上海松江新橋賣(mài)新路商業(yè)項(xiàng)目招商定位方案頁(yè)P(yáng)PT教案

1、上海松江新橋賣(mài)新路商業(yè)項(xiàng)目招商定位上海松江新橋賣(mài)新路商業(yè)項(xiàng)目招商定位方案頁(yè)方案頁(yè)P(yáng)ART 1.PART 1.項(xiàng)目區(qū)位及商業(yè)環(huán)境分析1.1新橋鎮(zhèn)概況1.2商業(yè)環(huán)境概況PART 1 宏觀分析第1頁(yè)/共43頁(yè)新橋城鎮(zhèn)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況新橋鎮(zhèn)第2頁(yè)/共43頁(yè)新橋城鎮(zhèn)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第3頁(yè)/共43頁(yè)新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第4頁(yè)/共43頁(yè)新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第5頁(yè)/共43頁(yè)新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第6頁(yè)/共43頁(yè)新橋經(jīng)濟(jì)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第7頁(yè)/共43頁(yè)新橋區(qū)位交通PART 1新橋鎮(zhèn)概況第8頁(yè)/共43頁(yè)新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況結(jié)論：知

2、名品牌不多，大眾消費(fèi)為主，商業(yè)氛圍較濃但都是小型商家居多，不成規(guī)模。專業(yè)類市場(chǎng)較少利于本項(xiàng)目推廣。第9頁(yè)/共43頁(yè)新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況本案九新路賣(mài)新路新南路新北路新鎮(zhèn)路第10頁(yè)/共43頁(yè)新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況新南街商鋪位置與房型參差不齊，房東心態(tài)的不一致等因素導(dǎo)致租金價(jià)格比較混亂，故以上價(jià)格只是在主力街上的平均單價(jià)。 新橋鎮(zhèn)商鋪空置率：9%商鋪位置商鋪位置平均日租金平均日租金1F3-5元左右2F3F2-3元左右4F6F1-1.5元左右第11頁(yè)/共43頁(yè)新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第12頁(yè)/共43頁(yè)新橋商業(yè)概況PART 1新橋鎮(zhèn)概況第13頁(yè)/共43頁(yè)新橋商業(yè)概況P

3、ART 1新橋鎮(zhèn)概況第14頁(yè)/共43頁(yè)P(yáng)ART 2.PART 2.項(xiàng)目定位及招商策略2.1項(xiàng)目現(xiàn)狀分析2.2項(xiàng)目定位及招商策略2.3業(yè)態(tài)布局建議PART 2 項(xiàng)目定位及策略第15頁(yè)/共43頁(yè)項(xiàng)目分析基本概況PART 2項(xiàng)目概況第16頁(yè)/共43頁(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目現(xiàn)狀PART 2項(xiàng)目概況目前由于九新公路賣(mài)新路拓寬前夕，項(xiàng)目已經(jīng)有大半年的時(shí)間在外墻改造和相關(guān)物件加固工程，副樓正在腳手架，將導(dǎo)致承租戶的檔次及出價(jià)無(wú)法拉升。第17頁(yè)/共43頁(yè)項(xiàng)目案名*商業(yè)廣場(chǎng)以項(xiàng)目公司名字命名商業(yè)廣場(chǎng)，具有冠名推廣、提升企業(yè)知名度的作用。新橋賣(mài)新路項(xiàng)目服飾輕紡城突出服飾禮品城專業(yè)特點(diǎn)，直擊目標(biāo)消費(fèi)人群，有看點(diǎn)，有賣(mài)點(diǎn),錯(cuò)位

4、競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目案名PART 2項(xiàng)目定位第18頁(yè)/共43頁(yè)招商策略SWOT分析PART 2項(xiàng)目招商策略優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處新橋商業(yè)中心位置有成熟商圈的支撐依托較好的地理位置劣勢(shì)劣勢(shì)本項(xiàng)目賣(mài)新路有個(gè)大型變電站，影響項(xiàng)目商業(yè)昭示面無(wú)法提升整體形象。項(xiàng)目低區(qū)的主力租賃面積較少 影響整體收益機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)可以借助本項(xiàng)目為新橋最專業(yè)服飾商業(yè)項(xiàng)目的推廣適時(shí)增加項(xiàng)目知名度；醒目高檔的項(xiàng)目外立面和地理位置，形成區(qū)域亮點(diǎn)威脅威脅如商業(yè)業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營(yíng)方式選擇不慎，將對(duì)項(xiàng)目成功產(chǎn)生重大威脅；整體區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積總量大，商家生存挑戰(zhàn)；項(xiàng)目相對(duì)不成熟，認(rèn)可度尚待增強(qiáng)，存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)SWOT分析第19頁(yè)/共43頁(yè)招商策略招商

5、手段PART 2項(xiàng)目招商策略第20頁(yè)/共43頁(yè)招商策略招商策略重點(diǎn)PART 2項(xiàng)目招商策略第21頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議A棟8FB棟8F二層中間連廊第22頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議1F服飾輕紡禮品2F服飾輕紡禮品家居電器3-5F6-8F酒店（和對(duì)面九新廣場(chǎng)豪泰錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)）服飾輕紡禮品A棟B棟辦公咖啡餐飲娛樂(lè)會(huì)所第23頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議1F服飾輕紡禮品2F服飾輕紡禮品3F4-8F服飾輕紡禮品A棟B棟辦公咖啡餐飲娛樂(lè)會(huì)所第24頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議總結(jié)PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議

