房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

1、 如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理一.解讀國(guó)稅發(fā)解讀國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文號(hào)文 二.做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題題解讀國(guó)稅發(fā)解讀國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文號(hào)文 國(guó)家稅務(wù)總局于2009年3月6日以國(guó)稅發(fā)200931號(hào)發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法），至今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新所得稅法下如何進(jìn)行稅務(wù)處理，仍以本辦法作為基本規(guī)范。是目前稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅處理的政策依據(jù)和操作規(guī)范。 變化變化1 總體框架更加清晰明了總體框架更加清晰明了 該辦法全篇按照一般的法律體例，設(shè)總則、附則等六章，并分為三十九

2、條，每一章的內(nèi)容明確，每一條的表述清晰。而原來(lái)的國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文以沒(méi)有章節(jié)結(jié)構(gòu)，只有條款之分。 變化變化 調(diào)低了計(jì)稅毛利率調(diào)低了計(jì)稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)該辦法第八條明確規(guī)定了銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的計(jì)稅毛利率，與國(guó)稅發(fā)200631號(hào)相比，將一般開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率由20%、15%、10%降低到了15、10、5%，每檔均降低了5個(gè)百分點(diǎn)。 該辦法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的利好不外乎是計(jì)稅毛利率降低了5個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣情況下，降低計(jì)稅毛利率，可以一定程度緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。但是確定計(jì)稅毛利率的決定權(quán)仍在各地。變化變化 調(diào)低了計(jì)稅毛利率調(diào)低了計(jì)稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)個(gè)

3、百分點(diǎn)該辦法第八條將國(guó)稅函2008299號(hào)文規(guī)定的“預(yù)計(jì)利潤(rùn)率”替換成“計(jì)稅毛利率”，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是利好。按照計(jì)稅毛利率計(jì)算的毛利潤(rùn)是可以扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加以及土地增值稅的，因此可以少預(yù)繳企業(yè)所得稅了。國(guó)稅函2008299號(hào)文省局原文照轉(zhuǎn)，沒(méi)加任何意見。 變化變化 重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵 該辦法與原規(guī)定相比，最大的亮點(diǎn)之一是對(duì)部分名詞術(shù)語(yǔ)的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人而言都是好事情，減少和緩解了稅企理解不一致的矛盾。 1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 該辦法第三條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的范圍進(jìn)行了明確，規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，

4、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。變化變化 重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵 2 計(jì)稅成本 “計(jì)稅成本”是該辦法提出的新名詞，它與會(huì)計(jì)核算的“開發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。 該辦法第二十五條對(duì)計(jì)稅成本是這樣解釋的：計(jì)稅成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。 開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。計(jì)稅成本與開發(fā)成本的最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與

5、規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。兩者從金額上講，一般說(shuō)來(lái)后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 變化變化 重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵3 計(jì)稅成本對(duì)象 計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象也是相對(duì)應(yīng)的概念。該辦法第二十六條對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了規(guī)范，明確規(guī)定：計(jì)稅成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象的定義是不一樣的，特別是兩者的確認(rèn)原則是有差異的。 變化變化 重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵l 4 公共配套設(shè)施 原施工房地產(chǎn)企

6、業(yè)財(cái)務(wù)制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“成本項(xiàng)目公共配套設(shè)施”的核算內(nèi)容進(jìn)行過(guò)界定，但是還是有些模糊不清，在實(shí)際工作中稅企的理解很不容易達(dá)成一致。 l 這次，該辦法第二十七條對(duì)“公共配套設(shè)施”進(jìn)行了較為準(zhǔn)確的界定：“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 變化變化 重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵重新界定了計(jì)稅成本等的內(nèi)涵5 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用核算內(nèi)容的規(guī)定，最早見于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度。實(shí)際工作中稅企對(duì)此的理解分歧較大，往往難以取得共識(shí)。 該辦法第二十七條，對(duì)“計(jì)稅成本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用

