新杭州廣廈天都城四期可行性研究報告

1、中國21世紀(jì)衛(wèi)星示范城杭州廣廈天都城四期可行性研究報告公司名稱：浙江天都實(shí)業(yè)有限公司 編制人員：陳超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、 俞建軍、趙輝完成日期：2007-12-10目錄調(diào)查人員聲明3第一部分：項(xiàng)目總論41.1項(xiàng)目背景41.2項(xiàng)目概況4第二部分：市場研究62.1項(xiàng)目開發(fā)的主要優(yōu)勢62.2天都城試點(diǎn)的必要性62.3指導(dǎo)思想與總體目標(biāo)62.4主要內(nèi)容7第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案93.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路93.2產(chǎn)品特征103.3目標(biāo)客源113.4項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢12 3.5項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) 12 3.6項(xiàng)目定位 13 3.7目標(biāo)市場定位 13 3.8產(chǎn)品定位 13第四部分：投資估算與融資方案13第

2、五部分：財(cái)務(wù)評價14第六部分：不確定性分析226.1盈虧平衡分析226.2敏感性分析236.3風(fēng)險防范對策23第七部分：綜合評價23第八部分：研究結(jié)論與建議258.1結(jié)論258.2建議25第九部分：附錄259.1附圖：25調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、 我們依照公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進(jìn)行分析。3、 形成意見和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。6、 （其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：陳超胡冬冬王立斐曹人杰 俞

3、建軍趙輝公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景正在開發(fā)之中的杭州天都城位于余杭區(qū)星橋鎮(zhèn)，東依余杭市府臨平鎮(zhèn)，西接杭州市江干區(qū)，北抵黃鶴山，距杭州市區(qū)中心地段武林廣場僅12公里，到上海車程不到2小時。杭州天都城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實(shí)現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。超大規(guī)模、超強(qiáng)力度開發(fā)。天都城總投資預(yù)計(jì)超過80億元，開發(fā)期長達(dá)68年，占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達(dá)400余萬平方米，可容納居住人口12萬人，是我國至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨(dú)開發(fā)的

4、規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目；由歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會等組成的旅游項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，臨平的新興副城區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。通過對天都城的超強(qiáng)度開發(fā)，把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有12萬人的居住中心；杭州市的重要衛(wèi)星城和余杭市的新城區(qū)。這是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)

5、目。市場取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式的城市化新模式。項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場化原則進(jìn)行操作?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā)思路。項(xiàng)目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動開發(fā)”。在天都城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動旅游項(xiàng)目，為天都城房地產(chǎn)開發(fā)和杭州市國際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營造一流的環(huán)境，并籍此來帶動房地產(chǎn)市場拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱：廣廈天都城1.2.2項(xiàng)目介紹天都城規(guī)劃占地面積7000余畝，總建筑面積480萬平方米，

6、規(guī)劃居住人口近10萬人，是以法蘭西文化為城市文化的新城區(qū)。她位于正在崛起中的集“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、旅游、居住”功能為一體，總規(guī)劃人口達(dá)40萬人的杭州城市東北部新城的中心。天都城是廣廈企業(yè)在各級政府領(lǐng)導(dǎo)下，全面參與城市開發(fā)與經(jīng)營的建設(shè)成果，她代表著廣廈企業(yè)在城市綜合建設(shè)方面的理念和建設(shè)能力。天都城東依杭州、北接上海，介于杭州主城與臨平副城之間，在大杭州規(guī)劃中處于樞紐地位，距市中心僅18公里，毗鄰繞城高速公路和滬杭甬高速，處于浙江經(jīng)濟(jì)的主流發(fā)展區(qū)域，交通便捷。作為杭州城市交通重點(diǎn)工程之一的秋石高速路將于07年底開通（快速路全線高架設(shè)計(jì)，主線寬25米，雙向6車道，比上塘高架多兩個車道。一路上將建設(shè)清江路立

7、交、艮秋立交、石德立交、石橋立交、繞城高速立交等五座樞紐立交橋），建成后將大大縮短從杭州市區(qū)到天都城的時間。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有天都公園、天都國際度假酒店、香榭里大街、天都廣場、歡樂廣場、天都房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運(yùn)動、娛樂等齊全的配套，目標(biāo)是建成一座21世紀(jì)的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準(zhǔn)的新城。天都城的控制性詳細(xì)規(guī)劃已通過杭州市規(guī)劃局審批。經(jīng)過三年多的建設(shè)，旅游版塊已初具規(guī)模，充滿濃郁法蘭西特色的天都公園已于2003年建成并對外開放。以五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的天都國際度假酒店也已試營業(yè)。近期20余萬平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù)推向市場，連續(xù)幾周名列市、區(qū)銷售排行榜第一。另10萬平方米的

