2022年《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題與答案解析

1、2022年房地產(chǎn)估價理論與方法考試題與答案解析第1題：價值時點原則要求估價結果是在由o決定的某個特定時 間的價值。A.價值類型B.估價結果C.估價目的D.估價過程【正確答案】：C【試題解析工【解析】價值時點原則要求估價結果是在根據(jù)估價目的確定 的某一特定時間的價值或價格。房地產(chǎn)估價遵循價值時點 原則，要求估價必須先確定某個時間，但是，這個時間既不 是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價 目的來確定。這個由估價目的決定的評估價值所對應的時間， 稱為估價時點。第2題：當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時， 說明房地產(chǎn)市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【正確答案

2、1B【試題解析工當成本法測算出的價值（在不考慮外部折舊的情況下）大 大高于市場法或收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)供大 f 、一十求或房地產(chǎn)市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應求或房 地產(chǎn)市場景氣。第3題：按立法用語劃分的房地產(chǎn)種類不包含（）。A. 土地B.居住房地產(chǎn)C.房屋D.其他不動產(chǎn)【正確答案1B【試題解析工根據(jù)物權法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)的習慣 用語，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)三類。第4題：區(qū)位是指地球上（）在空間方位和距離上的關系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.某一事物與其他事物D.各種事物【正確答案1C【試題解析工【解析】房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事

3、 物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、周 圍環(huán)境、外部配套設施等方面。因此區(qū)位是指地球上某一事 物與其他事物在空間方位和距離上的關系。第5題：王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國 家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲 入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的 15%0若月報酬率為0.5肌 則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準 給王某造成的損失為（）元。A、 5000B、 12574C、 12650D、 13912【正確答案】：B【試題解析工本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。損失之和=污染治 理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值。

4、租金凈收益現(xiàn)值= 3000?（1-15%） / 0. 5%? 1- （1+0. 5%） -3 =7574 （元）， 損失之和= 5000 + 7574=12574 （元）。第6題：區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.某一事物與其他事物D.各種事物【正確答案】：C【試題解析工房地產(chǎn)區(qū)位（Location）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或 者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條 件、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀等。第7題：下列有關價值類型的表述，錯誤的是（）oA、價值類型應根據(jù)估價方法來確定B、同一估價對象的價值不是唯一的C、市場價值時最常用的價值類型D、在

5、相應的估價目的的特定條件下所形成的正常價值，理 論上是唯一的【正確答案】：A【試題解析本題考查的是價值類型。價值類型應根據(jù)估價目的來確JE o第8題：某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000 年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2, 并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2房地產(chǎn)市場交 易價格為6000元m2重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品 房售價預計為9000元m2則最合理的拆遷補償價格應以（）元/m2為基礎進行修正。A. 4000B. 5000C. 6000D. 9000【正確答案】：C【試題解析1【解析】成本法是根據(jù)估價

6、對象的重置成本或重建成本來求 取估價對象價值或價格的方法。具體地說，它是測算估價 對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本 或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。為 敘述上簡便，將重置成本和重建成本合稱為重新購建價格，是 指假設在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支 出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利 潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā) 可簡單地理解為重新生產(chǎn)。折舊是指各種原因造成的估價對象價 值減損，其金額為估價對象在價值時點的重新購建價格與 在價值時點的市場價值之差。第9題：在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、最高買價、成交價 三

7、者的關系為（）。A.最低賣價W成交價W最高買價B.最高買價成交價W最低賣價C.成交價W最高買價W最低賣價D.最高買價最低賣價W成交價【正確答案】：A【試題解析】：教材第94頁，買方最高價2成交價N最低賣家。第10題：消費者對商品的需求產(chǎn)生于消費者的需要或欲望，而消費 者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者 的（）。A.收入水平B.偏好C.對未來的期望D.其他【正確答案】：B【試題解析】：消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者對不 同商品的需要或欲望又有強弱、緩急之分，從而形成消費 者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替 代品之間的消費選擇。第11題：房地產(chǎn)價

8、格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別 因素，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.其他【正確答案】：A【試題解析】：【解析】對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般 因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。其中，一般因素是 指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如經(jīng)濟發(fā)展狀 況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。因此當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展 屬于一般因素第12題:如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜 用哪種長期趨勢法進行測算趨勢值OA.數(shù)學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法【正確答案1B【試題解析【解析】當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相

