美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)三種模式及典型案例深度解析

1、美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)三種模式及典型案例深度解析美國老年人的養(yǎng)老問題主要由政府和社會承擔(dān)，于 1981年就推行了家庭醫(yī)療補助和社區(qū)服務(wù)計劃。主要通過完善法律法規(guī)； 鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)； 實施老年保健計劃； 對老年群體制定普遍適用的優(yōu)惠政策；設(shè)立專門的老年人福利養(yǎng)老院、老人日間托護中心等政策措施保障養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。美國養(yǎng)老服務(wù)非常發(fā)達(dá)，養(yǎng)老社區(qū)(Retirement Community，有的譯作退休社區(qū) )在其中占有重要地位，美國養(yǎng)老社區(qū)可以追溯到殖民地時期的社會慈善機構(gòu)，1772年，費城教會根據(jù)約翰 凱斯利 (John Kearsley)醫(yī)生的遺囑，用他的遺產(chǎn)在費城建立了一所基督教堂醫(yī)院(Ch

2、ristChurch Hospital)，占地 13英畝，專門收容窮人和體弱的寡婦，后來逐漸發(fā)展成為一個獨立的非營利性高級護理社區(qū)，為低收入老年人提供持續(xù)照顧。以這種混合型慈善社區(qū)為開端，養(yǎng)老社區(qū)在美國非常緩慢地發(fā)展起來內(nèi)戰(zhàn)后， 19世紀(jì) 70年代至 20世紀(jì) 20年代是美國工業(yè)化、城市化鼎盛期，城市建設(shè)和社區(qū)管理步入正軌，在社會改良進步運動的推動下， 慈善事業(yè)尤其是社區(qū)照顧獲得長足發(fā)展， 許多城市陸續(xù)出現(xiàn)社區(qū)服務(wù)中心 (Settlement House) ，提供了部分業(yè)余性養(yǎng)老照護服務(wù)，但專門性養(yǎng)老社區(qū)的興建尚待時日。30年代，在經(jīng)濟大危機的嚴(yán)重沖擊下, 羅斯福政府頒布社會保障法(Socia

3、l Security Act)，該法明確規(guī)定退休年齡為65歲，實行老年保險和失業(yè)保險， 這是美國歷史上第一部社會保障法案，標(biāo)志著美國政府由此開始正式介入社會保障事務(wù)。隨著時間推移，各種社會保障舉措不斷完善,1939年增加了傷殘保險和老年遺屬養(yǎng)老保險，1940年起政府開始按月支付退休金，養(yǎng)老成為全國性社會保障體系的重要組成部分。1937年聯(lián)邦政府頒布了第一部住房法(The Housing Act of1937) ，關(guān)注焦點是低收入者的公共住房建設(shè)，對老年人與殘疾人住宅略有提及，但只字未提養(yǎng)老社區(qū)。美國 “嬰兒潮 ”一代牽掛何處養(yǎng)老“夕陽無限好，只是近黃昏 ”，這或許是美國 7600 萬名 “嬰兒

4、潮 ”一代最不愿面對的現(xiàn)實。他們曾經(jīng)歷過美國經(jīng)濟朝氣蓬勃的年代，恐怕是美國最不服老、不想言老的一代老年人。但眼下，他們最關(guān)心的問題莫過于，應(yīng)在何處養(yǎng)老 ?美國 “嬰兒潮 ”一代是指二戰(zhàn)后于 1946 年至 1964 將迎來自己的 67 歲 據(jù)美國民調(diào)機構(gòu)蓋洛普公司年間出生的群體。 2013年，他們中最年長者2012年一份民調(diào)，這是大多數(shù)美國人目前給出的預(yù)期退休年齡。打開美國電視、報刊、新聞網(wǎng)站，“何處養(yǎng)老 ”“養(yǎng)老模式選擇 ”“養(yǎng)老問答 ”等文章、節(jié)目或廣告比比皆是。究其原因，這個世界最大發(fā)達(dá)經(jīng)濟體其實并非福利國家，少有真正“免費的晚餐 ”，因此人們必須提早認(rèn)真規(guī)劃個人財務(wù)和退休后的養(yǎng)老路線圖