8、城市山地別墅項(xiàng)目愛麗山莊別墅也已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段,也將于07年下半年陸續(xù)推出。未來天都城項(xiàng)目的整體建設(shè)思路,是建設(shè)以一個中心，四大區(qū)塊所構(gòu)成的，大開放小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。通過利用城市道路和濱河綠帶等開放空間將天都城分解為“一個中心，四大區(qū)塊”，便于集中優(yōu)勢資源于某一區(qū)塊進(jìn)行密集開發(fā)，迅速形成開發(fā)居住規(guī)模，達(dá)到配套運(yùn)營的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求，有利于居民入住，形成良好的城市建設(shè)開發(fā)形象。通過城市道路和城市綠帶等開放空間組織，將天都城分隔成若干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周界，從天都城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界，形成大開放，小封閉，分權(quán)管理的城市管

9、理格局。天水苑坐鎮(zhèn)天都城中央，總建筑面積20余萬方，首推4座1315層法式現(xiàn)代小高層，呈扇型排列，環(huán)抱埃菲爾觀光鐵塔。錯落有致的建筑布局，與現(xiàn)代法式園林完美相融。95136M2法式格調(diào)的浪漫二房與情致三房，無不勾勒出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風(fēng)尚。1.2.3交通狀況：公交571路直達(dá)，距地鐵一號線出口約2公里，規(guī)劃地鐵三號線途徑天都城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時代廣場。1.2.4周邊配套：天都公園，北山幼兒園，聯(lián)華超市，小區(qū)巴士，K571公交車，鳳起農(nóng)貿(mào)市場天都分場，沃爾瑪，余杭區(qū)第一人民醫(yī)院，杭鋼醫(yī)院，到臨平約6-8分鐘車程。天都業(yè)主交年費(fèi)78元即可全年免費(fèi)游覽天都公園，相關(guān)優(yōu)惠措施尚未出臺1.2.5相關(guān)

10、信息：環(huán)線位置:無物業(yè)現(xiàn)狀:其它總建筑面積:200000平方米物業(yè)管理附加信息:多層:0.6元/平方米/月，單身公寓：0.8元/平方米/月，高層：1.3開發(fā)商:浙江天都實(shí)業(yè)有限公司投資商:廣廈房產(chǎn)物業(yè)管理公司:浙江廣廈物業(yè)公司第二部分：市場研究根據(jù)國內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司王志綱工作室預(yù)測，天都城項(xiàng)目的總投資約87億元人民幣，稅后利潤將達(dá)到12.30億元；靜態(tài)的稅后投資收益率為14%，投資回收期約4.58年。項(xiàng)目成本相對較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強(qiáng)，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。天都城項(xiàng)目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報，而且還將產(chǎn)生巨大的社會效益。該項(xiàng)目建成之后，將創(chuàng)造7000

11、8000人的就業(yè)機(jī)會，旅游項(xiàng)目將帶動20億人民幣的GDP增長，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動120億人民幣的GDP 增長。2.1項(xiàng)目開發(fā)的比較優(yōu)勢開發(fā)商優(yōu)勢。中國廣廈建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司。浙江盈華實(shí)業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實(shí)力強(qiáng)大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。項(xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢。項(xiàng)目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國WY國際設(shè)計(jì)顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、浙江大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)

12、計(jì)研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。2.2天都城試點(diǎn)的必要性2.21天都城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探索中國城市化的新動力和新模式。 從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。但是，不容忽視的一個現(xiàn)實(shí)問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動力明顯減弱。中國城市化需要尋找新的動力源。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇

13、由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價格過高等一系列問題。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場需求支持。 因此，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向運(yùn)動，而是城市化發(fā)展的一個新階段，是更高層次的城市化。以一個特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。 我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周

14、圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場需求動力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限

15、等問題。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。天都城建設(shè)項(xiàng)目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價值。2.2.2天都城試點(diǎn)有利于積極探索超大樓盤開發(fā)和居住郊區(qū)化大背景下的房地產(chǎn)開發(fā)新思路和新模式。 天都城項(xiàng)目的推出，對整個杭州乃至整個中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。 綜觀西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機(jī)和利潤。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)行

16、業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高而帶來的交通行業(yè)的振興勢必也會引起我們普通居民居住“郊區(qū)化”的現(xiàn)象，因?yàn)榻紖^(qū)相對廉價的房產(chǎn)價格及較少受污染的空間、較安靜的居住條件會越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。另外，我國的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個人都必須面對自購房的現(xiàn)實(shí)。因此，在市