7、”進(jìn)行了明確與規(guī)范，至少有以下變化： 5 開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用l（1）對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)用”重新定義 A 定義更加準(zhǔn)確 l 該辦法第二十七條規(guī)定關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用的定義，與原規(guī)定相比，增加了限制性后綴規(guī)定：“且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出”。 也就是說(shuō)，如果能夠分清楚計(jì)稅成本對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)用性質(zhì)的支出，就沒(méi)有必要在開發(fā)間接費(fèi)用核算了。 5 開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用B 包括范圍有所增加 原規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。 該辦法第二十七條規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。 與原規(guī)定相比，表面看減少了“所屬”兩字，實(shí)質(zhì)上有一

8、個(gè)重大改變：即將原來(lái)的“所屬單位（分公司、項(xiàng)目部）發(fā)生的直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用”，意味著只要是為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的管理人員的費(fèi)用，均可以計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”了。 5 開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用（2）擴(kuò)展了“開發(fā)間接費(fèi)用”的核算內(nèi)容 A、新增“工程管理費(fèi)”明細(xì)項(xiàng)目 該辦法沒(méi)有對(duì)工程管理費(fèi)的內(nèi)容進(jìn)行界定，我們認(rèn)為應(yīng)該包括“工程監(jiān)理費(fèi)”、“工程預(yù)決算算編制及審查費(fèi)”等。 B、新增“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”明細(xì)項(xiàng)目 我們認(rèn)為，“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了銷售開發(fā)產(chǎn)品而建造的設(shè)施，包括售樓部與樣板房等。原來(lái)的國(guó)稅發(fā)200631號(hào)，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施

9、建造費(fèi)的處理，比較復(fù)雜，一會(huì)在“在建工程”核算，一會(huì)又在“開發(fā)成本”核算，使得稅企的理解很難協(xié)調(diào)一致。 該辦法對(duì)“項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”的處理規(guī)定，簡(jiǎn)化了核算程序，對(duì)納稅人更有利。 變化4 再次強(qiáng)調(diào)不得事先核定征收 原國(guó)稅發(fā)200631號(hào)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收也曾經(jīng)明確規(guī)定，不得事先規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。但是，在實(shí)際執(zhí)行中某些省市的國(guó)地稅還是發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行事先的核定征收，違反了國(guó)家稅務(wù)總局的初衷。 該辦法第四條繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許進(jìn)行核定征收。 變化4 再次強(qiáng)調(diào)不得事先核定征收從第四條可以看出有兩層意思： 其一，從200

10、8年1月1日開始，不得事先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行核定征收管理，對(duì)“不得事先”核定征收政策進(jìn)行再一次強(qiáng)調(diào)； 其二，對(duì)2007年12月31日以前發(fā)生的，且符合稅收征管法第三十五條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是可以實(shí)行核定征收管理的。 變化5 明確了視同銷售的范圍與順序 該辦法第七條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視同銷售行為進(jìn)行了明確，除將原國(guó)稅發(fā)200631號(hào)中的“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)該視同銷售”刪除外，視同銷售的范圍、收入確認(rèn)的方法與順序沒(méi)有變化。 從企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用是不需要視同銷售的。 變化5 明確了視同銷售的范圍與順序國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資

11、產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008828號(hào)）也明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。 由此可見，在開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)問(wèn)題上，該辦法與企業(yè)所得稅法實(shí)施條例、國(guó)稅函2008828號(hào)的規(guī)定是完全一致的 變化6 規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品自用計(jì)提折舊的限制性條件 如上所述，開發(fā)產(chǎn)品自用或經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不需要視同銷售了，極有可能部分企業(yè)會(huì)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用后短時(shí)間內(nèi)又銷售，一方面計(jì)提了折舊增大了成本費(fèi)用的稅前扣除，另一方面又實(shí)現(xiàn)了銷售。 為了堵塞部分企業(yè)將存量房全部提取折舊，以達(dá)到滯后納稅的漏洞，該辦法第二十四

12、條作了限制性規(guī)定。即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 變化7 規(guī)范了確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目開工前必須要確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象，否則無(wú)法正確歸集與分配開發(fā)產(chǎn)品成本。 該辦法第二十六條，對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則進(jìn)行了規(guī)范。企業(yè)在確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象時(shí)，必須遵循以下個(gè)原則： 、可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 變化7 規(guī)范了確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象的原則 、分類歸集原則 對(duì)

