主題地產(chǎn)典型發(fā)展模式研究分析

1、旅游地產(chǎn)典型發(fā)展模式研究主題地產(chǎn)盈利模式存在形式經(jīng)營(yíng)核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會(huì)教育產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)按其盈利模式可分為兩種主題地產(chǎn)按其盈利模式可分為兩種銷售核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)創(chuàng)造需求銷售核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)創(chuàng)造需求客戶高爾夫居住地產(chǎn)身份需求獨(dú)一無(wú)二需求高爾夫 需求房地產(chǎn)前提條件：高爾夫必須經(jīng)營(yíng)起來(lái)，并享有跨區(qū)域的品牌度教育產(chǎn)業(yè)客戶居住地產(chǎn)利益需求直接關(guān)聯(lián)需求教育 需求房地產(chǎn)前提條件：教育必須是城市中端客戶所稀缺的銷售核心式主題地產(chǎn)是可以克服區(qū)域劣勢(shì)的，它能夠在區(qū)域發(fā)展起來(lái)之前為居住地產(chǎn)需求創(chuàng)造。經(jīng)營(yíng)核心式主題地產(chǎn)只能為居住房地產(chǎn)提供附加價(jià)值，而不能創(chuàng)造對(duì)居住經(jīng)營(yíng)核心式主題

2、地產(chǎn)只能為居住房地產(chǎn)提供附加價(jià)值，而不能創(chuàng)造對(duì)居住地產(chǎn)的需求地產(chǎn)的需求1、經(jīng)營(yíng)核心式主題地產(chǎn)以出租物業(yè)或經(jīng)營(yíng)為主要收益；2、經(jīng)營(yíng)核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)帶來(lái)： 提升區(qū)域形象； 完善區(qū)域基本居住條件； 形成生活休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)設(shè)施上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；3、經(jīng)營(yíng)核心式主題地產(chǎn)為居住地產(chǎn)所帶來(lái)的附加價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)必須在市場(chǎng)需求產(chǎn)生后才能得以體現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)核心式主題地產(chǎn)是無(wú)法克服區(qū)域劣勢(shì)的，它對(duì)居住地產(chǎn)的附加值是必須在區(qū)域發(fā)展起來(lái)后才得以體現(xiàn)。兩種盈利模式的主題地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的價(jià)值關(guān)聯(lián)兩種盈利模式的主題地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的價(jià)值關(guān)聯(lián)與居住地產(chǎn)的價(jià)值關(guān)聯(lián)盈利模式可超前于區(qū)域發(fā)展直接創(chuàng)造需求1、少數(shù)人專有的，并體現(xiàn)身份尊

3、貴感2、利益直接關(guān)聯(lián)且密不可分銷售核心型1、帶來(lái)交通上的方便2、提供日常生活健康休閑設(shè)施3、聚集人氣，完善商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)核心型滯后于區(qū)域發(fā)展有市場(chǎng)需求后才體現(xiàn)附加價(jià)值對(duì)地產(chǎn)的作用主題地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會(huì)教育產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式銷售核心式銷售核心式銷售核心式銷售核心式高爾夫球會(huì)高爾夫球會(huì)國(guó)內(nèi)高爾夫分布國(guó)內(nèi)高爾夫球會(huì)主要集中在廣東、北京、上海、海南、福建，其他省分布較少。分布特征主要為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和濱海城市、旅游城市。銷售核心式銷售核心式高爾夫球會(huì)高爾夫球會(huì)成功開發(fā)居住地產(chǎn)的典型案例：深圳觀瀾高爾夫成功開發(fā)居住地產(chǎn)的典型案例：深圳觀瀾高爾夫項(xiàng)目簡(jiǎn)介：規(guī)劃用

4、地面積10km2 ，目前已建成5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，計(jì)劃再建5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)。1995年正式開始高爾夫球會(huì)經(jīng)營(yíng)，目前有會(huì)員3500個(gè)左右。 平均每年投資3個(gè)多億。1998年開始開發(fā)觀瀾豪園，一期和二期開發(fā)的別墅和洋房在樓花階段銷售率就達(dá)70 ，封頂后達(dá)到100。成功開發(fā)居住地產(chǎn)的關(guān)鍵因素： 成功經(jīng)營(yíng)起高品質(zhì)的國(guó)際高爾夫球會(huì)。經(jīng)驗(yàn)借鑒：先成功經(jīng)營(yíng)高爾夫球會(huì)，再開發(fā)居住地產(chǎn)。以高品質(zhì)的商務(wù)度假為經(jīng)營(yíng)核心。 銷售核心式銷售核心式高爾夫球會(huì)高爾夫球會(huì)開發(fā)居住地產(chǎn)失敗的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫開發(fā)居住地產(chǎn)失敗的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫項(xiàng)目簡(jiǎn)介：規(guī)劃用地面積2.56km2（3700畝） ，目前已建成27洞球

