商圈分析原理及選址方法

1、會計(jì)學(xué)1商圈分析原理及選址方法商圈分析原理及選址方法以高大的城樓為中心，兩邊 熱鬧的市區(qū)街道的屋宇鱗次櫛比，有茶坊、酒肆、腳店、肉鋪、廟宇、公廨等等。商店中有綾羅綢緞、珠寶香料、香火紙馬等的專門經(jīng)營，此外尚有醫(yī)藥門診，大車修理、看相算命、修面整容，各行各業(yè)，應(yīng)有盡有，大的商店門首還扎“彩樓歡門”，懸掛市招旗幟，招攬生意，街市行人，摩肩接踵，川流不息，有做生意的商賈，有看街景的士紳，有騎馬的官吏，有叫賣的小販，有乘座轎子的大家眷屬，有身負(fù)背簍的行腳僧人，有問路的外鄉(xiāng)游客，有聽說書的街巷小兒，有酒樓中狂飲的豪門子弟，有城邊行乞的殘疾老人，男女老幼，士農(nóng)工商，三教九流，無所不備。交通運(yùn)載工具：有轎子

2、、駱駝、牛馬車、人力車，有太平車、平頭車，形形色色，樣樣俱全。清明上河圖(局部)同類業(yè)態(tài)聚集理論同類業(yè)態(tài)聚集理論比較購物行為理論比較購物行為理論積聚引力理論積聚引力理論霍泰林模式霍泰林模式互補(bǔ)業(yè)態(tài)聚集互補(bǔ)業(yè)態(tài)聚集無關(guān)業(yè)態(tài)同類零售商集聚理論指出兩家出售同類商品的競爭商行會在市場中心集聚兩家出售同類商品的競爭商行會在市場中心集聚，并解釋了在同一位置或同一購物中心出售同類商品的零售商的行為，正是其零售業(yè)吸引顧客的地方。同類零售商集聚理論同類零售商集聚理論以顧客效用最大化為核心，提供了一個行之有效的零售活動集聚模型，從而將多目的購物的顧客的購物風(fēng)險(xiǎn)和尋找成本最小化。商家利益驅(qū)動下的選擇。 從消費(fèi)需求的

3、角度，分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集的成因。 從消費(fèi)習(xí)慣角度來看。 由于區(qū)位優(yōu)勢和商家追求利益最大化的目標(biāo)驅(qū)動下,通過商業(yè)空間競爭而導(dǎo)致局部商業(yè)聚集進(jìn)一步擴(kuò)大。如圖，假設(shè)有兩個人口分布均勻的兩個居住區(qū)，隨著商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，A的商家開始侵入B居住區(qū)的市場。B區(qū)得商家開始報(bào)復(fù)，繼而浸入A區(qū)的市場。如此反復(fù)競爭，隨著兩個區(qū)的規(guī)模擴(kuò)大和發(fā)展，最終商業(yè)在A、B兩區(qū)的中心點(diǎn)形成商業(yè)集聚。這說明，如果存在一種商品的集中消費(fèi)區(qū)，那么所有經(jīng)營該商品的商家都有向消費(fèi)區(qū)中心聚集的趨勢。ABABAB 在充分自由競爭的條件下，城市各項(xiàng)功能活動都會向最有力的區(qū)位移動，由此產(chǎn)生了造成始終抹些優(yōu)良區(qū)位的空間競爭。為了限制非理性地使用和占有

4、最優(yōu)區(qū)位，對城市商業(yè)資源的配置同城市靠租金作為空間競爭調(diào)節(jié)杠桿。即在完全競爭條件下，承諾是商業(yè)資源的分配總是遵循“最高租金原則”最高租金者得。 城市中商業(yè)用地和商鋪資源形成了中心、次中心等最優(yōu)區(qū)位并由此形成了不同級別的商業(yè)中心地。ABCABCEF商業(yè)制造業(yè)住房商業(yè)制造業(yè)住房rd城市土地租金變化梯度圖rd一級次中心二級次中心城市房屋租金變化梯度圖6.1 帶狀商業(yè)中心型指同類或異類的多家獨(dú)立商業(yè)零售機(jī)構(gòu)聚集在城市的一個線形空間區(qū)域，形成的商品零售區(qū)域或中心。其特點(diǎn)有：A、多言者城市主要交通干線發(fā)展或連接兩個商業(yè)中心。如城市中心區(qū)商業(yè)大道、鐵路車站、城區(qū)郊區(qū)帶狀發(fā)展區(qū)。這種帶狀地理位置，有較大的交通

