員工培訓基礎知識

1、 員工培訓員工培訓 -基礎知識基礎知識 一、房地產(chǎn)專業(yè)詞匯解釋 二、房地產(chǎn)基礎知識 一、一、專業(yè)詞匯解釋 1）房地產(chǎn) : 主要是指土地，建筑物及其他地上定著物（定著物指地下管道，溝渠等），包括物質實體和依托于物質實體上的各種權益,又稱為不動產(chǎn). 所有權、占有權、支配權、使用權 一、一、專業(yè)詞匯解釋居住用地：70年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、工業(yè)、 綜合或者其他用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 土地使用權 : 對國有土地所使用的權利,主要指建筑內容,使用年限.土地管理法第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制”。 +=3）產(chǎn)權證 : 是房屋竣工驗收后,由房管部門發(fā)放對合法

2、擁有 房產(chǎn)的最主要證明材料. 包含房屋所有權和土地使用權 4）三通一平 : 水,電,路(通).場地平整 5）配套設施 : 主要是為業(yè)主方便提供各種設施. 包括公共服務設施、道路和公共綠地等的總稱 6）容積率：指一定地塊內總建筑面積與建筑用地 面積的比值。它是反映和衡量地塊開發(fā)強度的重要指標。 8）基底面積 : 建筑物整體在地面的正投影面積.250 250 250 250 25m10m基地面積基地面積1000100m60m單棟基底面積：25m*10m=250 總基底面積總基底面積= 250 *4=1000 9）建筑密度：總基地面積與占地面積之比。250 250 250 250 25m10m基地面

3、積基地面積1000100m60m總占地面積：6000 總基底面積：1000 建筑密度建筑密度= 1000 / 6000 =16.67% 9）期 房：是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房. 消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同 11）準現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 10）現(xiàn) 房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 1

4、2）均 價=是指將各套房屋的銷售價格相加之后的總數(shù)除以單位建筑面積的 總數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。13）定 金：是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。不得超出合同標的額的20% 開間4.9米進深13.4米 14）開 間：住宅設計中的住宅寬度，指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 15）進 深：指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度 16）生活陽臺：與廚房相連接的陽臺，可作為雜物間等。17）干濕分區(qū)：廁所廚房和客廳臥室的區(qū)域分隔（潔污分

5、區(qū)） 18）動靜分區(qū)：客廳廚房 等和臥室的區(qū)域分隔 19）綠化（地）率：綠化（地）面積/土地面積綠地率：是指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠 地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。不包括屋頂、曬臺的人工綠地和距建筑外墻1.5米及道路邊線1米以內的土地。（一般不低于30%） 地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地 面積。 比如 ：地下車庫、空中花園、化糞池等。綠化率：又稱“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。 20）得房率

6、=指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）/每戶建筑面積 一般多層得房率在80%以上，高層在60%70%。 中線凈高3m層高3.4m21）層高: 本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米（躍層中層高高于 2.2米即多算一層）。22）凈高: 本層樓地面至本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.23）中線: 指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣 24）承重墻: 指支撐著上部樓層重量的墻體.25）非承重墻: 指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結構沒什么大的影響.26）玄關：進門處與客廳，臥室相連接的地方 27）房型: 指幾房幾

7、廳幾衛(wèi)幾陽臺.（2室2廳2衛(wèi) 或 3室2廳2衛(wèi)） 躍躍 層層懸空全贈送懸空全贈送半贈送半贈送 錯 層 迅速套現(xiàn)，快速抽身國內知名房企嗅覺敏銳，紛紛降價套現(xiàn)，爭相快跑。調控決心強硬，保障房及限購限貸政策打壓市場，難以重現(xiàn)09年的復蘇景象。28）預置板: 指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚,衛(wèi)一定不能用.29）現(xiàn)澆板: 指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板.預置板:現(xiàn)澆板 二、房地產(chǎn)基本知識1、建筑物的分類2、建筑物的組成與構造 3、房屋面積的概念和組成 4、售房五證 5、兩書一證 6、土地的取得方式和使用年限 7、房地產(chǎn)的9

8、大特性 1、建筑物的分類： （1）按使用性質分 （2）按耐久等級分 （3）按高度分 （4）按建筑結構分 （5）按開發(fā)程度分 （1） 按使用性質分居住建筑住宅，宿舍公共建筑商場，酒店，電影院，體育館，醫(yī)院工業(yè)建筑廠房，倉庫農業(yè)建筑種子庫，飼養(yǎng)場 居住建筑宿舍住宅 公共建筑酒店商場 公共建筑電影院體育館 醫(yī)院 工業(yè)建筑廠房廠房廠房倉庫倉庫 農業(yè)建筑飼養(yǎng)場種子庫 （2）按耐久等級分：一級一級建建筑筑 重要建筑，耐久年限超過100年二級建筑二級建筑 一般性建筑，耐久年限為50-100年三級建三級建筑筑 次要建筑，耐久年限25-50年 臨時建筑，耐久年限小于15年四級建筑四級建筑 （3）按高度分：低層低