17、區(qū)土地有限且價格過高的情況下，中心城市通過進(jìn)一步的向外擴(kuò)張，重新調(diào)整和規(guī)劃城市的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從遠(yuǎn)郊到近郊到形成新市區(qū)的演變過程。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。目前我國城市化水平為30，城鎮(zhèn)人口3.7億。預(yù)計(jì)2020年城市化水平達(dá)到45，全國人口14億，城鎮(zhèn)人口增至6.3億；預(yù)計(jì)2050年城市化水平達(dá)到60，全國人口16億，全國城鎮(zhèn)人口增至9.6億。前20年城鎮(zhèn)人口增加2.6億，按人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房52億平方米，平均每年需建設(shè)住房2.6億平方米。后30年城鎮(zhèn)人口增加3.3億，仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人

18、口建設(shè)住房66億平方米，平均每年需建設(shè)住宅2.2億平方米。有關(guān)專家指出，在我國的城市化進(jìn)程中，多數(shù)農(nóng)民將住在就地發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)中，不會較多增加城鎮(zhèn)住房數(shù)量。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。面對“郊區(qū)化”這個大趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該主動出擊，因勢利導(dǎo)，而不應(yīng)被動等待。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。我國居民的生活正穩(wěn)步向小康階段邁進(jìn)，居民在選擇住房時，已不僅僅滿足于居住面積的多少，還要考慮居住環(huán)境的好壞及配套設(shè)施

19、的完善程度。房產(chǎn)市場的實(shí)踐已經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷售。有些居民在購買住房時，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位。為了迎合市場的需求，許多發(fā)展商請了國外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室了。人們?nèi)缃衿毡樽⒅氐氖且环N有著良好的人文景觀和回歸大自然情結(jié)的品質(zhì)生活。年北京國際房地產(chǎn)交易會的新盤之中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點(diǎn)，提出“在綠化中放置建筑”的口號。

20、同時通過形態(tài)與空間的合理布局所形成的景象通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營造出一個帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。我們可以看到，隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個極其重要、無可代替的指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的泛房地產(chǎn)時代追求住房硬件條件與居住環(huán)境（生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境）相互配合、相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的時代正向我們走來。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。我們這個試點(diǎn)工程的“先旅游，后房產(chǎn)”正是體現(xiàn)了這個思路：旅游可以改善房產(chǎn)的環(huán)境，房產(chǎn)借助于旅游的生態(tài)支持。

21、以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。兩者相互適應(yīng)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。 我國的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的發(fā)展。預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米；預(yù)計(jì)2050年人均居住面積提高到16平方米，即建筑面積32平方米。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，每人增加4平方米計(jì)算，前20年為提高居住水平需要新建住房25.2億平方米，平均每年1.26民平方米。后30年按9.6億人口計(jì)算，則需在2020年基礎(chǔ)上再新建住房76.8億平方米，平均每年2.56億平方米。在如此大的需求中，肯定會有一些通過“住宅群”的方式予以消化解決。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中，在某些地方，也需要進(jìn)行大

22、規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。大規(guī)模與超大規(guī)模的建設(shè)能夠體現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)檫^小的規(guī)模往往引起一系列的問題，如無法保證環(huán)境與配套設(shè)施的質(zhì)量，配套設(shè)施的共享性差等。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，住宅建設(shè)的投資一般占國民生產(chǎn)總值的3%-8%，占固定資產(chǎn)總值的15%-30%。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長10%，將直接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長0.5-0.8個百分點(diǎn)。但住宅建設(shè)必須達(dá)到產(chǎn)業(yè)化、科技化，才能真正起到改善人民生活、拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用

23、于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價值。大規(guī)模與超大規(guī)模的開發(fā)可以使居民享受到規(guī)模優(yōu)勢所帶來的完善的配套設(shè)施和較低廉的住房價格，以及大規(guī)模開發(fā)時一般位于城郊所擁有的較高質(zhì)量的空氣。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場注入新的活力。 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對一個國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用，據(jù)日本統(tǒng)計(jì)，從1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建設(shè)面積沒有什么增加，但通過對傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的革新，住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值增加了16倍。估計(jì)我國在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會低于日本，因而預(yù)計(jì)用50年的時間，把住

24、宅投資額增加16倍。按此計(jì)算，今后50年的住宅投資每年將遞增7，每年對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為0.6個百分點(diǎn)。這樣持續(xù)50年連年增長，對國家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個金融行業(yè)，如果發(fā)展好了，又可以帶動其他行業(yè)的發(fā)展。如果它發(fā)展不好，那么對國家的金融業(yè)，進(jìn)而對整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都是一個巨大的損失。我們不久后將加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)和其它行業(yè)一樣，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而且我國本身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也要求在全國范圍內(nèi)建立一個統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產(chǎn)市場。近來杭州市政府提出了“住在杭州”的口號，要實(shí)現(xiàn)這個口號，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善當(dāng)然具有舉足輕重的地位。雖然一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括我們的試點(diǎn)工程）