5、量，商家可以依靠交通流動吸引大量的顧客。B、由各獨(dú)立或連鎖的經(jīng)營店鋪組成，雖沿街道緊密相連，但各自獨(dú)立。C、在職能組合上無統(tǒng)一性，每個商家都能得到聚積所帶來的好處。根據(jù)帶狀商業(yè)中心發(fā)展的不同時空結(jié)構(gòu)，可以細(xì)分以下五類：根據(jù)帶狀商業(yè)中心發(fā)展的不同時空結(jié)構(gòu)，可以細(xì)分以下五類：（1）傳統(tǒng)街坊式市場：東方獨(dú)具的商業(yè)空間類型，具有悠久的歷史。街是交通空間也是商業(yè)空間。（2）商業(yè)大街： 西方城市公共交通出現(xiàn)以后形成的模式。隨著人們通行能力的提高、活動范圍的擴(kuò)大，促使原來散布在各個解放中的店鋪紛紛向交通便利、人流頻繁的干道上聚集。這時，大型的百貨在1852年誕生了，很快傳遍西方各國，更加穩(wěn)固了這種商業(yè)大街的

6、發(fā)展。也終于形成了商業(yè)大街的典型格式，在商業(yè)大街的最有利的位置上是大型的百貨商店，一般為兩端；在中間街道兩側(cè)是專業(yè)商店和服務(wù)設(shè)施。（3）市區(qū)郊區(qū)條狀商業(yè)帶（ribbons development）隨著城市交通的不斷進(jìn)步，城市人口不斷增多，城市范圍不斷擴(kuò)大，西方城市出現(xiàn)了城市向郊區(qū)的放射延伸的道路。沿著這些干線形成了商店、餐館和服務(wù)業(yè)組成的帶狀購物區(qū)。今天的城市郊區(qū)的商業(yè)帶已經(jīng)由最初的汽車服務(wù)發(fā)展到包括多功能、大規(guī)模的條狀商業(yè)綜合體。（4）步行街：）步行街： pedestrian streetp 步行街是指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專用道,在這里原則上排除汽車交通,外圍設(shè)停車場,是行人優(yōu)

7、先活動區(qū)。p 徒步街與徒步購物街的意義是一樣的可通稱為步行街.步行街是城市步行系統(tǒng)一部分是為了振興舊區(qū)、恢復(fù)城市中心區(qū)活力、保護(hù)傳統(tǒng)街區(qū)而采用的一種城市建設(shè)方法。步行街的類型步行街的類型步行街有兩種類型：一是舊城市原有的中心商業(yè)街通過交通管理或改造而成的步行街；二是舊城市的新區(qū)或新城市的中心區(qū)，按人車分流原則設(shè)計(jì)的步行街。舊城市的中心商業(yè)街,往往吸引大量車流和人流,就地居住的人口少,流動人口多，交通量大，道路擁擠,車輛交通和步行活動混雜，環(huán)境質(zhì)量下降。從步行街的發(fā)展來看，現(xiàn)代步行街已經(jīng)不僅僅滿足人們購物行為的安全性上離需要，它已經(jīng)成為城市生活中的吸引點(diǎn)。步行街的商業(yè)空間呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：步行街

8、的長度：太長，會使人覺得疲勞；太短，會讓人覺得乏味。露天狀態(tài)下最有魅力的長度750米，步行10分鐘。完全人工環(huán)境下：1500米，步行20分鐘。如果長度過長，人流自然會集中在一段區(qū)域內(nèi)。美國：670米歐洲：820米日本：540米例如日本旭川步行街長達(dá)1000米，可大量的人流卻總是集中在500米的一個地段。商店的布局步行街中人流保持均勻分布，是保證每一個商家得到同等商業(yè)機(jī)會的根本保證。一般會在兩端設(shè)主干型商店萊文帝國內(nèi)整個街區(qū)的商業(yè)活動。國外稱之為鐵錨店（anchor store）或者磁力店（magnet）空間序列組織通過商業(yè)街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸

9、引物集合成核心吸引物；通過街區(qū)景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，將城市其他景觀文化等元素“借用”進(jìn)休閑步行街步行街的街具城市步行街的景觀首先注重商業(yè)型景觀，并運(yùn)用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費(fèi)型景觀以及公共空間的設(shè)計(jì)理念。位置、數(shù)量、利用對象、使用時間、管理方法等十分精細(xì)，使步行街空間協(xié)調(diào)統(tǒng)一而有變化。節(jié)點(diǎn)空間處理步行街注重節(jié)點(diǎn)處理，形成購物、游覽、休息、休閑等節(jié)點(diǎn)，豐富空間情趣感。（5）地下街（underground concourses） 地下商業(yè)街主要起源于人防工程、地鐵建設(shè)的衍生。由于空間的特殊性，一般來說地下商業(yè)街兼有商業(yè)中心、鐵路中樞和游覽勝地三大功能。地下商業(yè)街中道路縱橫

