三房，兩梯七戶，開間緊湊型兩房三房，兩梯七戶，開間39.35米，進(jìn)深米，進(jìn)深20.25米，米，南樓建議設(shè)置兩個(gè)單元該戶型（每單元戶型數(shù)可根據(jù)地形南樓建議設(shè)置兩個(gè)單元

26、該戶型（每單元戶型數(shù)可根據(jù)地形尺寸做增減）尺寸做增減）2.7X 3.2（8.64）4.3X 4.5（19.35）3X 2.7（8.1）3.6 X 3.3（12.96）備注：黃色部分為贈(zèng)送面積n空間實(shí)用緊湊，非同凡響n父母第一次來小住，頓然發(fā)覺小空間的大智慧n過道設(shè)計(jì)儲(chǔ)存空間，小空間大利用n客廳寬面開窗，第一縷晨曦照進(jìn)，南北交融的清風(fēng)就開始清新呼吸7474平米三房兩廳一衛(wèi)平米三房兩廳一衛(wèi)南樓戶型提示南樓戶型提示3.6 X 3.3（12.96）3X 2.7（8.1）3.3X 4.5（14.85）（5.6）備注：黃色部分為贈(zèng)送面積n主臥南向飄窗，百變室內(nèi)空間，一樣面積更多使用n客廳更寬敞，美味更獨(dú)特

27、n過道設(shè)計(jì)成儲(chǔ)存空間，小空間大利用n朋友第一次來家里做客，約4.5米大開間客廳有了用武之地6464平米兩房兩廳一衛(wèi)平米兩房兩廳一衛(wèi)南樓戶型提示南樓戶型提示3.6X 3.3（11.88）3.95（18.96）3.6X2.1（6.66）4.353X 2.9（8.7）3.3X 2.7（8.91）6.65備注：黃色部分為贈(zèng)送面積n功能齊全，南北通透n除了休息，臥室總能給你無限想象，主臥帶書房、獨(dú)衛(wèi)，沒有什么不可以n父母第一次來小住，小面積活出大空間n雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主衛(wèi)干濕分離，使用便捷n雙臥朝南，人人都在晨光撫摸下夢(mèng)醒104104平米三房兩廳兩衛(wèi)平米三房兩廳兩衛(wèi)南樓戶型提示南樓戶型提示住宅戶型配比住宅戶型

28、配比n 物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層高層n 主力戶型：主力戶型：小兩房、小三房、小兩房、小三房、3+13+1房房n 公寓面積：公寓面積：約約5.35.3萬平米萬平米戶型戶型面積（）面積（）比例比例1 1房房55-6555-655%5%5%5%2 2房房60-8060-8036%36%36%36%3 3房房70-8070-8015%15%40%40%90-9590-9510%10%95-10595-10515%15%3+13+1房房95-10095-10019%19%19%19%合計(jì)合計(jì)/ /100%100%100%100%樓棟樓棟戶型戶型面積（）面積（）比例比例北樓北樓（1 1單元單元3131層）

29、層）1 1房房55-6555-655%5%2 2房房65-8065-8014%14%3 3房房90-9590-9510%10%3+13+1房房95-10095-10019%19%南樓南樓（2 2單元單元2424層）層）2 2房房60-7060-7022%22%3 3房房70-8070-8015%15%3 3房房95-10595-10515%15%合計(jì)合計(jì)/ /100%100%分樓棟戶配比分樓棟戶配比本項(xiàng)目整體戶配比本項(xiàng)目整體戶配比備注：此配比可根據(jù)具體規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整備注：此配比可根據(jù)具體規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整4.2米12米商鋪劃分：商鋪劃分：平層單鋪面積平層單鋪面積50-100平米，層高平米，層高

30、1層層4.8米，米，2層層3.6米米p為保證中高檔商業(yè)的經(jīng)營面積，同時(shí)降低投資門檻，便于后期銷售，單層商業(yè)鋪面面積控制在50-100之間；p采用框架結(jié)構(gòu)易于分割、組合，便于大單購買；p通常商業(yè)經(jīng)營面積的面寬進(jìn)深比以不小于1：2為宜p出于街區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)律考慮，商鋪不宜超過2層；p層高挑高，可利用面積贈(zèng)送增加附加值，層高1層4.8米，2層3.6米。-1F1F4.8米層高2F3.6米層高1F2F-1F為停車場(chǎng)以街鋪形式出現(xiàn)，盡量擴(kuò)大沿街面，約以街鋪形式出現(xiàn)，盡量擴(kuò)大沿街面，約0.4萬平米萬平米商業(yè)形式商業(yè)形式周邊項(xiàng)目商業(yè)以銷售為主，價(jià)格周邊項(xiàng)目商業(yè)以銷售為主，價(jià)格3.5-93.5-9萬萬/ /平方米