9、同時， 可以采用簡便的平均增減量法進行預測。第13題:房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/平方米，預計從期房達到現(xiàn)房 的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/平方米 (年末收取)，出租運營費用為每年50元/平方米。假設折現(xiàn)率為5%,風險補償為200元/ 平方米，則該房地產(chǎn)的期房價格為()元/平方米。A. 3300B. 3324C. 3335D. 3573【正確答案1C【試題解析】：期房價格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的 建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的價格。期房價 格與現(xiàn)房價格之間的關系是：期房價格二現(xiàn)房價格-預計從期房 達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償。第14題

10、：買者和賣者的數(shù)目都必須相當多才不至于使買者或賣者的 個別因素影響價格，其形成的價格才可能是（）。A.評估價格B.正常成交價格C.市場價格D.交換價格【正確答案1B【試題解析工正常成交價格的形成條件有7個：公開市場；交易對 象本身具備市場性；眾多的買者和賣者；買者和賣者 都不受任何壓力，完全出于自愿；自私且理性的經(jīng)濟行為； 買者和賣者都具有完全信息；適當?shù)钠陂g完成交易。 其中，買者和賣者的數(shù)量都必須相當多才不至于使買者或賣 者的個別情況影響價格，即他們都應是價格的被動接受 者，其中任何一個買者或賣者對價格都沒有控制力量，沒有顯著 的影響力。第15題:房地產(chǎn)的()特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主

11、要之 處。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣【正確答案】：A【試題解析工不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個 特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。第16題：從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是()，即買方愿意 支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房 地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。A.對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理【正確答案1B【試題解析工【解析】從買方角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其社會上的 “生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預計重新開發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應得 利潤。如果

12、高于該必要支出及應得利潤，則還不如自己開 發(fā)（或者委托他人開發(fā)）。第17題：在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一 次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為（）。A.名義價格B.實際價格C.市場價格D.成交價格【正確答案】：B【試題解析】：在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日 期一次性付清的價格為名義價格，在成交日期一次性付清 的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成 交日期的價格為實際價格。第18題：同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有 一定的()。A.互補性B.權益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【正確答案】：C【試題解析】：房地產(chǎn)盡管有獨一無二

13、的特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是 住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定 程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定 程度的牽掣。第19題：評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預測該 宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部 分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%,則該土地的價值為()萬元。A. 1562. 89B. 1652. 89C. 1502. 63D. 1520. 63【正確答案1C【試題解析工第20題：下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）。E2007年真題A.房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐 落、用途等情況進行核對B

14、.房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對 象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C.房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的 位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D.估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估 價對象原址進行必要的調(diào)查了解【正確答案1B【試題解析【解析】實地查勘是指估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、 檢查、記錄估價對象的狀況，包括感受估價對象的區(qū)位優(yōu)劣，核對之前搜集的估價對象的坐落、四至、面積、用途 等情況,觀察估價對象的內(nèi)外部狀況，拍攝反映估價對象內(nèi) 外部狀況以及周圍環(huán)境或臨路狀況的影像資料，調(diào)查估價對象 的歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）、周邊以及當?shù)?同

15、類房地產(chǎn)的市場行情，補充搜集估價所必要的其他資料 等。第21題:在通常情況下，采用（）方式出讓的地價最低。A.招標B.拍賣C.掛牌D.協(xié)議【正確答案】：D【試題解析】：在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方 式出讓的地價次之，協(xié)議方式出讓的地價最低。第22題:價值時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn) 在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預售D.房地產(chǎn)預測【正確答案1 A【試題解析工【解析】價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估 價，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。例 如，投保了火災險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程 度時，通常

16、是估計將損毀后的狀況恢復到損毀前的狀況 （到實地查勘，估價對象己不存在），在現(xiàn)行的國家財稅制度和市 場價格體系下的必要費用。第23題:在賣方市場下，成交價格會偏向OA.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價【正確答案1B【試題解析買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格 起主導作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應求，賣方處 于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交 價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買 方最高出價。第24題：建筑密度等于（）/建筑用地面積。A.總建筑面積B. 土地總面積C.建筑頂層面積D.建筑基底總面【正確答案1D【試題解析】：建筑密度