10、交錯，曲折有致，路心有花圃，店前有樹木，交匯處有群雕，拐角必有噴泉，甚至有小橋流水、飛泉瀑布等景致。巨型風(fēng)景畫在燈光烘托下，使人如臨其境。在地下商業(yè)街，光電技術(shù)與建筑藝術(shù)的綜合使用，使藝術(shù)與商業(yè)產(chǎn)生了完美的結(jié)合。 如今，有些城市為了擴(kuò)大土地利用，發(fā)展地下空間。無論在規(guī)模和設(shè)施上，都獨(dú)具特色，形成了一種新型的商業(yè)聚集模式。6.2 專業(yè)購物區(qū) 也稱專業(yè)市場。是指在城市中,由于歷史和周圍環(huán)境等原因,使一些經(jīng)營特定的商品的零售機(jī)構(gòu)集中在一起,并且已經(jīng)形成為其主要特色的商業(yè)中心地帶。常見的專門化商業(yè)中心包括汽車專業(yè)、書籍印刷品專業(yè)、娛樂專業(yè)、古怪物品專業(yè)、家具專業(yè)、高級時裝專業(yè)、珠寶專業(yè)等等。 專業(yè)購物

11、區(qū)通常有兩種形式：一是相同的商業(yè)類型的群體布局；二是職能相關(guān)的不同商業(yè)活動組成的職能區(qū)。他一般沒有主干店，是通過一組專業(yè)店起到一個主干店的作用。水貝珠寶專業(yè)市場華南城 購物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多種零售店鋪,服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā),管理,運(yùn)營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi),向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。 購物中心是是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€整體來計(jì)劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物

12、中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。 從嚴(yán)格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計(jì)劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式，有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務(wù)、會展等設(shè)施以一種全新的方式有計(jì)劃地聚集在一起。它通常以零售業(yè)為主體。 與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購物中心在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。6.3 購物中心 最早產(chǎn)生于上個世紀(jì)二十年代的美國。現(xiàn)代的中心商務(wù)區(qū)的概念可以概括為

13、：是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中； 交通便利，人口流動巨大；白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大；位于城市黃金地帶，地價(jià)最高。這些地區(qū)一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，因此，國際上大量著名的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，以便開展各種商務(wù)活動。這樣一個多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般需要至平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對較高。建筑量至少在四五百萬平方米以上，多的甚至超過千萬平方米，其中，寫字樓約占，商業(yè)設(shè)施及酒店、公寓各占，其余為

14、各種必要的配套設(shè)施。 總而言之，商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，這里聚集著規(guī)模宏大、錯落有致的建筑群，這里聚集著勢力雄厚的企業(yè)王國，還有與之匹配的創(chuàng)造財(cái)富神話的精英。6.4 中心商務(wù)區(qū)（或中央商務(wù)區(qū)，英文簡稱CBD） 進(jìn)入80年代，隨著全球經(jīng)濟(jì)的一體化及城市國際化時代的到來，中心商務(wù)區(qū)的職能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了城市自身，成為區(qū)域、全國乃至全球性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的控制管理中樞，其商務(wù)中心辦公區(qū)地域范圍也從傳統(tǒng)的鬧市區(qū)向外不斷擴(kuò)展，成為城市中不同于傳統(tǒng)商業(yè)大街的新的城市景觀區(qū)域。辦公傳統(tǒng)的CBD，辦公和商業(yè)混雜商業(yè)城市中心區(qū)商業(yè)中心CBDCBD與商業(yè)中心分化城市中心區(qū)商業(yè)中心辦公CBD偏離中心區(qū)CB

15、D城市中心區(qū)CBD與城市中心區(qū)的關(guān)系圖CBD的個功能亞區(qū)的個功能亞區(qū)CBD 一般來說，城市中心商務(wù)區(qū)CBD包括5個功能顯著的亞區(qū)，即：商業(yè)亞區(qū)零售商業(yè)中心、金融亞區(qū)、辦公亞區(qū)、文娛亞區(qū)、旅游亞區(qū)。城市零售業(yè)在這5個亞區(qū)中都有不同程度的發(fā)育，由此相應(yīng)產(chǎn)生的3種不同的零售商業(yè)布局類型：競爭型競爭型：大量商店聚集在商業(yè)亞區(qū)商業(yè)亞區(qū)，形成區(qū)域性零售商業(yè)中心，通過協(xié)同和競爭形成繁華的商業(yè)氣氛。主體功能依附型：主體功能依附型：商店布置在白領(lǐng)人員集中的辦公亞區(qū)、金融亞區(qū)，長期穩(wěn)定地向該人群提供商品服務(wù)。協(xié)作互補(bǔ)型：協(xié)作互補(bǔ)型：在文娛亞區(qū)和旅游亞區(qū)，多種不同的商店聚集一起不是因?yàn)楦偁?，而是相互協(xié)同發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)