31、平方米.產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品魅力化不但有房子不但有房子還有生活還有生活品質(zhì)感、時(shí)尚感、便捷感品質(zhì)感、時(shí)尚感、便捷感建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格8080后沒錢，但不代表不追求品質(zhì)后沒錢，但不代表不追求品質(zhì)“我需要華麗的外衣我需要華麗的外衣”建議參考建議參考ART DECO ART DECO 風(fēng)格，時(shí)髦而挺拔的建筑風(fēng)格，蘊(yùn)含著厚實(shí)沉風(fēng)格，時(shí)髦而挺拔的建筑風(fēng)格，蘊(yùn)含著厚實(shí)沉穩(wěn)的特征。給予年輕人時(shí)尚生活的同時(shí)，并附有厚實(shí)沉穩(wěn)的特質(zhì)穩(wěn)的特征。給予年輕人時(shí)尚生活的同時(shí)，并附有厚實(shí)沉穩(wěn)的特質(zhì)景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃別小看別小看8080后，后，“我沒住過豪宅，我看過啊我沒住過豪宅，我看過啊”，大面，大面積集中景觀塑造震撼視野積集中景觀

32、塑造震撼視野中心景觀與中心景觀與東側(cè)大面積綠化形成集中景觀東側(cè)大面積綠化形成集中景觀景觀小品景觀小品沒有沒有9090后的個(gè)性，但有后的個(gè)性，但有8080后的回憶后的回憶各種風(fēng)格的雕塑、小品作為點(diǎn)綴各種風(fēng)格的雕塑、小品作為點(diǎn)綴讓人們放松的享受青春、讓人們放松的享受青春、享受生活享受生活建材運(yùn)用建材運(yùn)用這個(gè)世界的噪音太多，這個(gè)世界的噪音太多，8080后回到家不想再聽汽車聲后回到家不想再聽汽車聲利用高品質(zhì)隔音建材（如利用高品質(zhì)隔音建材（如“三層三層LOW-ELOW-E玻璃玻璃+ +惰性氣體惰性氣體”）LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過可見光而阻擋遠(yuǎn)紅外線(

33、人體所感受的熱即是遠(yuǎn)紅外線) 起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨(dú)特的鍍膜層隔絕紫外線輻射LOW-E鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用保溫板（美國歐文斯克寧）做隔熱處理世界頂級(jí)德國 SCHCO （旭格）斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層安防強(qiáng)調(diào)社區(qū)的多重保全服務(wù)安防強(qiáng)調(diào)社區(qū)的多重保全服務(wù) n社區(qū)保安社區(qū)保安2424小時(shí)監(jiān)控小時(shí)監(jiān)控n樓宇紅外線及電子監(jiān)控樓宇紅外線及電子監(jiān)控n彩色可視對(duì)講系統(tǒng)彩色可視對(duì)講系統(tǒng)n煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)n住戶緊急報(bào)警系統(tǒng)住戶緊急報(bào)警系統(tǒng)n停車監(jiān)控和管制系統(tǒng)停車監(jiān)控和管制系統(tǒng)n消防安全系統(tǒng)消防安全系統(tǒng)電話、

34、電視以及寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電話、電視以及寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) n數(shù)字電視系統(tǒng)數(shù)字電視系統(tǒng)n社區(qū)廣播及背景音樂系統(tǒng)等社區(qū)廣播及背景音樂系統(tǒng)等科技科技8080后絕對(duì)是這個(gè)世界走在科技最前沿的人，住的地方能沒有后絕對(duì)是這個(gè)世界走在科技最前沿的人，住的地方能沒有科技嗎？科技嗎？建筑內(nèi)部設(shè)置完善的安防及智能化系統(tǒng)建筑內(nèi)部設(shè)置完善的安防及智能化系統(tǒng)科技科技這是個(gè)網(wǎng)絡(luò)充斥的時(shí)代，這是個(gè)網(wǎng)絡(luò)充斥的時(shí)代，8080后是第一代網(wǎng)聊、網(wǎng)戀的人，后是第一代網(wǎng)聊、網(wǎng)戀的人，網(wǎng)絡(luò)必須無處不在網(wǎng)絡(luò)必須無處不在青年社區(qū)，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋青年社區(qū)，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋整個(gè)社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，在青年社區(qū)任整個(gè)社區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，在青年社區(qū)任何一個(gè)角落都可以實(shí)現(xiàn)