13、同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 、功能區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 、定價(jià)差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 、成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 變化7 規(guī)范了確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象的原則、權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則與開發(fā)成本（房屋）核算對(duì)象

14、的確認(rèn)原則是有明顯區(qū)別的。一般說(shuō)來(lái)，開發(fā)成本（房屋）核算對(duì)象的確認(rèn)原則有三： 變化7 規(guī)范了確認(rèn)計(jì)稅成本對(duì)象的原則 其一是，一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為成本核算對(duì)象； 其二是，同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開工、竣工時(shí)間接近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象； 其三是，對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象。 納稅人在確定會(huì)計(jì)核算的成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則，遵循計(jì)稅成本對(duì)象的確認(rèn)原則。否則，會(huì)有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 變化8 統(tǒng)一了共同成本、間接

15、成本的分配方法 根據(jù)該辦法第二十九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本核算按照制造成本法進(jìn)行，而不是完全成本法。并統(tǒng)一規(guī)定了共同成本以及不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法有四種： 變化8 統(tǒng)一了共同成本、間接成本的分配方法其一，是占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。 所謂占地面積法，是指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。按照不同的開發(fā)方式又分為： 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分

16、配。 3、期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減 除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。變化8 統(tǒng)一了共同成本、間接成本的分配方法 其二，是建筑面積法。該方法一般適用于公共配套設(shè)施成本（指單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算）的分配。所謂建筑面積法，是指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。按照不同的開發(fā)方式又分為： 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 變化8 統(tǒng)一了共

17、同成本、間接成本的分配方法其三是直接成本法。該方法適用于借款費(fèi)用的分配。 所謂直接成本法，是指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 其四是預(yù)算造價(jià)法。該方法適用于借款費(fèi)用的分配。 所謂預(yù)算造價(jià)法，是指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 變化8 統(tǒng)一了共同成本、間接成本的分配方法l辦法第三十條明確，企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：l（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。l土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)

18、同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。l（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。變化8 統(tǒng)一了共同成本、間接成本的分配方法除如上所述的土地成本、公共配套設(shè)施成本以及借款費(fèi)用的分配方法必須按照這四種方法外，企業(yè)可以選擇其他成本項(xiàng)目的分配方法，企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。 特別需要說(shuō)明的是，成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應(yīng)該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。 變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的處理，原規(guī)定對(duì)內(nèi)外資企業(yè)的政策是不一致的。 國(guó)稅發(fā)200631號(hào)規(guī)定，內(nèi)資開發(fā)企業(yè)的

19、預(yù)提費(fèi)用不能在所得稅稅前扣除；而“國(guó)稅發(fā)2001142號(hào)文”規(guī)定，外資開發(fā)企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。 該辦法不僅統(tǒng)一了內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)提費(fèi)用不一致的處理方法，更重要是首次提出了四項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理方法。國(guó)家稅務(wù)總局的該辦法制定者很客觀地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的“老大難”問(wèn)題，進(jìn)行了實(shí)事求是的規(guī)范。變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理 1 土地成本的預(yù)提 該辦法第三十條對(duì)土地成本的預(yù)提是這樣規(guī)定的：土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整

20、體開發(fā)完畢再行調(diào)整。變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理由此可見，預(yù)提土地成本有兩個(gè)前提條件： （1）土地開發(fā)的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)； （2）一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)。 當(dāng)具備了上述兩個(gè)條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將土地成本按照土地整體預(yù)算成本按照受益對(duì)象進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢后再按照實(shí)際發(fā)生的土地成本將原來(lái)的預(yù)算成本調(diào)整為實(shí)際成本。 特別需要提醒的是，土地成本的預(yù)提還必須與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，征得其同意認(rèn)可后，方可進(jìn)行。 變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理 2 工程結(jié)算款的預(yù)提 根據(jù)該辦法第三十二條規(guī)定，出包工程沒(méi)有取得發(fā)票的，最多可以按照按照合同額的10%來(lái)預(yù)提，計(jì)入開發(fā)成本。這樣的處理也是