16、，以豐富的內(nèi)容滿足游客不同的口味需求。CBD亞區(qū)中亞區(qū)中3種不同的零售商業(yè)布局類型：種不同的零售商業(yè)布局類型：6.5 城市多功能綜合中心u是恢復(fù)城市中心區(qū)活力過程中一種新的城市中心類型。u功能多樣混合，滿足人們的多種需要。u功能吸引不同層次的人，為人們提供各自的活動空間與環(huán)境。u城市多功能綜合中心也叫城市綜合體。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所

17、側(cè)重。城市綜合體的四大典型特征城市綜合體的四大典型特征 特征一：超大空間尺度特征二：通道樹型交通體系特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)特征四：高科技集成設(shè)施業(yè)態(tài)零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。百貨店百貨店 department store(Dept) （1）美國的定義。根據(jù)美國政府零售貿(mào)易普查中的規(guī)定，百貨店至少要有25個雇員，是提供各種包括服裝和紡織品、家用紡織品和布類產(chǎn)品、家具和裝飾品及器皿等商品的商店。美國市場營銷專家科特勒認(rèn)為：百貨店一般要銷售幾條產(chǎn)品線的產(chǎn)品，尤其是服裝、家具和家庭用品等。每一條產(chǎn)品線都作為一個獨(dú)立的部門由專門采購員和營業(yè)員管理。（2）中國的定義。根據(jù)我國1

18、998年頒布的零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見，百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時尚商品多樣化需求的零售業(yè)態(tài)。我國的百貨商店按照規(guī)模大小分為三類：大型百貨店。營業(yè)面積在5000-10000平方米以上，員工500人以上，經(jīng)營品種1。5-萬種左右；中型百貨店。營業(yè)面積在1000-2000平方米，員工200-400人，經(jīng)營品種萬種左右；小型百貨店。營業(yè)面積在200平方米左右，員工十幾人至幾十人，經(jīng)營品種幾百種至數(shù)十種。百貨店百貨店超級市場是以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場。又稱自選商場。是許多國家特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的主要商業(yè)零售組織形式,是采取自選銷售

19、方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 超級市場的特點(diǎn)有：（1）超級市場規(guī)格統(tǒng)一。超級市場的商品均事先以機(jī)械化的包裝方式，分門別類地按一定的重量和規(guī)格包裝好，并分別擺放在貨架上，明碼標(biāo)價(jià)，顧客實(shí)行自我服務(wù) ，可以隨意挑選。（2）超級市場廣泛使用電子計(jì)算機(jī)和其他現(xiàn)代化設(shè)備。便于管理人員迅速了解銷售情況，及時保存、整理和包裝商品，自動標(biāo)價(jià)、計(jì)價(jià)等，因而提高了工作效率，擴(kuò)大了銷售數(shù)量。（3）超級市場內(nèi)的商品品種齊全，挑選方便 。人們可以在一個商場內(nèi)購買到日常生活所需的絕大部分商品，免除了許多麻煩。自動標(biāo)價(jià)、計(jì)價(jià)、結(jié)算效率高，也節(jié)省了顧客的時間。而且由于商場

20、的經(jīng)營效益好，降低了成本，所以商品的價(jià)格相對也較低廉，受到廣大顧客的歡迎。超級市場超級市場 super market(SM)超級市場超級市場 super market(SM)大型綜合商場大型綜合商場 general merchandise store(GMS)大型超市（Hypermarket)或稱綜合超市，英文叫General Merchandise Store（簡稱GMS），是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超市和折扣店的經(jīng)營優(yōu)勢結(jié)合為一體的、品種齊全、滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。這種業(yè)態(tài)可以充分地采

21、用現(xiàn)代商業(yè)科技，較易采取連鎖經(jīng)營的方式，許多跨國零售商均采取這種業(yè)態(tài)，如法國的家樂福等；我國聯(lián)華超市。綜合超市一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道；營業(yè)面積在2500平方米以上；衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)；采取自選銷售方式；設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。便利店便利店(方便店方便店) convenience store(Cv S) 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 是位于居民區(qū)附近，指以經(jīng)營即時性商品為主，以滿足便利性需求為第一宗旨，采取自選式購物方式的小型零售店。便利店，英文簡稱CVS（Convenience Store）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求

22、的零售業(yè)態(tài)。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本、中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。便利店便利店(方便店方便店) convenience store(Cv S)專業(yè)店專業(yè)店 specialty store(SS)專業(yè)店（Specialty Store）是經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。一般選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定；體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90；經(jīng)營的商品、品牌具有自己的

23、特色；采取定價(jià)銷售和開架面售；從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識。專業(yè)店一般包括辦公用品專業(yè)店（Office Supply）、玩具專業(yè)店（Toy Stores）、家電專業(yè)店（Home Appliance）、藥品專業(yè)店（Drug Store）、服飾店（Apparel Shop）等形式。 專業(yè)店專業(yè)店 specialty store(SS)專賣店專賣店 exclusive shop專賣店指專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌，適應(yīng)消費(fèi)者對品牌選擇品牌選擇需求和中間商中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 對比百貨售賣形式、雜貨、超市，品牌專賣店有自己的特點(diǎn)：物品類別單一、品種多。該品牌商品都有統(tǒng)一的風(fēng)格。從定位來看，品牌專賣店