35、無線上網(wǎng)，社區(qū)何一個(gè)角落都可以實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)，社區(qū)科技含量提升?？萍己刻嵘?。社區(qū)配套社區(qū)配套8080后寧愿把睡覺的時(shí)間用來玩，但卻不愿意埋頭于家務(wù)，后寧愿把睡覺的時(shí)間用來玩，但卻不愿意埋頭于家務(wù)，家門口一定要能解決日常生活所需家門口一定要能解決日常生活所需休閑商業(yè)步行街休閑商業(yè)步行街社區(qū)超市社區(qū)超市餐飲、美食餐飲、美食咖啡吧、茶吧咖啡吧、茶吧黑莓書店黑莓書店造型、發(fā)藝造型、發(fā)藝HOW【叁叁】最遠(yuǎn)的距離不是海角或天邊，而是你在我身邊，而你卻不最遠(yuǎn)的距離不是海角或天邊，而是你在我身邊，而你卻不知道我愛你知道我愛你在茫茫人海里，讓你看到燈火闌珊處的我在茫茫人海里，讓你看到燈火闌珊處的我1 1、找準(zhǔn)項(xiàng)

36、目目標(biāo)客群是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵及必備條件。、找準(zhǔn)項(xiàng)目目標(biāo)客群是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵及必備條件。2 2、盡可能縮短銷售周期，現(xiàn)金為王。、盡可能縮短銷售周期，現(xiàn)金為王。3 3、采用、采用渠道營銷為主渠道營銷為主的策略，進(jìn)行的策略，進(jìn)行針對(duì)性的推廣。針對(duì)性的推廣。4 4、控制價(jià)格合理梯度，掌握價(jià)格話語權(quán)，快打快銷。、控制價(jià)格合理梯度，掌握價(jià)格話語權(quán)，快打快銷。營銷戰(zhàn)略原則營銷戰(zhàn)略原則都市戰(zhàn)略都市戰(zhàn)略媒體投放原則：媒體投放原則：大眾媒體主打形象大眾媒體主打形象小眾通路為主小眾通路為主媒體策略媒體策略都市戰(zhàn)略都市戰(zhàn)略區(qū)域媒體區(qū)域媒體戶外大牌：戶外大牌：建議在渡江廣場(chǎng)、鹽倉橋廣場(chǎng)、三叉河橋處選擇一塊戶外進(jìn)行發(fā)布。工

37、地圍墻：工地圍墻：建議使用戶外大牌+大字效果，制作費(fèi)用約200元/平米，本建議使用300*5的規(guī)格，整體制作費(fèi)用約為30萬。一切從客群一切從客群8080后出發(fā)，看看如何進(jìn)行針對(duì)性推廣后出發(fā)，看看如何進(jìn)行針對(duì)性推廣他們生活的這個(gè)城市里，生活配套基本全部依賴于超市，他們平時(shí)接觸最多的煤體是網(wǎng)絡(luò)，南京西祠、365、新浪是他們經(jīng)常上的網(wǎng)站，故超超市巡展、網(wǎng)絡(luò)論壇市巡展、網(wǎng)絡(luò)論壇炒做可考慮使用。通路媒體通路媒體一切從客群一切從客群8080后出發(fā)，看看如何進(jìn)行針對(duì)性推廣后出發(fā)，看看如何進(jìn)行針對(duì)性推廣他們剛從大學(xué)畢業(yè)不久，手機(jī)使用的套餐普遍還是保留了動(dòng)感地帶，他們上下班的交通工具也是以公交車、地鐵為主，故對(duì)