21、有前提條件的：（1）出包工程已經(jīng)完成；（2）出包工程結(jié)算正在辦理；（3）可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；（4）未全額取得發(fā)票。變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理也就是說(shuō)，上述四個(gè)條件滿足情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照合同金額的10%預(yù)提計(jì)入開發(fā)成本。待工程結(jié)算完成并取得全額發(fā)票后，對(duì)原預(yù)提金額進(jìn)行調(diào)整。 在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承建商簽訂工程合同的金額往往大大低于實(shí)際結(jié)算金額。鑒于此種情況，建議甲乙雙方重新簽訂工程合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)工程合同金額進(jìn)行實(shí)事求是的調(diào)整。這樣，更有利于企業(yè)按照本規(guī)定預(yù)提工程結(jié)算款項(xiàng)。 變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理（1）此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或

22、廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； （2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的； （3）公共配套設(shè)施預(yù)算造價(jià)的依據(jù)是充分的，最好是有工程造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告。 當(dāng)滿足上述三個(gè)條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對(duì)這一部分公共配套設(shè)施成本進(jìn)行合理預(yù)提。變化9 規(guī)范了4項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的處理l4 報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)的預(yù)提l 根據(jù)該辦法第三十二條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用。 所謂物業(yè)完善費(fèi)，是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用的條件是：必須有政府相關(guān)文件作為計(jì)算依據(jù)或者有相關(guān)政府

23、部門發(fā)出的“繳費(fèi)通知書”。否則，是不可以預(yù)提的。 變化10 對(duì)境外銷售傭金進(jìn)行了限制 該辦法第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 其實(shí)，這一規(guī)定是延續(xù)了原來(lái)適用外資企業(yè)的“國(guó)稅發(fā)1999242號(hào)”文件精神，且擴(kuò)展到了所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 變化10 對(duì)境外銷售傭金進(jìn)行了限制外國(guó)機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。變化變化11 規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序

24、該辦法的的第二十八條對(duì)計(jì)稅成本核算的一般程序進(jìn)行了規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序，至少應(yīng)該有以下7個(gè)步驟： 1 合理確定計(jì)稅成本對(duì)象 企業(yè)在開工之前應(yīng)該合理確定計(jì)稅成本對(duì)象,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 計(jì)稅成本對(duì)象的確定，必須遵循該辦法第二十六條規(guī)定的“可否銷售原則”、“分類歸集原則”、“功能區(qū)分原則”、“定價(jià)差異原則”、“成本差異原則”、“權(quán)益區(qū)分原則”等六大原則。 變化變化11 規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序2 嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算 該辦法第二十七條，對(duì)開發(fā)產(chǎn)

25、品個(gè)計(jì)稅成本項(xiàng)目的具體核算內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，企業(yè)必須嚴(yán)格按照規(guī)定分成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。 3正確歸集計(jì)稅成本企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度或者企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，按照已經(jīng)確定的計(jì)稅成本對(duì)象以及成本項(xiàng)目進(jìn)行正確的核算和歸集。變化變化11 規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序4 預(yù)提計(jì)稅成本 對(duì)屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)的，不論款項(xiàng)是否支付，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，均應(yīng)作為當(dāng)期的成本費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)該按照該辦法第三十條、三十二條的規(guī)定，正確預(yù)提土地成本、未結(jié)算的工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，并計(jì)入相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。 5分配共同成本、開發(fā)間

26、接費(fèi)用 根據(jù)該辦法第二十九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該對(duì)共同成本、不能分清受益對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)用，選擇“占地面積法”“建筑面積法”“直接成本法”“預(yù)算造價(jià)法”等分配方法，將其分配歸集至相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。 變化變化11 規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序 6 分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本 通過(guò)上述（）（）的步驟，已經(jīng)將開發(fā)成本按照計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了歸集。對(duì)已經(jīng)歸集的已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)該按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 7 計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)

27、品的計(jì)稅成本 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。 變化變化11 規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序其中，屬于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的，尚有以下步驟： A 根據(jù)該辦法第三條確認(rèn)完工開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 變化變化11 規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序規(guī)范了計(jì)稅成本核算的一般程序lB按照該辦法第十四條規(guī)定: 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的