17、又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的 基底總面積占建筑用地面積的比率。第25題:關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。2014年 真題A.估價結果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道 德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應在估價之前征求估價委托人對估 價結果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應在出具報告之前與估計委托人討 論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【正確答案1D【試題解析】：AD兩項，雖然要求估價結果是合理的，但實際上的估價結 果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職 業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結果和實際上的估價 結果又都可能與估價對

18、象在市場上進行交易的成交價格有 所不同。BC兩項，估價師和估價機構不能在未估價之前就征求 委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，一般也不能 在完成估價之前與他們討論估價結果。第26題：可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同，當兩 者不相同時，一般()。A.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例D.可作為可比實例【正確答案】：A【試題解析【解析】可比實例選得是否合適，直接關系到比較法測算結 果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應與估價 對象的權利性質(zhì)相同。當不相同時，一般不能作為可比實 例。第27題:設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依 法

19、拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于 應繳納的()的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用C. 土地使用權出讓金D. 土地使用成本【正確答案1C【試題解析】：【解析】城市房地產(chǎn)管理法第五十一條規(guī)定，設定房地 產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該 房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土 地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。第28題：為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為 ()oA.快速變現(xiàn)價值B.謹慎價值C.在用價值D.殘余價值【正確答案1B【試題解析】：謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所 評估的價值。謹慎

20、價值通常低于市場價值。如為了防范房 地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹慎價 值。第29題：某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造 成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均 空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出 租面積為1000。m2,運營費用率為40虬 假若該寫字樓可出 租剩余年限為30年，投資報酬率為8%,其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生()萬 元的貶值。A. 548. 19B. 558. 15C. 567. 39D. 675. 40【正確答案】：C【試題解析】：【解析】年凈收益減少：12xl0000x70

21、x (25%15%) x (140%) =50.4 (萬元)第30題:下列經(jīng)濟活動中，不需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是()。A.增加抵押貸款B.轉抵押估價C.續(xù)貸抵押估價D.處置抵押房地產(chǎn)【正確答案】：D【試題解析】：無第31題:某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分 別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈 收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果報酬率為9%,則該房產(chǎn)的收益價格為()萬元。A. 195B. 210C. 213D. 217【正確答案】：B【試題解析】：第32題：下列選項中，()不是由外部經(jīng)濟的原因而引起房地產(chǎn)價 格上升。A、裝飾裝修改造B、修建廣場、公園、公共綠

22、地C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、改變城市格局【正確答案1 A【試題解析工本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地 鐵等交通建設。第33題:住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的，層數(shù)等于或者超過（） 層為高層住宅。A、7B、8C、9D、10【正確答案】：D【試題解析工本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況描述。住宅通常是按照總層 數(shù)來劃分的10層及以上的為高層住宅。第34題:房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有（）。A. 土地B.建筑物C.地上定著物D.房地E.地上構筑物【正確答案】：ABD【試題解析工房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有：土地、建筑物、房地。土地形 態(tài)的最簡單情形是一塊沒有建筑物的空地；建筑物雖然在 實物形態(tài)上與土地連為

23、一體，但只評估其中建筑物的價值；房 地形態(tài)即實物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價時 也把它們作為一個整體來看待。第35題:與房地產(chǎn)有關的稅種中，屬于專門針對房地產(chǎn)設置的稅種 包括（）oA、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、城市維護建設稅D、耕地占用稅E、契稅【正確答案】：ABDE【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。選項C屬于具有普遍調(diào) 解功能的稅種。第36題:關于有拖欠建設工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的是A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于其他債權，但次于抵 押權C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金D.消費者交付購買商品房的

24、全部款項后，承包人就該商品 房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商 品房享有的工程價款優(yōu)先受償權可以對抗買受人【正確答案】：AD【試題解析工最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復 規(guī)定：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案 件中，應當依照中華人民共和國合同法第二百八十六條 的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權 和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款 項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得 對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支 付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費