5、。 與此同時，美國階梯式養(yǎng)老體系中的種類多樣復(fù)雜，既適用于不同需求的老年群體，也值得老年人及其家人結(jié)合自身需求和實力認(rèn)真研究和選擇。美國最大的老年人權(quán)益組織、退休人員協(xié)會(AARP) 一項民調(diào)顯示，近90% 的 65歲以上美國長者希望在家養(yǎng)老。這也體現(xiàn)出美國養(yǎng)老體系特點之一，按照個人需求分階段，不要一步跨進養(yǎng)老院。不過，美國社會其實不存在與我們中國人慣常概念中完全對等的“養(yǎng)老院 ”概念。何處養(yǎng)老 ?退休人員協(xié)會在官網(wǎng)上為老年人羅列了一些常見選項：老人可以和子女、親戚共同生活或相鄰生活，或出租部分房間，或與其他老人共享住所，相應(yīng)地接受一定照料或互相照料。住宿及照料家庭或設(shè)施為老年人提供食宿、 洗

6、衣等日常照料乃至情感上的支持， 但一般規(guī)模較小， 非認(rèn)證或注冊單位， 也因此通常不受當(dāng)?shù)卣畽C構(gòu)監(jiān)督， 其中少數(shù)可提供一定護理服務(wù)， 但不具備醫(yī)療設(shè)備。如果日常生活基本完全自理，老人可選擇在退休社區(qū)( 又稱養(yǎng)老社區(qū) )中購房或租房。這一類中選擇豐富、價格差異也大，既有可以接受政府補貼的較低價格公寓，需要滿足一定較低收入條件才能申請；也有中高收入階層可選擇的高檔公寓或獨立房屋， 此類社區(qū)內(nèi)常常配備一定休閑設(shè)施、 社交項目和餐廳。當(dāng)已存在一定輔助需求而無法獨立生活后，老年人就須“升級 ”自己的選項了。其一是“輔助生活設(shè)施 ”，老年人可享受幫助洗澡、穿衣、吃飯、做家務(wù)等服務(wù)，輔助等級以及價格差異很大

7、，不過這里沒有專業(yè)級別的醫(yī)療護理。最為人們熟悉的一類養(yǎng)老服務(wù)是“護理服務(wù)設(shè)施 ”，也相對最貼近我們通常所說的“養(yǎng)老院 ”這個概念。除了一日三餐、 個人照料等服務(wù)， 更關(guān)鍵的是可為那些不需要住醫(yī)院、但有更高護理需求的老年人提供長期專業(yè)級別的醫(yī)護服務(wù)，設(shè)施內(nèi)配有醫(yī)療人員值班，也分別收到聯(lián)邦或州政府的認(rèn)證、監(jiān)督甚至定期檢查。值得注意的是，這類設(shè)施服務(wù)價格不菲，但也是接受美國政府醫(yī)保項目資金的“大戶 ”。其中，針對老年人和殘疾人的聯(lián)邦醫(yī)療保險計劃(Medicare)可以覆蓋部分短期醫(yī)療開支，但老年人相應(yīng)地須在退休前繳納過此類保險費用；針對低收入者的醫(yī)療救助計劃(Medicaid)則可以為同時符合低收入

8、要求和醫(yī)療要求的老年人“埋單 ”。據(jù)美國媒體報道，預(yù)計2013年共有330萬美國人生活在全美1.6萬家護理服務(wù)設(shè)施中，相當(dāng)1/7的65歲以上老年人、1/5的 85歲以上老年人選擇這一模式。2013年1月，共有3036家此類護理服務(wù)設(shè)施贏得聯(lián)邦政府的“五星 ”評級。大型 “持續(xù)照料退休社區(qū) ”將獨立生活、協(xié)助護理和完全護理等不同區(qū)域集中在同一個社區(qū)中。隨著年齡攀升，老人們可以根據(jù)自己不斷升級的需求而更換區(qū)域和服務(wù)。美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)：重資產(chǎn)高成本難賺錢人口老齡化是一個全球性話題。聯(lián)合國老齡化議題的導(dǎo)言中寫道：“世界正處于一個獨特的、不可逆轉(zhuǎn)的進程，人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型將導(dǎo)致老齡人口增加。由于生育率的下降，

9、從2007年至 2050年，60 歲及以上人口比例預(yù)計將增加一倍，他們的實際人數(shù)將增長三倍，到2050年將達(dá)到 20億。在大多數(shù)國家，超過 80 歲的人數(shù)很可能翻兩番至 400 萬。 ”如何讓老者們在退休后實現(xiàn)老有所依，且“依”得安心、放心？縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導(dǎo)型、 市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型， 其中美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營時間較長，也是市場化程度最高的， 大部分的養(yǎng)老機構(gòu)屬私立性質(zhì)， 政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求，因此也更具借鑒意義。據(jù)美國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2030年，當(dāng)嬰兒潮一代悉數(shù)年滿65歲時，全美人口的20% ，即超過7000萬人口將不