24、的商品是迎合一類具有某些共同特征、喜好的消費(fèi)群體的，而專賣店則是為了方便、滿足這類消費(fèi)群體的購買而建立的。專賣店專賣店 exclusive shop購物中心購物中心 shopping center(SC)中國商務(wù)部的定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。國際購物中心協(xié)會的解釋為： 購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€整體來計(jì)劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。根

25、據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細(xì)分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。由此可見，從嚴(yán)格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計(jì)劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式，有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務(wù)、會展等設(shè)施以一種全新的方式有計(jì)劃地聚集在一起。它通常以零售業(yè)為主體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購物中心在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中，均是作為一個單體來操作

26、：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。購物中心購物中心 shopping center(SC)家居中心家居中心 home center(HC)家居中心（Home Center）又叫建材超市、家居建材商店，是以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的建材、裝飾、裝修等用品、家居用品、技術(shù)及服務(wù)為主的采取自選等自助服務(wù)方式銷售的零售業(yè)態(tài)。倉儲商店倉儲商店 discount store 倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 大型倉儲式超市是20世紀(jì)60年代以來，國際上出現(xiàn)的一種

27、將超市和倉儲合二為一的零售業(yè)態(tài)，也是目前在國際上最具競爭力的市場業(yè)態(tài)。倉儲式超市與普通超市有明顯不同。倉儲式超市一般都采用統(tǒng)一采購、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一定價(jià)、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一結(jié)算的超大規(guī)模連鎖經(jīng)營管理模式。倉儲式超市商品內(nèi)容豐富，品種齊全，可滿足客戶“一站式購物”的需求。它不僅使顧客一次出行就能以最低廉的價(jià)格實(shí)現(xiàn)購物需求，而且使顧客的每一塊錢都能買到質(zhì)高價(jià)廉的商品。倉儲商店倉儲商店 discount store零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表1 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 基基 本本 條條 件件 選選 址址 服務(wù)范圍、目標(biāo)服務(wù)范圍、目標(biāo)顧客顧客 規(guī)模規(guī)模 商品商品(經(jīng)營經(jīng)營)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式經(jīng)營方式 服務(wù)

28、功能服務(wù)功能 商圈內(nèi)商圈內(nèi)的功能的功能 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑0.5公里，目標(biāo)顧客以居民為主 營業(yè)面積在500平方米以上 以銷售食品、生鮮食品、日用品為主 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時間12小時以上 人流聚集點(diǎn) 便利店 地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū) 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 營業(yè)面積在100平方米左右 以銷售食品、小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn) 以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目 依附延伸人流動線

29、大型綜合超市 城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主 營業(yè)面積在5000平方米以上 大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場 人流聚集倉儲 商店 城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動顧客為主 營業(yè)面積在10000平方米左右 以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)相當(dāng)于營

30、業(yè)面積的停車場 新的人流車流匯聚 專業(yè)店 市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 采取柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識 延伸人流動線2.2 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的的基本條件基本條件零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表2 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 基基 本本 條條 件件 選選 址址 服務(wù)范圍、目標(biāo)服務(wù)范圍、目標(biāo)顧客顧客 規(guī)模規(guī)模 商品商品(經(jīng)營經(jīng)營)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式經(jīng)營方式 服務(wù)功能服務(wù)功能 商圈內(nèi)商圈內(nèi)的功能的功能 大型專業(yè)店 地區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通

31、要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主 營業(yè)面積在3000平方米以上 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大 采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式 設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù) 特定人流聚集 專賣店 市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時尚的年輕人為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 采取柜臺銷售或開架面售方式 注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù) 聚集形成核心引力，引導(dǎo)人流動線百

32、貨店 市級中心、地區(qū)中心、新城（縣城擴(kuò)大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以流動顧客為主 營業(yè)面積在5000平方米以上 綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主 采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式 注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全 人流聚集點(diǎn)大型購物中心 市級中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通樞紐交匯點(diǎn) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動顧客為主 營業(yè)面積在10萬平方米以上 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成 由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營 設(shè)不低于營業(yè)面

33、積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 人流聚集區(qū)但是但是五金店五金店和寢具在一起卻是不相容的和寢具在一起卻是不相容的。珠寶店和女性服裝靠在一起是協(xié)調(diào)的主動型主動型包括大型百貨店、大中型超市、高檔次大型餐飲、影劇院娛樂城以及大型專業(yè)店。主動型分為A、B、C三類：A類類是綜合性零售商業(yè)，比如大百貨店、大型超市等能夠提供多種日常生活和穿類商品的商店。A類的特點(diǎn)是客源旺盛，非常聚集人氣，但是單次購買金額較少，商圈覆蓋面較小，一般對商圈(半徑3-5公里)有極強(qiáng)的吸引力。B類類是大型專業(yè)店，比如家電專業(yè)市場、建材家居、汽車展賣、大型服裝折扣店、大型圖書售賣市場等等。B類是A類市場細(xì)分