5、場(chǎng)。1994年在正式開始經(jīng)營(yíng)，目前仍未取得正式執(zhí)照，但已有會(huì)員1900多個(gè)。2001年開發(fā)17棟美式別墅，至今銷售率為零。失敗的的關(guān)鍵因素： 未建立起高品質(zhì)的高爾夫球會(huì)。經(jīng)驗(yàn)借鑒：非正規(guī)經(jīng)營(yíng)，以低價(jià)無(wú)限制吸收會(huì)員，無(wú)法建立品質(zhì)感。銷售核心式銷售核心式高爾夫球會(huì)高爾夫球會(huì)國(guó)科國(guó)際高爾夫國(guó)科國(guó)際高爾夫項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于德州齊河縣，黃河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距濟(jì)南市中心車程40分鐘，總占地7200畝。一期占地3300畝，規(guī)劃有高爾夫球場(chǎng)1300畝，占地500畝的國(guó)際酒店和建身娛樂城，高爾夫別墅1500畝。首期開發(fā)215棟（420畝）別墅。銷售艱難：銷售艱難：銷售20%左右，而且大部分為非市場(chǎng)行為。關(guān)鍵原

6、因：關(guān)鍵原因：在未成功經(jīng)營(yíng)高爾夫以前銷售居住地產(chǎn)，銷售情況不理想是意料中的。高爾夫開發(fā)關(guān)鍵因素高爾夫開發(fā)關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素城市條件中心城市海濱城市外籍人士活動(dòng)頻繁（一般外資利用額25億美元以上）項(xiàng)目條件丘陵坡地自然景觀（山、海）土地規(guī)模1000畝以上地價(jià)一般10萬(wàn)/畝以內(nèi)開發(fā)者條件首期投資額至少2.53億風(fēng)險(xiǎn)承受能力專業(yè)能力（建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)）社會(huì)資源發(fā)展可能性的判斷因素開發(fā)高爾夫進(jìn)入門檻高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)高爾夫進(jìn)入門檻高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式銷售核心式銷售核心式3、主題地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會(huì)教育產(chǎn)業(yè)銷售核心式銷售核心式教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)分類教育

7、層次典型案例高等教育（大學(xué)城）專科、本科、研究生、成教珠海唐家灣大學(xué)城上海松江大學(xué)城基礎(chǔ)教育幼兒園、小學(xué)、初中、高中深圳寶安桃源居教育產(chǎn)業(yè)按其招生性質(zhì)可分為兩類教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)大學(xué)城大學(xué)城典型案例：珠海唐家灣大學(xué)城典型案例：珠海唐家灣大學(xué)城項(xiàng)目區(qū)位：位于珠海唐家灣鎮(zhèn)，距離市區(qū)約20km項(xiàng)目規(guī)模：占地16km2，規(guī)劃引進(jìn)10所大學(xué)，計(jì)劃到2005年珠海在校大學(xué)生可達(dá)8-10萬(wàn)人。唐家灣開發(fā)唐家灣開發(fā)區(qū)規(guī)劃，大區(qū)規(guī)劃，大學(xué)園區(qū)規(guī)劃學(xué)園區(qū)規(guī)劃翠湖高爾翠湖高爾夫建成夫建成國(guó)際方程式國(guó)際方程式賽車場(chǎng)、珍賽車場(chǎng)、珍珠樂園建成珠樂園建成大力建設(shè)基大力建設(shè)基建設(shè)施，改建設(shè)施，改善投資環(huán)境善投資環(huán)境中山大學(xué)招生