10、小于 65歲。對于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)來說，這無疑是個商機。據(jù)每日經(jīng)濟新聞記者了解，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū)，太陽城模式和持續(xù)護理退休社區(qū)模式（以下簡稱 CCRC ）是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向長者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現(xiàn)了第三種模式 由金融機構(gòu)（通常為 REITs ，房地產(chǎn)信托投資基金）參與投資，通過出租或委托經(jīng)營回收成本。養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施， 是典型的重資產(chǎn)行業(yè)， 維護費用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大?？偟膩砜?，美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成

11、本很高，傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。模式一賣養(yǎng)老概念地產(chǎn)太陽城項目僅接收健康老者太陽城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾韋布（ DelWebb ）公司，上個世紀(jì) 60年代，其以“太陽城 ”（ SunCityCenter ）命名，在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，并直接帶動了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。這類地產(chǎn)項目主要針對年齡在5570歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設(shè)施。目前全美有十多個太陽城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì)， 由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)， 通過銷售養(yǎng)老概念住宅， 開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。太陽城選址通常位于郊區(qū)，占

12、地大、容積率低，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平，太陽城項目房價往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城 ”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房價僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一，對老年購房群體構(gòu)成了極大的吸引力。由于項目面向的是身體康健的老者， 因此社區(qū)內(nèi)沒有專門提供醫(yī)療、 護理等配套服務(wù)， 主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。 但社區(qū)為活躍長者們提供了多樣的設(shè)施， 如高爾夫球場、 娛樂中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。太陽城平均規(guī)模在23000戶左右，入住率可達(dá)90.95%，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼為主，還有多層公寓

13、、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項統(tǒng)計顯示，太陽城的常住居民達(dá)20多萬人。典型公司德爾 韋布：開發(fā)周期長毛利率低于 20%德爾 韋布公司（ DelWebb ）是美國活躍長者之家（ ActiveAdultCommunities）的領(lǐng)導(dǎo)者，以開發(fā)太陽城聞名。目前，德爾韋布旗下活躍長者社區(qū)超過55個。2001年，德爾 韋布被帕爾迪集團（ NYSE ：PHM ）收購，后者按照收入計算是全美最大的住宅建筑商。每日經(jīng)濟新聞記者查閱歷史資料了解到， 在被收購前，德爾 韋布市值為 2.81億美元（截至 2000年 6 月 30日），歷史平均股價為 17.52美元，受

14、帕爾迪收購消息拉動， 德爾 韋布股價曾沖至38.69美元，也刷新了歷史最高價位。帕爾迪 2013財年年報披露， 通常情況下， 公司在拿地 2436個月后完成銷售， 但旗下的德爾 韋布活躍長者地產(chǎn)開發(fā)等大型項目除外，因為這類社區(qū)的建設(shè)往往耗時更長。帕爾迪下屬的三個子品牌為專注首次置業(yè)需求的CentexHomes，針對改善性購需求的PulteHomes以及鎖定活躍長者的德爾韋布，截至 2013財年末，這 3 個品牌銷售分別占集團總銷售額的25% 、46% 以及 29% 。一般來說，德爾 韋布的社區(qū)比首次置業(yè)和改善型社區(qū)占地面積更大。記者查詢彭博數(shù)據(jù)端獲悉，19932001年，德爾 韋布的平均毛利率

15、為19.2% ，平均凈利潤率約為 3% 。截至 2001年 6 月（被收購前），德爾 韋布的凈資產(chǎn)收益率（ROE ）為 18.2% ，這一水平在當(dāng)時全美社區(qū)開發(fā)商中排第六位。由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和出售，以及配套設(shè)施的營建，德爾韋布是典型的重資產(chǎn)公司，作為太陽城模式的代表企業(yè)， 其多年來都是微利經(jīng)營。 在被大型建筑商帕爾迪收購后， 結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢以及開發(fā)經(jīng)驗，德爾 韋布得以繼續(xù)主導(dǎo)著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。模式二運營商主導(dǎo) CCRC 模式82% 為非盈利性組織所有在美國，另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護理退休社區(qū)（ ContinueCareofRetirementCommuni