25、用，不包括承 包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！钡?7題:土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有 ()0A.無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地B.重視建筑物的存在，即將其設想為可利用的資源物C.考慮建筑物存在對土地價值的影響D.考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響E.重視土地對建筑物價值的影響【正確答案1 AC【試題解析】：土地形態(tài)的最簡單情形是一塊沒有建筑物的空地。即使土 地上有建筑物有時根據(jù)需要或按照有關規(guī)定，應把土地單 獨看待，只評估其中土地的價值。對有建筑物的土地，在估價 中如何單獨看待土地，有兩種做法：無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地；考慮

26、建筑物存在對土地價值 的影響。第38題：下列是非收益性房地產(chǎn)的有()A.農(nóng)用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【正確答案】：BCD【試題解析工按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地 產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃 收益或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)；非收益性房地產(chǎn)是指不能直接 產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、教堂、寺廟等。 AE兩項屬于收益性房地產(chǎn)。第39題:對房地產(chǎn)本身進行投資改良的內(nèi)容有（）。A.裝飾裝修改造B.更新或添加設施設備C.改進物業(yè)管理D.經(jīng)濟發(fā)展E.交通條件改善【正確答案】：ABC【試題解析】：房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良，如重新

27、進行裝 飾裝修，更新或添加設施設備，改進物業(yè)管理等。第40題：在實際中，下列屬于抵押貸款后階段，房地產(chǎn)估價師提供 的服務有（）oA、抵押房地產(chǎn)價格動態(tài)評估B、房地產(chǎn)貸款項目評價C、抵押成數(shù)測算D、抵押權人提供有關風險提示E、資產(chǎn)處置方案咨詢【正確答案】：AD【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。選項BC屬于抵押貸款前 階段提供的服務；選項E屬于抵押物處置階段提供的服 務。第41題：下列說法正確的是（）oA.房地產(chǎn)價值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)'

28、9;或"探 測”房地產(chǎn)價值【正確答案工ACDE【試題解析】：對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市 場力量決定，是客觀的：即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者 的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。 房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，估價師只是運 用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值， 而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。第42題:收益性房地產(chǎn)包括（）oA.餐館B.旅店C.加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地【正確答案I ABCD【試題解析工收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的 房地產(chǎn)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅 館、商

29、店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準 廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。E 項，未開發(fā)土地不產(chǎn)生收益，不屬于收益性地產(chǎn)。第43題:房地產(chǎn)租賃包括（）oA.建設用地使用權出租B.房屋租賃C. 土地租賃D.互換E.用房地產(chǎn)作價出資【正確答案工ABC【試題解析】：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租， 是指房屋所有權人、土地所有權人（國家）、土地使用權人 作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行為。第44題：下列房地產(chǎn)中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）0 :2014 年真題A.己依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B,已滅失的房地產(chǎn)

30、C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn) 【正確答案工ACE【試題解析工按照房地產(chǎn)的權益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類： “干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產(chǎn)； “干凈”的房屋所有權和劃撥建設用地使用權的房地產(chǎn)； “干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)；共有的房地 部分產(chǎn)權或有限產(chǎn)權的房地產(chǎn)；有租約限制的房地產(chǎn)； 設立了地役權的房地產(chǎn)；設立了抵押權的房地產(chǎn)； 有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)；己依法公告列入征收、征用 范圍的房地產(chǎn)；n.被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其 他形式限制的房地產(chǎn)；12.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)；13.房屋所有 權、建設用地使用權不明確或歸屬

31、有爭議的房地產(chǎn)；14.臨 時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)；15.違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)；16.房地產(chǎn)的租賃權；地役權；17.房地產(chǎn)的抵押權；18.房 地產(chǎn)的空間利用權；19.房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。BD兩項屬于按實 物形態(tài)劃分的種類。第45題：建筑物區(qū)分所有權包括()等。A.按份共有所有權B.專有部分所有權C.共同關系成員權D.共用部分持份權E.長期使用和租賃權【正確答案】：BCD【試題解析】：建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用 房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享 有共有和共同管理的權利。建筑物區(qū)分所有權可以說是一種復 合性的權利，由專有部分的所有權、共用部分的持份權