6、方案一：招商收益率高，但運(yùn)營(yíng)管理成本較高；方案二：招商收益率較低，但運(yùn)營(yíng)管理成本低。根據(jù)項(xiàng)目周邊周邊市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)群體特征以及根據(jù)項(xiàng)目周邊周邊市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)群體特征以及商家意見(jiàn)反饋，建議采用方案一。商家意見(jiàn)反饋，建議采用方案一。第25頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議以上單列業(yè)態(tài)本公司均有長(zhǎng)期儲(chǔ)備合作品牌客戶，但是針對(duì)本案所處具體區(qū)域及目前周遍商圈，客戶有一定抗性。在保證同等品質(zhì)客戶的前提下，本公司保留對(duì)同業(yè)態(tài)其他客戶的遴選及引進(jìn)，經(jīng)出租方同意作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第26頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議一樓業(yè)態(tài)布局租賃方式：租賃方式：20-50平米

7、平米建議租價(jià)：建議租價(jià)：3-3.5元元/平米平米/天天服飾輕紡禮品A棟B棟第27頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議一樓動(dòng)線布局主入口主入口A棟（15間商鋪）B棟（15間商鋪）主動(dòng)線自動(dòng)扶梯(上)自動(dòng)扶梯(下)消防樓梯注：注：1 1、人流主通道預(yù)留、人流主通道預(yù)留3.03.0米，副通道米，副通道2.62.6米米2 2、當(dāng)前消防電梯建議改為商鋪使用，將消防電梯移位、當(dāng)前消防電梯建議改為商鋪使用，將消防電梯移位3 3、圖示店鋪面積為使用面積。、圖示店鋪面積為使用面積。5米米7.5米米7.5米米5米米3.6米米13.7米米5米米10.4米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3

8、米米8.1米米7.3米米5.8米米7.8米米7.4米米7.8米米7.8米米7.3米米5米米7米米4.6米米10米米4.3米米5米米7.5米米7.5米米5米米3.6米米13.7米米5米米10.4米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3米米5.8米米7.8米米7.4米米7.8米米7.8米米7.3米米5米米7米米4.6米米10米米4.3米米9.8米米3米米3米米9.8米米3米米3米米8米米8米米7米米7米米第28頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議服飾輕紡禮品二樓業(yè)態(tài)布局租賃方式：租賃方式：30-50平米平米建議租價(jià)：建議租價(jià)：2.0-2.5元元/平米平米

9、/天天A棟B棟第29頁(yè)/共43頁(yè)主動(dòng)線A棟二層（15間商鋪）B棟（17間商鋪）自動(dòng)扶梯(上)自動(dòng)扶梯(下)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議二樓動(dòng)線布局注：注：1 1、人流主通道預(yù)留、人流主通道預(yù)留3.03.0米。米。2 2、當(dāng)前消防電梯建議改為商鋪使用，將消防電梯移位。、當(dāng)前消防電梯建議改為商鋪使用，將消防電梯移位。3 3、3 3、圖示店鋪面積為使用面積。、圖示店鋪面積為使用面積。5米米7.5米米7.5米米5米米3.6米米13.7米米5米米10.4米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3米米5.8米米7.8米米7.4米米7.8米米7.8米米7.3米米5米米7

10、米米8.2米米5.2米米6米米8.6米米6.8米米7 米米5米米7.5米米7.5米米5米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3米米8.1米米7.3米米5.8米米7.8米米7.4米米7.8米米7.8米米7.3米米5米米7米米8.2米米5.2米米6米米8.6米米6.8米米7 米米8.2米米5.9米米9.8米米9.8米米3米米3米米3米米3米米5米米7.3米米5米米7.6米米7.6米米5米米第30頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議三樓業(yè)態(tài)布局租賃方式：租賃方式：20-50平米平米建議租價(jià)：建議租價(jià)：1.8-2.0元元/平米平米/天天咖啡餐廳娛樂(lè)KTVA棟:965B棟: 96

11、5家居電器第31頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議娛樂(lè)、會(huì)所四五樓業(yè)態(tài)布局租賃方式：整層租賃方式：整層建議租價(jià)：建議租價(jià)：1.5-1.8元元/平米平米/天天A棟: 965B棟: 965家居電器第32頁(yè)/共43頁(yè)招商策略業(yè)態(tài)布局建議PART 2項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議酒店六八樓業(yè)態(tài)布局租賃方式：整層租賃方式：整層建議租價(jià)：建議租價(jià)：1.3-1.5元元/平米平米/天天辦公A棟： 965B棟： 965第33頁(yè)/共43頁(yè)招商策略租金建議PART 2項(xiàng)目租金建議總結(jié)：依據(jù)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)情況及本項(xiàng)目的定位方向預(yù)計(jì)項(xiàng)目執(zhí)行租賃均價(jià)建議：1.6元元/平米平米/天，天，整個(gè)項(xiàng)目約整個(gè)項(xiàng)目約1.7萬(wàn)平米，年租金收益萬(wàn)平米，年租金收益: 993萬(wàn)萬(wàn)第34頁(yè)/共43頁(yè)招商策略物業(yè)管理費(fèi)建議PART 2項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)行情，該項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)建議如下：方案方案物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方案一公共部分裝修，室內(nèi)毛坯6元/平米/月方案二公共部分裝修，室內(nèi)吊頂，配備中央空調(diào)12元/平米/月第35頁(yè)/共43頁(yè)P(yáng)ART 3.PART 3.項(xiàng)目招商合作要點(diǎn)3.1項(xiàng)目招商服務(wù)要點(diǎn)