25、從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷售，都是本地化的事情，但一個成功的、具有獨(dú)創(chuàng)性代和表性的項(xiàng)目無疑也具地區(qū)的、甚至全國性的意義。我們的項(xiàng)目正是一個開放性、開拓性的項(xiàng)目，而且雖然杭州的房地產(chǎn)市場從整體發(fā)育水平上看，并不是全國最好的，但在很多方面，如主題、文化、環(huán)境等的探索，已具相當(dāng)水準(zhǔn)。我們的這個項(xiàng)目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場階段的杭州房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地方的意義，為建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場和使中國的房地產(chǎn)市場真正走向市場作出有益的，先驅(qū)性的探索。2.2.3天都城項(xiàng)對推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化具有重大的戰(zhàn)略意義 天都城開發(fā)有利于杭州市通過實(shí)施“東進(jìn)戰(zhàn)略

26、”而啟動新一輪城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)杭州市區(qū)五年擴(kuò)大一倍的戰(zhàn)略目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使杭州市取得了非常輝煌的成績。有關(guān)數(shù)顯示，杭州每平方公里創(chuàng)造的生產(chǎn)總值在全國省會城市中名列第一，人口密度第二，而市區(qū)的面積卻為倒數(shù)第四，城區(qū)面積更是倒數(shù)地二，城市人口和經(jīng)濟(jì)的增長同活動空間狹小的矛盾日益尖銳。杭州市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少項(xiàng)目因找不到合適的用地而無法安排；用地結(jié)構(gòu)的不合理，工業(yè)用地比重偏高（占24.39%，接近國標(biāo)上限25%），道路廣場用地、公共綠地和市政公用設(shè)施用地偏低，均接近甚至低于國標(biāo)下限；地域結(jié)構(gòu)和城市等級不成比例，南北長東西短，用地條件受到極大的制約；經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段同城市

27、空間組織不相適應(yīng)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以實(shí)現(xiàn)；城市主導(dǎo)功能項(xiàng)目布局缺乏空間等經(jīng)濟(jì)條件的制約，嚴(yán)重阻礙了杭州市的發(fā)展步伐，到了非改不可的地步。 天都城開發(fā)有利于優(yōu)化杭州市的旅游經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局。 在杭州東部搞一個大型的集旅游、休閑、度假、居住于一體的旅游項(xiàng)目，有利于改變杭州目前旅游格局西重東輕的狀況。由于旅游資源分布的原因，杭州的旅游業(yè)一直以西湖和兩江一湖為中心，在旅游內(nèi)容上以山水觀光為主,在地域分布上主要集中于城西西湖一帶，杭州西南部的富陽、桐廬、臨安、建德、淳安等縣市，而最靠近上海的杭州東部和北部在旅游開發(fā)方面比較薄弱，這樣的布局不利于大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成，也不利于接受區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心上海的經(jīng)

28、濟(jì)輻射。通過在杭州東部建一個華東地區(qū)規(guī)模最大的集旅游、休閑、度假、居住于一體的項(xiàng)目，有利于使杭州的旅游格局更加合理，促進(jìn)大杭州旅游經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展。 天都城開發(fā)有利于積極呼應(yīng)杭州市政府“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，提升杭州房地產(chǎn)開發(fā)的檔次，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。 在杭州東部搞一個超大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使開發(fā)商更注重對居住環(huán)境的建設(shè)，使房地產(chǎn)的競爭從比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套變成不但比戶型、比設(shè)計(jì)、比配套，還要比環(huán)境、比社區(qū)規(guī)劃，比開發(fā)商的實(shí)力，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)的檔次。此外，搞這樣一個超大型的集旅游和郊區(qū)房地產(chǎn)于一體的項(xiàng)目，不但要進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，還要進(jìn)行旅游、教育、健康、文化傳播等與人們的根本需

29、求密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式在杭州目前普遍以中小樓盤開發(fā)為主的房地產(chǎn)市場是首次出現(xiàn)。隨著杭州市區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地的逐漸減少，必將進(jìn)入郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的新時代，而郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式和市區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是兩種差異性很大的模式。作為杭州郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)先行者的天都成項(xiàng)目，無疑將開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。這樣的項(xiàng)目對政府提出的“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措將是一個非常有力的支撐。 天都城開發(fā)有利于呼應(yīng)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略舉措，憑借其優(yōu)美、舒適、價廉的居住環(huán)境優(yōu)勢，加快杭州市高新技術(shù)人才和創(chuàng)業(yè)人才集聚。 隨著“住在杭州”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，杭州將是全國最社合居住的城市，而天都城