8、中山大學(xué)招生周邊幾個(gè)居住周邊幾個(gè)居住項(xiàng)目銷售停滯項(xiàng)目銷售停滯發(fā)展軸1992年年1995年年1996年年1998年年2000年年中山大學(xué)和中山大學(xué)和高科技產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)開始建設(shè)開始建設(shè)1999年年發(fā)展現(xiàn)狀：目前已有9所大學(xué)投入使用，其中中山大學(xué)已招生3屆。前幾年中山大學(xué)附近開發(fā)的多層和別墅項(xiàng)目均銷售停滯。翠湖高爾夫開發(fā)的別墅銷售良好，客戶主要是會(huì)員。和記黃埔在高爾夫旁開發(fā)的高爾夫公寓亦銷售良好，客戶主要為香港人。已銷售的物業(yè)均與高爾夫及度假概念有關(guān)，與大學(xué)無(wú)關(guān)，打大學(xué)概念的項(xiàng)目都滯銷。教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)教育基礎(chǔ)教育典型案例：典型案例：深圳市寶安區(qū)桃源居社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目區(qū)位：距離深圳市區(qū)30多

9、km，距離寶安區(qū)中心15分鐘車程，屬于陌生區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：總占地2000畝，總建面180萬(wàn)m2，其中教育區(qū)16.2萬(wàn)m2銷售情況：銷售情況：19962000年沒有引入清華附校，年銷售量1.3萬(wàn)m2 2001年捐資過億引入清華附校， 至今年銷售量15萬(wàn)m2關(guān)鍵因素：關(guān)鍵因素：1、寶安區(qū)人口較富有但區(qū)域教育條件較差，缺乏名校，清華附屬學(xué)校具有很強(qiáng)感召力。 2、所設(shè)清華附校通道完整，設(shè)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)預(yù)科班。 3、與居住地產(chǎn)建立唯一價(jià)值關(guān)聯(lián)，1戶2個(gè)學(xué)位名額。主題地產(chǎn)主題地產(chǎn)教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)分類與居住地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)關(guān)鍵因素高等教育（大學(xué)城）無(wú)法創(chuàng)造需求1、居住地產(chǎn)與高等教育學(xué)位無(wú)法建立

10、價(jià)值關(guān)聯(lián)，因此無(wú)法創(chuàng)造市場(chǎng)新需求。2、大學(xué)城內(nèi)均配置有優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的的學(xué)生公寓和教師住宅，一般采用出租方式，且租金低于周邊市場(chǎng)價(jià)格。師生不會(huì)成為校外居住地產(chǎn)的主流客戶。3、僅對(duì)區(qū)域有形象提升作用，對(duì)居住地產(chǎn)價(jià)值提升非常有限，即使是在成熟區(qū)域，其對(duì)居住地產(chǎn)價(jià)值的提升也僅在5%左右。基礎(chǔ)教育可以創(chuàng)造需求1、居住地產(chǎn)與學(xué)校的學(xué)位名額及學(xué)費(fèi)優(yōu)惠建立價(jià)值關(guān)聯(lián)2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目標(biāo)客戶中具有強(qiáng)烈感召力3、基礎(chǔ)教育通道必須完整，即必須有小學(xué)、中學(xué)兩種教育產(chǎn)業(yè)與居住地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)銷售核心式銷售核心式教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)分類判斷因素高等教育（大學(xué)城）1、大學(xué)無(wú)法為居住地產(chǎn)創(chuàng)造市場(chǎng)需求2、需要付出較大的代價(jià)，

11、包括無(wú)償提供土地基礎(chǔ)教育1、山東省重點(diǎn)中學(xué)共57所，其中濟(jì)南16所，占28，分布在市區(qū)。濟(jì)南市區(qū)基礎(chǔ)教育力量很強(qiáng)。（青島9所，泰安3所）2、郊區(qū)人口置業(yè)能力有限主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式經(jīng)營(yíng)核心式經(jīng)營(yíng)核心式3、主題地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會(huì)教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)核心式經(jīng)營(yíng)核心式主題公園主題公園典型案例：深圳華僑城典型案例：深圳華僑城項(xiàng)目區(qū)位：華僑城位于深圳市西東部，南臨深圳灣，在城市主干道旁用地面積：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，現(xiàn)已建成四大主題公園發(fā)展歷程：至2000年四大主題公園全部建成，現(xiàn)已成為深圳市主要旅游景點(diǎn) 1987年第一個(gè)主題公園“錦繡中華”啟動(dòng)，占