9、層1-3層層多層多層4-6層層中高層中高層7-9層層高層高層10層以上、高度超過層以上、高度超過100米的住宅、公共建筑米的住宅、公共建筑等為超高層建筑等為超高層建筑 低層（1-3） 例：別墅 多層（4-6） 例：花園洋房 高層（7-9） 超高層（10層以上，超過100米） （4）按建筑結構分：磚木結構：建筑主要承重構件是磚，木。磚混結構：豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平構件采用鋼筋混凝土樓板。 鋼筋混凝土結構：承重構件如梁，板，柱，墻，屋頂?shù)?，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。如高層或大跨度房屋建設。鋼結構建筑：主要承重構件均是鋼材制成。建造成本高，多用于大跨度建筑，如體育館，電影院，工業(yè)廠房等

10、。 （5）按開發(fā)程度分 完成手續(xù)審批，不具備三通，且有待拆遷的房屋。生 地 完成手續(xù)審批，具備三通，有待拆遷的房屋。毛 地 完善手續(xù)，具備三通一平，可直接用于建筑。熟 地在建工程現(xiàn) 房 地上建筑物尚未全部建成，還未達到交付使用條件。 地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 2、建筑物的組成與構造建筑物的組成： 一般是由豎向建筑構件，水平構件，及上下的樓梯等組成。此外還有臺階，陽臺，煙道，垃圾道，通風道，雨篷等。豎向構件：基礎，墻，柱等 水平構件：地面，樓面，梁，屋頂?shù)?建筑物的構造及用途承重承重分隔裝飾圍護出入通風采光承重分隔遮蓋保溫隔熱 基 礎墻體和柱門和窗

11、地面樓板和梁 樓樓 梯梯屋屋 頂頂出入出入 3、房屋面積的概念和組成（1）房屋使用面積：房屋內全部可供使用的空間面積，按 房屋的內墻面水平投影計算。（2）房屋套內面積：是指由房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三部分組成的面積。（3）房屋公攤面積：指某個產(chǎn)權人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。包括電梯井、樓梯間、過道、值班室等。（4）房屋建筑面積：指房屋套內面積加上公攤面積后的面積。 （5）各種房屋面積之間的關系： A.使用面積=套內建筑面積-墻體面積 B.建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積 C.建筑面積=使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積+公攤建 筑面積（6）常用面積計算規(guī)則：

12、A層高必須在2.2米以上； B未封陽臺均按投影面積的一半計算； C已封陽臺按實際投影面積計算 4、售房五證國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證售房五證售房五證 5、兩書一證住宅質量保證書竣工驗收備案證住宅使用說明書 住宅質量保證書 住宅使用說明書 竣工驗收備案證 6、土地的取得方式和使用年限（1）取得方式有：出讓、劃撥、轉讓。 A.出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議 B.劃撥：將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為（2）使用年限： A居住用地70年； B工業(yè)用地50年； C教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； D商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

13、 E綜合或其他用地50年 7、房地產(chǎn)的9大特性不可移動性獨一無二性壽命長久性供給有限性流動性差價值量大相互影響性流動性差保值增值性 房地產(chǎn)的9大特性（1）不可移動性:土地是不可移動的，建筑物扎根于土地之中，通常也是不可移動的。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房產(chǎn)只能就地開發(fā)。所以房地產(chǎn)不存在全國性市場，只有地區(qū)性市場。其供求狀況，價格水平和走勢都是都是當?shù)氐摹?房地產(chǎn)的9大特性（2）獨一無二性：房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨一無二性。沒有任何兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)價格的千差萬別是非常正常的。相同小區(qū)的相同樓層戶型上的價格都會相差甚遠。（3）壽命長久性：相對于土地而言的，土地會倍洪水

14、淹沒，荒漠化，但它在地球表面所表明的空間是永存的。其他物品最終都會損耗，但土地不會。但需要說明的是政府出讓方式取得的試用期是有限的。 房地產(chǎn)的9大特性（4）價值量大：一塊土地或一套房屋的價值，比一臺電視，一臺空調的價值要大的多。（5）流動性差：房地產(chǎn)由于價值量大，所以一旦要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買家。不太容易實現(xiàn)變現(xiàn)。（6）供給有限性：指土地的供給有限，地球表面的土地面積是個固定數(shù)值。所以土地總量不僅有限，而且不能再生。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的地方發(fā)展，比如郊區(qū)。而是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物高度。 房地產(chǎn)的9大特性（7）相互影響性：房地產(chǎn)的價值不但于本身的狀況有直接關系，還取決于周圍其他建筑的狀況。（8）易受限制性：由于房地產(chǎn)的相互影響性，