34、的結(jié)果，B類的特點(diǎn)是客流量小于A類商場，但是每單次消費(fèi)的數(shù)額較大，服務(wù)半徑很大。C類類是娛樂類，如影劇院、大型餐飲酒樓等，C類的特點(diǎn)是它也能夠獨(dú)立創(chuàng)造客源，但客流的時間特點(diǎn)很明顯，一般集中于夜間和節(jié)假日。 依附型依附型，即指不能主動創(chuàng)造客源，需要依附于主動店生存的業(yè)態(tài)，一般是一些規(guī)模不可能太大的商業(yè)業(yè)種，店面都不大，依附于不同類型的大型店生存。比如，依附于A、 B類的有快餐店、服裝專賣店、美容美發(fā)、珠寶首飾、鐘表、藥店、洗印店、咖啡座、銀行等等。習(xí)慣于依附C類的有小型書店、精美禮品店、酒吧、小食品店、美容美發(fā)店等等。這些店面可以滿足消費(fèi)者多元化的購物需求，豐富和烘托購物氛圍。這些店的另一個特點(diǎn)

35、是經(jīng)營專業(yè)性強(qiáng)，注重店面裝潢，有很強(qiáng)的視覺特征，并且租用面積小，承租能力強(qiáng) 業(yè)種，狹義的業(yè)種是指經(jīng)營的商品品種，面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類；廣義的業(yè)種是指所涉及的行業(yè)，特征是“賣什么”或“提供什么服務(wù)”。目前國內(nèi)商業(yè)消費(fèi)市場可細(xì)分上百個業(yè)種，發(fā)達(dá)國家更多。如零售，建材、IT、文體、藥品、圖書、餐飲、美容美發(fā)、洗染、維修等商業(yè)服務(wù)業(yè)。 現(xiàn)實(shí)生活中有多種消費(fèi)品，包括生活必需品、一般消費(fèi)品、奢侈品和精神消費(fèi)品等。生活必需品生活必需品是人們維持日常生活的基本需求，包括糧食、飲料制品、服裝、交通（包括交通工具、燃料、交通基礎(chǔ)設(shè)施）等，無論經(jīng)濟(jì)狀況如何人們都必須消費(fèi)或間接消費(fèi)這些商品，因而從事這類商品

36、生產(chǎn)的廠商受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響相對較小。一般消費(fèi)品一般消費(fèi)品作為生活必需品的補(bǔ)充，對豐富人們的日常生活有著重要的作用。愛美之心人皆有之，在解決溫飽之后，人們自然而然地會追求更美好的生活，因而為食品加工業(yè)、服裝設(shè)計(jì)等消費(fèi)產(chǎn)業(yè)和從事生產(chǎn)資料生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)提供了豐富的需求。進(jìn)一步，一些人手里掌握了極為豐富的財(cái)富，這些人為了感受自我存在和自我價(jià)值，并不滿足于一般消費(fèi)品，成為奢侈品需求的基礎(chǔ)。奢侈品奢侈品分為兩類: 一類不能直接促進(jìn)商品投資，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)非常有限，這類奢侈品包括古玩字畫、郵票等收藏品； 另一類通過適當(dāng)誘導(dǎo)，能夠?qū)驅(qū)萍?、?jīng)濟(jì)有利的方向，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，比如房地產(chǎn)、太空旅游、電子產(chǎn)品等

37、高科技消費(fèi)，但這類消費(fèi)如果引導(dǎo)不當(dāng)則會對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來非常不利的影響。精神消費(fèi)品精神消費(fèi)品，是人們在物質(zhì)生活之外的精神需求，對人們生活水平的高低有著十分重要的影響，具體包括旅游、服務(wù)業(yè)、戲曲曲藝、繪畫美術(shù)、工業(yè)設(shè)計(jì)、心理學(xué)等諸多方面。 惠顧動機(jī)這一概念向零售業(yè)的延展；并根據(jù)這些得出了三個重要的商店形式便利商店，選購商店，特色商店；除此之外，通過對每一個產(chǎn)品動機(jī)和每一個惠顧動機(jī)的交叉分類，建立了一個矩陣，如下表：便利商店便利商店選購商店選購商店特色商店特色商店便利品便利品便利商店便利商店便利品便利品選購商店選購商店便利品便利品特色商店特色商店便利品便利品選購品選購品便利商店便利商店選購品選購品