32、、 因共同關系所產(chǎn)生的成員權構成。第46題：按開發(fā)程度來對房地產(chǎn)進行劃分，可以分為（）0A、自由的房地產(chǎn)B、生地C、毛地D、熟地E、現(xiàn)房【正確答案】：BCDE【試題解析工本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā) 程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；熟地； 在建工程；現(xiàn)房。第47題：房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為()。A.自由的房地產(chǎn)B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房【正確答案工BCDE【試題解析工按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類： 生地，是指不具有城市基礎設施的土地；毛地，是指具 有一定的城市基礎設施，有地上物需要拆除或遷移但尚未拆除 或遷移的土地；熟地，是指具

33、有較完善的城市基礎設施 且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地；在建工 程，是指建筑物己開始建造但尚未竣工的房地產(chǎn)；現(xiàn) 房，是指己建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土 地。第48題：房地產(chǎn)估價從某種意義上講是()房地產(chǎn)價值A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定E.探測【正確答案1 BE【試題解析】：房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，估價師只是運 用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價 值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。第49題:由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務履行擔 保的物品。A、保值增值B、價值量大C、不可移動D、壽命長久E、獨一無二【正確答案】

34、：ABCD【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)由于具有不可移 動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好 的用于提供擔保的財產(chǎn)。第50題：房地產(chǎn)所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有 權。共有可分為OA.按份共有B.按權共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正確答案】：AC【試題解析】：共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權。 共有可分為：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享 有所有權；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權。第51題：“五通一平” 一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、()等 設施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力

35、【正確答案】：ABCD【試題解析工按照基礎設施完備程度和場地平整程度，熟地又可分為 “三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平” 一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信 等基礎設施條件以及場地平整。第52題：2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了房地產(chǎn)抵押估價指導 意見（建住房20068號）。A.原建設部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【正確答案1 ACE【試題解析】：為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì) 量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，防范房地產(chǎn)信貸 風險，2006年1月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)

36、督 管理委員會聯(lián)合制定了房地產(chǎn)抵押估價指導意見（建住 房 20068 號）。第53題：應用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領有()0A、設定標準臨街深度B、將標準臨街深度分為若干等份C、制定容積率修正系數(shù)D、求取單獨深度價格修正率E、制定使用年限修正系數(shù)【正確答案】：ABD【試題解析工ABD【解析】本題考查的是制作價格修正率表。制作臨街 深度價格修正率表的要領是：設定標準臨街深度；將標準 臨街深度劃分為若干等份；確定臨街深度價格遞減率；求取單 獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格 修正率，并用表格反映。第54題：下列()等的限制屬于房地產(chǎn)權益中受房地產(chǎn)權利以外因 素限制的情況。

37、A.地役權B.租賃權C. 土地用途D.建筑高度E.相鄰關系【正確答案】：CDE【試題解析】：房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況包括：房地 產(chǎn)使用管制（如城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高 度、建筑密度、綠地率等的限制）、相鄰關系、被人民法院查封從 而其處分受到限制等。第55題:專業(yè)估價的特點主要有（）oA、由取得相關資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、有償或者無償服務E、承擔法律責任【正確答案】：ABCE【試題解析】：本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。概括起來，專業(yè)估 價主要有以下5個特點：由專業(yè)人員完成一一專業(yè)估價 是由專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員來完成的；是一種專

38、業(yè)意見 專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科 學的法信會方公社經(jīng)過嚴謹?shù)姆治?、測算和判斷得出的；具有社會-專業(yè)估價的結果較為科學、準確、客觀，具有 公信力；實行有償服務一一專業(yè)估價要向委托人收取一 定的服務費用，是一種有償服務；承擔法律責任一一專 業(yè)估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。第56題：下列（）是對于房地產(chǎn)估價準確性的全面認識。A .即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評 估價值，只會得出近似的評估價值B .所有的評估價值都會有誤差C .能用物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準D .判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是 將它與真實價值進行比

39、較E .由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差 的大小【正確答案工ABD【試題解析工對估價準確性問題的認識，主要包括下列幾點：即使都 是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只 會得出近似的評估價值。所有的評估價值都有一定程度的誤 差，即：評估價值:真實價值+誤差。不能用一般物理量 測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的 誤差，但估價的誤差又要適度。判斷一個評估價值的誤 差大小或準確性，理論上是將該評估價值與真實價值進行比 較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比 較。即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準確 性，但在實際估價鑒定中一般不輕易

