寫字樓招租電信大廈營銷推廣方案

1、電信大廈營銷推廣方案一、項目概況闡述 本項目總承攬租賃面積24540.16平方米左右（以實際測繪面積為準），招商內容以商務辦公為主，并配以1-2個餐飲/休閑/康體類型業(yè)態(tài)。根據(jù)甲方提供的項目情況，目前A樓的23層作為甲方自用，B樓的89層作為電信公司的辦公用房。 項目整改主要內容為：群樓及主樓的外立面做整改，A樓寫字樓入口做調整并做高標準裝修，其他主要以翻新為主；目前，對項目租賃有較大促進性的行車動線、車位未能調整到位。具體整改的工程進度暫不明確。其他事項：要求聘請物業(yè)顧問為一家國際性的專業(yè)公司，經(jīng)營公司為中都物業(yè)公司，初步設定的物業(yè)管理費用為5元/平方米/月（不含公共區(qū)域能耗）。二、工作目標

2、簡述l 招商價格及年度遞增幅度租金區(qū)間：2.8-3元/平方米/天(含稅價)第二年起每年環(huán)比遞增5%l 招商任務，截止2009年5月30日，完成全項目95%的招商。分解如下： 截止08年12月底，完成全項目40%的招商； 截止09年5月底，完成全項目95%的招商。l 第三方押金與付款全項目30%的面積為付12押1，40%的面積為付6押2；30%面積付3押3小結：根據(jù)項目現(xiàn)有的硬性條件和整改情況，結合目前市場行情，項目要達到3元/平方米/天含稅租金均價以及到12月完成全項目出租率的40%是有較大阻力的，且在配套不明朗和物業(yè)收費標準明顯偏高的情況下，完成既定的招商任務將有較強的抗性和風險。三、營銷策

3、略（推廣/招商）論述：項目實際存在的抗性和風險是顯而易見的，且項目要實現(xiàn)招商目標是非常不易的，故把握項目的招商節(jié)奏，有的放矢投放各類推廣，以及擬定具有一定吸引力的招商優(yōu)惠政策，為項目的成功招商做好各項準備。具體策略如下：1、 強化項目核心競爭力大業(yè)主，并通過多種針對性非常強的媒體渠道集中、強勢的發(fā)布項目信息，以此鋪面打點，各個深入；主要媒體投放為：項目宣傳單張、網(wǎng)站（O571/FC571/0571xzl）、電臺（交通之聲/西湖之聲）、短信、夾包（錢江晚報）、報紙廣告（錢江晚報）等。2、 主動招商，以最短的時間引入具有一定影響力和號召力的企業(yè)，以此作為項目價值的反應和樣板效應，為項目后續(xù)的招商工

4、作買下堅實的基礎；建議引入：保險、金融、貿易類巨頭；3、 以各種優(yōu)惠方式促進成交，實現(xiàn)既定目標，減少項目的空置損失；優(yōu)惠方式有：加長免租期，即09年11月31日前簽約的客戶，租賃起始日期都可定為09年1月1日；11月31日以后的客戶，也可適當享受30-40不等的免租期；（免租期應按面積大小與租賃面積來定的，以下的是對外的標準，很多還是需要再談的）200平方米以下，免租期10天；200500平方米，免租期15天；5001000平方米，免租期25天；1000平方米以上，免租期30天40天；優(yōu)惠政策1）根據(jù)面積優(yōu)惠5001000平方米以上者，享受97的優(yōu)惠；1000平方米以上者，享受95的優(yōu)惠；2）

5、根據(jù)付款方式優(yōu)惠按半年付租者不優(yōu)惠，按年付租者享受95的優(yōu)惠；3） 根據(jù)租期優(yōu)惠一次性租期為2-3年者享受租賃期內不遞增；l 減免年度環(huán)比遞增：簽約租賃期期限為3年的，遞增幅度不變；簽約租賃期限4及以上的，即可享有第三年開始環(huán)比遞增的優(yōu)惠（即減免的二年的遞增）；4、 積極有效的推進2、3級代理合作，并促進目標的實現(xiàn)；實現(xiàn)與杭州各大實力商業(yè)的工作的合作，促進項目的招商目標，如戴德梁行/中原地產(chǎn)/新杭商業(yè)地產(chǎn)等機構和個體；根據(jù)市場了解杭州地區(qū)的寫字樓傭金收費標準為一個月租金。5、 重視現(xiàn)場接待，不斷提升工作人員的專業(yè)水平，以專業(yè)、體貼、人性化的服務模式得到客戶的信任，以次促進項目的招商成功率，并通