38、選購商店選購商店選購品選購品特色商店特色商店選購品選購品特色品特色品便利商店便利商店特色品特色品選購商店選購商店特色品特色品特色商店特色商店特色品特色品5.25.2 惠顧動機(jī)惠顧動機(jī)惠顧動機(jī)（信任動機(jī)）是指消費(fèi)者基于感情和理智的經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起對特定商品或廠商或者商店產(chǎn)生的特殊的信任和愛好，使消費(fèi)者重復(fù)地、習(xí)慣地前往購買的一種行為動機(jī)，它具有明確的經(jīng)常性、習(xí)慣性特點(diǎn)。 在這種動機(jī)支配下，顧客重復(fù)地、習(xí)慣地向某一推銷商或商店購買。顧客之所以產(chǎn)生這樣的動機(jī)，是基于營業(yè)員禮貌周到、信譽(yù)良好、提供信用及勞務(wù)、品種繁多、品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格適當(dāng)、商店地點(diǎn)時間便利、店面布置美觀。因此每一推銷商和商店的聲譽(yù)或特色

39、或均可以給予顧客一種不同的印象。其廣告宣傳等推銷方面的應(yīng)用，主要就在于使顧客對之產(chǎn)生良好的印象。5.3 休閑惠顧動機(jī)與網(wǎng)點(diǎn)店型布局休閑惠顧動機(jī)與網(wǎng)點(diǎn)店型布局 休閑惠顧動機(jī)是人流動線形成的“動力”之一。城市級、區(qū)級商業(yè)中心商圈依據(jù)休閑惠顧動機(jī)可以細(xì)分成7個維度：休閑惠休閑惠顧動機(jī)顧動機(jī)1、調(diào)節(jié)、調(diào)節(jié)心情型心情型動機(jī)動機(jī)2、環(huán)境、環(huán)境關(guān)注型關(guān)注型動機(jī)動機(jī)3、追求、追求最優(yōu)型最優(yōu)型動機(jī)動機(jī)4、緊跟、緊跟潮流型潮流型動機(jī)動機(jī)5、自我、自我表現(xiàn)型表現(xiàn)型動機(jī)動機(jī)6、享受、享受社交型社交型動機(jī)動機(jī)7、獨(dú)自、獨(dú)自運(yùn)動型運(yùn)動型動機(jī)動機(jī)1）、調(diào)節(jié)心情型動機(jī)）、調(diào)節(jié)心情型動機(jī) “讓自己從日常瑣事中解放出來” 。無論

40、是為了忘記煩惱、為了讓心情變好還是想要運(yùn)動，或者對自己辛勤勞動的獎勵，都反映了消費(fèi)者希望放松心情的動機(jī)，這些喜歡慢慢逛街的消費(fèi)者顯然是將逛街視為休閑放松、減輕工作或生活壓力的一種方式。在上海、深圳這樣的大城市，由于工作緊張和生活壓力的加大，這一動機(jī)成為消費(fèi)者逛街的主要驅(qū)動力。 對連鎖零售網(wǎng)點(diǎn)布局而言，目標(biāo)市場惠顧者如果明顯受這一動機(jī)驅(qū)動的話，那么網(wǎng)點(diǎn)的環(huán)境要素，如音樂、溫度、顏色、布局構(gòu)造等要素的設(shè)計(jì)，都應(yīng)該能夠幫助消費(fèi)者緩減壓力，放松心情?；蓊櫿咴谏虉鰷魰r間和消費(fèi)金額的高低可能就與其放松程度有關(guān)（面積較大的店）。 3）、追求最優(yōu)型動機(jī)）、追求最優(yōu)型動機(jī) 這類動機(jī)驅(qū)動下的惠顧者對商品的性價(jià)比

41、非常敏感，他們的樂趣就在于找到最價(jià)廉物美的東西，所以他們會花大量時間貨比三家，并會仔細(xì)確認(rèn)商品間的質(zhì)差及價(jià)差，以求最優(yōu)化。 對連鎖零售網(wǎng)點(diǎn)布局而言，如果目標(biāo)市場惠顧者以這種動機(jī)驅(qū)動為主，那么商品的價(jià)格就成為關(guān)注的重點(diǎn)，折扣促銷應(yīng)該是提高這類惠顧者惠顧頻率和惠顧消費(fèi)金額的法寶（會員折扣店）。 2）、環(huán)境關(guān)注型動機(jī)）、環(huán)境關(guān)注型動機(jī) 對這類動機(jī)驅(qū)動的惠顧者而言，商店內(nèi)人的多少、商店的環(huán)境、營業(yè)員的態(tài)度和對商品本身的喜歡程度都可以影響這類惠顧動機(jī)的購物決策。所以，驅(qū)動他們的也就是他們希望感受和評價(jià)這些環(huán)境要素。 對連鎖零售網(wǎng)點(diǎn)布局而言，如果這一動機(jī)明顯是驅(qū)動其目標(biāo)市場惠顧者的主要驅(qū)動力的話，那么網(wǎng)點(diǎn)