40、直接評判一個評估價 值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構在 履行估價程序方面是否有疏漏。第57題:房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有（）。A.初次抵押估價B.再次抵押估價C.處置抵押房地產(chǎn)估價D.最終抵押估價E.抵押期間估價【正確答案】：ABCE【試題解析工房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有下列5 種：初次抵押估價；再次抵押估價；續(xù)貸抵押估 價；抵押期間估價；處置抵押房地產(chǎn)估價。第58題:下列（）是按承重構件劃分的建筑物結構類型。A.鋼結構B.鋼筋混凝土結構C.塑料結構D.磚木結構E.磚混結構【正確答案工ABDE【試題解析】：按承重構件劃分的建筑物結構類型為

41、：鋼結構；鋼筋 混凝土結構；磚混結構；石專木結構；府易結構。如 以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為：鋼結構； 混凝土結構（包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預 應力混凝土結構等）；砌體結構（包括磚結構、石結構和其他材 料的砌塊結構）；木結構；塑料結構；薄膜充氣結 構。如以組成建筑結構的主要結構形式來劃分，可分為：墻體 結構；框架結構；深梁結構；簡體結構；拱結 構；網(wǎng)架結構；空間薄壁結構（包括折板結構懸索結構； 艙體結構。第59題：下列土地狀況中，屬于土地權益狀況的是（）A. 土地開發(fā)程度B. 土地使用管制C. 土地面積大小D. 土地權利性質(zhì)E. 土地使用期限【正確答案1 BDE【試題解

42、析工對土地權益狀況的描述，主要說明下列方面：土地所有 權狀況，說明土地所有權性質(zhì)，即是國有土地還是集體土 地；土地使用權狀況；土地使用管制情況，說明是建設用 地還是農(nóng)用地、未利用地；土地利用現(xiàn)狀，說明土地上 是否有房屋、林木等地上定著物；出租或占用情，說明有無 出租或占用情形；他項權利設立情況，說明是否設立了 地役權、抵押權等他項權利；其他特殊情況。第60題:以下O因素會減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。A,通用性差B.房地產(chǎn)市場繁榮C.價值大D.獨立使用性好E.房地產(chǎn)的分割轉讓性【正確答案】：AC【試題解析】：影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該房地產(chǎn)的通 用性；該房地產(chǎn)的獨立使用性；該房地產(chǎn)的區(qū)位；

43、該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；該房地產(chǎn)的價值大小；該類房地產(chǎn) 的市場狀況。第61題：房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）A.假設開發(fā)法B.路線價法C.市場法D.成本法E.收益法【正確答案1 CDE【試題解析工房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即比較法（又稱交易實例比 較法、市場比較法、市場法）、收益法（又稱收益資本化 法、收益還原法）和成本法（又稱重置成本法、重建成本法）。第62題：下列選項中，屬于“完全市場”必須同時具備的條件有()oA、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買B、買者和賣者的人有限C、買者和賣者都有進出市場的自由D、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來 的價格E、銷售者要求總效用最大化，消費

44、者要求總利潤最大化【正確答案】：ACD【試題解析】：本題考查的是房地產(chǎn)需要專業(yè)估價。經(jīng)濟學上，“完全市 場”必須同時具備以下8個條件：同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；買者和賣者的人數(shù)眾多；買者和賣者都有進出市場的自由；買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來 的價格；就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要 的；買者和賣者無串通共謀行為；消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。第63題:房地產(chǎn)具有保值增值特性，不屬于真正的房地產(chǎn)自然增值 是（）。A.裝飾裝修改造引起的的增值B.通貨膨脹引起的的增值C.需求增加導致稀缺性增加引起的的增

45、值D.改進物業(yè)管理引起的的增值E.房地產(chǎn)使用管制改變引起的的增值【正確答案】：ABD【試題解析】：房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、 人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的 推移而自然增加，即自然增值。房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進 行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然 增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，是房地產(chǎn)保值； 外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改 變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第64題：關于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（）0A .判斷評估價值誤差大小或者準確性，是將其與估價對 象的重置價格進行比較B .估價