6、過客戶關系的維系，促進客帶客的成交；6、 加強通路營銷，即招商人員主動拜訪（電話/實地）目標客戶，積極開展招商工作；（需要擬定詳細的通路營銷計劃）7、 與區(qū)域政府協(xié)商，制定政府人員積極為本項目客戶代辦各類注冊、更名、稅務等級等各類工作；其他：建議項目案名不做調整原因1、“中國電信”已有近10年的扎根經(jīng)營，樓宇名稱和地理位置已深入人心，具有非常強的識別性和慣性認知；2、因樓體上的“中國電信”四字最好不摘除，且地名辦不做更名處理，故為了保持樓體識別的統(tǒng)一性和協(xié)調，建議不調整案名。如一定要更名可為 中都金融廣場（名字一定要氣派，一定要叫的響）推廣費用建議本年度總推廣費用為總租賃金額的4即2300萬元

7、*4 為：92萬元各階段目標分解 月份： 08.10 11 12 09.1 2 3 4 5目標： 5% 12% 23% 15% 10% 10% 15% 5%階段：公開期 強銷期 持續(xù)期 收尾 四 、階段工作內容第一階段 公開期2008.10 完成目標： 總面積的5% 物業(yè)狀態(tài)： 啟動整改中招商工作：1、劃分單位，確定面積，擬定價格；2、制定明確的優(yōu)惠政策；3、租賃合同擬定；3、確定2-3代理公司/個人的合作；4、接待來訪客戶，并做登記和回訪；5、主動拜訪金融、保險巨頭；6、確定餐飲休閑類配套業(yè)態(tài)； 7、確定辦公場地，確定招商電話的號碼。（可以正常辦公）推廣工作：1、鋪開網(wǎng)站廣告和信息的發(fā)布，以

8、O571的投入為主，再配合FC571、0571寫字樓，以及爭取一些免費發(fā)布信息的網(wǎng)站；2、電臺廣告啟動，以交通之聲為主，西湖之聲為輔；3、項目宣傳資料成品到位；4、短信（10-15天1次）5、夾報投放1次（錢江晚報）6、在大樓上掛招租橫幅，以及晚上6點30分到10點把整幢大樓的照明電燈全部打開，或用霓彩燈把北面墻與西面墻全部懸掛，開燈時間一致。第二階段 強銷期2008.11-12 完成目標： 總面積的35% 物業(yè)狀態(tài)： 全面整改，并到12月底施工完成招商工作：1、根據(jù)招商計劃，落實招商工作；2、提升現(xiàn)場接待的成交，促進2-3級代理的成交；3、落實合同簽約及租金收取等各類具體事項；4、主動拜訪各

9、類目標、意向客戶；推廣工作：1、延續(xù)第一階段的各項推廣工作，保持3大網(wǎng)絡、2個電臺的廣告和信息發(fā)布，短信和夾報的投放適當?shù)募哟罅Χ群皖l率；2、派工讀生到目標客群所在的樓宇做宣傳單張的派發(fā)；3、根據(jù)集團公司和百貨公司廣告的發(fā)布，跟進招商信息的發(fā)布；第三階段 持續(xù)期2009.1-4 完成目標： 總面積的50% 物業(yè)狀態(tài)： 商業(yè)部分整改到位，百貨裝修，并于4月開張招商工作：1、隨著推廣工作的展開，此階段的咨詢客戶增多，故作好登記和回訪，以及邀請來實地看樓的工作要落實到位；2、通過與老客戶的關系維系，促進老客戶帶新客戶的成交，并給老客戶一定的回報；3、接待和拜訪2方面同時開展，完成指標；推廣工作：1、

10、以網(wǎng)絡為主持續(xù)項目的信息發(fā)布熱度，同時配合短信和夾報推廣；2、根據(jù)工程進度，百貨在這一階段開業(yè)，建議在百貨廣告中跟進項目招商信息； 第四階段 收尾期2009.5 完成目標： 總面積的5% 物業(yè)狀態(tài)： 樓宇全面整改到位招商工作：1、積極完成既定的招商目標，處理完成招商方面的突發(fā)事件；2、必要的潛在客戶拜訪和業(yè)主拜訪；推廣工作：1、持續(xù)網(wǎng)絡信息的發(fā)布，以及節(jié)假日短信的發(fā)布；五、媒體發(fā)布明細/預算 月份媒體 08年10月20日啟 動11月12月09年1月2月3月4月5月-11月費用總計目標任務5%12%23%15%10%10%15%5%、跟進網(wǎng)站O571年 度 發(fā) 布68000網(wǎng)站FC571年 度 發(fā) 布40000網(wǎng)站0571xzl年 度 發(fā) 布25000交通之聲91.8每天8、8：30、9、17、17：30、18時報時廣告（周六日除外）降低頻率 保持熱度170000西湖之聲105.4每天8、8：30、9、17、17：30、18時報時廣告（周六日除外）160000短 信1次3次3次2次 2次2次2次2