38、動(dòng)感地帶的短動(dòng)感地帶的短信群發(fā)、地鐵轎廂、地鐵巡信群發(fā)、地鐵轎廂、地鐵巡展東方衛(wèi)報(bào)的夾報(bào)展東方衛(wèi)報(bào)的夾報(bào)都可考慮使用。他們年輕、時(shí)尚，愛看新出的大片、新城市廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)都是他們愛去SHOPPING的地方，故對(duì)發(fā)行的電影片頭廣告、新城市電影片頭廣告、新城市廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)的定向推廣、廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)的定向推廣、都可以考慮使用。通路媒體通路媒體公寓競爭導(dǎo)向型價(jià)格評(píng)估表公寓競爭導(dǎo)向型價(jià)格評(píng)估表根據(jù)市場(chǎng)競爭比較法則，綜合以上的數(shù)據(jù)：本案公寓目前推算均價(jià)為根據(jù)市場(chǎng)競爭比較法則，綜合以上的數(shù)據(jù)：本案公寓目前推算均價(jià)為1829018290元元/ / 判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重潤開華府世茂外灘新城大發(fā)凱宏雋府?dāng)M合 比較 擬合

39、 比較 擬合 比較 程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)地理區(qū)位20%0.90.1810.20.90.18地塊自身?xiàng)l件20%10.20.50.10.90.18交通15%0.90.1351.10.1650.90.135配套15%0.90.1351.10.1650.90.135人文資源5%10.0510.04510.05景觀資源5%10.050.60.030.90.045容積率10%0.90.090.90.090.80.08建筑規(guī)模10%1.10.110.50.051.10.11總計(jì)100%0.950.8450.915折扣價(jià)格預(yù)估價(jià)格19000180501805023000194351943519000173

40、8517385銷售價(jià)格預(yù)判銷售價(jià)格預(yù)判競爭導(dǎo)向型預(yù)期銷售均競爭導(dǎo)向型預(yù)期銷售均價(jià)推導(dǎo)價(jià)推導(dǎo)價(jià)格策略價(jià)格策略住宅定價(jià)住宅定價(jià)地塊價(jià)值地塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值企劃價(jià)值企劃價(jià)值地塊價(jià)值是核心價(jià)值和基準(zhǔn)價(jià)值，決定了項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格。產(chǎn)品品質(zhì)是價(jià)值突破的關(guān)鍵，高品質(zhì)的產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)。優(yōu)秀的行銷企劃包裝能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目售價(jià)?；鶞?zhǔn)售價(jià)基準(zhǔn)售價(jià)溢價(jià)溢價(jià)3%3%左右左右溢價(jià)溢價(jià)3%3%左右左右綜合考慮溢價(jià)及上市時(shí)點(diǎn)，建議本項(xiàng)目住宅物業(yè)啟動(dòng)價(jià)格為：綜合考慮溢價(jià)及上市時(shí)點(diǎn)，建議本項(xiàng)目住宅物業(yè)啟動(dòng)價(jià)格為：2037020370元元/ / 上市時(shí)點(diǎn)上市時(shí)點(diǎn)根據(jù)江北一系列利好和國家調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響，以及市場(chǎng)本身的正

41、常增幅，估計(jì)溢價(jià)溢價(jià)溢價(jià)5%5%左右左右在基準(zhǔn)售價(jià)基礎(chǔ)上，綜合考慮本項(xiàng)目住宅價(jià)格在基準(zhǔn)售價(jià)基礎(chǔ)上，綜合考慮本項(xiàng)目住宅價(jià)格定位定位價(jià)格策略價(jià)格策略住宅定價(jià)住宅定價(jià)商業(yè)競爭導(dǎo)向型價(jià)格評(píng)估表商業(yè)競爭導(dǎo)向型價(jià)格評(píng)估表根據(jù)市場(chǎng)競爭比較法則：本案商業(yè)目前推算根據(jù)市場(chǎng)競爭比較法則：本案商業(yè)目前推算均價(jià)為均價(jià)為4495044950元元/ / 判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重世茂外灘國際桃清苑擬合 比較 擬合 比較 程度系數(shù)程度系數(shù)對(duì)外輻射度20%1.10.220.60.12人流聚集度20%1.20.240.50.1 進(jìn)入及昭示性20%1.20.240.50.1地理區(qū)位15%1.10.1650.60.09交通15%1.10.165

42、0.60.09配套10%10.10.60.06總計(jì)100%1.130.56折扣價(jià)格預(yù)估價(jià)格350003955039550898805033050330目前下關(guān)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格平均為目前下關(guān)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格平均為3434元元/ /平米平米天，按照天，按照6%6%的回報(bào)率計(jì)的回報(bào)率計(jì)算，售價(jià)為算，售價(jià)為2125221252元元/ / 項(xiàng)目項(xiàng)目租金價(jià)格（元租金價(jià)格（元/ /天天平米）平米）租賃情況租賃情況白云亭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊商鋪3-4出租率90%以上收益法價(jià)格評(píng)估表收益法價(jià)格評(píng)估表綜合考慮：本案商業(yè)目前推算均價(jià)為綜合考慮：本案商業(yè)目前推算均價(jià)為3310133101元元/ / 判別標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重本項(xiàng)目市場(chǎng)競爭法70%