42、的環(huán)境要素和營業(yè)員的態(tài)度可能就是爭取這些顧客的重要因素（專賣店）。4）、緊跟潮流型動機(jī)）、緊跟潮流型動機(jī) 這類動機(jī)驅(qū)動下的惠顧者希望自己永遠(yuǎn)走在時尚的前端，逛街是他們了解時尚、緊跟潮流的一種方式，所以他們喜歡看商場里漂亮的商品陳列。 零售店規(guī)劃布局而言，吸引這種動機(jī)驅(qū)動的惠顧者的最好辦法就是設(shè)立所有可用的有形展示要素和營銷活動向顧客提供充分即時的時尚信息網(wǎng)點(diǎn)（如旗艦店）。 5）、自我表現(xiàn)型動機(jī)）、自我表現(xiàn)型動機(jī) 這類動機(jī)的本質(zhì)在于從他人的贊賞中達(dá)到自我實(shí)現(xiàn)，這類動機(jī)驅(qū)動下的惠顧者享受和銷售人員討價(jià)還價(jià)的過程，離開購物現(xiàn)場后也會向朋友陳述或展示“購物成果”，希望朋友稱贊他的購物眼光和討價(jià)還價(jià)的能

43、力，從中獲得滿足感。 幫助惠顧者得到這種動機(jī)的滿足，不僅可以通過銷售現(xiàn)場的營業(yè)員，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)實(shí)現(xiàn)?；ヂ?lián)網(wǎng)社區(qū)為惠顧者提供了展示購物成果、評論和交流購物經(jīng)驗(yàn)的空間，擴(kuò)大了惠顧者自我表現(xiàn)的范圍。（樂手機(jī)） 6）、享受社交型動機(jī)）、享受社交型動機(jī) 這類人覺得和他人一起逛街的過程比購物本身更有樂趣，他們關(guān)心的是在逛街過程中與朋友的溝通交流，而不是商品本身，逛街購物是他們社交會友的一種方式。 這類動機(jī)占主要地位的惠顧者是購物場所中的休閑區(qū)域的主要消費(fèi)者，他們需要在商圈的咖啡廳、甜品店和兒童娛樂區(qū)域花大量的時間和親人朋友共度，這些休閑場所是否能讓他們滿意可能成為他們選擇惠顧目的地的重要影響因素（

44、靠近這點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)）。 7）、獨(dú)自運(yùn)動型動機(jī)）、獨(dú)自運(yùn)動型動機(jī) 這類動機(jī)比較有意思，他們并不在乎是否一個人逛，“會在需要運(yùn)動的時候選擇去逛街”，他們的個人滿足感中也提到了“一種鍛煉身體的方式”。 對于這類動機(jī)為主的惠顧者而言，要為他們解決的最重要問題就是個人物品的保管問題，如果在惠顧中進(jìn)行購買，“惠顧戰(zhàn)果”成為他們繼續(xù)閑逛的障礙，常常由于無法處理“戰(zhàn)果”而終止惠購行為。同類業(yè)態(tài)聚集理論同類業(yè)態(tài)聚集理論比較購物行為理論比較購物行為理論積聚引力理論積聚引力理論霍泰林模式霍泰林模式互補(bǔ)業(yè)態(tài)聚集互補(bǔ)業(yè)態(tài)聚集無關(guān)業(yè)態(tài)（2）商業(yè)大街： 西方城市公共交通出現(xiàn)以后形成的模式。隨著人們通行能力的提高、活動范圍的擴(kuò)大，

45、促使原來散布在各個解放中的店鋪紛紛向交通便利、人流頻繁的干道上聚集。這時，大型的百貨在1852年誕生了，很快傳遍西方各國，更加穩(wěn)固了這種商業(yè)大街的發(fā)展。也終于形成了商業(yè)大街的典型格式，在商業(yè)大街的最有利的位置上是大型的百貨商店，一般為兩端；在中間街道兩側(cè)是專業(yè)商店和服務(wù)設(shè)施。（2）商業(yè)大街： 西方城市公共交通出現(xiàn)以后形成的模式。隨著人們通行能力的提高、活動范圍的擴(kuò)大，促使原來散布在各個解放中的店鋪紛紛向交通便利、人流頻繁的干道上聚集。這時，大型的百貨在1852年誕生了，很快傳遍西方各國，更加穩(wěn)固了這種商業(yè)大街的發(fā)展。也終于形成了商業(yè)大街的典型格式，在商業(yè)大街的最有利的位置上是大型的百貨商店，一般為兩端；在中間街道兩側(cè)是專業(yè)商店和服務(wù)設(shè)施。購物中心購物中心 shopping center(SC)中國商務(wù)部的定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)