16、ty，以下簡稱 CCRC ），由運營商主導(dǎo)，主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有 100多年歷史，經(jīng)過長期發(fā)展， CCRC 進一步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。CCRC 模式的理念是，在復(fù)合型社區(qū)中滿足老人對健康管理、護理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC 社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。全美目前共有近2000處 CCRC ，其中約 82% 為非盈利性組織所有， 有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。CCRC 主要服務(wù)三類老人，一類是自理型老人，年齡介于5565歲之間，在社區(qū)中有獨立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如

17、餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等。第二類是介助型老人， 主要服務(wù)對象為需要他人照料的老人。 這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外， 還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活，一些社區(qū)也會在老人身體可接受范圍內(nèi)，提供各類活動。第三類是介護型老人， 針對的是生活完全無法自理的老人，在介護型社區(qū)， 老人 24小時都處于專業(yè)護士的監(jiān)護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元里。CCRC 模式對管理和護理人員水平要求較高，員工人數(shù)眾多，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1:1 。為了集中為

18、老人提供全方位服務(wù)，并進一步降低看護成本，CCRC 項目通常位于郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高。和太陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC 只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費和服務(wù)費賺錢。其中，服務(wù)費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等。根據(jù)房間大小，入門費從 20萬美元到 100萬美元不等，年費或月費則視所需護理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付 3000美元，半護理老人4000美元 / 月，全護理老人則是50006000美元 / 月。特殊服務(wù)費則取決于個體所需的額外護理服務(wù)。CCRC 模式具有支付入門費的會員制特點，這恰恰也是這種模式的突出風(fēng)險

19、之一，假如遭遇不誠信的企業(yè)，或因企業(yè)經(jīng)營不善等導(dǎo)致項目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問題時，老人預(yù)先繳納的入門費就極有可能“打水漂 ”。因此， CCRC 模式必須由具備市場認(rèn)可、具有優(yōu)秀品牌的公司進行管理和開發(fā)。典型公司布魯克代爾：人力、折舊成本沉重業(yè)績連年虧損布魯克代爾老年關(guān)懷公司（NYSE ：BKD ）是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商，負(fù)責(zé)老年人退休后護理、醫(yī)療、起居等，以入門費、租賃為主要收入來源。據(jù)美國老年住宅協(xié)會（以下簡稱ASHA ）2013年報告，布魯克代爾已連續(xù)五年蟬聯(lián)規(guī)模最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商頭銜， 該公司同時也是美國第三大養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，這決定了布魯克代爾既是輕資產(chǎn)公司，也有重資產(chǎn)運作模式。截至今年

20、 3 月 31日，布魯克代爾在美國36個州擁有 647個社區(qū)，運營著超過 550個老年生活社區(qū)和退休社區(qū)，每天有超過32000名服務(wù)人員向逾 52000位入住老者提供護理。公司2014年一季報披露，公司旗下供出售的社區(qū)有226個，用于租賃的329個，僅提供管理服務(wù)的有92個社區(qū)。不過，布魯克代爾的經(jīng)營狀況并不好， 自 2005年登陸紐交所以來，其長期處于虧損狀態(tài)，截至 2013年末，公司凈資產(chǎn)收益率為 -0.7% 。記者梳理了公司2007年來的核心財務(wù)指標(biāo)， 并通過計算發(fā)現(xiàn)，7 年來公司毛利率和凈利率平均值分別為37.93%和 -5.56%。盡管連年虧損，但布魯克代爾在二級市場上的股價表現(xiàn)并不

21、差。自 2009年 3 月觸及 2.5美元的歷史最低點以來，公司股價一路震蕩上行，最新報34.95美元， 5 年多來累計漲幅約達(dá)13倍，市值約 60億美元。對此，一位對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)頗有研究的業(yè)內(nèi)人士向每日經(jīng)濟新聞 記者表示， “主要是因為大家對它的模式比較認(rèn)可。作為CCRC 模式的龍頭企業(yè)，二級市場愿意給予公司一個高估值。至于其凈利潤為負(fù)，則是因為人力、折舊等運營成本高企?！币?2013財年年報為例，布魯克代爾運營成本中最大的一項為人工成本，占比66% ，這和公司本身以提供護理服務(wù)為主業(yè)， 需要大量人力密切相關(guān)。 此外，費用的核心組成部分為租金和折舊攤銷費用，各占 11% 。布魯克代爾雖然常