43、4495022475市場(chǎng)收益法30%2125210626總計(jì)33101價(jià)格策略價(jià)格策略商業(yè)定價(jià)商業(yè)定價(jià)地塊價(jià)值地塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值企劃價(jià)值企劃價(jià)值地塊價(jià)值是核心價(jià)值和基準(zhǔn)價(jià)值，決定了項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格。產(chǎn)品品質(zhì)是價(jià)值突破的關(guān)鍵，高品質(zhì)的產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)。優(yōu)秀的行銷企劃包裝能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目售價(jià)?；鶞?zhǔn)售價(jià)基準(zhǔn)售價(jià)溢價(jià)溢價(jià)3%3%左右左右溢價(jià)溢價(jià)3%3%左右左右綜合考慮溢價(jià)及上市時(shí)點(diǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)價(jià)格為：綜合考慮溢價(jià)及上市時(shí)點(diǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)價(jià)格為：3617036170元元/ / 上市時(shí)點(diǎn)上市時(shí)點(diǎn)根據(jù)江北一系列利好和國家調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響，以及市場(chǎng)本身的正常增幅，估計(jì)溢價(jià)溢價(jià)

44、溢價(jià)3%3%左右左右在基準(zhǔn)售價(jià)基礎(chǔ)上，綜合考慮本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格在基準(zhǔn)售價(jià)基礎(chǔ)上，綜合考慮本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格定位定位價(jià)格策略價(jià)格策略商業(yè)定價(jià)商業(yè)定價(jià)形象導(dǎo)入期形象導(dǎo)入期產(chǎn)品導(dǎo)入期產(chǎn)品導(dǎo)入期開盤實(shí)銷期開盤實(shí)銷期推廣爆破期推廣爆破期9 91010111112121 12 23 34 4現(xiàn)場(chǎng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)售樓處開業(yè)開業(yè)9 91010111112121 12 23 34 4比例，比例，1 1：8 8比例，比例，1 1：1.51.58080分大賽分大賽彩妝沙龍彩妝沙龍?bào)H友聚樂部驢友聚樂部開盤實(shí)銷期開盤實(shí)銷期首次開盤首次開盤（2011.42011.4）畜水畜水二次開盤二次開盤（2011.92011.9）尾盤尾盤總計(jì)總

45、計(jì)根據(jù)住宅總建筑面積約為53000，項(xiàng)目總銷金額約為10.6億.企劃費(fèi)用提取總銷0.8%比例，一期總體企劃費(fèi)用為848848萬萬。建議使用劃分比例為6：4，即首次開盤前使用508萬，開盤后使用340萬。營銷費(fèi)用表營銷費(fèi)用表 形式形式預(yù)算（萬）預(yù)算（萬）1 1、媒介推廣、媒介推廣互聯(lián)網(wǎng)（互聯(lián)網(wǎng)（house365house365，西祠，搜房網(wǎng)），西祠，搜房網(wǎng)） 7070圍墻廣告圍墻廣告4040戶外大牌戶外大牌 120120咖啡館、健身房、茶社包裝咖啡館、健身房、茶社包裝1010短信短信 4040超市巡展超市巡展2020萬達(dá)廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)巡展萬達(dá)廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)巡展2525DMDM夾報(bào)夾報(bào)6060

46、電影片頭廣告電影片頭廣告5050寫字樓電梯框架寫字樓電梯框架4040報(bào)廣報(bào)廣8080總計(jì)總計(jì)455455營銷費(fèi)用表營銷費(fèi)用表2 2、推廣活動(dòng)費(fèi)、推廣活動(dòng)費(fèi)總計(jì)總計(jì)7070銷售活動(dòng)費(fèi)用（直投、派單） 10階段活動(dòng)費(fèi)用(主題活動(dòng)、推介會(huì)) 603.3.銷售資料及禮品銷售資料及禮品總計(jì)總計(jì)6565樓書、折頁等 40VI制作20模型 154.4.促銷費(fèi)用促銷費(fèi)用總計(jì)總計(jì)1010促銷禮品費(fèi)用 105.5.現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用總計(jì)總計(jì)6060看房車 15道旗費(fèi)用 10商業(yè)標(biāo)識(shí) 10售樓處標(biāo)識(shí) 10現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)釋義 10綠植鮮花費(fèi)用56 6、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用不可預(yù)計(jì)費(fèi)用5050約計(jì)830萬營銷費(fèi)用表