28、計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：l可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積l已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 l C結(jié)轉(zhuǎn)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 變化12 明確規(guī)定計(jì)稅成本結(jié)算期以及票據(jù)的合法性 該辦法的第三十四條、三十五條，對(duì)計(jì)稅成本結(jié)算期以及票據(jù)的合法性進(jìn)行了明確規(guī)定。 、首次規(guī)定了計(jì)稅成本的結(jié)算期限 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此

29、進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 變化12 明確規(guī)定計(jì)稅成本結(jié)算期以及票據(jù)的合法性l、對(duì)結(jié)算計(jì)稅成本的票據(jù)合法性提出要求l 該辦法第三十四條明確規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 從上述可知，稅前扣除的重要條件之一是應(yīng)該取得合法憑據(jù)，但是按照該辦法第三十條、三十二條規(guī)定預(yù)提的費(fèi)用是可以除外的。變化13 對(duì)利息支出的處理有了變化 該辦法第二十一條對(duì)企業(yè)利息支出的處理，與原規(guī)定相比有以下變化： 、強(qiáng)調(diào)了企業(yè)利息支出的核算，應(yīng)該遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，

30、應(yīng)該資本化的不得計(jì)入當(dāng)期的期間費(fèi)用而稅前扣除。 、規(guī)定了銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為，將銀行轉(zhuǎn)貸的主體擴(kuò)展至“企業(yè)集團(tuán)或成員企業(yè)”。 做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管 應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題l一、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問(wèn)題一、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問(wèn)題l開發(fā)產(chǎn)品完工與否決定了開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的歸集是否完整，因此對(duì)開發(fā)產(chǎn)品是否完工的判定對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)辦法第3條及國(guó)稅函2010201號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)判斷開發(fā)產(chǎn)品是否完工，掌握完工產(chǎn)品成本費(fèi)用的基本情況以及會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。一、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問(wèn)題l(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工

31、證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。l(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。l(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。一、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問(wèn)題l無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用。l地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)掌握的信息，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品是否達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于已符合完工條件而房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在完工年度及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本并計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。一、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問(wèn)題對(duì)于已符合完工條件，但企業(yè)未在完工年度企業(yè)

32、所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利差額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定已售完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題l 1、正確把握未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工或交付使用，應(yīng)一律確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并按照稅收規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。l地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)，核實(shí)其計(jì)稅收入（包括未完工開發(fā)產(chǎn)品

33、的銷售收入和完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的收入）。二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題2、地稅機(jī)關(guān)在核實(shí)銷售收入的過(guò)程中，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的分離式銷售模式，也即由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開發(fā)產(chǎn)品。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解同區(qū)域、同地段、相同或類似開發(fā)產(chǎn)品的同期或大約同期銷售價(jià)格，進(jìn)行對(duì)比分析。對(duì)于銷售價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步落實(shí)原因；沒(méi)有正當(dāng)理由的，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)予以調(diào)整。二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題3、地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部和外部收集房地產(chǎn)銷售收入信息資料來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管。在內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用房地產(chǎn)管理軟件，依據(jù)其記錄的銷售收入明細(xì)申報(bào)、發(fā)票開具等內(nèi)容

34、，按照以稅控稅的要求，加強(qiáng)與營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅申報(bào)收入的比對(duì)分析，對(duì)于申報(bào)情況存在差異的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)列入工作重點(diǎn)，及時(shí)予以核查，核實(shí)差異原因，區(qū)分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題二、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題在外部，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格等相關(guān)主管部門的協(xié)作，從這些部門取得土地面積、開工時(shí)間、規(guī)劃建設(shè)面積、完工時(shí)間、銷（預(yù)）售時(shí)間、銷（預(yù)）售價(jià)格、簽約合同、銷（預(yù)）售套數(shù)面積、銷（預(yù)）售款額等相關(guān)信息，利用這些部門的監(jiān)管信息，對(duì)比企業(yè)的申報(bào)資料，進(jìn)行分析、核實(shí)。三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題l（一）房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品符合稅收規(guī)