12、地35萬(wàn)m2 1994年“世界之窗”建成，占地48萬(wàn)m2，投資6個(gè)多億 1998年“歡樂谷”一期建成，占地17萬(wàn)m2 ，投資7.5億 2000年 “歡樂谷”二期建成，占地18萬(wàn)m2 ，投資8億主題公園主題公園開發(fā)關(guān)鍵因素開發(fā)關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素城市條件開放型的經(jīng)濟(jì)中心城市距離主要客源市場(chǎng)1小時(shí)車程范圍內(nèi)距離城市主干道在15分鐘車程內(nèi)項(xiàng)目條件地價(jià)一般10萬(wàn)/畝以內(nèi)一般擁有超過4km2以上的土地，其中主題公園總用地規(guī)模0.51.5km2開發(fā)者條件分期投資額4億以上專業(yè)能力（建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)）風(fēng)險(xiǎn)承受能力（經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，資金回收慢）發(fā)展可能性的判斷因素主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式經(jīng)營(yíng)核心式經(jīng)營(yíng)核心式3

13、、主題地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會(huì)教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)核心式經(jīng)營(yíng)核心式度假村度假村分類特征典型案例大型獨(dú)享資源1、擁有山、海等大型自然、獨(dú)享資源2、規(guī)模大，一般規(guī)劃面積在10km2以上3、投資額大，一般首期都要5億左右深圳海上田園風(fēng)光（規(guī)劃24km2）美國(guó)日光河度假村（規(guī)劃13.6km2）小型資源1、擁有某種小型的自然資源（最常見是溫泉）2、規(guī)模小，一般在100畝以內(nèi)，大的在200畝左右。3、投資額小，一般在7千萬(wàn)1億珠海御溫泉（90畝）北京郊區(qū)度假村（150200畝）度假村按資源類型可分為兩類經(jīng)營(yíng)核心式經(jīng)營(yíng)核心式度假村度假村典型案例：珠海御溫泉渡假村典型案例：珠海御溫泉渡假村地理

14、位置：位于珠海市斗門縣黃楊山西麓，現(xiàn)狀為農(nóng)村交通條件：距離市中心1小時(shí)車程，沒有公共交通，設(shè)有班車 建設(shè)規(guī)模：一期60畝，溫泉露天浴池36個(gè)、四星級(jí)酒店、餐飲、休閑空間 二期30畝，擴(kuò)大溫泉規(guī)模、增加星級(jí)酒店客房御溫泉地理位置御溫泉平面圖經(jīng)營(yíng)核心式經(jīng)營(yíng)核心式度假村度假村開發(fā)歷程：1998年2月，一期建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區(qū) 2001年2月，一期建成四星級(jí)酒店（70間客房、5個(gè)會(huì)議室） 2002年11月，二期增加溫泉池和酒店客房經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)狀況良好，酒店平時(shí)入住率80，周末和長(zhǎng)假客滿。 商務(wù)會(huì)議多 。沒有開發(fā)居住地產(chǎn)。露天溫泉四星級(jí)酒店會(huì)議廳典型案例：珠海御溫泉渡假村典型案例：珠海御溫泉

15、渡假村濟(jì)南度假村案例濟(jì)南度假村案例濟(jì)鋼溫泉度假村濟(jì)鋼溫泉度假村開元度假村開元度假村區(qū)位交通遠(yuǎn)郊。距離機(jī)場(chǎng)9公里，距離東部產(chǎn)業(yè)帶17km，距離市中心30km。市區(qū)。距離市中心3km，距離火車站6km，距離機(jī)場(chǎng)30km。項(xiàng)目印象區(qū)域現(xiàn)狀為農(nóng)村，檔次較低。以健康溫泉為主題。道路級(jí)別低。為開元寺遺址，檔次較低。南靠佛慧山。東、北、西三面是破舊的生活區(qū)，路況較差。規(guī)模占地5萬(wàn)m2左右，建筑面積2萬(wàn)m2左右。占地 3萬(wàn)m2 ，建筑面積1.5萬(wàn)m2 。資源和配套郊區(qū)環(huán)境清新， 37度溫泉資源。30間房，準(zhǔn)備增建客房，有溫泉浴、室內(nèi)恒溫泳池、會(huì)議室、康樂中心、室外籃球場(chǎng)、餐廳和正在建設(shè)的室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)。佛慧山的山景（不能攀登），酒店無(wú)星級(jí)，7個(gè)共7