47、營銷費(fèi)用表l麥森，取MSN的中文諧音。l因項(xiàng)目客群偏年輕化，但又不同于QQ族，是極具時(shí)尚感并有國際范的一群人，公司白領(lǐng)，以MSN作案名很符合客群的定位，體現(xiàn)出客群既年輕又有品位的特質(zhì)。主推案名：主推案名：麥森公館麥森公館LogoLogo設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)從字面理解，“巢”有“小小的家”的含義，與項(xiàng)目小戶型、小公館的定位相符；諧音“新潮”，新鮮的、時(shí)尚的，符合項(xiàng)目年輕化客群的定位；同時(shí)諧音“心潮”，有“心潮澎湃、激昂、歡快”之意，體現(xiàn)出客群的喜悅之情；心巢，給靈魂一個(gè)棲息之所，給心一個(gè)溫暖的、安逸的家。輔推案名：輔推案名：心巢心巢輔推案名輔推案名1 1Logo Logo 及及VIVI延展延展l克拉（Ct）

48、，英文carat，是珠玉、鉆石等寶石的質(zhì)量單位。l鉆石又小而精，與我們項(xiàng)目“小戶型、精致”的特點(diǎn)相符，很好的體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)感以及客群的非凡品位。輔推案名：輔推案名：克拉公館克拉公館輔推案名輔推案名2 2LogoLogo設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)相信相信地段地段相信相信配套配套相信相信戶型戶型相信相信總價(jià)總價(jià)相信相信未來未來完結(jié)篇完結(jié)篇【肆肆】Partner 專業(yè)的營銷策劃是在對(duì)市場(chǎng)、對(duì)項(xiàng)目充專業(yè)的營銷策劃是在對(duì)市場(chǎng)、對(duì)項(xiàng)目充分理解后，分理解后，提出的解決方案，提出的解決方案，若非如此，所謂營銷就是一紙空談！若非如此，所謂營銷就是一紙空談！新景祥的新景祥的【專業(yè)操盤手專業(yè)操盤手】之路，之路，就是與我們的客戶，風(fēng)

49、雨同行，共計(jì)籌就是與我們的客戶，風(fēng)雨同行，共計(jì)籌謀的歷程。謀的歷程。南京南京國際廣場(chǎng)國際廣場(chǎng)南京全景玄武湖頂級(jí)豪宅南京全景玄武湖頂級(jí)豪宅n 發(fā)展商：發(fā)展商：南京國際集團(tuán)股份有限公司n 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鼓樓區(qū)中央路201號(hào) n 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約45萬平米南京知名爛尾樓轉(zhuǎn)型為全南京頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，目前南京單價(jià)、總價(jià)最高的項(xiàng)目。南京南京金鼎灣金鼎灣城市中心高端豪宅城市中心高端豪宅n 發(fā)展商：發(fā)展商：南京建鄴城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司 n 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：白下區(qū)鼎新路88號(hào)n 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約11.5萬平米原有國企改制，期望通過本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并奠定高端住宅開商的品牌形象，

50、探索品質(zhì)項(xiàng)目運(yùn)作模式，形成不可復(fù)制的連鎖發(fā)展之路；南京南京萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣江寧首席高檔國際公寓江寧首席高檔國際公寓n 發(fā)展商發(fā)展商：南京萬科置業(yè)有限公司n 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：清水亭東路以北，雙龍大道以東n 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約54萬平米江寧地王，打造江寧第一豪宅南京南京萬科金域緹香萬科金域緹香河西高檔住宅項(xiàng)目河西高檔住宅項(xiàng)目n 發(fā)展商：發(fā)展商：南京萬科置業(yè)有限公司n 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：建鄴區(qū)嵩山路139號(hào)n 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約12.8萬平米萬科在南京的第三個(gè)項(xiàng)目，河西新城核心高檔公寓社區(qū)南京南京金地自在城金地自在城衛(wèi)星城，超大規(guī)模高檔社區(qū)衛(wèi)星城，超大規(guī)模高檔社區(qū)n 發(fā)展商