30、將成為杭州市最適合高新技術(shù)人才居住和創(chuàng)業(yè)的衛(wèi)星城，從而大大推進(jìn)杭州市政府提出的“天堂硅谷”戰(zhàn)略實(shí)施。 天都城開發(fā)有力推進(jìn)余杭市政府的向杭州靠攏的發(fā)展戰(zhàn)略，改善余杭區(qū)位條件，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目地塊位于余杭市區(qū)臨平和杭州之間，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將同時加速杭州的東擴(kuò)進(jìn)程和臨平往杭州靠攏的進(jìn)程，使余杭市的區(qū)位條件和環(huán)境發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改善。不僅，巨額投資和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，還可為余杭經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力?？偼顿Y逾80億元人民幣的天都城項(xiàng)目將創(chuàng)造70008000人的就業(yè)機(jī)會，拉動GDP增長140億元。2.3指導(dǎo)思想與總體目標(biāo)2.3.1指導(dǎo)思想 天都衛(wèi)星示范城建設(shè)試點(diǎn)的指導(dǎo)思想是：高舉鄧小

31、平理論的偉大旗幟，深刻領(lǐng)會中央關(guān)于發(fā)展小城鎮(zhèn)決策的重要意義和十五屆五中全會關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的最新精神，根據(jù)杭州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要和余杭市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的總體要求，面向21世紀(jì)，大膽創(chuàng)新，高起點(diǎn)規(guī)劃，超前發(fā)展，積極探索市場取向、企業(yè)化運(yùn)作、民辦官助式的，房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)新模式，把天都城建設(shè)成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)功能完善、社區(qū)管理先進(jìn)、體制開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化多元化的現(xiàn)代化衛(wèi)星城。2.3.2總體目標(biāo) 天都衛(wèi)星示范城建設(shè)的總體目標(biāo)是：通過810年努力，力爭把天都城建設(shè)成為代表中國21

32、世紀(jì)衛(wèi)星城發(fā)展先進(jìn)水平的、泛房地產(chǎn)時代超大規(guī)模的郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)成功典范的現(xiàn)代化衛(wèi)星城，杭州市東部地區(qū)的居住中心、旅游中心、國際教育中心和人才集聚高地。具體目標(biāo)如下： 杭州市現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城、余杭市新的現(xiàn)代化城區(qū)。天都衛(wèi)星示范城位于杭州市區(qū)和縣級市臨平鎮(zhèn)之間，隨著杭州的東擴(kuò)和臨平向杭州市區(qū)靠攏，加上自身規(guī)模的不斷擴(kuò)張，天都衛(wèi)星示范城的居住人口將達(dá)到12萬左右，成為杭州最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的衛(wèi)星城區(qū)和臨平市的現(xiàn)代化城區(qū)。環(huán)境優(yōu)美舒適、設(shè)施現(xiàn)代化、文化多元化的杭州市東部超大型居住中心，“新住宅運(yùn)動”和“住在杭州”的成功典范。 根據(jù)杭州市城市總體規(guī)劃（19962010），杭州市區(qū)由一個主城、兩個

33、副城組成，主城是城市人口和產(chǎn)業(yè)的主要聚集區(qū)，承擔(dān)全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和旅游中心的職能；下沙副城是東部新城，第二產(chǎn)業(yè)的主要基地，配套相應(yīng)的生活居住區(qū)和公共中心，發(fā)展成現(xiàn)代化的綜合性工業(yè)城；濱江副城是南部新城，重點(diǎn)安排高科技工業(yè)、區(qū)、科研機(jī)構(gòu)、大專院校及其相應(yīng)的居住用地和旅游設(shè)施，形成產(chǎn)、學(xué)、研、居、游相結(jié)合的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化新城。從上述規(guī)劃內(nèi)容看，杭州目前尚缺少一個功能明確的大型居住區(qū)，“住在杭州”的城市品牌缺少強(qiáng)有力的居住區(qū)域支撐。因此，我們將努力把天都城建設(shè)成為杭州市東部地區(qū)以居住、旅游、教育為其主要功能的新城區(qū)。 天都衛(wèi)星示范城將以新的生活方式和完美的居住環(huán)境吸引杭州本地居民、上海