35、定確認(rèn)完工條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 1、地稅機(jī)關(guān)要按照辦法27條的規(guī)定核查可以扣除的計(jì)稅成本內(nèi)容，對(duì)不能扣除的支出要予以剔除。對(duì)于可以扣除的支出項(xiàng)目，要核查房地產(chǎn)企業(yè)是否按照?qǐng)?bào)備的成本對(duì)象進(jìn)行歸集與分配以及歸集與分配是否適當(dāng) 三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題 2、地稅機(jī)關(guān)要依據(jù)行業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)“上下游”行業(yè)的比對(duì)分析。注重建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說(shuō)明原因。 3、開發(fā)產(chǎn)品成本超過(guò)預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供

36、雙方簽訂的變更合同，說(shuō)明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計(jì)稅成本。三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題4、地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)辦法32條的規(guī)定強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的監(jiān)管，對(duì)于發(fā)生預(yù)提費(fèi)用的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行分析核實(shí)，對(duì)于不符合規(guī)定條件的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)責(zé)令企業(yè)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并按照征管法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工后，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)全部預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行清理，對(duì)于已預(yù)提但實(shí)際未發(fā)生的費(fèi)用按規(guī)定進(jìn)行稅收處理。三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題5、地稅機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費(fèi)用發(fā)票進(jìn)行專項(xiàng)核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實(shí)業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實(shí)性。同時(shí)，要加強(qiáng)與土地

37、增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)比對(duì)分析。 6、地稅機(jī)關(guān)要對(duì)照不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際建筑安裝成本，對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本平均水平的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度。三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題l（二）關(guān)于成本對(duì)象確定及報(bào)備問(wèn)題（二）關(guān)于成本對(duì)象確定及報(bào)備問(wèn)題l做好成本對(duì)象的備案管理，是抓好房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得稅征管的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性、多樣性、差異性，成本對(duì)象作為開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建造過(guò)程中各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者，成本對(duì)象的合理確定對(duì)于正確劃分成本費(fèi)用的歸屬、準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用、應(yīng)納稅所得額等方面有著重要意義。成本對(duì)象不僅是計(jì)稅成本核算的基石，而且提供了最終產(chǎn)品的有關(guān)信息

38、，為以房控稅奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題1、辦法26條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前按照要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象進(jìn)行備案。此辦法在各地實(shí)施中起到了非常有效的作用。2014年1月28日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于取消和下放一批行政審批項(xiàng)目的決定（國(guó)發(fā)20145號(hào)），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象事先備案制度。為做好取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象事先備案制度的落實(shí)和后續(xù)管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局將有關(guān)問(wèn)題明確如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)

39、報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。 三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題l三、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進(jìn)行變相審

40、批。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)送的成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，加強(qiáng)后續(xù)管理。對(duì)資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)齊、修正；對(duì)成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對(duì)成本對(duì)象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)檢查；對(duì)不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)按中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題l四、上述規(guī)定自2014年6月16日發(fā)布之日起30日后施行。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十六條第二款同時(shí)廢止。本規(guī)定施行前

41、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對(duì)象事先備案的，也按本規(guī)定執(zhí)行。三、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題l成本對(duì)象確認(rèn)的內(nèi)容是地稅機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，是稅務(wù)機(jī)關(guān)日常管理和后續(xù)的分析、評(píng)估、檢查等的基礎(chǔ)資料。四、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的處理問(wèn)題l正確把握未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工或交付使用，應(yīng)一律確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并按照稅收規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)住建部門提供的商品房預(yù)售許可發(fā)放信息、商品房預(yù)售合同備案信息等

42、第三方信息，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款等往來(lái)款增減變化、銀行存款對(duì)賬單等財(cái)務(wù)信息，審核企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售款是否及時(shí)足額繳納企業(yè)所得稅。四、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的處理問(wèn)題l全面落實(shí)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入按規(guī)定計(jì)稅毛利率計(jì)征企業(yè)所得稅制度。企業(yè)在從事經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房開發(fā)的同時(shí)，從事其他開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)的，應(yīng)分別核算未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，并分別適用規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，不能分開核算的，從高確定適用計(jì)稅毛利率。l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)辦法第9條規(guī)定按照確定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 四、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的處理問(wèn)題 1、主管地稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的管理。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照辦法的相關(guān)規(guī)定，于企業(yè)年度申報(bào)后1月內(nèi)建立房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)情況臺(tái)賬（詳見附件2），取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完