51、：發(fā)展商：金地集團(tuán)南京有限公司n 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：雨花臺(tái)區(qū)板橋街道大方村n 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約100萬平米金地集團(tuán)最大一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，在板橋地區(qū)叫好又叫座的項(xiàng)目從從南京第一產(chǎn)權(quán)商鋪名店王朝名店王朝到到南京第一高樓新世紀(jì)廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)到到南京第一個(gè)Shopping Mall 新城市廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)到到南京江北第一大盤明發(fā)濱江新城明發(fā)濱江新城到到南京第一豪宅南京國際廣場(chǎng)南京國際廣場(chǎng)；南京新景祥潛心經(jīng)營十余年，成就了一個(gè)又一個(gè)地產(chǎn)傳奇，我們期待，在新景祥的地產(chǎn)名錄里，城市小公館我們期待，在新景祥的地產(chǎn)名錄里，城市小公館【麥森公館麥森公館】赫然在列。赫然在列。成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)暇┬戮跋槭堑谝?/p>

52、個(gè)操作河西項(xiàng)目的房地產(chǎn)代理商，在河西有南京新景祥是第一個(gè)操作河西項(xiàng)目的房地產(chǎn)代理商，在河西有著深厚的沉淀，積累了大量的客戶資源著深厚的沉淀，積累了大量的客戶資源n發(fā)展商：發(fā)展商：南京開元經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鼓樓區(qū)嫩江路20號(hào) n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約7萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城區(qū)一定景觀資源的中規(guī)模住宅n發(fā)展商：發(fā)展商：南京高力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鼓樓區(qū)清涼門大街168號(hào)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約3萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城區(qū)資源匱乏型普通住宅n發(fā)展商：發(fā)展商：南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司 n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鼓樓區(qū)草場(chǎng)門大街99號(hào)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目

53、規(guī)模：建面約28萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城區(qū)城市綜合體n發(fā)展商：發(fā)展商：南京萬科置業(yè)有限公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：建鄴區(qū)嵩山路139號(hào)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約12.8萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城區(qū)高端住宅n發(fā)展商：發(fā)展商：南京歐瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：建鄴區(qū)新安江街99號(hào),廬山路128號(hào) n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約7萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城地鐵酒店式公寓成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)暇┬戮跋橛胸S富的小戶型操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小戶型物業(yè)形態(tài)的南京新景祥有豐富的小戶型操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小戶型物業(yè)形態(tài)的操作和把握有大量的案例積累操作和把握有大量的案例積累n發(fā)展商：發(fā)展商：南京國際集團(tuán)股份有限公

54、司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鼓樓區(qū)中央路201號(hào) n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約45萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：南京全景玄武湖頂級(jí)豪宅 n發(fā)展商：發(fā)展商：南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：白下區(qū)大光路188號(hào) n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面2萬平方米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：主城區(qū)無資源的單體建筑n發(fā)展商：發(fā)展商：江蘇時(shí)代置業(yè)有限公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：玄武區(qū)進(jìn)香河33號(hào)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約2.5萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：主城小體量單體建筑n發(fā)展商：發(fā)展商：南京新城市商業(yè)置業(yè)有限公司 n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：鼓樓區(qū)草場(chǎng)門大街99號(hào)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約28萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城區(qū)

55、城市綜合體n發(fā)展商：發(fā)展商：南京歐瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：建鄴區(qū)新安江街99號(hào),廬山路128號(hào) n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：建面約7萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：新城地鐵酒店式公寓基于客戶價(jià)值及客戶滿意基礎(chǔ)上的精細(xì)化銷售服務(wù)體系基于客戶價(jià)值及客戶滿意基礎(chǔ)上的精細(xì)化銷售服務(wù)體系新景祥的銷售服務(wù)體系：新景祥的銷售服務(wù)體系：新景祥的營銷目標(biāo)：新景祥的營銷目標(biāo)：賣掉房子不是結(jié)果，客戶滿意才是結(jié)果賣掉房子不是結(jié)果，客戶滿意才是結(jié)果一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系【基于客戶價(jià)值及客戶滿意的精細(xì)化銷售管理體系基于客戶價(jià)值及客戶滿意的精細(xì)化銷售管理體系】三、客