34、的跨國公司中高級管理人員、在海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住，從而形成多元文化的居住氛圍。杭州東部地區(qū)的旅游、休閑與購物中心。 杭州市國際化的教育中心。天都衛(wèi)星示范城的教育不僅是配套設(shè)施，也是一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)。將通過市場化的運(yùn)作強(qiáng)化教學(xué)質(zhì)量，通過與國外知名學(xué)校合作辦學(xué)等方式實(shí)現(xiàn)教育的國際化，使天都衛(wèi)星示范城成為杭州市國際化的教育中心。 杭州市人才聚集高地。天都衛(wèi)星示范城將通過創(chuàng)造優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件，良好的居住氛圍，優(yōu)秀的物業(yè)管理水平，使之成為21世紀(jì)新的生活方式和居住環(huán)境的代表，吸引各類優(yōu)秀人才到此居住。 2.4主要內(nèi)容2.4.1城市化新模式試點(diǎn)通過新興產(chǎn)業(yè)

35、培育、房地產(chǎn)開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)三位一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城綜合開發(fā)試點(diǎn)，積極探索中國21世紀(jì)城市化新模式。 通過發(fā)展旅游和民辦教育營造居住良好環(huán)境。通過歡樂四季公園、天都國際度假中心、歡樂大道、天都廣場、歡樂廣場、天都文化體育廣場、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會等旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造一流的居住環(huán)境。通過與浙江大學(xué)合資合作興辦浙江大學(xué)東方學(xué)院，與國際著名中小學(xué)校、杭州名校合辦貴族學(xué)校，把天都城建設(shè)成為杭州市民辦教育基地，為天都城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及向知識型衛(wèi)星城方向發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。 以旅游與教育等新興產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)的開發(fā)，體現(xiàn)了天都城“以旅游、教育聚人氣，提升地塊知名度”的開發(fā)思路，天都城通過旅游、教

36、育等新興產(chǎn)業(yè)的培育，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與城區(qū)建設(shè)，積極探索中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城新的發(fā)展模式。 通過超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)集聚人口，推進(jìn)城市化進(jìn)程。充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張。這市繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。 通過21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)，積極探索特大型、大型城市通過衛(wèi)星城建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張新模式。 以天都城作為“試驗(yàn)田”，積極探索中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城的內(nèi)涵和基本特征，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種問題，總結(jié)發(fā)展現(xiàn)代衛(wèi)星城

37、的各種經(jīng)驗(yàn)，尋找一條切實(shí)可行的現(xiàn)代衛(wèi)星城發(fā)展新思路、新模式，塑造中國21世紀(jì)現(xiàn)代衛(wèi)星城成功典范。 通過高起點(diǎn)規(guī)劃，超強(qiáng)力度投資，綜合性開發(fā)，構(gòu)造優(yōu)于中心城區(qū)的居住、創(chuàng)業(yè)新環(huán)境，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)向郊區(qū)衛(wèi)星城分流和農(nóng)村人口向衛(wèi)星城集聚，實(shí)現(xiàn)攤大餅式城市規(guī)模擴(kuò)張模式向章魚式城市規(guī)模擴(kuò)張模式轉(zhuǎn)變。通過市場取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)，積極探索城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。 積極探索企業(yè)主導(dǎo)型城市化新模式。天都城建設(shè)完全由企業(yè)自主投資、建設(shè)和管理，嘗試新型的“企業(yè)辦社會”模式。這種模式不同于以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利型的國有大型企業(yè)辦社會，而是以市場為取向，通過規(guī)范的企業(yè)化運(yùn)作為天都

38、城居民們提供各項(xiàng)服務(wù)和設(shè)施，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時滿足社會需要。同時，城市化進(jìn)程雖然主要應(yīng)由市場機(jī)制調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，但也應(yīng)當(dāng)看到，在城市化過程中，又存在著許多市場失靈的領(lǐng)域，因此，城市化過程又離不開政府必要的干預(yù)和調(diào)節(jié)，政府作用主要表現(xiàn)在城市具體格局、模式，城市土地的支配使用及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。所以，天都城的發(fā)展是通過市場化取向、企業(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式衛(wèi)星城建設(shè)模式試點(diǎn)。 積極探索以上市公司為載體，運(yùn)用市場手段籌措城市建設(shè)資金的民間主導(dǎo)型城市化的投資新體制和資金籌措新機(jī)制。2.4.2房地產(chǎn)開發(fā)新模式的試點(diǎn)面對大城市住宅郊區(qū)化的新趨勢，塑造21世紀(jì)郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范。 住宅郊區(qū)化是一個