22、年虧損，其營收卻穩(wěn)定增長。自2007年以來，公司營收同比增幅分別為4.8% 、4.9% 、12.72% 、7.78%、12.64%以及 4.5% ；公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入也逐年上升， 2008年2013 年依次為 1.37億、 2.37億、 2.28億、 2.68億、 2.91 億和 3.66 億美元。在今年 2 月的公告中，布魯克代爾宣布將與Emeritus合并，后者是行業(yè)第二大運營商，合并后的公司將成為美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商，布魯克代爾占新公司73.1% 的股份，據(jù)悉，合并事項已于今年 7 月完成。模式三金融機構(gòu)完成前期投資凈出租模式為主流據(jù) ASHA2013年報告，截至 2013年 6

23、 月 1 日，在全美規(guī)模最大的五大老年住宅開發(fā)商中，有兩家是房地產(chǎn)投資信托公司（以下簡稱 REITs ）。金融機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，其為地產(chǎn)項目提供了資金來源，可有效解決資金占用較長的問題，并為開發(fā)商提供了更好的退出機制。REITs 是美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商。 大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的 REITs 公司成立于上世紀(jì) 7080 年代，大型 REITs 公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá) 600 多處，其中， 80%90% 的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)則是通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有。這類REITs 總資產(chǎn)規(guī)模可達(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。REIT

24、s 最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，REITs 公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔(dān)。在這種模式下，REITs 的毛利潤率很高，租金收益可達(dá)50% 以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營風(fēng)險； 與之相對，作為租戶的運營商則獲取全部經(jīng)營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益，并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營風(fēng)險。在委托經(jīng)營模式下， REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運營商， 運營商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營收入5%6%作為管理費，但不承擔(dān)經(jīng)營虧損的風(fēng)險，也不獲取剩余收益，所有的經(jīng)營收入都?xì)wREITs 所有，

25、經(jīng)營成本也由 REITs 公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的， REITs 獲取租金及經(jīng)營剩余收益，承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險。對比可知，在凈出租模式下，REITs 的風(fēng)險更低、收益更穩(wěn)定，因此，為降低資金成本，REITs 的大部分物業(yè)采用凈出租方式運營，只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營模式運營。正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營所得，REITs 獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益，也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場上有力的長期投資人。典型公司HCP ：輕資產(chǎn)運營平均毛利率高達(dá) 56%HCPInc. （NYSE ：HCP ）就是在這一模式下運作成功的案例之一。HCP 公司是美國一家服務(wù)于醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托公司，在美國紐交所上市，也是標(biāo)普5

26、00指數(shù)成分股，目前公司總市值為 198億美元。旗下地產(chǎn)包括老年人住宅、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護理院。2013年期末， HCP 旗下共有 444個養(yǎng)老地產(chǎn)項目， 運營成本為 9560.3萬美元，公司獲得的租賃收入為 6.03億美元，入住和服務(wù)費用為1.46億美元，扣除折舊攤銷等，2013年公司來自養(yǎng)老地產(chǎn)的凈營收約為5.94億美元，同比增長24% 。每日經(jīng)濟新聞記者查閱公司歷史財報數(shù)據(jù)并計算得出，公司最近六年平均毛利率高達(dá)56% ，凈利率也處于較高水平， 為 28.75%。截至 2013財年末，公司凈資產(chǎn)收益率為9.4% ，在同類 REITs中居第五位。通過上述案例不難發(fā)現(xiàn)， 美國養(yǎng)老

27、地產(chǎn)生態(tài)圈的構(gòu)建離不開各個市場主體的分工合作： 開發(fā)商采取拿地、建房、賣房的 “快進快出 ”方式，是典型的重資產(chǎn)運作模式，利潤微薄，且因受制于養(yǎng)老設(shè)施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地產(chǎn)業(yè)更慢； 運營商通常只租賃不持有， 同時提供專業(yè)護理服務(wù)，借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營現(xiàn)金回報， 但需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險； 投資商（如 REITs ）則通過長期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風(fēng)險低，但投資回報率也略低。一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業(yè)的運營商，也能尋到長期投資人，同時也滿足了各類投資主體的風(fēng)險偏好，進一步促進了美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。另一方面，美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的開發(fā)商和運營商利潤微薄也是不爭的事實， 而這種微利甚至虧損經(jīng)營的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。金融信息公司 Sageworks近期對全美 1000多個行業(yè)中非上市公司的財務(wù)報表進行分析，結(jié)果顯示，在截至 2014年 7 月 1 日的 12個月里，僅有一個行業(yè)凈利潤率呈負(fù)值（-1% ），而這