56、戶滿意三、客戶滿意新景祥五星級(jí)的銷售服務(wù)體系新景祥五星級(jí)的銷售服務(wù)體系二、客戶價(jià)值二、客戶價(jià)值新景祥嚴(yán)格的內(nèi)外部質(zhì)量管理體系新景祥嚴(yán)格的內(nèi)外部質(zhì)量管理體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系項(xiàng)目階段項(xiàng)目階段市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究策略制定或調(diào)整策略制定或調(diào)整業(yè)務(wù)準(zhǔn)備業(yè)務(wù)準(zhǔn)備銷售管理銷售管理管理評(píng)估管理評(píng)估市場(chǎng)定位及市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展期物業(yè)發(fā)展期n宏觀市場(chǎng)調(diào)查n競爭項(xiàng)目調(diào)查n專業(yè)人士訪談n目標(biāo)客戶訪談n項(xiàng)目資料索取n首次溝通會(huì)議n項(xiàng)目市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展報(bào)告n了解市場(chǎng)、客戶和項(xiàng)目現(xiàn)狀n人員招聘n銷售組織架構(gòu)及崗位設(shè)置n銷售管理報(bào)表n明源管理系統(tǒng)n建立周、月報(bào)制度n月

57、度工作總結(jié)n年度工作總結(jié)n階段性工作測(cè)評(píng)n新景祥案場(chǎng)工作評(píng)估產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)/ /規(guī)劃落地期規(guī)劃落地期n市場(chǎng)總定位n建筑規(guī)劃n建筑風(fēng)格n建筑材料n戶型設(shè)計(jì)n景觀設(shè)計(jì)n配套設(shè)施n體驗(yàn)式營銷n合作單位n宏觀政策調(diào)整n區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)走勢(shì)n競爭項(xiàng)目動(dòng)態(tài)n五分鐘市場(chǎng)快訊n月度市場(chǎng)觀察n項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)及規(guī)劃落地n營銷總綱與執(zhí)行方案n制定費(fèi)用預(yù)算表n媒體通路購買n項(xiàng)目前期工作進(jìn)度表n營銷策略與廣告方案評(píng)審n推廣主基調(diào)、VI確定、銷售物料準(zhǔn)備n銷售人員薪酬體系n上崗前人員培訓(xùn)考核n提供新景祥現(xiàn)場(chǎng)管理工具n項(xiàng)目執(zhí)行手冊(cè)n銷售講義營銷包裝營銷包裝/ /銷售準(zhǔn)備期銷售準(zhǔn)備期n階段性推廣計(jì)劃n客戶接待分析n銷售物料到位n

58、形象包裝完成n項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、樣板區(qū)包裝n媒體開始推廣n人員上崗n強(qiáng)化培訓(xùn)n例會(huì)制度n工作日志制度營銷推廣營銷推廣/ /引導(dǎo)蓄水期引導(dǎo)蓄水期n認(rèn)籌方案制定n價(jià)格方案和價(jià)格表n開盤方案籌備n媒體強(qiáng)勢(shì)推廣n認(rèn)籌執(zhí)行n銷售流程的完善與優(yōu)化營銷推廣營銷推廣/ /認(rèn)購開盤期認(rèn)購開盤期n銷售盤點(diǎn)，策略調(diào)整n保持市場(chǎng)熱度n開盤現(xiàn)場(chǎng)和活動(dòng)準(zhǔn)備n銷控和價(jià)格策略調(diào)整n階段性工作總結(jié)營銷推廣營銷推廣/ /N N波銷售期波銷售期n媒體強(qiáng)勢(shì)推廣n推廣渠道拓展?fàn)I銷推廣營銷推廣/ /掃尾清盤期掃尾清盤期n發(fā)現(xiàn)問題，針對(duì)性制定解決方案n項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告n客戶關(guān)系維系n強(qiáng)化銷售說辭營銷推廣營銷推廣/ /結(jié)案期結(jié)案期n針對(duì)性產(chǎn)品分析并制定

59、相應(yīng)銷售措施u銷售管理工作前置，從源頭保證前后銜接順暢銷售管理工作前置，從源頭保證前后銜接順暢一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系銷售主管工作手冊(cè)一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系置業(yè)顧問工作手冊(cè)置業(yè)顧問工作手冊(cè)一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系客服專員工作手冊(cè)客服專員工作手冊(cè)一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程

60、體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的銷售流程體系新景祥精細(xì)化的銷售流程體系一、客戶價(jià)值一、客戶價(jià)值新景祥精細(xì)化的