39、城市的城市化水平發(fā)展到相當(dāng)高的程度后，逆城市化的效應(yīng)，是人們脫離喧鬧的都市追求安詳、寧靜生活的結(jié)果。因此，住宅郊區(qū)化是城市發(fā)展的必然結(jié)果。研究結(jié)果表明，當(dāng)一個城市的人均GDP達(dá)到3000美元時，就會出現(xiàn)城市空心化、住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象。根據(jù)99杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，1998年杭州市區(qū)居民的人均GDP達(dá)到3.3萬元人民幣（按當(dāng)年價格計(jì)算），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了3000美元的臨界值，因此杭州住宅郊區(qū)化的時代已經(jīng)來臨。從杭州房地產(chǎn)市場來看，房產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化的趨勢業(yè)已初現(xiàn)端倪。 象天都衛(wèi)星示范城這樣超過400萬平方米的超大規(guī)模的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不僅在杭州、在浙江省是唯一的，甚至在華東地區(qū)、在全國范圍內(nèi)也是罕見的。 這

40、一超大規(guī)模、超大強(qiáng)度項(xiàng)目的開發(fā)成功，將為杭州乃至全國的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個可資借鑒的模式。呼應(yīng)“住在杭州”的戰(zhàn)略舉措，爭當(dāng)杭州房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場和國際市場的領(lǐng)頭羊。 杭州市委、市政府于1999年提出了“住在杭州”的城市品牌定位，這一城市品牌的提出使杭州在國內(nèi)乃至海內(nèi)外樹立了獨(dú)特的城市形象，它無疑將成為杭州實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)走出杭州，迎接二十一世紀(jì)發(fā)展的一個有利契機(jī)；同時也確立了杭州房地產(chǎn)業(yè)面向全省、走向全國、走向世界的發(fā)展戰(zhàn)略。 天都衛(wèi)星示范城的市場定位是超越地方意義的，這種定位在目前杭州的房地產(chǎn)市場是一種創(chuàng)新。天都衛(wèi)星示范城的市場定位不僅針對余杭和杭州，也針對浙江全省，甚至上

41、海，它的輻射距離將遠(yuǎn)至整個華東地區(qū)、香港、臺灣等地。同時，積極探索一條房地產(chǎn)國際營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效途徑，吸引海外創(chuàng)業(yè)成功欲回國定居度假的華僑或欲在中國居住的外籍人士到此居住。天都衛(wèi)星示范城因而有可能成為杭州乃至中國房地產(chǎn)業(yè)走向全國性市場和國際市場的領(lǐng)頭羊。通過超大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)新時代。 天都衛(wèi)星示范城的開發(fā)建設(shè)，除了進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)外，還涉及教育、旅游、健康、體育、文化等與人們的根本需求緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。不但要搞好社區(qū)硬件環(huán)境，還要搞好整個衛(wèi)星城的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)。這是一種全新的開發(fā)模式，把房地產(chǎn)的外延大大地?cái)U(kuò)大了，如此大規(guī)模的開發(fā)必將對杭州甚至全國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)

42、生重大的影響，從而開創(chuàng)泛房地產(chǎn)開發(fā)的新時代。2.4.3社區(qū)管理新體制試點(diǎn)物業(yè)管理是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其包括的內(nèi)容與我國原來實(shí)行的房管制度有很大的差別。如果仍然采用舊的管理方法和手段，物業(yè)管理這個新的模式也不過是個空架子。而針對天都城物業(yè)管理的量大、復(fù)雜多樣、細(xì)化、長期性等特點(diǎn)，實(shí)行管理現(xiàn)代化是十分重要的?，F(xiàn)代化物業(yè)管理，是指在住宅區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)及物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮必須以實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化為前提，最大限度的使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件（

43、如房屋、設(shè)備與設(shè)施等）和軟件（如產(chǎn)權(quán)、戶籍、組織制度、管理方法等）的科學(xué)管理。要對天都城實(shí)施現(xiàn)代化的物業(yè)管理，可從五個方面入手：管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動化。（1） 理觀念現(xiàn)代化?，F(xiàn)代化的管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在觀念上的區(qū)別在于： 信息觀念。在物業(yè)管理中，住息作為一種重要的資源來管理和利用，物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況，面對一個不斷變化的系統(tǒng)，隨時隨地對其進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到最佳的工作狀態(tài)。業(yè)主對物業(yè)的意見建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ)。因此物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息，加強(qiáng)信息傳遞，促進(jìn)信息循環(huán)，及時組織反饋，達(dá)到與客觀實(shí)際的相對一

44、致，從而為科學(xué)的決策提供依據(jù)。 系統(tǒng)觀念。物業(yè)管理的目標(biāo)不只是單一的建筑物，應(yīng)該將建筑物與其周圍環(huán)境總和起來作為一個系統(tǒng)來管理，這個系統(tǒng)不僅包括有形的物質(zhì)，還包含了無形的精神意志、文化、文明、道德規(guī)范等。 經(jīng)營觀念。物業(yè)管理不能完全依靠行政手段，而要采用經(jīng)濟(jì)手段來管理，通過有償經(jīng)營服務(wù)，使管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展，自我完善的道路。（2） 管理方式程序化。物業(yè)管理是要通過人的經(jīng)營活動來實(shí)現(xiàn)的，管理人員的水平高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。我們無法要求每一位工作人員都具有較高的工作能力。那么，要保證公司的水準(zhǔn)就必須建立起一套完整的制度。每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事，保證工作質(zhì)量，