46、會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求 估價誤差標準C .所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近 似值D .估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E .判斷評估價值的誤差大小或者準確性的是合格估價師 的重新估價結果【正確答案1AB【試題解析】：對估價準確性問題的認識，主要包括下列幾點：即使都 是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只 會得出近似的評估價值。所有的評估價值都有一定程度的誤 差，即：評估價值=真實價值+誤差。不能用一般物理 量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的 誤差，但估價的誤差又要適度。判斷一個評估價值的誤 差大小或準確性，理論上

47、是將該評估價值與真實價值進行比 較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比 較。即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準確 性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價 值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構在 履行估價程序方面是否有疏漏。第65題：對于估價準確性問題的認識包括以下（）方面。A,合格的估價師，只能得出近似的價值意見，因為信息不 完全、不確定B.所有的評估價值與真實價值都有誤差C.應允許估價有較大的誤差D.誤差大小與真實估價結果的比較來確定E.不能輕易判斷評估價值的對錯及誤差【正確答案】：ABCE【試題解析】：對估價準確性問題的認識，主要包括：

48、即使都是合格的 估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近 似的評估價值；所有的評估價值都有一定程度的誤差；不 能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準， 應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度；判斷一 個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將該評估價值 與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估 價結果進行比較；在實際估價鑒定中一般不輕易直接評 判一個評估價值的對與錯及其誤差大小。第66題:按立法用語劃分，可以把房地產(chǎn)分為()A. 土地B.房屋C.其他不動產(chǎn)D.房地E.無形資產(chǎn)【正確答案】：ABC【試題解析工根據(jù)物權法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)的習慣 用語

49、，可以把房地產(chǎn)分為：土地，有時特別指集體所有 的土地；房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，有 時特別指國有土地上的房屋，可能還包括房屋占用范圍內(nèi) 的土地；其他不動產(chǎn)，是指土地、房屋以外的林木等不可移 動的財產(chǎn)。第67題:在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等屬于構筑物。()【正確答案】：錯【試題解析】：其他土地附著物與土地或建筑物通常在物理上不可分離， 有時即使可以在物理上進行分離，但這種分離是不經(jīng)濟 的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功 能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損，如埋設在地 下的管 線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上 的樹木、花草，鑲嵌在墻里

50、或直接畫在墻上的畫等。構筑 物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物， 如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。第68題:在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，理論上可以同時采用多種估 價方法進行估價的，應同時采用多種估價方法進行估價， 不得隨意排除可以采用的估價方法。()【正確答案上對【試題解析工每種估價方法都是從某個角度或某一方面來測量房地產(chǎn)價 值或價格的，它們一定程度上都有局限。要求在估價中盡 量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有 局限。第69題：所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值。 ()【正確答案】：對【試題解析工所有的評估價值都有一定程度的誤差

51、，即：評估價值;真實 價值+誤差。估價對象的真實價值只是理論上存在，實際中 不可得知，因此評估價值有誤差是不可避免的。第70題:從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是 三維立體的，而是平面的。()【正確答案工錯【試題解析】：從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是 平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其 上下一定范圍內(nèi)的空間。第71題：某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多 層住房，該估價師請該所另兩名注冊房地產(chǎn)估價師對該套 住房進行了估價，并出具了估價報告。王某以優(yōu)惠價格取得該報告，并最終取得銀行 的抵押貸款。則對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。O

52、【正確答案上對【試題解析工專業(yè)估價與非專業(yè)估價相比，主要有五點不同：由專業(yè) 人員和專業(yè)機構完成；是一種專業(yè)意見；具有公信 力；實行有償服務；承擔法律責任。第72題:房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實體和權益兩個方面，但其價 值的高低主要取決于其權益的大小。（）【正確答案】：錯【試題解析工在不同種類的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不同 的：一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值；一般的無形 資產(chǎn)主要是權益的價值；房地產(chǎn)的實物和權益在價值決定中都很 重要。第73題:房地產(chǎn)土地面積不能增加，但交通等基礎設施不斷完善 等，價值會自然增加，即自然增值。O【正確答案上對【試題解析工房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、 人口增加等，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時間的 推移而自然增加（即自然增值）。第74題：在協(xié)議出讓中，出讓人需要確定協(xié)議出讓最高價，土地使 用者需要確定自己的最低價。（）【正確答案】：錯【試題解析工在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓 最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對 列入 招標拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的土地有使用意向、提出用地預 申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格；出讓 人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。第75題:在房屋征