45、由“人制”變?yōu)椤胺ㄖ啤?，全面提高企業(yè)水平，保證整個系統(tǒng)長期穩(wěn)定的運(yùn)行。（3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)的行為。公司為了保證“產(chǎn)品”的質(zhì)量也應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn)，它也可以像工業(yè)企業(yè)一樣采用TQC，對管理服務(wù)行為實(shí)施的整個過程實(shí)行全面考核。所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)要求細(xì)化、量化，具有可操作性。此外，在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。企業(yè)需要有嚴(yán)格的考核制度來保證員工的素質(zhì)，畢竟人員是管理行為的實(shí)施者。只有一流的職工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù)，企業(yè)才能達(dá)到一流的水平。（4） 管理組織的網(wǎng)絡(luò)化。物業(yè)管理涉及的面很廣。物業(yè)公司內(nèi)部、物業(yè)公司與許多政府部門、行

46、業(yè)單位都有著千絲萬縷的關(guān)系。我們將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個部門作為一張“網(wǎng)”上的點(diǎn)，它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。這樣我們就可以建立一張簡單的“網(wǎng)”。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中，有大量的信息資源、人力資源等，這些均可采用聯(lián)網(wǎng)的方式共享。（5） 管理手段自動化。物業(yè)管理中的信息量大、面大，而且要長期保存，經(jīng)常調(diào)用，只有采用計(jì)算機(jī)技術(shù)，將信息分類、聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，才能方便物業(yè)公司和各部門共享。使用電腦既提高了文檔統(tǒng)計(jì)的效率和質(zhì)量，也可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測上進(jìn)行輔助設(shè)計(jì)。天都城作為一個超現(xiàn)代的城區(qū)，它的管理模式和管理制度也同樣是超現(xiàn)代的，具體表現(xiàn)在：打破傳統(tǒng)的陳舊觀念、改變社區(qū)配置類型上的單一化、強(qiáng)化社區(qū)組織

47、的職能、完善現(xiàn)有社區(qū)的管理體制，實(shí)現(xiàn)智能化社區(qū)管理。同時，天都城還非常重視社區(qū)的文化建設(shè)，將社區(qū)精神文明建設(shè)放在社區(qū)文化的首要位置。這種管理理念在天都城的社會事業(yè)投資上尤為凸現(xiàn)。第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案3.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路：擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。l       主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l       暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l   

48、;    優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l       經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l       充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l       合理的市政設(shè)施配套l       規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的

49、多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。3.2產(chǎn)品特征：以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。3.     充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。3.3目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是當(dāng)?shù)丶昂贾萜渌貐^(qū)客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員

50、，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 3.4項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報告前面部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于余杭區(qū)住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 （1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 置業(yè)意識古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 自

51、然環(huán)境得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； 可作為杭州余杭區(qū)鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； 占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。 （3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為杭州市人民和政府作出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 3.5項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) （1）整個余杭區(qū)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷

52、增加，加之大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，余杭區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個余杭的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 （3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建道路將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項(xiàng)目在這個時候和大道的建設(shè)同時進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么天都城銷售將適逢其時。 3.

53、6項(xiàng)目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 3.7目標(biāo)市場定位 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在3045歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。3.8 產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原

54、因是：1.相對而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 2.項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。 3.區(qū)域內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。3.9銷售計(jì)劃 Ø 總建筑面積：約400萬平方米Ø 其中：住宅：2080000平方米 會所：420000平方米 商業(yè)：600000平方米 其他：220000平方米Ø 開發(fā)時間：分四期開發(fā)Ø 單位總數(shù)：一期：1340戶；二期：1990戶；三期：1900戶；四期：2000戶第四部分：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工

55、程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.11投資估算相關(guān)說明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用： 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 拆遷成本 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目三期占地650畝，每畝135萬元，土地總價值為87750萬元建筑成本估算1. 建筑安裝工程費(fèi)用結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況按小高層建筑面積×單位成本1300元/ , 高層建筑面積×單位成本1500元/24萬平方米*1500+36萬平方米*1300=360000+468000=82800萬元2工程前期費(fèi)按建安成本的2%取費(fèi)828000*2%=16560萬3室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/計(jì)算室外水電氣工程：按50元/計(jì)算175*666.7*(1-19%)*(50+50)=945萬4建設(shè)配套費(fèi)用按建安成本的10%取費(fèi)24